【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)中，大部分已經(jīng)把以產(chǎn)品開發(fā)為中心轉(zhuǎn)移到以客戶開發(fā)為中心上來了，研究需求已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點，市場研究領(lǐng)域中，需求研究是最基礎(chǔ)的，所以有 供需比 之說，而無 供銷比 之談。 　　所以跟蹤市場需求的變化，用科學(xué)的研究方法和指標(biāo)對商品房的需求量及需求影響因素進(jìn)行分析是目前房地產(chǎn)市場需求領(lǐng)域迫切需要關(guān)注的課題， 抉策地產(chǎn)研究中心 在購房會員俱樂部的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，對細(xì)分市場需求研究方面推出了基于數(shù)理模型與動態(tài)監(jiān)測基礎(chǔ)上的《抉策南京市房地產(chǎn)市場需求深度研究報告》（收費定制報告），敬請關(guān)注。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年四季度，南京市商品房總體需求約為474萬平米，其中有360萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實需求，而114萬平米的需求由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因，沒能實現(xiàn)。隨著整體房價上漲趨緩，預(yù)期房價下跌的氣氛越來越濃，使得一部分需求會轉(zhuǎn)向租賃市場，從而使短期內(nèi)的商品房整體需求量下降。 　　抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部四季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購房者中有 %的人群認(rèn)為南京的“房價過高，難以承受”；%的人群認(rèn)為南京的“房價偏高，勉強可以承受”；認(rèn)為南京目前“房價適中”、“偏低”的人群比例為0%；與上季度相比，認(rèn)為“南京房價太高，難以承受”的比例有所上升（詳見本報告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。所以上季度的觀望氣氛有所加重，各個片區(qū)的樓盤的銷售狀況并不容樂觀，注意：%認(rèn)為“房價過高，難以承受”的人群中，面對目前的市場形勢，58%的人選擇“看一看再買”即持幣待購，%的認(rèn)為“房價偏高，勉強可以承受”的 人群中，62%的人選擇持幣待購。可以看出相對有購買力的人群更加理性地對待目前的市場。 3. 2004年112月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 新建商品房交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)： 2004年全市商品房累計上市1025萬平米主城區(qū)567萬平米，同比增長34％；全市預(yù)銷售808萬平米，主城區(qū)512萬㎡，％。其中，河西、江寧、江北商品房上市量分別占全市供應(yīng)量的22％、28％、17％，合計占全市的67％，而同期銷售量占全市的52％。從套均面積看，全年上市和銷售分別為每套119平米和117平米，較2003年套均縮小10平米和8平米。從總體看，供應(yīng)略大于需求，“買方市場”格局正在逐步成型。根據(jù)南京市房產(chǎn)部門的統(tǒng)計，2004年全年南京商品房在建面積、新開工面積、新批上市面積的增幅都超過50%，全市商品房新批上市總量達(dá)到1000多萬平米，銷售量800多萬平米。 2004年112月存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)： 2004年雖然受到國家宏觀調(diào)控和拆遷量下降的影響，但南京市二手房交易量與2003年基本持平，交易面積為429萬平米，分別占全市房屋成交的42％和35％。從交易價格來看，較之前三季度有較快上漲，第四季度則呈現(xiàn)出平緩增長的趨勢，月間波動不大。 　　從上世紀(jì) 90年代開始，南京市的住房保障體系先后經(jīng)歷了建設(shè)解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2002年起，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和貨幣補貼房構(gòu)成了住房保障的基本內(nèi)容。隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，今年南京有9個地塊的經(jīng)濟(jì)適用房項目，共計 342公頃 。經(jīng)濟(jì)適用住房新開工 ,在年初制定的指標(biāo)上因拆違需要又增加了30萬平方米。截至11月底，已竣工驗收111. 1萬平方米 、 12896套，預(yù)計至年底可確?？⒐?59萬平方米、18858套住房，超額完成全年竣工150萬平方米的建設(shè)任務(wù)。建設(shè)儲備1000套廉租房的任務(wù)已落實到經(jīng)濟(jì)適用住房各項目中。當(dāng)前，今年竣工的18858套住房全部申購?fù)戤叄渲?，供?yīng)國有土地被拆遷家庭9000套、集體土地被拆遷家庭9678套、拆違家庭180套。 2004年四季度未實現(xiàn)的需求分析 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心市場容量的月度消化模型的數(shù)據(jù)， 2004年三季度由于價格、區(qū)位、樓型等方面的原因未能實現(xiàn)的需求為313萬平米。 　　四季度的市場容量為 474萬平米，而四季度市場的實際總供給量是704萬平米，供給已經(jīng)遠(yuǎn)大于需求，：1。