【正文】 根據(jù)現(xiàn)有價(jià)格統(tǒng)計(jì)，城北目前的房?jī)r(jià)已上升到了 5000 元 / m2，這跟本區(qū)域的經(jīng)濟(jì) 迅速增長(zhǎng)是不可分割的。而現(xiàn)政府著力打造城北這個(gè) “ 第三商圈 ” ，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)有可能再上一個(gè)臺(tái)階。 城北目前的物價(jià)比其他區(qū)域較為便宜，而且購(gòu)物也極其方便。 城北的交通非常便利。有長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站、南京火車站、還有中山碼頭。 城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風(fēng)景名勝。 而城北又屬于南京市的老城區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，可謂是應(yīng)有盡有，為居民的生活提供了無(wú)限的方便。近年引進(jìn)了家樂(lè)福、易初蓮花大型超市，才使該區(qū)的購(gòu)物環(huán)境有所改善。文化底蘊(yùn)不足，不像其他區(qū)有為數(shù)眾多的大學(xué)、知名的中學(xué)和小學(xué)。 城北目前的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，還跟不上其他區(qū)域，因此居民的收入普遍偏低。 城北距離南京中心區(qū)域較遠(yuǎn)，文化娛樂(lè)等場(chǎng)所和設(shè)施也不多，實(shí)力強(qiáng)大的公司很少在此駐扎。而我們要抓住的是兩個(gè)重點(diǎn)的方面，一是加快中心地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，打造 海量管理資料下載 海量管理資料下載 南京城北第三商圈；二是加快寶善地區(qū)和靜海寺、天妃官開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)最佳人居環(huán)境、旅游休閑 景區(qū)。 從經(jīng)濟(jì)角度看打造第三商圈的意義。 從自然環(huán)境看建設(shè)最佳居住區(qū)的意義。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 著力推進(jìn)上述地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的意義。寶善地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是塑造現(xiàn)代化濱江風(fēng)貌的點(diǎn)晴之筆。 隨著政府加大整治城北的力度，這里的治安逐漸好起來(lái)，人們的素質(zhì)也日益高起來(lái)，一股新的風(fēng)潮正慢慢刮來(lái)，城北以嶄新的面貌面對(duì)到來(lái)的人們，經(jīng)濟(jì)上來(lái)了，區(qū)域內(nèi)人們的物質(zhì)生活水平也上升了，這將為城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。雖然目前本區(qū)域在南京各項(xiàng)排名中略顯劣勢(shì)，但是跟著發(fā)展“ 第三商圈 ” 的勢(shì)頭，一切都是嶄新的開(kāi)始，城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，終 將發(fā)展成為最有勢(shì)力的區(qū)域，在南 海量管理資料下載 海量管理資料下載 京房地產(chǎn)市場(chǎng)中領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)不可獲缺的地位！ 第二節(jié) 城南板塊發(fā)展綜述 城南區(qū)域概述 城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至寧南新區(qū)，北抵健康路沿線，東至大明路，西接長(zhǎng)虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個(gè)區(qū)屬組成。早在兩年前，兩區(qū)就已實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總 值 億元，完成財(cái)政收入 億元。 交通方面，該區(qū)域交通暢通，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，多條公交線路穿境而過(guò)，新修建多條雙向八車道高等級(jí)公路通向市區(qū)各個(gè)區(qū)域，本區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)較近，秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過(guò)。 政策方面，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施健全，投資環(huán)境十分優(yōu)越。輝煌的發(fā)展前景，吸引了眾多的國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)。高收入者管理人員占相當(dāng)比例，年齡偏年輕，且高學(xué)歷，收入上升空間比較大。近年來(lái)，城南以住宅為重點(diǎn)，著力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；以舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)為著力點(diǎn)，全面推進(jìn)住宅建設(shè)；隨著生活配套的不斷完善，交通線路逐漸增多，省市重點(diǎn)學(xué)區(qū)的進(jìn)入。 從城南規(guī)劃部門了解到，政府準(zhǔn)備全力打造南京城南新天地具有 海量管理資料下載 海量管理資料下載 獨(dú)特的環(huán)境及高檔名盤。她獨(dú)特的氣質(zhì)和魅力，吸引著越來(lái)越多的年輕白領(lǐng)及事業(yè)成功人士的關(guān)注。 ? ? 城南地產(chǎn)板塊分析 目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。交 通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點(diǎn)綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。從項(xiàng)目本身分析、供應(yīng)體量以中低檔項(xiàng)目為主。隨著政府建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開(kāi)工，這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開(kāi)。該地區(qū)目前聚集項(xiàng)目有：錦虹麗都、楓情國(guó)度尚圓、四 季陽(yáng)光、格林美地等。 ? ? 寧南板塊 寧南地區(qū)總面積 平方公里，是離市中心最遠(yuǎn)的地區(qū)。寧南新區(qū)將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級(jí)商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。