【正文】 字樓購買客戶中有很大一部分比例是投資客戶，今年銀行存貸款加息影響了投資客戶對未來的投資回報的期望，使不少寫字樓投資客戶持幣觀望。216。 對客戶審查難度的加大：受國家整體宏觀調(diào)控以及銀行銀根緊縮的影響，許多寫字樓項目普遍感覺到，銀行加大了對出售客群的審查力度，導(dǎo)致成交期延長，甚至引起成交變數(shù)，對購買需求是一種消極的影響因素。216。 按揭門檻抬高：自2004年以來，不少銀行縮短了對寫字樓客戶按揭年數(shù)及提高了首付款比例，對需求起到了一定的抑制作用。 市場供需及局部市場216。 需求方面——今明兩年，中國入世的保護(hù)期即將結(jié)束，中外資機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)拓展將進(jìn)一步活躍，將帶動更多的服務(wù)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，總體來看，未來一段時間寫字樓的需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。尤其是外資機(jī)構(gòu)的需求有上升的趨勢，但受金融政策的影響，投資客戶比例會有所降低。216。 中關(guān)村——從未來６個月的寫字樓供應(yīng)來看，中關(guān)村金融中心等樓盤的入伙將進(jìn)一步加劇中關(guān)村地區(qū)的競爭，受此影響租金價格會有所下降。但隨著中關(guān)村寫字樓現(xiàn)房集中供應(yīng)， 將迎來銷售成交高峰。216。 金融街：供應(yīng)高峰的來臨，租金走勢略有下降。根據(jù)金融街二期的整體規(guī)劃，今年內(nèi)，金融街所有尚未開工的項目將全部啟動建設(shè)。按照計劃，所有建設(shè)項目將在2006年竣工，在2007年前投入使用，因此今后3年內(nèi)將是金融街寫字樓供應(yīng)的高峰期。受供應(yīng)高峰的影響，預(yù)計金融街地區(qū)寫字樓的租賃市場會多少受到一定的影響，目前租金價格走高的情況難以為繼。216。 其他區(qū)域，多元化格局繼續(xù)顯現(xiàn)除CBD、中關(guān)村、金融街這三個商務(wù)“核心”外，其他的商務(wù)分中心，如朝外商圈、甘家口商圈、公主墳商圈等也在逐漸形成。隨著奧運公園商業(yè)地塊的整體啟動，明年亞運村商圈將成為市場熱點。附件：2004年前三季度與2003年北京市各區(qū)寫字樓成交對比時間階段區(qū)縣/統(tǒng)計銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(元)均價(元/m2)2003年全年成交東城區(qū)231655816797635010144西城區(qū)103575947412779513258崇文區(qū)2669127899317911426朝陽區(qū)2897050896895609113742海淀區(qū)538140900168776654211978豐臺區(qū)180548309006000通州區(qū)124796329630126873宣武區(qū)0000合計89927624134156138692004年前三季度區(qū)縣/統(tǒng)計銷售套數(shù)銷售面積(m2)銷售金額(元)均價(元/m2)東城區(qū)419956278791300西城區(qū)212495938330140015215崇文區(qū)8318697147924700朝陽區(qū)508157968231021280015121海淀區(qū)1754332148336060011102豐臺區(qū)6832012892793573400通州區(qū)177448780006302宣武區(qū)3254937513000合計14784695136439555200第八部分 商住公寓市場一、2004年盤點（一）分布情況目前商住公寓主要分布在中關(guān)村、亞運村、CBD區(qū)域、燕莎商圈及金融街一帶。中關(guān)村商圈具有較強(qiáng)的文化氛圍，因此IT公司、文化行業(yè)及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多選擇入駐中關(guān)村。亞運村則成為高科技、經(jīng)貿(mào)、證券投資、文化娛樂類公司集中的區(qū)域。而從事對外貿(mào)易、金融保險、公關(guān)顧問等公司及外企駐京辦事處多選擇在CBD商圈安營扎寨。