四季度南京市有幾個體量較大的樓盤推向市場，如江北的明發(fā)濱江新城、華歐國際友好城，使得南京市四季度的總體供應(yīng)量大幅升高，而需求量卻沒有明顯增長甚至因為拆遷的滯后性而有實際的少量萎縮，供給的增大和需求的小幅萎縮促使本季度供需比相比上季度有較大的升高。 　　數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有114萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有344萬平米的商品房因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾已經(jīng)非常尖銳?。ㄔ斠姳緢蟾娴诙糠帧爱a(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析”。） ４．2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 圖 12 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 　　抉策地產(chǎn)研究中心的四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %%，實際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點放在了新城區(qū)——河西；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，%。 　　與今年前三季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對河西的偏好比例雖然一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢，對城東的偏好比例雖然有波動，但總體趨勢是上升的。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動，上下浮動均不到 2 個百分點；值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。 價格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 13 2004年潛在消費者對可承受最高單價的統(tǒng)計 　　抉策地產(chǎn)研究中心四季度潛在消費者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者的可承受的最高單價多在 40016000元/㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對單價在40015000元/㎡之間的比例最高為36%；其次是單價在50016000元/㎡的比例，%；處于第三位的是單價在30014000元/㎡之間的比例；%；單價3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比較低，%%，這和單價在3000元/㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價位的需求比例被動壓縮，而對于單價在6000元/㎡以上的，則也是因為選擇地理位置較好的城中區(qū)域的準(zhǔn)購房者受到6000元/㎡的實際房價影響的結(jié)果。 　　與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。注： 房價的攀升會迫使購房者接受較高的房價。 樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 14 2004年四季度潛在消費者對樓型的偏好統(tǒng)計 　　抉策地產(chǎn)研究中心四季度統(tǒng)計結(jié)果顯示，潛在消費者對樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %%，并且對小高層的偏好比例首次超過了多層；對高層的偏好比例也比較高，%；對別墅的偏好比例很低，%。（本項指標(biāo)與收入水平有關(guān)。） 　　通過對四個季度的樓型偏好的對比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場供給中得到相應(yīng)的實現(xiàn)，而對多層的需求則會因為其供給量的匱乏向小高層和高層轉(zhuǎn)移，使對小高層的需求呈現(xiàn)成長勢頭。 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖15 2004年潛在消費者對戶型的偏好對比統(tǒng)計 　　抉策地產(chǎn)研究中心 2004年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，%；二室二廳、三室一廳的戶型需求在調(diào)查結(jié)果中所占的比例相差無幾，%%；另外，對二室一廳的需求比例比較低，%；%，這個數(shù)據(jù)不能完全反映消費者對該戶型的需求情況，因為目前對該戶型的供給比例太小，消費者沒有選擇；對三室以上的大戶型的需求情況與對大面積的需求基本對應(yīng)，較真實的反映了對該類戶型的需求情況。 　　通過對 2004年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動不到2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，%%，%%，%，%，%；%，%。 ５. 2005年需求總量分析 　　按照進(jìn)入 12月份以來的供應(yīng)和銷售情況，今年全市的新建商品房供應(yīng)量可達(dá)1000萬平方米，銷售量約為800萬平方米；另外，截止今年9月底，那么根據(jù)前三季度的交易情況計算今年全年存量房的成交面積可達(dá)400萬平米；那么今年全市總的銷售量應(yīng)在1200萬平米以上。按照江蘇省全面建設(shè)小康社會的要求，到2007年全省戶均住房面積要達(dá)到 84平方米 。