【正文】 呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，租金普遍上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)寫(xiě)字樓的需求可能還將進(jìn)一步擴(kuò)大。（數(shù)據(jù)來(lái)源戴得梁行） 區(qū)域市場(chǎng)差別較大：風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)、東西各不同，幾家歡喜幾家愁216。 供應(yīng)情況：市場(chǎng)集中供應(yīng)，空置率增長(zhǎng)截止到2004年9月底，來(lái)自北京市建委的最新數(shù)據(jù)，%，%；，%,；，%。在巨庫(kù)、第5大道等項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)中，我們發(fā)現(xiàn)凡是未統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目都面臨尷尬局面，只有完全的走資產(chǎn)證券化的道路，才能保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功。二、2005年預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將會(huì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，但開(kāi)發(fā)勢(shì)頭會(huì)有所抑制從2004年的商業(yè)類(lèi)開(kāi)發(fā)投資比例，可以看出未來(lái)的幾年將進(jìn)入北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面積供應(yīng)的高峰。均價(jià)2003年2004年同比增長(zhǎng)1月1223513996%2月1054515371%3月995312907%4月1027012249%5月1894814887%6月915610721%7月1119811848%8月130989538%9月1177412314%分析：隨著商業(yè)開(kāi)發(fā)熱度的遞減，2004年銷(xiāo)售價(jià)格呈波動(dòng)曲線，總體價(jià)格在1000015000元/平米。據(jù)易鋪網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，總共有超過(guò)300萬(wàn)平米的供應(yīng)量在這兩年集中釋放。朝陽(yáng)公園地區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)是居住環(huán)境的高品質(zhì)，而且已經(jīng)形成了成熟的高檔公寓居住區(qū)氛圍；太陽(yáng)宮地區(qū)的優(yōu)勢(shì)是土地儲(chǔ)備充足、緊鄰三環(huán)的地段和地段價(jià)值的逐漸認(rèn)同（依靠鳳凰城、UHN國(guó)際村和英特國(guó)際公寓等項(xiàng)目）；亞奧板塊的優(yōu)勢(shì)則是地塊處于升值過(guò)程中，未來(lái)前景看好。未來(lái)的金融街將是一個(gè)四通八達(dá)、進(jìn)出便捷的場(chǎng)所。項(xiàng)目售價(jià)在10,26411,672元/平方米之間，與CBD和朝陽(yáng)公園相比明顯偏低。這里國(guó)際化程度很高，隨時(shí)能見(jiàn)到各種膚色的外國(guó)人。n 供給分布：CBD和朝陽(yáng)公園是最主要的分布區(qū)域，供給量超過(guò)整個(gè)北京的75%。3) 社區(qū)更加追求純粹化，混合型別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)份額不斷降低。2) 供給的區(qū)域分布，通州、亦莊和朝陽(yáng)是城市近郊別墅的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域；而密云、懷柔和延慶將成為遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。增長(zhǎng)比較快的是３５歲到４０歲之間的客戶。n 分布情況：海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)是主要的供應(yīng)熱點(diǎn)，密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，這同近期出臺(tái)的北京“兩軸兩帶多中心”的新規(guī)劃有很大關(guān)系。二、2005年購(gòu)房群體預(yù)測(cè)（一）住宅、別墅、高檔公寓市場(chǎng)，外地客戶比例將進(jìn)一步提高。（三）別墅、高檔公寓市場(chǎng)客戶構(gòu)成別墅、高檔公寓市場(chǎng)上，本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者和外省市個(gè)人為兩大主力軍，外國(guó)人、本市農(nóng)民、國(guó)內(nèi)企業(yè)單位也占有一定的購(gòu)買(mǎi)份額。 特色商圈：木樨園CBC（服裝商業(yè)核心區(qū)）規(guī)劃正式面世，除已有的大紅門(mén)服裝城、新世紀(jì)商城、京溫市場(chǎng)、天雅大廈外，還將啟動(dòng)大紅門(mén)服裝城三期工程、鑫福海大廈、木樨園購(gòu)物廣場(chǎng)、福成布藝。與地鐵類(lèi)似，南中軸路站臺(tái)設(shè)在路中央，乘客從地下通道進(jìn)入站臺(tái)買(mǎi)票檢票。周邊500米無(wú)高層，視野開(kāi)闊。