CBDCBD歷來是商住公寓集中的區(qū)域。由于寫字樓開發(fā)門檻稿，CBD的項目75%是公寓，而其中絕大多數(shù)以商住公寓的定位出現(xiàn)。今年開盤及熱銷的項目包括：建外SOHO、尚都國際、華貿(mào)中心、溫莎大道、萬達(dá)廣場等。在泛CBD地區(qū)，今年的商住公寓項目還有：領(lǐng)行國際中心、幸福村、住邦2000、鉑宮國際等。中關(guān)村中關(guān)村今年的商住公寓項目有：新中關(guān)、易墅殿堂（紐約客）、富海中心、遠(yuǎn)中悅?cè)R、文津國際、知春國際等，供應(yīng)量較大。亞奧亞奧地區(qū)由于得天獨厚的資源條件，從2004年開始，寫字樓和商住公寓都進(jìn)入供應(yīng)高峰期。商住公寓包括MOHO、歐陸經(jīng)典凱旋城、三空間、俊峰華亭、華悅國際。三元橋三元橋是商住公寓的新興區(qū)域，今年在售的項目有：第三置業(yè)、時間國際。（二）售價區(qū)域項目均價CBD　　　　　尚都國際15000溫莎大道15000萬達(dá)廣場14000光華國際中心15000華貿(mào)中心16000建外SOHO13500泛CBD　　　住邦200010800領(lǐng)行國際中心7680幸福村15000鉑宮國際16000中關(guān)村　　　　萬泉商務(wù)花園9500富海中心7200文津國際12800遠(yuǎn)中悅?cè)R12500新中關(guān)11000亞運村　　　　凱旋城7380MOHO8300俊峰華亭11600三空間10000華悅國際9800三元橋時間國際10500從上表可以看出，CBD商住公寓價格最高，基本在1200016000元/平方米之間。其次是中關(guān)村，新增供應(yīng)價格1000013000元/平方米。亞運村商住公寓價格從今年開始有提高趨勢，在華悅國際、三空間和俊峰華亭的帶動下向10000元/平方米以上攀升。三元橋作為后起之秀，價格還有很大上升空間。（三）客戶CBD相對于中關(guān)村和亞運村區(qū)域的商住公寓市場，CBD商住公寓的個人投資者占有一定比例，其中一半以上的客戶群是本市個人投資者，將近28%的客戶群來自其他省市地區(qū)。另外，與其他區(qū)域不同的是，%的購房者是外籍個人投資者或企業(yè)，%的購房者屬于港澳臺的個人投資者或企業(yè)，CBD公寓的購買者呈現(xiàn)較大的外銷比例。中關(guān)村　　該區(qū)域客群特點有以下三方面：1）客群來源有很大的地域特性。項目的購買者很多是項目周邊公司、政府機(jī)關(guān)和學(xué)校。很多項目面對的都是周邊的消費者，區(qū)域消費明顯，而且這些項目的周圍要不公司密集，要不政府機(jī)關(guān)集中，要不就是高校林立，天然就存在這些消費群體，公寓產(chǎn)品很有市場潛力。 　　2）高收入、高層次、高素質(zhì)。中關(guān)村的公寓項目，價位都不低，消費者需要很高的經(jīng)濟(jì)收入做支撐，而從銷售分析發(fā)現(xiàn)，購買公寓的消費者的經(jīng)濟(jì)實力都不成問題，他們所關(guān)心的是，公寓產(chǎn)品的品質(zhì)要體現(xiàn)他們的層次。 　　3）投資意識強(qiáng)烈。在接觸的項目里，經(jīng)常有專業(yè)的投資消費者，他們對于市場的反應(yīng)很靈敏，而且很有實力，經(jīng)常購買不止一套，然后立刻出售獲利，這部分人群所占比例不容忽視。 （四）投資回報率商住公寓吸引投資者的原因在于其較高的投資回報率，據(jù)我愛我家經(jīng)紀(jì)公司提供的資料顯示，目前二手商住公寓的投資回報率一般在5% 7%，亞運村地區(qū)商住公寓的租金回報率多在8%以上，%。中原物業(yè)的統(tǒng)計資料表明，中關(guān)村往東延至亞運村區(qū)域是商住公寓的熱租區(qū)，其中售價在每平方米7000元以下的項目出租率高，租金大多在每平方米每天4元左右，150平方米200平方米的戶型最受中小公司青睞，投資回報率高。二、2005年預(yù)測（一） 亞奧板塊和三元橋板塊商住公寓放量明顯亞奧板塊在奧運村規(guī)劃的實施和奧運商機(jī)的逐漸顯現(xiàn)下，商務(wù)氛圍將更加濃郁，商住公寓需求擴(kuò)大，帶動此類項目逐漸增多。三元橋板塊的太陽宮區(qū)域還有大量土地尚未開發(fā)，未來定位為商住公寓的可能性很大，因此此地區(qū)也將放量。（二）CBD地區(qū)商住公寓新盤少，泛CBD區(qū)域受到關(guān)注今年起CBD商住公寓基本無房可賣，明年新盤仍然有限。