【正文】 7％，對于大多數(shù)已購房者而言，充其量每月的負擔僅增加了2%，這不會增加其還貸壓力。而根據(jù)調(diào)查，有六成左右的欲購房者并沒有因為加息而改變其原本的購房計劃。對少數(shù)房產(chǎn)投資者而言，只要房產(chǎn)升值的空間和投資收益率大于利率增幅，投資熱情會繼續(xù)高漲，需求并不會因此而降低。本次加息對需求的抑制作用不會太大，至少在短期內(nèi)或一段時間內(nèi)是不可能改變供求關系的?？梢?，利率的小幅增長，使本次加息的實質(zhì)影響并不大。這次加息雖然幅度不大，但這是中國近10年來首次上調(diào)銀行利率，因此，不管對于房地產(chǎn)企業(yè)，還是購房者而言，加息對于心理的沖擊將大大超過實際影響。對廣大普通消費者來說，加息無疑是一利空消息，提高利率，借貸成本增加會抑制居民購房的動力，動搖購房者對于房價未來預期的信心，使持幣觀望者增多，導致有效需求下降，房價下跌。對于市場信心的預期下降，才是加息對房地產(chǎn)市場最大的影響。顯然，本次加息的目的并非直奔房價而去，而是旨在加強政府對于宏觀調(diào)控的掌控能力，這不僅意味著宏觀調(diào)控手段將逐步從行政手段轉向市場化手段，同時也鞏固了這一系列宏觀調(diào)控的效果。從2003年開始，政府就針對國內(nèi)房地產(chǎn)增長過快，進行了一系列的調(diào)控政策。雖然受調(diào)控影響成效顯現(xiàn)，但上海樓市仍保持高位運行?？梢姡酉⒄叩某雠_，無論是作為本輪中國加息周期的前奏，還是為鞏固政策調(diào)控埋下伏筆，都將印證了政府對于房地產(chǎn)市場理性回歸的期望和調(diào)控到底的堅決態(tài)度，這才是加息背后更深層次的聲音。由于房地產(chǎn)業(yè)與銀行資金的高關聯(lián)度，使得房地產(chǎn)市場首當其沖感受加息政策的洗禮。這次加息適逢近期“房地產(chǎn)泡沫論”甚囂塵上。房地產(chǎn)商和已購房者都希望房價仍能繼續(xù)走高，未購房者則希望房價下降，政府則希望房價能夠平穩(wěn)發(fā)展，面對多重利益下的上海樓市，未來走勢的懸念更將引人入勝。雖然加息對投資性需求有一定的抑制作用，但主要針對短期投機需求，導致投資房產(chǎn)成本增加，減少套利空間。而對于擁有資金實力的投資客，只要有高于銀行利率的收益率，投資需求仍然強勁。未來投資性需求仍將成為推動上海樓市的主要動因。首先，從上海自身條件來看，上海國際化大都市的城市定位和中國經(jīng)濟中心的地位決定了上海正處于高速發(fā)展階段。上海經(jīng)濟連續(xù)12年的兩位數(shù)增長，使人們對于上海長期發(fā)展均表示出普遍樂觀，但上海目前空住率較高已是不爭的事實，因此如何調(diào)控得當，將投資率控制在正常范圍，將是未來市場多空雙方關注的焦點。其次，今后上海外來人口的增加，促進租賃市場的繁榮，投資者可能購房動機將從短期投機向長期投資轉變。第三，中國目前投資渠道的單一，迫使資金流向房地產(chǎn)市場。雖然加息可以將一部分資金轉向銀行儲蓄，但目前中國由于存在通貨膨脹，小幅加息并未改變當前負利率的局面。在當前股票市場不景氣、其他投資渠道如基金，債券等還不成熟的前提下，投資房產(chǎn)是讓資產(chǎn)保值增值的一個較好的手段。今年以來，上海落實國務院對房地產(chǎn)業(yè)實行“管緊土地、管好信貸”的調(diào)控措施以來，本市房地產(chǎn)價格迅猛上漲的勢頭已有所收斂。中房上海指數(shù)累計升幅已下降50％，但月均仍達128％，全年漲幅將達到15％，與原先所期望的理性回落仍有差距。導致今年房價仍快速上升的原因有：由于銀行利率的變化和程度會使房地產(chǎn)消費資金的多寡發(fā)生轉換，因此本次加息給予上海房價顯然只是“溫柔的一刀”。如果說政府想立竿見影的調(diào)控房價，完全可以采取縮減貸款成數(shù)，減少貸款年限等更強硬的政策來平抑房價，但此次加息的“溫柔陷阱”，仍旨在給市場放出信號，實現(xiàn)房價的“軟著陸”將是任重道遠。綜上所述，面對未來幾年房地產(chǎn)市場走勢，有理由相信：上海樓市未來走勢將以“短期滯脹、長期攀升”為主導。