【正文】 一區(qū)域某一時間段內(nèi)真實的市場狀態(tài)，為科學(xué)的市場決策提供重要依據(jù)。按用途分為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。 （3）存量房：　　包括已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷售的二手房、僅僅取得使用權(quán)但無產(chǎn)權(quán)可上市的公房。 注：以上定義僅限適用于本研究報告。 供給監(jiān)測模型簡介 南京抉策地產(chǎn)研究中心的新建商品房供應(yīng)監(jiān)測包括實際的、現(xiàn)實的供給，我中心擁有南京在售的樓盤的精確資料，各類樓盤的市場供給模型簡介如下： Ⅰ①如果樓盤在報告期區(qū)間在售： 該樓盤的供給量＝開盤時的總供應(yīng)量－已經(jīng)銷售的樓盤面積＋該樓盤在報告期區(qū)間內(nèi)下期再次開盤及預(yù)售的面積 ②如果樓盤尚未開盤，也未預(yù)售，但是開盤期在報告期區(qū)間內(nèi)： 該樓盤的供給量＝開盤的供應(yīng)量 ③如果樓盤尚未開盤，并且開盤期亦不在報告期內(nèi)，但是樓盤已經(jīng)開始預(yù)售：該樓盤的供應(yīng)量＝該樓盤預(yù)售的總面積－已經(jīng)預(yù)售的面積 Ⅱ 將各個樓盤的資料匯總，得到南京抉策地產(chǎn)研究中心月度片區(qū)供應(yīng)與消化資料；將各片區(qū)資料匯總，得到抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)市場總量月度供應(yīng)與消化數(shù)據(jù)。 　　略，見《抉策地產(chǎn)研究中心南京市季度房地產(chǎn)市場需求特征調(diào)查研究報告》。 　　本報告為抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，交叉分析較少，比較淺顯，我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服和專項深度研究。 　　通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù) /通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài)/通過購房會員俱樂部跟蹤消費者（準購房者）動態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項目前期階段獲得較精準的數(shù)據(jù)與關(guān)鍵信息，提供項目的定位決策建議方案 。 深度市場調(diào)研： 　　項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資 效益財務(wù)分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。如果您對南京市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。作為南京房地產(chǎn)市場的主要推動力之一，市場容量的膨脹，使得房地產(chǎn)市場的增長速度居高不下，但市場中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾也日益尖銳，這種矛盾表現(xiàn)在目前南京房地產(chǎn)市場中各區(qū)域、價位、樓型、套型等方面的供應(yīng)量與需求量（市場容量）不平衡。本節(jié)的市場容量分析中，將分別就總?cè)萘考胺謪^(qū)域、價格層次等分容量進行分析。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的市場需求監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年南京新建商品房和存量房的市場總?cè)萘考s為1340萬平米。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心2004年一至三季度報告的相關(guān)論述，本報告將就2004年度的市場需求情況進行簡要分析。我們將 2004年一至四季度的購房動因變化情況在圖1列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購房動因變化的趨勢。在十運會規(guī)劃拆遷結(jié)束以后，南京市區(qū)的土地在一定時間段內(nèi)不會出現(xiàn)大面積批租，因此到2005年后期，南京不會再有大量新的拆遷戶出現(xiàn)，從而市場上最剛性的購房需求將急劇減少。隨著2004年我市大規(guī)模拆違工作的展開，一些外地來寧打工的流動人口被動的推動了租房需求的膨脹，有了租房需求就會有人投資房產(chǎn)出租獲利，從而會間接地增加部分購房需求。 　　這主要是今年拆遷新政策的出臺和政府對拆遷量的控制，使得拆遷逐漸規(guī)范化和法制化，延緩了一部分應(yīng)拆未拆的需求。 圖 11 2004年購房動因結(jié)構(gòu)變化對比分析 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的一至四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在圖 1中可以清楚看出，改善住宅條件的購房比例持續(xù)上升，從年初的18%%。這個數(shù)據(jù)的變化非常值得關(guān)注，一方面他說明了市場在逐漸趨于理性，另一方面，這個數(shù)據(jù)指標的上升將加速促進市場的競爭，使市場向產(chǎn)品品質(zhì)化和品牌化方向發(fā)展……（以下分析從略） 投資購房比例　小幅下降 　　投資購房看重的是投資收益，在國家宏觀政策的影響下，房產(chǎn)行業(yè)的短期投機行為受到抑制，主要是受到收益空間有所萎縮的影響。