而泛CBD地區(qū)，如雙井、東二環(huán)沿線等地還將有大量項目供應(yīng)，商住區(qū)域泛化是2005年大趨勢。（三）商住公寓價格提高在地價上漲、客戶對產(chǎn)品品質(zhì)要求逐漸提高、寫字樓銷售市場依然疲軟等因素作用下，商住公寓價格將有所提高，逐漸與寫字樓接軌。（四）投資回報整體下降2003年和2004年商住公寓的大量供應(yīng)，使2005年是商住公寓投入使用面積最大的一年。因此租務(wù)市場上很有可能租金普遍下降，導(dǎo)致投資回報率下降。此外，受加息影響，投資客戶的平均收益將有微小下降。第九部分 二手房市場一、 2004年回顧——供需旺盛，價格增長放緩2003年北京市二手房市場中，直管公房敞開交易、已購公有住房上市出售新辦法及中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法等多項政策的相繼出臺，極大地刺激了二手房買賣。今年隨著各項政策的實施進(jìn)行，二手房各類房源的增加，北京二手房市場供需極度失衡的局面將有望緩解，市場規(guī)模將快速放大。截止2004年9月北京二手房成交總量已突破5萬套。隨著央產(chǎn)房的大量入市、使用權(quán)房屋的敞開交易、二手商品房交易升溫促進(jìn)二手房市場的發(fā)展。 銷售面積：結(jié)論：銷售量穩(wěn)定增長，同比增長45%左右。年度銷售面積月份2003年2004年同比增長1月152414221523%2月74458302680%3月193325375330%4月226885494563%5月155845436154%6月280586420348%7月278575293132%8月237294458215%9月308351536119%合計19077333538064%銷售面積分析：今年隨著政策實施，為消費者提供了大量的二手房源，大量的房源也平抑了二手房房價，促進(jìn)了二手房的銷售。在市場結(jié)構(gòu)方面，2004年4月份出臺的四合院交易新政策，使得二手房市場在房屋類型和樣式上日益豐富，價格合理且有地段優(yōu)勢的二手房、二手經(jīng)濟(jì)適用房等，成為了吸引中等收入消費者的主要焦點。從上表可看出，2004年二手房銷售量快速增長，與2003年相比，銷售面積翻了一番?；咀叱鲆粭l沖高回落再次沖高的曲線。 銷售價格結(jié)論：全年后期受各方面影響，價格上升受阻。年度均價月份2003年2004年同比增長1月38993270%2月26983650%3月29512972%4月23142956%5月32493254%6月33083534%7月32673485%8月30433805%9月28533152%銷售價格分析：今年前三季度的二手房價格走出了一條沖高回落的路線，二手房市場價格首次出現(xiàn)了增長放緩的跡象。從上表中可看出，%，后兩季度價格基本與2003年持平，只是略有上升，一方面是受房源放量加大的影響，另一方面受政府的金融政策影響，致使房價未能大幅攀升。二、 2005年預(yù)測——2005年放量繼續(xù)增大，價格上升緩慢，交易依然火暴。隨著相應(yīng)政策的出臺及深入，政府對公有住房上市條件的放寬，預(yù)計2005年會有大量的房源入市，進(jìn)一步緩解北京二手房供不應(yīng)求的情況。大量房源的入市也對二手房價格產(chǎn)生沖擊，預(yù)計明年價格會與今年持平。附件3：二手房銷售面積及銷售金額表日期商品房過戶套數(shù)過戶面積(m2)過戶金額(￥)過戶均價(￥/m2)公房及經(jīng)濟(jì)適用房過戶套數(shù)過戶面積(m2)過戶金額(￥)過戶均價(￥/m2)2003年第一季度273444685412963992402901213315783041519890426302003年第二季度463669261118872933622724336223770668380915928762003年第三季度4504716541238074052533225006343647107244904531202003年第四季度5187755174247882600832826325438559142931549532592004年第一季度4696720592230880490032045466397383135264740034032004年第二季度72381153041294202868025518475713216240227725033682004年第三季度6598117925737208502533155708963024423284061763694 全文完