【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的兩片綠肺之一——萬(wàn)柳地區(qū)之外的另一片綠肺，區(qū)域環(huán)境好。周邊500米無(wú)高層，視野開闊。緊鄰規(guī)劃中的奧林匹克森林公園，北京會(huì)議中心、朝來(lái)森林公園、朝來(lái)農(nóng)藝園以及4個(gè)高爾夫球場(chǎng)和10個(gè)足球場(chǎng)等。這些大型綠色公園和體育設(shè)施組成一個(gè)天然的城市綠色氧吧。 三低項(xiàng)目：從目前已經(jīng)在建或在售的來(lái)廣營(yíng)地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目看，低密度、低容積率、低價(jià)格和回龍觀地區(qū)是相同的特點(diǎn)。無(wú)論是時(shí)代莊園還是北京青年城，都是低密度、低容積率。附件：區(qū)域內(nèi)協(xié)議出讓項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱申請(qǐng)出讓單位宗地位置土地用途土地面積（平米）規(guī)劃建筑面積（平米）建議地價(jià)水平（樓面毛地價(jià)）1朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)北苑新村一期北京朝來(lái)綠色家園房地產(chǎn)開發(fā)中心、北京新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅軍營(yíng)村住宅及配套商業(yè)1450025090出300/6002朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)朝來(lái)家園北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司北苑村住宅77000123000出3003朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)新村商品房項(xiàng)目（潤(rùn)澤莊園一、二、三期）北京潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清河營(yíng)村住宅及配套832900861740出300/6004朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)新天國(guó)際城北京新天朝來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來(lái)廣營(yíng)村住宅及配套138700330720出300/600（五）南中軸路 交通改善：南中軸路快線是國(guó)內(nèi)首條大容量快速公交線路，北起前門，經(jīng)天壇穿越二環(huán)路、五環(huán)路至大興區(qū)德茂莊。預(yù)計(jì)南中軸路快線主體道路將于11月底完工，爭(zhēng)取今年底明年初投入運(yùn)營(yíng)。公交快線將擁有專屬路權(quán)，兩條專用車道于馬路中央，車輛始終在主路行駛。與地鐵類似，南中軸路站臺(tái)設(shè)在路中央，乘客從地下通道進(jìn)入站臺(tái)買票檢票。南中軸快線共設(shè)約18個(gè)車站，將采用GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)對(duì)運(yùn)營(yíng)車輛進(jìn)行實(shí)時(shí)定位監(jiān)控。 公交快線的運(yùn)營(yíng)車輛也將有別于普通公交車，18米長(zhǎng)的巨無(wú)霸車身將采取左開門形式，便于乘客上下站臺(tái)。大容量快速公交車在交叉路口優(yōu)先通行。 環(huán)境改善：新建成的南中軸路綠地，綠化面積20余公頃。南中軸中央綠地種植分為連續(xù)整形式、樹陣、自然式以及草地等四種形式，由中線的整形式向兩側(cè)自然式過(guò)渡，形成多種透景線，流連其間，隨處可以感受到南中軸歷史的厚重和文化的積淀。 整體規(guī)劃：南中軸路未來(lái)周邊將建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)圈、文化小鎮(zhèn)、田園社區(qū)、科學(xué)文化城等配套設(shè)施。而該路段也將被命名為“未來(lái)中軸”路。 特色商圈：木樨園CBC（服裝商業(yè)核心區(qū)）規(guī)劃正式面世，除已有的大紅門服裝城、新世紀(jì)商城、京溫市場(chǎng)、天雅大廈外，還將啟動(dòng)大紅門服裝城三期工程、鑫福海大廈、木樨園購(gòu)物廣場(chǎng)、福成布藝。永定門糧庫(kù)地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來(lái)自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。