【正文】 ↑% 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時間分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北2004年12月124↑120↑126↑140↑133↑123↑117↑2004年10月123↑120↑126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑ 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時間住宅商住寫字樓別墅2004年12月129↑128↑126↑2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑　　本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70典型指數(shù)樓盤價格指數(shù)分析表明，2004年10至12月南京市房地產(chǎn)市場總數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)除城中片區(qū)和商住、寫字樓有較大上漲以外，其余與上期相比變化不大。2004年10月到2004年12月，南京市房地產(chǎn)市場價格波動相對比較平穩(wěn)（除城中片區(qū)以外）其他片區(qū)的漲、跌幅都不是很明顯。其中城中片區(qū)漲幅仍然較大，%，主要原因是因為城中片區(qū)的商住、寫字樓與商鋪供應量的增加。導致整個城中片區(qū)價格的上揚。因此，供應與需求的比例關(guān)系始終是南京市房地產(chǎn)市場的主要因素。 　　回顧 70指數(shù)2004年度走勢，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲形勢。對比國家 發(fā)展改革委 2005年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2004年第四季度，全國35個大中城市房地產(chǎn)價格繼續(xù)快速上漲，%，%，%。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，%。分地區(qū)看，全國仍有9個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。其中，%、%、%、%、%、%、%、%，%。與第三季度相比，%外，其它城市均有不同幅度的上漲。分類別看，%，%。其中，%%，%。%。其中，%%，%。去年第四季度，%。分地區(qū)看，35個大中城市中，9個城市土地交易價格第四季度同比漲幅超過10%，包括上海、廈門、杭州、大連、成都、天津、沈陽、福州和寧波，%；哈爾濱、廣州、昆明和蘭州土地交易價格仍與上年同季持平。在土地交易中，%，%。其中，%%。%，%，%。%外，其它各種用地價格比第三季度均有不同幅度的上漲。去年第四季度，%。分地5%的城市包括烏魯木齊、杭州、昆明、上海、銀川和寧波，%；而?？凇⒋筮B和沈陽房屋租賃價格與上年同季相比有所下降。分類別看，%，；%%；%。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)監(jiān)測，統(tǒng)計分析并以雙月刊形式發(fā)布《南京 70典型樓盤價格指數(shù)報告2004年度刊》。以下為抉策地產(chǎn)研究中心2004年6月至2004年12月70典型樓盤價格指數(shù)商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房價格走勢統(tǒng)計分析： 新建商品房價格水平分析 圖31 2004年6月—12月南京市新建商品房價格走勢（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2004年12月70典型樓盤價格指數(shù)。以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權(quán)計算，得出2004年12月新建商品 房加權(quán)平均價格為 5062元/平方米。各片區(qū)的價格如圖2所示。相比于上期，本期南京市的商品房均價上漲了14元/平方米，增長趨勢有所緩慢。主要原因是央行的加息，增加了購房者的成本。從而使很多潛在購房者持觀望態(tài)度，而抑制的交易影響了價格的漲幅。但從上表可以看出，城中片區(qū)的價格仍然高居不下，其主要原因商品住宅價格漲幅較大，另外商鋪和商住寫字樓的供給量的增加，帶動了整個城中片區(qū)新建商品房價格的“一枝獨秀”。 　　城東片區(qū)由于麒麟板塊的供應量逐漸增大，使其價格沒有呈現(xiàn)出過高的漲勢，反而下降了 10元/每平米。而城南較上期比較沒有什么變化，價格保持穩(wěn)定。城北片區(qū)主要是新增供給面積比較多，且價格變化不大。 圖 32 2004年10月2004年12月南京市新建商品房均價增漲圖（單位：元/平米） 　　如圖3所示：根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布70指數(shù)12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房價格稍微有所上升，除城中、江寧、江北片區(qū)保持較小的幅度的增長以外，其余片區(qū)的價格均沒有大的變化。江寧、江北片區(qū)價格之所以保持小步上漲，主要原因是這兩個片區(qū)的購房者以本地人居多。 