附件：區(qū)域內(nèi)協(xié)議出讓項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱申請(qǐng)出讓單位宗地位置土地用途土地面積（平米）規(guī)劃建筑面積（平米）建議地價(jià)水平（樓面毛地價(jià)）1冷泉項(xiàng)目海開(kāi)房地產(chǎn)公司海淀區(qū)冷泉村居住80000012000003502樹(shù)村新村二期(E、F地塊)北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司海淀鄉(xiāng)樹(shù)村住11530088700地面390（四）來(lái)廣營(yíng) 區(qū)位優(yōu)越：來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)西鄰亞運(yùn)村，東連首都國(guó)際機(jī)場(chǎng) ，鄉(xiāng)域內(nèi)有亞洲最大的居民住宅小區(qū)望京新城以及正在崛起的望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)、北苑小區(qū)。另外一條東西向南沙河風(fēng)景區(qū)，有著名的稻香湖，八月博奧亞洲教育論壇就在這里舉行，也是市級(jí)的旅游區(qū)。（三）海淀后山 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：海淀新區(qū)，也叫山后地區(qū)，包括溫泉鎮(zhèn)、蘇家坨鎮(zhèn)、上莊鎮(zhèn)和西北旺鎮(zhèn)，面積221平方公里，占海淀全區(qū)總面積的51%以上。這些頗具影響力的國(guó)際企業(yè)“流向”中關(guān)村，使得人們對(duì)中關(guān)村特別是中關(guān)村西區(qū)的商務(wù)環(huán)境再次關(guān)注起來(lái)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目多元化：在酒仙橋區(qū)域，既有東方之子、陽(yáng)光上東、麗都水岸這類(lèi)知名高檔項(xiàng)目，也有咱們、上東三角洲這類(lèi)中檔大盤(pán)，還有電子城小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房。 大量涉外人群：麗都飯店在內(nèi)的“中央酒店區(qū)”是北京最早的涉外區(qū)域，外籍人士的聚集是該區(qū)域有別于京城其他區(qū)域的一大特色。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表：主要行政區(qū)總建筑面積百分比朝陽(yáng)區(qū)10137208%海淀區(qū)2936226%豐臺(tái)區(qū)3585558%北京市27239755100%根據(jù)北京市房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)字，13季度商品住宅開(kāi)發(fā)量為1499萬(wàn)平方米，因此所有居住類(lèi)協(xié)議出讓項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2年左右時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)打破了亦莊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單一化的印象，也使亦莊高科技開(kāi)發(fā)區(qū)的功能更加豐富。玉泉路一帶商品房集中放量，主要得益于附近“西奧運(yùn)中心”規(guī)劃的實(shí)施。（四）玉泉路包括目前正在運(yùn)作的幾個(gè)大盤(pán)在內(nèi)，玉泉路兩側(cè)是目前北京大盤(pán)最集中的區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西山腳下目前大約有200萬(wàn)平方米的豪宅項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，目前在售的別墅項(xiàng)目有西山美墅館、御墅臨楓、湯泉藝墅、西山美廬、香山甲第等，這些別墅項(xiàng)目的集中放量，共同掀起了西山“城市別墅”的市場(chǎng)熱潮。朝陽(yáng)公園西邊新項(xiàng)目有北京GOLF公寓以及9號(hào)公寓。第四， 由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003 年外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占普通住宅全部銷(xiāo)售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達(dá)到 億元。二、 2005年預(yù)期 土地供應(yīng)量持續(xù)減少4號(hào)令和71號(hào)令的相繼出臺(tái)，使2004年的土地供應(yīng)明顯有減少趨勢(shì)。從側(cè)面反映了土地市場(chǎng)的動(dòng)向，就是政府在加大對(duì)城區(qū)別墅、公寓等高檔住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的限制力度后，開(kāi)發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)。在宏觀政策的調(diào)控下，土地開(kāi)發(fā)面積大幅度降低，比去年同期降低67%，將會(huì)影響到明年市場(chǎng)的供應(yīng)量。房?jī)r(jià)走勢(shì)——2004年，銷(xiāo)售市場(chǎng)漲字當(dāng)頭；2005年，價(jià)格趨勢(shì)繼續(xù)向上。分析：在今年銷(xiāo)售形勢(shì)一片大好的情況下，商品房空置率與去年同期相比有明顯降低，許多滯銷(xiāo)多年的老盤(pán)在今年煥發(fā)青春。