附件：區(qū)域內(nèi)協(xié)議出讓項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱申請(qǐng)出讓單位宗地位置土地用途土地面積（平米）規(guī)劃建筑面積（平米）建議地價(jià)水平（樓面毛地價(jià)）備注1宣武區(qū)菜市口棉花片危改北京中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司宣武區(qū)菜市口商、辦、住214100800000商業(yè)1730 辦公1430 住宅7202寶華里危改小區(qū)一期工程北京中通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司崇文區(qū)永外大街東側(cè)住521001900006203天橋危改南區(qū)公建正光房地產(chǎn)天橋商業(yè)164777655013504東羅園住宅小區(qū)北京市永聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司豐臺(tái)區(qū)永外東羅園住140000190000450　5大紅門西路住宅小區(qū)北京永安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司豐臺(tái)區(qū)大紅門西路22\20號(hào)商1544537271820　6依陶閣北京市能投建業(yè)永外西革新里住宅800027000600　7大紅門西路四號(hào)金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)大紅門西路四號(hào)住宅及車庫(kù)、人防等20006000340　第三部分 購(gòu)房群體一、 2004年購(gòu)房群體盤點(diǎn)說(shuō)明：所有數(shù)據(jù)來(lái)源為efdc，百分比是各類客戶購(gòu)房的總銷售額占整體銷售額的比例。（一）商品房市場(chǎng)客戶構(gòu)成情況2004年前3季度客戶構(gòu)成與2004年全年相比最主要的變化在于：本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者比例下降，由61%下降為54%。外省市個(gè)人購(gòu)房者比例上升，由26%上升為31%。（二）住宅市場(chǎng)客戶構(gòu)成住宅市場(chǎng)上本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者比例最高，為61%。外省市個(gè)人購(gòu)房者比例也較高，為32%。其余類型客戶很少。（三）別墅、高檔公寓市場(chǎng)客戶構(gòu)成別墅、高檔公寓市場(chǎng)上，本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者和外省市個(gè)人為兩大主力軍，外國(guó)人、本市農(nóng)民、國(guó)內(nèi)企業(yè)單位也占有一定的購(gòu)買份額。（四）辦公物業(yè)市場(chǎng)客戶構(gòu)成國(guó)內(nèi)企業(yè)單位是辦公物業(yè)市場(chǎng)的主力客戶，占34%。外省市個(gè)人和本市城鎮(zhèn)居民所占比例也很大，分別占24%和19%。國(guó)內(nèi)行政、事業(yè)單位占12%。外國(guó)人、外國(guó)行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織共占9%。（五）商業(yè)物業(yè)客戶構(gòu)成商業(yè)物業(yè)客戶中比例最大的是外省市個(gè)人，占35%。其次是本市城鎮(zhèn)居民，為31%。國(guó)內(nèi)企業(yè)單位21%，國(guó)內(nèi)行政、事業(yè)單位10%，此兩類客戶共占31%。二、2005年購(gòu)房群體預(yù)測(cè)（一）住宅、別墅、高檔公寓市場(chǎng)，外地客戶比例將進(jìn)一步提高。原因： 與2008年奧運(yùn)會(huì)期限更近，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)更加凸顯。 南城外地人聚居區(qū)在城市改造后將有更多商品房供應(yīng)，更加吸引外地人購(gòu)房。（二）辦公物業(yè)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)企業(yè)單位及國(guó)內(nèi)行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織客戶比例將進(jìn)一步提高，個(gè)人購(gòu)房客戶將減少。原因： 由于宏觀經(jīng)濟(jì)向好，以及總部經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)內(nèi)大企業(yè)整棟購(gòu)買和大單購(gòu)買方興未艾； 銀行按揭政策的緊縮使個(gè)人及私營(yíng)小企業(yè)購(gòu)買寫字樓難度加大； 利率提高使投資行為有一定程度的減少。