新建商品住宅價格水平分析 圖 33 2004年12月南京市新建商品住宅價格走勢（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，得出 2004年12月南京市新建商品住宅均價為4778元/平方米。比2004年10月略有上升。各片區(qū)的價格走勢如圖4所示，城中片區(qū)新建商品住宅均價已達8012元/平方米，遠遠高于其他片區(qū)，比上期上漲了432元/平米，其余片區(qū)均保持相對的穩(wěn)定。（河西片區(qū)的價格雖然表面上是上漲的，但是許多開發(fā)商采取打折的形式來吸引購房者，實際價格有少許下降）。城南、城北、江寧樓盤普遍價格變化不大。 圖 34 2004年12月南京市新建商品住宅價格增漲圖（單位：元/平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 70指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2004年12月各片區(qū)的價格漲幅走勢如圖4所示，城中片區(qū)比上期上漲了432元/平米，另外江北片區(qū)也比上期上漲了39元/平方米。 分物業(yè)新建商品房價格水平分析 圖 35 2004年12月新建商品房分物業(yè)價格走勢（單位：元/平米） 圖 36 2004年10月至12月南京市新建商品房分物業(yè)均價雙月漲幅 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，如圖 6所示，2004年12月南京市分物業(yè)新建商品房價格走勢。本期70指數(shù)典型住宅加權(quán)均價為4778元/平方米，新建別墅及高級公寓均價為7201元/平方米，新建商住、寫字樓為7579元/平方米。其中除新建商住、寫字樓較上期有較大漲幅，%。原因是商住寫字樓主要集中在城中片區(qū)，地理位置和交通因素決定了起價格上漲。而新建住宅和新建別墅及高級公寓均有不同程度的下跌。 經(jīng)濟適用房價格水平分析 　　今年，南京經(jīng)濟適用住房的新開工面積為 156 ． 81 萬平方米。年初確定的今年目標是竣工 120 萬平方米，后來因為拆除違章建筑的需求，又增加了 30 萬平方米，使得全年的竣工目標增加到了 150 萬平方米。截至今年 11 月底，全市已竣工驗收 111 ． 1 萬平方米 經(jīng)適房、 12896 套住房。按照目前各片區(qū)的建設進展，預計到年底可確?？⒐?159 萬平方米、 18858 套住房，從而超額完成當年的建設目標，到年底共竣工 152 萬平米。在供應上，到目前為止，今年可以竣工的 18858 套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢。其中，供應國有土地被拆遷家庭 9000 套、集體土地被拆遷家庭 9678 套、拆違家庭 180 套。 建設經(jīng)濟適用住房對于解決低收入家庭住房困難、平抑房價起到了很大的作用。 　　盡管今年可竣工的 1 ． 8 萬多套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢，但是，困難家庭對經(jīng)適房的需求量依然十分龐大。 據(jù)有關(guān)部門近日測算， 2004 年 11 月至 2005 年上半年，全市經(jīng)濟適用住房總需求量約為 37600 套。其中，國有土地拆遷約 22590 戶（含在拆未完的老項目）需申購經(jīng)濟適用住房約 10500 套，城市 “ 雙困 ” 家庭經(jīng)濟適用住房需求為 5000 套，拆除違章建筑需求 500 套；集體土地上拆遷 11600 戶，需申購經(jīng)濟適用住房 23200 套。根據(jù)今年 11 月至明年上半年的預測需求總量，如果每套按 75 平方米 測算，需要建住宅 282 萬平方米。按得房率 0 ． 8 、容積率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 計算，需規(guī)劃經(jīng)濟適用住房用地 420 萬平方米。根據(jù)南京市物價局、南京市房產(chǎn)局共同頒布了《 2004 年度經(jīng)濟適用住房指導價格標準》中可知 南京市經(jīng)濟適用房的銷售價格基本在 1450 元 / 平米至 1800 元 / 平米之間；已經(jīng)審批過的經(jīng)濟適用房政府指導價均在 1500 元到 1800 元 / 平米之間，而 拆遷成本平均增加了 30 ％以上，經(jīng)適房售價與建設成本倒掛的現(xiàn)象日趨明顯。 南京市經(jīng)濟適用房價格按不同土地級別確定銷售價格，在公布的標準中，經(jīng)適房政府指導價上限突破了 2000 元 / 平米。 雖然政府不斷增加經(jīng)濟適用房的開發(fā)面積，但就目前的總體狀況而言，經(jīng)濟適用房仍存在很大缺口，處于供不應求的狀態(tài)， 存量房價格水平分析 圖 37 2004 年 12 月南京市存量房（二手房）市場價格走勢（單位：元 / 平米） 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心房地產(chǎn)存量房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出 2004年12月南京市個片區(qū)存量房價格。數(shù)據(jù)跟蹤項目包括：房源地址所在的區(qū)域、面積、單價、總價、套型、配套設施等。 　　如圖 8所示，2004年12月南京市存量房市場，存量房的上漲趨勢有所緩和。