年北京房地產(chǎn)大預測-資料下載頁
2025-05-16 03:54本頁面
【正文】 限，很多發(fā)展商會選擇委托專業(yè)的代理公司來銷售樓盤。預計隨著房地產(chǎn)專業(yè)化程度的提高，市場分工越來越細，地產(chǎn)市場上專業(yè)營銷隊伍在項目銷售中所占的比例越來越大。產(chǎn)品會出現(xiàn)一些在功能、規(guī)劃和戶型設(shè)計方面的新變化 ●在使用性質(zhì)方面，會出現(xiàn)更多居住功能向商務(wù)辦公功能轉(zhuǎn)化的項目 2003年北京房地產(chǎn)市場中將會出現(xiàn)更多實際功能轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公功能的居住類物業(yè)，同時商住混用類的產(chǎn)品將逐漸退出市場。歸結(jié)其原因有以下幾點：首先，目前居住類建筑與商業(yè)金融類物業(yè)在開發(fā)、銷售、使用等各方面存在不少的政策差異，如土地出讓金、貸款年限等的不同，這使得發(fā)展商將居住物業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)物業(yè)的作法有利可圖；其次，北京市特定城市區(qū)域的發(fā)展，如金融街與CBD，會在形成區(qū)域內(nèi)聚集的商務(wù)物業(yè)形態(tài)的同時對周邊區(qū)域產(chǎn)生輻射影響，帶動不同梯次、不同檔次的商務(wù)物業(yè)的發(fā)展，中檔的商務(wù)、商業(yè)類的物業(yè)從物業(yè)的建筑特征、使用特征、檔次以及客戶需求等各方面都與居住類的物業(yè)有轉(zhuǎn)換的可能，這給居住物業(yè)的功能轉(zhuǎn)化提供了一個便利的條件。 ●在社區(qū)規(guī)劃方面，將出現(xiàn)兩種發(fā)展趨勢 一是外向型配套、分散型的會所形式逐漸替代集中式的配套設(shè)施。目前多數(shù)社區(qū)的內(nèi)向型配套設(shè)施規(guī)模較大、設(shè)施集中，對外使用不夠方便，同時其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實際需求不匹配，因此不同程度的出現(xiàn)了使用效率低，配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分攤的費用過高等各類問題，因此在未來的社區(qū)規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實用、具有更多功能適應性的配套設(shè)施將會是一個趨勢。這樣的配套設(shè)施具有外向、分散、功能可調(diào)整等特點，且多數(shù)與非配套性的商業(yè)設(shè)施和園林景觀相混合，其功能更為適合居住者的實際需求，同時分散設(shè)置的配套設(shè)施也更節(jié)約用地。 二是單體優(yōu)先、戶型優(yōu)先的原則越來越多的得到認同。在這里，客戶的成熟是最主要的因素。購房者越來越看重自己購買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì)，如戶型的面積、使用率、朝向、空間合理性等，而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置。這樣的市場就要求發(fā)展商塑造的產(chǎn)品應該是以單體和戶型的品質(zhì)為優(yōu)先，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型，也就是避免發(fā)展商最后的利潤沉淀?！ 裨跇切头矫?，具有較小標準層面積的塔、進深較小的板樓逐漸增多?！ ∵@是戶型優(yōu)先的原則在整體規(guī)劃層面上的體現(xiàn)，因為，從建筑設(shè)計的角度來看，一梯少戶、標準層面積小的塔樓與進深小的板樓中都更容易設(shè)計出采光通風條件舒適、戶內(nèi)平面布局合理的戶型。樓型的絕對優(yōu)劣觀念也在發(fā)生改變，比如標準層面積較小的塔樓的戶型條件實際是優(yōu)于進深較大的板樓的，僅僅依靠大進深、一梯多戶的大標準層設(shè)計增加容積率的開發(fā)思路開始為市場所屏棄。 ●在戶型方面，主流產(chǎn)品向緊湊型面積回歸 以往北京市場中主流產(chǎn)品的戶型面積偏高，這主要是因為，一方面居民對提高居住質(zhì)量或者說居住面積有著迫切的要求，另一方面早期戶型進深較大、公攤面積較多、設(shè)計不合理，導致戶型實際有效使用面積減少。而隨著產(chǎn)品設(shè)計質(zhì)量的不斷提高，總面積不變的前提下有效面積增加，從而使戶型變得更緊湊，三居室的平均面積由130150平方米向120130平方米變化。 從市場需求的角度來看，目前市場需求的金字塔中，底層逐漸加大，主流的客戶需求檔次有所降低，因此低總價、小面積的戶型開始逐漸受到青睞。另外一個需要說明的是，雖然主流需求的購買能力降低，但這類客戶對居室基本功能的要求并沒有減少，如基本的房間個數(shù)、附屬服務(wù)空間的內(nèi)容等都有相應的要求，此部分客戶購買行為理性，精打細算，不追求大面積、豪華的起居室或主臥室，緊湊型的產(chǎn)品是其尋找的目標?！ 窠紖^(qū)產(chǎn)品的低層特征更為明顯 從北京首批低密度住宅居住者的反饋來看，客戶更關(guān)注郊區(qū)住宅真正應該具備的特征。因此，低密度郊區(qū)住宅的接天接地性，作為其居住方式的一個主要不同于城市住宅的方面，在設(shè)計中將越來越受到重視。同時，客戶對于朝向的評價標準有所變化，對于院落、室內(nèi)空間的豐富更為重視。 從市場競爭的角度來看，低密度產(chǎn)品的競爭日趨激烈，產(chǎn)品的優(yōu)勢越來越集中的表現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計的差異之上，竭盡所能的為郊區(qū)住宅尋找更為獨特的低密度特征詮釋，成為業(yè)內(nèi)人士共同的目標。另外，具有成熟的低密度產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)驗的洋設(shè)計更多的進入國內(nèi)，與前些年洋設(shè)計僅僅借助品牌打市場不同，目前外方設(shè)計人員能夠更多的介入到實際項目的設(shè)計工作中，原汁原味的國外低密度設(shè)計也是更為強調(diào)住宅與天、地的互相融合。 ●在空間設(shè)計方面，將強調(diào)不同功能的居室有不同的室內(nèi)凈高，或是不同的室內(nèi)地坪高差 室內(nèi)高度與地坪高差的變化實際是室內(nèi)空間豐富的重要手段。這實際上是追求產(chǎn)品多樣性的客戶對產(chǎn)品提出的更高要求。室內(nèi)高度的變化體現(xiàn)在如：特殊層高的起居室、地坪高度抬高的主臥室等。同時這類空間變化的戶型也會更多的出現(xiàn)在多層甚至是高層的住宅中，而不是僅僅局限在低密度的住宅產(chǎn)品中。此外，從市場的角度看，單純追求容積率、在層高與層數(shù)方面對產(chǎn)品加以過多的限制的做法會逐漸受到質(zhì)疑。12 / 12
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