未來一年左右時間，上海房產(chǎn)將呈現(xiàn)“滯”、“脹”并舉的市場特征。所謂“滯”，表現(xiàn)為消費量停滯不前。而“脹”則意味著房價漲幅有所回落，但仍以10％以上的幅度攀升。從長期來看，房價總體攀升的發(fā)展景象在未來的三四年內(nèi)將不會改變。：樓價為何持續(xù)上漲 今年以來，深圳市房地產(chǎn)市場明顯火爆，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒有不熱銷的樓盤。部分新開樓盤認籌出現(xiàn)排隊現(xiàn)象，個別樓盤認籌數(shù)量甚至高于實際供應量一倍以上，房價也不斷攀升。今年1~3季度，隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，市場銷售持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價格保持小幅上漲。2004年1~9月，全市住宅平均交易價格為每平方米5897元，與去年同期的5589元／平方米相比，％；商鋪平均交易價格為每平方米11995元，％；寫字樓平均交易價格為9406元／平方米，％。總體來看，住宅價格小幅上升，商鋪、寫字樓價格均出現(xiàn)一定幅度下降；由于住宅在房地產(chǎn)市場的份額占到90％以上，住宅價格的波動基本代表了房地產(chǎn)價格的運行情況。 從近幾年房價變化情況看，深圳房價持續(xù)小幅上漲，且漲幅有遞增勢頭，同時，價格季節(jié)性增長特點明顯，年底房價水平較高。2002年以來深圳房地產(chǎn)價格每年持續(xù)增長，以住宅為例，2002年全年住宅交易價格水平為每平方米5533元，2003年則達到5680元，％。2004年前三個季度，％。 從2003年以來各月住宅價格看，房價的季節(jié)性波動明顯，基本呈“一、二季度價位低平，三、四季度價格攀升”的規(guī)律。今年上半年，房價也繼續(xù)呈現(xiàn)這種季節(jié)性變化規(guī)律，一季度住宅均價為每平方米5780元，二季度為5862元，三季度為6054元，第三季度價格增長較快。比較今年上半年與去年的價格水平，今年上半年全市住宅平均交易價格為每平方米5830元，盡管比去年上半年有一定幅度上漲，％，進一步體現(xiàn)了深圳房價“年初低位徘徊、年中持續(xù)攀升、年底高位運行”的基本特征。：樓市從容面對央行加息 10月29日,。對此，有觀察家認為，此番加息“有試探意味”，可能只是一個開始，更重要的是傳遞出一種信號，即以市場化手段進一步推進宏觀調(diào)控。 由于加息幅度小，連日來廣州樓市沒有市場恐慌的表現(xiàn)，顯得“波瀾不驚”。不過，對于此番“有試探意味”的加息，消費者的心理預期有所改變，一些開發(fā)商未雨綢繆，著手調(diào)整產(chǎn)品結構，以應對連續(xù)加息的可能性。 有專家指出，廣州樓市的波瀾不驚其來有因。主要原因是廣州房地產(chǎn)市場相對理性、成熟度較高，產(chǎn)品本身比較實在，性價比高，產(chǎn)品結構本身也較為合理，而且，隨著“泛珠”戰(zhàn)略的實施和申亞商機在望，國內(nèi)外對廣州房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求明顯擴大。因此，廣州樓市的地域性帶來差異化，進而產(chǎn)生耐壓力。 市場反應：提前還貸數(shù)量少 加息首日，據(jù)廣州各大商業(yè)銀行網(wǎng)點了解，有一部分人已經(jīng)提前還貸，不過數(shù)量不多。銀行方面表示，由于加息幅度太小，相對廣州市民的收入來說，影響不大。另外，現(xiàn)在提前還貸的多數(shù)是本身已有還貸能力，加息只不過促使他們加快了還貸速度。 對于目前還處于還貸中的市民，是否要提前還貸呢？理財專家建議，有能力償還的人可以考慮提前還貸，但還貸前，不妨根據(jù)到期還款日和貸款余額先算筆賬，提前還貸要交違約金，現(xiàn)在的上調(diào)幅度還不大，假如即將到期，要交的違約金如超過利率上調(diào)后實際多還的金額，那不妨先等等。同時，如果提前還貸，還要考慮資金流動是否合算，看看有沒有更好的投資渠道。 