其中城中片區(qū)的二手房均價已達6386元/平方米，其余片區(qū)存量房市場存量房的價格也均有不同程度的上漲，除城東片區(qū)有所下跌。這主要與所監(jiān)測的存量房房源地址有關(guān)。主要原因是選取的房源樣本不一樣，而且影響二手房價格的因數(shù)有很多。除了與房源的地址、面積、戶型、年代等基本因素有關(guān)以外，還與房源本身的裝修程度、朝向、居住年代等有關(guān)。所以二手房價格波動比較大。 圖 38 2004 年 10 至 12 月南京市各片區(qū)存量房價格漲幅比較 南京市租賃行情分析 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計得出， 2004 年 12 月南京市租賃市場價格與上期相比仍然保持一定的上漲趨勢，比較火熱。往年這個時期，應該是房地產(chǎn)租賃市場的“冷”期，但今年卻沒有受到季節(jié)的影響。主要原因是央行的加息，使好多潛在購房者持觀望態(tài)度，選擇租賃房屋，等待新建商品房價格的下調(diào)，而目前南京市二手房市場的價格并不低與新建商品房的價格。所以選擇租房的人比較多，使南京租賃房市場保持一定的上漲趨勢。租賃市場月租金主要與出租房的房源地址，建筑年代，裝修情況，以及配套設施有關(guān) 。 圖 39 2004 年 12 月南京市分片區(qū)普通住宅租賃均價（單位：元 / 平米 / 月） 土地價格水平分析 表 31 2004年南京市成交土地統(tǒng)計表區(qū)域地塊數(shù)量實際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬元）樓面單價（單位：元/㎡）江寧區(qū)8104672572370江北區(qū)413795809河西區(qū)9156600城中區(qū)672590城東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)671742合計43547717注： ； 。 　　2004年南京各片區(qū)樓面地價情況如表31： 數(shù)據(jù)顯示，截止2004年12月底，南京市土地實際成交43幅，，㎡。而去年南京市成交土地51幅，總面積602. 5萬平方米 ，成交價高達 。從以上數(shù)據(jù)可以看出：今年的土地成交面積和成交金額均比去年縮水一半。 　　通過對各片區(qū)的比較發(fā)現(xiàn)（見表 31）：江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到 ，但其樓面單價最低，僅為 ㎡。城中片區(qū)相對于其它片區(qū)來講，2004年土地出讓樓面地價位居首位，原因是出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，所以該樓面單價應適當降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。 表 32 南京近四年土地出讓價格統(tǒng)計年份成交均價（單位：萬元/畝）20001932001187200222920032812004153　　如上圖所示： 2004年以來南京土地出讓價格下降幅度較大。今年通過招拍掛成交的土地面積與去年相比減少了一半。而且以郊區(qū)土地出讓居多，如江北、江寧等，城區(qū)出讓土地較少，由于這些片區(qū)的土地價格較低，所以導致2004年度土地出讓平均價格有所下跌。統(tǒng)計數(shù)字顯示：。各類建設用地平均每畝出讓價格達到153萬元。 2. 2004年度南京商品房價格變動因素及相關(guān)分析 供需狀況與房價走勢 2004年四季度商品房供需 形勢—— 房價最強有力的支撐面 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年四季度，：1，供大于求情況較三季度有明顯加劇，：1。但是四度南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有124萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有354萬平米的商品房因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化。應該說從總體供需關(guān)系說，房價同時存在著上漲與下降的壓力，具體表現(xiàn)就是在細分市場內(nèi)部有著微妙的調(diào)整已經(jīng)開始，但總體房價仍然程平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢，因為大量未被滿足的市場需求仍然是南京市房價居高不下的最強有力的支撐面。 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 圖 310 2004年二至四季度南京市商品房價格層次需求比例 　　南京商品房供求結(jié)構(gòu)的不平衡也是房價上漲的重要原因。其表現(xiàn)為市場供應的商品房單價、總價、區(qū)域與消費者實際需求之間的差異。 　　目前，南京大部分的家庭年收入在 15萬元以下，而這部分人正是當前購房的主力軍，他們的消費能力在很大程度上影響著樓市的價格。這部分家庭對均價4000—5000元/平米、面積60—80平米的住房需求最為強烈。而根據(jù)最新的抉策購房會員俱樂部消費者數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：居民對房價的期望值與市場實際情況相差甚遠。%的消費者接受的最高單價在3000元/㎡5000元/㎡以下，嚴重供不