投資比例彈性最大，它會受到諸如國內(nèi)，外政治、經(jīng)濟形勢，法律法規(guī)，物價水平，金融政策、收入、支出預(yù)期等等因素的影響，投資購房需求是房地產(chǎn)市場需求中非常重要的組成部分，也是最具活力的組成部分，研究房地產(chǎn)市場必須非常關(guān)注這一指標的變化……（以下分析從略） 結(jié)婚購房比例 基本穩(wěn)定 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2004年一至四季度，由結(jié)婚產(chǎn)生的購房需求的比例基本穩(wěn)定在20%上下，2004年四季度比三季度有所回升，比例達到19%，這主要是因為南京市房價的增長速度遠遠超過了收入的增長速度，使得很多需要結(jié)婚用房的消費者不得不推遲需求實現(xiàn)的時間，或轉(zhuǎn)向租賃市場，但從變化幅度來看，其變化幅度很小，主要是因為與投資及改善居住條件的購房需求相比，結(jié)婚需求有較大的剛性。 城市化進程中產(chǎn)生的購房需求 穩(wěn)中有升 　　城市化進程的加快，也為南京樓市的發(fā)展提供了有力的需求。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的一至四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年由于城市化進程的加快，由該動因產(chǎn)生的需求比例穩(wěn)中有升，%%，%。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。 　　所以跟蹤市場需求的變化，用科學(xué)的研究方法和指標對商品房的需求量及需求影響因素進行分析是目前房地產(chǎn)市場需求領(lǐng)域迫切需要關(guān)注的課題， 抉策地產(chǎn)研究中心 在購房會員俱樂部的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，對細分市場需求研究方面推出了基于數(shù)理模型與動態(tài)監(jiān)測基礎(chǔ)上的《抉策南京市房地產(chǎn)市場需求深度研究報告》（收費定制報告），敬請關(guān)注。隨著整體房價上漲趨緩，預(yù)期房價下跌的氣氛越來越濃，使得一部分需求會轉(zhuǎn)向租賃市場，從而使短期內(nèi)的商品房整體需求量下降。所以上季度的觀望氣氛有所加重，各個片區(qū)的樓盤的銷售狀況并不容樂觀，注意：%認為“房價過高，難以承受”的人群中，面對目前的市場形勢，58%的人選擇“看一看再買”即持幣待購，%的認為“房價偏高，勉強可以承受”的 人群中，62%的人選擇持幣待購。 3. 2004年112月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 新建商品房交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)： 2004年全市商品房累計上市1025萬平米主城區(qū)567萬平米，同比增長34％；全市預(yù)銷售808萬平米，主城區(qū)512萬㎡，％。從套均面積看，全年上市和銷售分別為每套119平米和117平米，較2003年套均縮小10平米和8平米。根據(jù)南京市房產(chǎn)部門的統(tǒng)計，2004年全年南京商品房在建面積、新開工面積、新批上市面積的增幅都超過50%，全市商品房新批上市總量達到1000多萬平米，銷售量800多萬平米。從交易價格來看，較之前三季度有較快上漲，第四季度則呈現(xiàn)出平緩增長的趨勢，月間波動不大。隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴大，今年南京有9個地塊的經(jīng)濟適用房項目，共計 342公頃 。截至11月底，已竣工驗收111. 1萬平方米 、 12896套，預(yù)計至年底可確?？⒐?59萬平方米、18858套住房，超額完成全年竣工150萬平方米的建設(shè)任務(wù)。當前，今年竣工的18858套住房全部申購?fù)戤?，其中，供?yīng)國有土地被拆遷家庭9000套、集體土地被拆遷家庭9678套、拆違家庭180套。 　　四季度的市場容量為 474萬平米，而四季度市場的實際總供給量是704萬平米，供給已經(jīng)遠大于需求，：1。 　　數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有114萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有344萬平米的商品房因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾已經(jīng)非常尖銳！（詳見本報告第二部分“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析”。 　　抉策地產(chǎn)研究中心的四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %%，實際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點放在了新城區(qū)——河西；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，%。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動，上下浮動均不到 2 個百分點；值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。 　　抉策地產(chǎn)研究中心四季度潛在消費者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者的可承受的最高單價多在 40016000元/㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對單價在40015000元/㎡之間的比例最高為36%；其次是單價在50016000元/㎡的比例，%；處于第三位的是單價在30014000元/㎡之間的比例；%；單價3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比較低，%%，這和單價在3000元/㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價位的需求比例被動壓縮，而對于單價在6000元/㎡以上的，則也是因為選擇地理位置較好的城中區(qū)域的準購房者受到6000元/㎡的實際房價影響的結(jié)果。