結(jié)論3：新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格普遍上漲受市場(chǎng)火暴及土地價(jià)格不斷攀升的影響，今年的住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)比去年同期同品質(zhì)項(xiàng)目有明顯提高，通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯，其中，％。 此外，土地拍賣(mài)計(jì)劃不明確、拍賣(mài)制度不完善等導(dǎo)致土地供應(yīng)減少，土地購(gòu)置價(jià)格提高，也將導(dǎo)致明年土地供應(yīng)量減少。第二， 開(kāi)發(fā)量及開(kāi)發(fā)速度的放緩，需求量持續(xù)增長(zhǎng)將導(dǎo)致2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲。朝陽(yáng)公園東邊四環(huán)今年開(kāi)始放量。西山的土地資源十分稀缺，使得可開(kāi)發(fā)的土地少?！　?004年，朝陽(yáng)區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫(xiě)字樓會(huì)戰(zhàn)，總面積約20平方米的朝陽(yáng)廣場(chǎng)建起了圍檔，天恒大廈基本封頂……最近，位于東四十條橋畔的新保利大廈參加了京港經(jīng)濟(jì)合作洽談會(huì)，憑借多項(xiàng)頂級(jí)設(shè)計(jì)和高品質(zhì)的產(chǎn)品，新保利大廈在香港引起了廣泛關(guān)注。第三大盤(pán)是下半年開(kāi)盤(pán)的玉泉新城，該項(xiàng)目總建筑面積105萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商初步計(jì)劃是在未來(lái)5年左右全部入市。但是在2004年，亦莊出現(xiàn)了向復(fù)合性、多元化發(fā)展的趨勢(shì)，一系列總部辦公及商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。2004年各低密度項(xiàng)目紛紛推出商業(yè)街，境界項(xiàng)目1200米的商業(yè)街今年開(kāi)始招商，其他項(xiàng)目也將商業(yè)街設(shè)置在了社區(qū)規(guī)劃中。因此朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)仍然是2005年的項(xiàng)目供應(yīng)集中區(qū)。 以大山子藝術(shù)區(qū)為核心的中央文化區(qū)：9月間，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)決定保留大山子藝術(shù)區(qū)。已經(jīng)開(kāi)工的12個(gè)項(xiàng)目中，中物理想大廈、鼎好大廈、藍(lán)星大廈、中芯大廈等已經(jīng)正式投入使用首創(chuàng)拓展大廈等6個(gè)項(xiàng)目年底前將陸續(xù)投入使用。在微觀上，依據(jù)未來(lái)北京商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，二環(huán)以內(nèi)居住工程有一定的縮減。海淀新區(qū)將在２０１０年以前全部建成。 以最佳生態(tài)居住區(qū)概念引起關(guān)注：海淀后山的土地供應(yīng)集中于百望山東北方向，目前在售的是百旺新城和中海楓漣山莊。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛：來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，以服裝、食品、家具行業(yè)為龍頭的140家企業(yè)興旺發(fā)達(dá)。 三低項(xiàng)目：從目前已經(jīng)在建或在售的來(lái)廣營(yíng)地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目看，低密度、低容積率、低價(jià)格和回龍觀地區(qū)是相同的特點(diǎn)。大容量快速公交車(chē)在交叉路口優(yōu)先通行。（一）商品房市場(chǎng)客戶構(gòu)成情況2004年前3季度客戶構(gòu)成與2004年全年相比最主要的變化在于：本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者比例下降，由61%下降為54%。國(guó)內(nèi)行政、事業(yè)單位占12%。（二）辦公物業(yè)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)企業(yè)單位及國(guó)內(nèi)行政、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織客戶比例將進(jìn)一步提高，個(gè)人購(gòu)房客戶將減少。n 買(mǎi)房者關(guān)注別墅社區(qū)的人文環(huán)境：買(mǎi)房者開(kāi)始重視穩(wěn)定的社區(qū)文化，在人文環(huán)境比較好的社區(qū)，部分原有客戶介紹新客戶購(gòu)買(mǎi)別墅的現(xiàn)象很多，項(xiàng)目供不應(yīng)求；而人文環(huán)境差的社區(qū)，銷(xiāo)售則十分不好。價(jià)格n 價(jià)格總體較去年有增加，均價(jià)約11000元/平米左右，具體物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟別墅價(jià)格有所下降，聯(lián)排別墅價(jià)格有所上升。2) 需求結(jié)構(gòu)方面，別墅消費(fèi)已經(jīng)開(kāi)始由金字塔的頂端向下擴(kuò)展，別墅的客戶群體構(gòu)成日益廣泛。