南京當(dāng)然也不例外，根據(jù)市統(tǒng)計部門前不久所做的調(diào)查，南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積現(xiàn)為 ，這個戶均數(shù)字離 84平方米 的“小康標(biāo)準(zhǔn)”還有 。按照南京 110萬戶城鎮(zhèn)居民家庭計，在未來3年內(nèi)，樓市將有2079萬平方米的需求量。由于這是按照“小康標(biāo)準(zhǔn)”計算出來的，所以這2000多萬平方米其實是一種非常“硬”的需求。如果再算上每年大約10萬人的外來人口，實際的需求量還要大。2004年南京預(yù)計大約800萬平方米的商品房銷售量，是在國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)而提高存貸款利率，南京適度放慢拆遷進(jìn)度，不少消費者又持幣觀望的大背景下取得的。大量需求事實上并沒有充分釋放出來。隨著購房人對調(diào)息的適應(yīng)度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會緩緩釋放。所以，抉策地產(chǎn)研究中心明年對新建商品房的的總需求量大約在900萬平方米上下。二手房的需求量約為484萬平方米上下，則2005年總需求量應(yīng)在1400萬平方米左右。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 1. 2004年市場供給狀況 2004年110月全國及江蘇省固定資產(chǎn)投資總量 　　統(tǒng)計數(shù)字顯示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模擴(kuò)張的勢頭有所減緩。110月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%。銀行貸款增幅回落,所占比重減少。110月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源12967億元，%，%的水平。土地供應(yīng)增幅大大低于去年同期。110月份，全國完成開發(fā)土地面積1. 3億平方米 ，比去年同期增長 %，%的水平。商品房銷售增勢趨緩。110月份，全國商品房銷售面積2. 1億平方米 ，比去年同期增長 18%，增幅同比下降16個百分點,；商品房銷售額5704億元，%。商品房空置面積繼續(xù)保持負(fù)增長。到10月末，全國商品房空置面積9777萬平方米，%，%，%。110月份（換成全年數(shù)據(jù)），全國商品房施工面積達(dá)12億平方米,%，%的水平。110月,，%，增幅高于去年同期13個百分點。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的16%%，2004年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。 南京市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 圖 21 2004年112月南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（單位：億元） 　　，%；下半年完成723億元，%。112月南京市完成房地產(chǎn)投資額286億元，%。據(jù)南京市房產(chǎn)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達(dá)1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。2004年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資286億元，同比增長55％，％，比全省房地產(chǎn)開發(fā)投資高6個百分點以上，約為全國平均增幅的一倍。 圖 22 2003年至2004年四季度南京市固定資產(chǎn)投資增長速度 　　在宏觀調(diào)控政策作用下，全市固定資產(chǎn)投資增速有所趨緩，由一季度的 %%，進(jìn)入三季度以后，全市的固定資產(chǎn)投資增幅開始逐步回升，從三季度的29%%。 2. 2004年南京市土地供應(yīng)狀況 　　2004年被業(yè)界稱為“政策年”，國家和地方都實行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止2004年12月底，南京市土地實際成交44幅，，㎡。 　　有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在30%以內(nèi)，部分地塊以底價成交。通過對各個片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達(dá)到 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價最低，僅為 ㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220萬元，樓面單價最高，㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計算，所以該樓面單價應(yīng)適當(dāng)降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。而南京市2003年成交土地51幅，總面積達(dá)到602. 5萬平方米 ，成交價高達(dá) ，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。 表 21 2004年南京市成交土地統(tǒng)計表 區(qū)域地塊數(shù)量實際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬元）樓面單價（單位：元/㎡）江寧區(qū)81046725 72370江北區(qū)4 13795809