注： 房價的攀升會迫使購房者接受較高的房價。 　　抉策地產(chǎn)研究中心四季度統(tǒng)計結(jié)果顯示，潛在消費者對樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %%，并且對小高層的偏好比例首次超過了多層；對高層的偏好比例也比較高，%；對別墅的偏好比例很低，%。） 　　通過對四個季度的樓型偏好的對比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場供給中得到相應(yīng)的實現(xiàn)，而對多層的需求則會因為其供給量的匱乏向小高層和高層轉(zhuǎn)移，使對小高層的需求呈現(xiàn)成長勢頭。 　　抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，%；二室二廳、三室一廳的戶型需求在調(diào)查結(jié)果中所占的比例相差無幾，%%；另外，對二室一廳的需求比例比較低，%；%，這個數(shù)據(jù)不能完全反映消費者對該戶型的需求情況，因為目前對該戶型的供給比例太小，消費者沒有選擇；對三室以上的大戶型的需求情況與對大面積的需求基本對應(yīng)，較真實的反映了對該類戶型的需求情況。 ５. 2005年需求總量分析 　　按照進入 12月份以來的供應(yīng)和銷售情況，今年全市的新建商品房供應(yīng)量可達1000萬平方米，銷售量約為800萬平方米；另外，截止今年9月底，那么根據(jù)前三季度的交易情況計算今年全年存量房的成交面積可達400萬平米；那么今年全市總的銷售量應(yīng)在1200萬平米以上。南京當然也不例外，根據(jù)市統(tǒng)計部門前不久所做的調(diào)查，南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積現(xiàn)為 ，這個戶均數(shù)字離 84平方米 的“小康標準”還有 。由于這是按照“小康標準”計算出來的，所以這2000多萬平方米其實是一種非?！坝病钡男枨?。2004年南京預(yù)計大約800萬平方米的商品房銷售量，是在國家進行宏觀調(diào)控，進而提高存貸款利率，南京適度放慢拆遷進度，不少消費者又持幣觀望的大背景下取得的。隨著購房人對調(diào)息的適應(yīng)度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會緩緩釋放。二手房的需求量約為484萬平方米上下，則2005年總需求量應(yīng)在1400萬平方米左右。110月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%。110月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源12967億元，%，%的水平。110月份，全國完成開發(fā)土地面積1. 3億平方米 ，比去年同期增長 %，%的水平。110月份，全國商品房銷售面積2. 1億平方米 ，比去年同期增長 18%，增幅同比下降16個百分點,；商品房銷售額5704億元，%。到10月末，全國商品房空置面積9777萬平方米，%，%，%。110月,，%，增幅高于去年同期13個百分點。 南京市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 圖 21 2004年112月南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（單位：億元） 　　，%；下半年完成723億元，%。據(jù)南京市房產(chǎn)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。 圖 22 2003年至2004年四季度南京市固定資產(chǎn)投資增長速度 2. 2004年南京市土地供應(yīng)狀況 　　2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實際成交44幅，㎡。通過對各個片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價最低，僅為 ㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220萬元，樓面單價最高，㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計算，所以該樓面單價應(yīng)適當降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。 表 21 2004年南京市成交土地統(tǒng)計表 　　根據(jù)南京市土地儲備中心數(shù)據(jù)顯示，四季度南京市共掛牌 9幅地塊，全部成交，其中4幅地塊以高于底價的價格成交，出讓總面積為 249123平方米 ，成交金額 67680萬元。 　　南京經(jīng)濟適用住房的新開工面積為 156．81萬平方米。截至2004年11月底，全市已竣工驗收111． 1萬平方米 經(jīng)適房、 12896套住房。在供應(yīng)上，到目前為止，竣工的18858套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢。 4. 南京市2004年四季度南京市商品房供應(yīng)情況 2004年四季度商品房總體供需狀況 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年四季度，南京房地產(chǎn)市場總需求（新建商品房和存量房，包括三季度的未滿足的需求313萬平米）為474萬平米（其中新建商品房需求318萬平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為704萬平米（其中新建商品房實際供給498平米）。 　　需要指出的是，供需比反映的是南京房地產(chǎn)市場