開發(fā)商反應不一 而據(jù)廣州幾家知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解，他們對此番加息不愿多談，大多是“或多或少會有一些影響，但影響不會太大”之類的說辭。 一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，一些開發(fā)商對此番加息“冷處理”是有原因的。事實上，宏觀調(diào)控以來一些開發(fā)商所承受的民間融資成本早就高出銀行貸款很多，“關鍵是將來銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款‘門檻’會不會有所改變”。 某些開發(fā)商的心態(tài)則比較積極。一家廣州地產(chǎn)集團的營銷總監(jiān)認為，由于中低檔房的貸款在一般居民購買房產(chǎn)款中所占的比例更高，因此加息對這類居民的心理影響更大，而對今后再次加息的不確定性，他們購置房產(chǎn)的意愿必然受到打擊。相比之下，高檔房的消費人群對加息的“耐壓力”更強。因此，他們考慮調(diào)整集團旗下的產(chǎn)品結構，以應對這種需求上的變化。 影響重在心理上 中立地產(chǎn)、滿堂紅、中原地產(chǎn)等方面均表示，因為加息的幅度太小，還貸增加的幅度只有原來的5%左右，所以對廣州二手樓市實際上的影響非常小。 中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志堅表示，%的增幅對市民觸動非常小。廣州二手住宅的買家多數(shù)仍是用于自住，真正買很多套房子來投資的人數(shù)比例不高，幾十萬元的貸款，一個月增加的也就是幾十元，對廣州人的收入來說，在可以承受的范圍之內(nèi)。 中原地產(chǎn)二手指定按揭中心匯瀚按揭的李永強也表示，從今年以來，二手成交非常活躍，說明廣州市民的需求旺盛。他們也接到很多客戶的咨詢電話，但今年以來，一直有加息的消息，只不過不知道加息的幅度而已，所以市民多數(shù)已有心理準備，他們咨詢的多是什么時候實行新的利息計算方法，月供款會不會立刻改變。 滿堂紅指定按揭機構億達按揭公司總經(jīng)理阮廣杰表示，加息對于二手樓市的影響主要是在心理上，該公司在消息出來的第一天，已經(jīng)接到很多客戶對于加息問題的咨詢。對客戶的影響主要是因為國家多年來一直都在減息，突然間加息，會給消費者帶來一定的心理壓力，但在全面了解之后，多數(shù)人都表示不會影響購房的決策。 后市觀察：大宗投資更加謹慎 中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志堅認為，如果對于溫州這樣大集團式投入的投資客來說，加息則會帶來一定的沖擊。因為寫字樓、商鋪的買賣涉及大筆資金，動輒幾千萬元甚至上億元，而這些資金七成以上是從銀行借貸，所以一些投資客會更加謹慎。%的增幅來看，%增加了5%左右，也就是說成本會增加5%左右，如果是對于一些利潤有30％—40%的項目來說，5%的比例不算高，投資客會繼續(xù)投資。如果本身的利潤點不高，就要看價格能否比原先預計的上升5%，如果上升的可能性很小，投資客可能會放棄。 一位不愿透露姓名的異地投資客則說，他在廣州一向都是投資商用物業(yè)，要借助銀行的資金數(shù)目比較龐大，銀行的貸款利息增加，會使他們重新計算成本，會更加謹慎，%，和原來相比只增加了5%左右，如果項目的利潤空間大，肯定不會有什么影響。最主要的是看未來會不會繼續(xù)加息。 出現(xiàn)更多豪宅大戶 中原地產(chǎn)項目拓展總監(jiān)黃韜表示，今年以來廣州樓盤的銷售一直在上升，已經(jīng)消化了很大部分的需求，在國慶之后，市民的購房速度已經(jīng)減緩，目前又開始加息，買家會有短時間的考慮期，購買會更加謹慎，因此需求方面可能會出現(xiàn)短暫的停頓期。 開發(fā)商方面，因為低價樓盤本身的利潤空間要小一些，如果加息，等于成本增加了，打壓了利潤空間，所以開發(fā)商更多會傾向于開發(fā)更高檔的住宅，豪宅、大戶型產(chǎn)品會更多出現(xiàn)。 