從區(qū)域上劃分，目前售價(jià)萬(wàn)元以上的公寓主要分布在以下幾個(gè)區(qū)域：CBD、朝陽(yáng)公園、太陽(yáng)宮、亞奧板塊和金融街；其中東部的CBD、朝陽(yáng)公園以及太陽(yáng)宮三個(gè)區(qū)域，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，無(wú)論在供應(yīng)量和消化量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西北的亞奧板塊和金融街。盡管價(jià)高量大，但是CBD的公寓市場(chǎng)表現(xiàn)十分搶眼，在售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了平均七成的銷(xiāo)售率，消化掉5,000多套。目前該地區(qū)售價(jià)萬(wàn)元以上的公寓已售1,000多套，銷(xiāo)售率50%，整體的規(guī)模檔次略低于CBD和朝陽(yáng)公園。n 金融街：地區(qū)在售的萬(wàn)元以上的項(xiàng)目?jī)H兩個(gè)，已售出364套，尚余189套，銷(xiāo)售率65%，平均房?jī)r(jià)13,000元/平方米。 需求n 去化量：預(yù)計(jì)全年北京高檔公寓能夠去化130萬(wàn)150萬(wàn)平米。2) 購(gòu)買(mǎi)客戶群體中，按地域劃分北京和外地客戶構(gòu)成了消費(fèi)主體，今后隨著奧運(yùn)的臨近外地購(gòu)買(mǎi)型的客戶比例還會(huì)大幅上升。1. 銷(xiāo)售量快速增長(zhǎng)，朝陽(yáng)、豐臺(tái)明顯放量。商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題盡管，從表象上看來(lái)，2004年商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺，一片繁榮，但從銷(xiāo)售一線反饋來(lái)的信息，是繁榮背后依然存在諸多隱憂，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：216。開(kāi)發(fā)勢(shì)頭放緩。因此，商業(yè)的專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司應(yīng)具備金融市場(chǎng)的操作能力和資源。在今年的寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上，朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)成為最活躍的地區(qū)，而海淀區(qū)則一反去年良好的銷(xiāo)售走勢(shì)，銷(xiāo)售冷清，銷(xiāo)售價(jià)格一路走跌。龐大的供應(yīng)量導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，從而導(dǎo)致租售價(jià)格下降、空置率增高。目前區(qū)域有望落成的項(xiàng)目為英藍(lán)國(guó)際中心和新盛大廈，前者只租不售，而后者擬整棟出售，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間租金仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)供需及局部市場(chǎng)216。根據(jù)金融街二期的整體規(guī)劃，今年內(nèi)，金融街所有尚未開(kāi)工的項(xiàng)目將全部啟動(dòng)建設(shè)。亞運(yùn)村則成為高科技、經(jīng)貿(mào)、證券投資、文化娛樂(lè)類(lèi)公司集中的區(qū)域。商住公寓包括MOHO、歐陸經(jīng)典凱旋城、三空間、俊峰華亭、華悅國(guó)際。中關(guān)村　　該區(qū)域客群特點(diǎn)有以下三方面：1）客群來(lái)源有很大的地域特性。中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域是商住公寓的熱租區(qū)，其中售價(jià)在每平方米7000元以下的項(xiàng)目出租率高，租金大多在每平方米每天4元左右，150平方米200平方米的戶型最受中小公司青睞，投資回報(bào)率高。此外，受加息影響，投資客戶的平均收益將有微小下降。從上表可看出，2004年二手房銷(xiāo)售量快速增長(zhǎng)，與2003年相比，銷(xiāo)售面積翻了一番。附件3：二手房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額表日期商品房過(guò)戶套數(shù)過(guò)戶面積(m2)過(guò)戶金額(￥)過(guò)戶均價(jià)(￥/m2)公房及經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)戶套數(shù)過(guò)戶面積(m2)過(guò)戶金額(￥)過(guò)戶均價(jià)(￥/m2)2003年第一季度273444685412963992402901213315783041519890426302003年第二季度463669261118872933622724336223770668380915928762003年第三季度4504716541238074052533225006343647107244904531202003年第四季度5187755174247882600832826325438559142931549532592004年第一季度4696720592230880490032045466397383135264740034032004年第二季度72381153041294202868025518475713216240227725033682004年第三季度6598117925737208502533155708963024423284061763694 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