（三） 投資類客戶數(shù)量減少。原因：利率提高將起到抑制投資的作用；商業(yè)物業(yè)的投資效果經(jīng)過(guò)2004年的檢驗(yàn)讓很多人大失所望，商鋪投資更加謹(jǐn)慎；銀行按揭政策的緊縮和執(zhí)行難度阻礙投資客戶購(gòu)房。第四部分 別墅市場(chǎng)一、 2004年盤點(diǎn)供給情況 （截止到2004年11月）2004年北京新增別墅項(xiàng)目別墅名稱別墅位置別墅形態(tài)價(jià)格（元）香山甲第海淀雙拼/聯(lián)排別墅待定大寧山莊房山獨(dú)棟別墅待定紫霞谷密云獨(dú)棟別墅8000元/平方米定都山莊門頭溝獨(dú)棟別墅待定龍熙順景大興獨(dú)棟/聯(lián)排/疊拼4320元/平方米起湯HOUSE昌平聯(lián)排別墅待定波特蘭花園順義獨(dú)棟別墅最高12000元/平米晨谷花園朝陽(yáng)雙拼/聯(lián)排別墅10000元/平方米起檀香山別墅海淀聯(lián)排別墅均10000元/平米西山美廬海淀獨(dú)棟別墅均2500美元/平米大湖山莊朝陽(yáng)獨(dú)棟別墅均2500美元/平米御墅臨楓海淀聯(lián)排別墅不詳瀛海名居大興獨(dú)棟、雙拼別墅均1000美元/平米達(dá)華莊園昌平獨(dú)棟別墅8800元/平米起白河澗別墅密云獨(dú)棟、聯(lián)排別墅均3290元/平米獨(dú)墅逸致麗水佳園大興獨(dú)棟別墅100200萬(wàn)/套印象江南茉莉山莊密云獨(dú)棟別墅196399萬(wàn)元/套西山美墅館海淀獨(dú)棟、雙拼別墅4601200萬(wàn)/套東山墅朝陽(yáng)獨(dú)棟別墅26500元/平米wehouse海淀獨(dú)棟\聯(lián)排\疊拼14000元/平米碧水花園密云多層\高層\別墅6800元/平米果嶺假日大興獨(dú)棟別墅不詳提香草堂房山聯(lián)排\雙拼4800元/平米觀唐朝陽(yáng)獨(dú)棟別墅20000元/平米運(yùn)河岸上的院子通州獨(dú)棟別墅16600元/平米易郡順義獨(dú)棟/雙拼275萬(wàn)/套水郡長(zhǎng)安朝陽(yáng)聯(lián)排180萬(wàn)/套揚(yáng)州別墅朝陽(yáng)獨(dú)棟別墅5800元/平米靠山居易墅豐臺(tái)聯(lián)排5000元/平米莫奈花園順義聯(lián)排\雙拼\疊拼6000元/平米四季香山海淀聯(lián)排\雙拼\疊拼不詳麥卡倫地昌平獨(dú)棟不詳n 由上表看到2004年（截止到11月份）北京新增別墅項(xiàng)目一共32個(gè)項(xiàng)目，2003年35個(gè)，與去年相比，總體持平，略有減少。n 分布情況：海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)是主要的供應(yīng)熱點(diǎn)，密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，這同近期出臺(tái)的北京“兩軸兩帶多中心”的新規(guī)劃有很大關(guān)系。n 產(chǎn)品類型 2004年 2003年 從上圖中我們不難發(fā)現(xiàn)，在2004年純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目和純聯(lián)排項(xiàng)目所占的比例明顯上升，而混合型別墅項(xiàng)目所占比例大副下降，純粹型別墅項(xiàng)目逐漸成為市場(chǎng)主流。需求n 需求多樣化、明確化：獨(dú)棟、戶型合理、總價(jià)相對(duì)偏低的產(chǎn)品熱銷，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)；社區(qū)純粹化越來(lái)越受到歡迎。n 買房者關(guān)注別墅社區(qū)的人文環(huán)境：買房者開始重視穩(wěn)定的社區(qū)文化，在人文環(huán)境比較好的社區(qū)，部分原有客戶介紹新客戶購(gòu)買別墅的現(xiàn)象很多，項(xiàng)目供不應(yīng)求；而人文環(huán)境差的社區(qū)，銷售則十分不好。這反映了在別墅開發(fā)中小區(qū)人文環(huán)境營(yíng)造的重要性。n 結(jié)構(gòu)性供求矛盾仍然突出：在別墅熱銷的大環(huán)境下，部分品質(zhì)差的別墅仍然滯銷。n 國(guó)內(nèi)客戶投資需求上升，購(gòu)房者呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京別墅國(guó)內(nèi)客戶購(gòu)買的比例已經(jīng)占到３０％左右，其中自住型客戶的比例較低，半數(shù)為國(guó)內(nèi)的投資客。主要的客戶群年齡大概是４０歲到４５歲之間。增長(zhǎng)比較快的是３５歲到４０歲之間的客戶。n 別墅概念模糊化，成為第一居所，別墅作為第二居所的概念模糊化。