整個(gè)園區(qū)的建設(shè)是在統(tǒng)一規(guī)劃下實(shí)施的，與安德門、大明路兩個(gè)區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢(shì)是周邊環(huán)境 優(yōu)美， 萬(wàn)平方米的 “ 花神湖 ” 被人們稱為 “ 南京第二個(gè)月牙湖畔 ” 。 在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美， 萬(wàn)平方米的 “ 花神湖 ” 及大面積的草坪綠地。 寧南目前匯集了眾多樓盤。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點(diǎn)雨花中學(xué)，市重點(diǎn)雨花實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊系統(tǒng)分析 1. 技術(shù)分析 (1)、 價(jià)格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢(shì)看，城南板塊市政建設(shè)不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開(kāi)通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新 海量管理資料下載 海量管理資料下載 城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍(lán)圖。 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。住宅建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)。從聚集人氣。 (3)、 城南地產(chǎn) SWOT 綜合分析 ? ? 優(yōu)勢(shì)分析 (S) 城南是嚴(yán)格意義上遵循 “ 先規(guī)劃、后開(kāi)發(fā) ” 原則進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)作的板塊。寧蕪鐵路遷出等工程的開(kāi)工這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實(shí)現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活 海量管理資料下載 海量管理資料下載 由此開(kāi)始。配套設(shè)施相對(duì)比較落后，公交線路少和重點(diǎn)學(xué)校都比較少、酒店、銀行、菜場(chǎng)、超市比較遠(yuǎn)，生 活不太方便，難以滿足購(gòu)房者日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。另外，當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。 ? ? 機(jī)會(huì)分析 (O) 將軍路沿線居住條件已成熟，居住的南移必然帶動(dòng)商業(yè)圈的跟進(jìn)，城南可能會(huì)成為南京的第四商圈； 京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此匯集，使這里具備了 “ 城 ” 的含義； 消息 顯示，大校機(jī)場(chǎng)動(dòng)遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機(jī)噪音問(wèn)題將得以緩解； 一個(gè)頂級(jí)的大型購(gòu)物中心將落戶這里，高級(jí)菜場(chǎng)納入規(guī)劃，而公 海量管理資料下載 海量管理資料下載 交總站輪廓已現(xiàn)。另一個(gè)是地鐵效應(yīng)帶來(lái)的拉動(dòng)，中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。 ? ? 威脅分析 (T) 目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個(gè)原因應(yīng)歸結(jié)于相關(guān)部門政策不明確，這給城南板塊的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)了阻力。 經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展建設(shè)，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。 一個(gè)很明 顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，恐怕連普通老百姓對(duì)河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對(duì)開(kāi)發(fā)起步較早， 海量管理資料下載 海量管理資料下載 目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問(wèn)津，在各板塊中竟無(wú)一席之地！據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費(fèi)者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔(dān)憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場(chǎng)狀態(tài)，我們認(rèn)為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費(fèi)者意識(shí)的缺乏，最主要的還有深層次的原因。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢(shì)剛好可以滿足這種需求。而且，只要政府合理規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商通力合作，一定能夠樹(shù)立城南品牌效應(yīng)，打造城南地產(chǎn)新形象。 第三節(jié) 河西板塊發(fā)展綜述 河 西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。北部為龍江板塊，中部為以?shī)W體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。 自然狀況概述 ? ? 行政區(qū)劃 河西新城區(qū)位于南京市的西南面，城市主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向。西臨長(zhǎng)江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺(tái)南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個(gè)部分： （ 1）、 北部為緯七路以北、外秦淮河以西，長(zhǎng)江以東地區(qū)，占地面積20 平方公里； （ 2） 、 中部為緯七路以南、馬東廣場(chǎng)以北地區(qū)，占地面積約 21 平方公里； （ 3）、南部為馬東廣場(chǎng)以南、新秦淮河以北地區(qū)，占地面積約 15 平方公里； （ 4） 、長(zhǎng)江南京段第二大島一一江心洲總面積約 15． 3 平方公里，為河西新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展儲(chǔ)備用地。 泥、淤泥質(zhì)亞 粘土、粘土等。該土層分布較厚，且不均勻，由北向南逐漸加厚。 ，從北向南埋深逐漸加深，承載力很好。主要湖泊為莫愁湖。 （ 4） 、噪聲 河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于其中。 北部地區(qū)經(jīng)過(guò)近 20 年開(kāi)發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。 新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過(guò) 510 年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將該地區(qū)建成可容納 56 萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口 56 萬(wàn)人左右。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。地鐵線 3 條： 1 號(hào)線、 2 號(hào)線和 4 號(hào)線。 規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長(zhǎng)江和秦淮河的地理優(yōu)勢(shì)，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地， 海量管理資料下載 海量管理資料下載 展現(xiàn)城市濱江特色。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運(yùn)會(huì)。 規(guī)劃引導(dǎo)：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見(jiàn)縫插針項(xiàng)目，全市住宅建設(shè)實(shí)行總量控制，中高檔住宅盡可能布 置在河西新城區(qū)。 規(guī)費(fèi)政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價(jià)格按樓面地價(jià)計(jì)算，包含土地征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費(fèi)。居住地塊面積：每幅出讓土地 2050 公頃，可開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積： 150 公頃，可分塊出讓。2020 年舉辦全國(guó)十運(yùn)會(huì)，該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善，人氣 海量管理資料下載 海量管理資料下載 興旺； 400 米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。北段主要職能仍然以居住為主，通過(guò)整合已建區(qū)域，完善服務(wù)配套，形成 2 個(gè)地區(qū)中心及 3 個(gè)鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動(dòng)的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動(dòng)片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西 地區(qū)未來(lái)發(fā)展的主要方向。理想的話，未來(lái)的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。中心商務(wù)區(qū)的開(kāi)工，將迅速帶動(dòng)河西新城區(qū) 5 平方公里核心區(qū)的建設(shè)。以第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來(lái) 5－ 10 年主城建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來(lái)將成為南京政治、教育、文化的中心。據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前購(gòu)房者對(duì)奧體板塊能承受的心理價(jià)位已突破5000 元。配合省 奧體場(chǎng)館的建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保證總建筑面積 40 萬(wàn)平方米的十運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館如期建成運(yùn)行。十運(yùn)會(huì)之前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓， 100 米左右的建筑力爭(zhēng)完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)。重點(diǎn)建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運(yùn)會(huì)提供服務(wù)，另也可實(shí)現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。中部地區(qū)建成約 100 公里的道路；完成 6 個(gè)泵站的改擴(kuò)建及 12 條河道的整治；重點(diǎn)建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué) 校；建設(shè) 2 所區(qū)級(jí)醫(yī)院和 1 所大型老年公寓、 4 個(gè)社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場(chǎng) 海量管理資料下載 海量管理資料下載 館。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場(chǎng)約 5 公里濱江大道示范段及 1 平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個(gè)規(guī)劃 單元組成。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。體育盛會(huì)的舉辦與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 建設(shè)對(duì)河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。可以說(shuō)十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有 海量管理資料下載 海量管理資料下載 了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來(lái)便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。而江北片區(qū)的平均房?jī)r(jià)卻依然沒(méi)有突破 3000 元，由此可見(jiàn)，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、 萬(wàn)江共和新城、華僑城二期、紅太陽(yáng)旭日華庭、浦東花園、金泉 板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價(jià)格對(duì)主城區(qū)中 低收入有購(gòu)房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城 (二期 )等數(shù)個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目日前正在運(yùn)作。今年年初開(kāi)盤的樓盤銷售均價(jià)