n 中式風(fēng)格需求逐漸形成：集中反映在下半年，逐漸形成對(duì)民族風(fēng)格和原創(chuàng)產(chǎn)品的需求，但目前市場(chǎng)供應(yīng)占據(jù)壟斷地位仍然是北美風(fēng)格或者歐式風(fēng)格，中式風(fēng)格別墅潛在需求很大。價(jià)格n 價(jià)格總體較去年有增加，均價(jià)約11000元/平米左右，具體物業(yè)類型獨(dú)棟別墅價(jià)格有所下降，聯(lián)排別墅價(jià)格有所上升。n 上半年別墅均價(jià)9372元/平米，全年達(dá)到約11015元/平米。二、2005年預(yù)測(cè)n 供給方面1) 今后的幾年北京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將穩(wěn)步增加。其中獨(dú)棟別墅由于受政策影響，未來(lái)的供應(yīng)量將逐漸減少；而伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市邊緣土地供給的增加，以聯(lián)排/雙拼為代表的別墅項(xiàng)目將大大增加。從總體看，未來(lái)供給規(guī)模應(yīng)該是增加的。2) 供給的區(qū)域分布，通州、亦莊和朝陽(yáng)是城市近郊別墅的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域；而密云、懷柔和延慶將成為遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。n 需求方面1) 未來(lái)的幾年別墅的需求將穩(wěn)定增長(zhǎng)，價(jià)格及金融政策（如高檔住宅首付款提高）對(duì)市場(chǎng)需求的影響不會(huì)太大。別墅作為第一居所的比例會(huì)大幅度提高。2) 需求結(jié)構(gòu)方面，別墅消費(fèi)已經(jīng)開始由金字塔的頂端向下擴(kuò)展，別墅的客戶群體構(gòu)成日益廣泛。3) 投資需求增大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)外交往的不斷擴(kuò)大，外地和外籍人士在北京會(huì)越來(lái)越多，對(duì)高檔住宅的臨時(shí)需求會(huì)增加，將吸引投資者進(jìn)入別墅市場(chǎng)。n 產(chǎn)品方面1) 受需求影響，高檔別墅的品質(zhì)和個(gè)性化程度將有較大提高；經(jīng)濟(jì)別墅將最受市場(chǎng)歡迎，尤其是１００萬(wàn)－２００萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型別墅，與此同時(shí)經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。2) 原創(chuàng)及中式風(fēng)格需求逐漸形成，會(huì)有一批類似項(xiàng)目推出。3) 社區(qū)更加追求純粹化，混合型別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)份額不斷降低。n 價(jià)格方面增幅不大，性價(jià)比會(huì)有顯著的提升，價(jià)格愈發(fā)合理。第五部分 高檔公寓市場(chǎng)一、2004年盤點(diǎn)總體上，2004年北京高檔公寓供應(yīng)充分，市場(chǎng)需求旺盛，呈現(xiàn)出供銷兩旺的市場(chǎng)局面，短期內(nèi)高檔公寓的市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。從區(qū)域上劃分，目前售價(jià)萬(wàn)元以上的公寓主要分布在以下幾個(gè)區(qū)域：CBD、朝陽(yáng)公園、太陽(yáng)宮、亞奧板塊和金融街；其中東部的CBD、朝陽(yáng)公園以及太陽(yáng)宮三個(gè)區(qū)域，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，無(wú)論在供應(yīng)量和消化量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西北的亞奧板塊和金融街。我們研究高檔公寓的口徑是單價(jià)10,000元/平方米以上的在售項(xiàng)目。2004年高檔公寓主要分布及銷售情況區(qū)域已售套數(shù)剩余套數(shù)銷售面積剩余面積項(xiàng)目數(shù)量?jī)r(jià)格CBD5006206176萬(wàn)平米40萬(wàn)平米111000016180元/平米朝陽(yáng)公園193956133萬(wàn)平米12萬(wàn)平米61193018056元/平米太陽(yáng)宮101993017萬(wàn)平米16萬(wàn)平米31040013397元/平米亞奧板塊1118302萬(wàn)平米9萬(wàn)平米31026411672元/平米金融街3641895萬(wàn)平米21320013500元/平米總計(jì)84394761133