廣州某外資銀行經(jīng)理則認為，加息對樓市基本沒有影響，主要是廣州居民的收入比較高，加息所要增加的貸款利息和收入相比，所占的比例非常小，對居民的購買影響不大，所以房地產(chǎn)活躍期會繼續(xù)。 加息有利廣州樓市？ 同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文認為，這次加息對廣州樓市來說，應該更為有利。因為加息其實是政府對抗通貨膨脹的預期、對抗物價上升的預期，所以對于房地產(chǎn)來說，保值空間更大，更值得投資，對樓價和樓盤的銷售都有利。 趙卓文說，廣州人的財產(chǎn)主要為不動產(chǎn)，主要為房地產(chǎn)，占了三四成，另外的為銀行存款、股票等。銀行的加息，對于存款來說，利息增加得非常少，而股市的風險更大，在物價上漲沒有控制的時候，銀行增加的利息比不上物價上漲的幅度。從今年以來，廣州的房價一直在上漲，這種上漲有很多因素的支撐，可以預期未來樓價仍會上升，所以從保值角度來看，投資房地產(chǎn)會是很好的辦法，投資一些大戶型有更好的保值作用。所以對于廣州房地產(chǎn)投資來說，加息是一個利好的消息，投資不會減少，反而會增加。 不過，廣州市一銀行資深人士分析指出，%，實際利率為負對宏觀經(jīng)濟的負面沖擊非常大。從這個角度看，雖然這次加息幅度很小，對經(jīng)濟生活影響有限，“但很可能只是一個開始”，實際上面對著極為現(xiàn)實的連續(xù)加息的可能性。一旦這一可能性變?yōu)楝F(xiàn)實，消費者將面臨兩種可能：一是房價的絕對值應該是下降，至少不會在短期內(nèi)再出現(xiàn)“瘋漲”，二是購房者的支付能力面臨著下降，月供將會增加，到手的資產(chǎn)有可能縮水。四、金融市場 （1）信托業(yè)將成為金融業(yè)支柱之一 中國信托業(yè)將在今后的二、三年內(nèi)完成基本制度配套，接下來的兩年信托資產(chǎn)將達到6400億元，再經(jīng)過5年，信托必將趕上銀行、證券、保險，真正成為金融業(yè)的第四支柱。中國信托業(yè)一旦走上規(guī)范發(fā)展的道路，只有揚帆前進，雖然有可能在一段時間走小小的彎路，但不可能再停頓下來，或者走回頭路，監(jiān)管部門發(fā)展信托業(yè)的指導思想非常明確。信托業(yè)要發(fā)展，誠信是關鍵，防范風險是核心。信托公司必須完善公司治理結構，加強內(nèi)控。信托公司老總要帶頭依法合規(guī)經(jīng)營，履行誠信義務。中國信托業(yè)真正意義上的信托業(yè)務是在中國金融體系的改革創(chuàng)新、融合滲透，從分業(yè)向混業(yè)前進的背景下，才剛剛起步的。因此，在已有的市場分工和業(yè)務定位已經(jīng)存在的情況下，與其他的金融機構產(chǎn)生競爭是必然的。信托是現(xiàn)階段我國唯一合法的混業(yè)經(jīng)營機構，但僅僅規(guī)范經(jīng)營兩年，還無法成為任何方面的主導力量。因此，信托公司必須有核心業(yè)務，必須建立穩(wěn)定的持續(xù)的經(jīng)營和盈利模式，比如企業(yè)年金、資產(chǎn)證券化等，這都可以研究。但是研究業(yè)務必須堅持立足市場、信托為本、規(guī)范經(jīng)營、加強管理。（2）央行推動中長期貸款證券化試點 最近，央行表示將召開信貸資產(chǎn)證券化試點方案論證會，邀請專家對住房抵押貸款證券化、信貸資產(chǎn)證券化試點方案進行研究和論證，推動銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務試點. 而央行貨幣執(zhí)行報告更將推動中長期貸款證券化試點看作是引導商業(yè)銀行加強主動負債管理和改善資產(chǎn)負債期限錯配狀況的一個主要工具。 此外還獲悉，信貸資產(chǎn)證券化方案很快也即將出臺，建行和國家開發(fā)銀行將率先展開銀行中長期貸款證券化的試點工作。建行的方案是設立“特殊目的信托”，即將中長期信貸資產(chǎn)出售給投資者，以降低這部分中長期貸款的風險并加強資金的流動性。 而國家開發(fā)銀行除了“特殊目的信托”以外，還考慮設立“特殊目的公司”，由該公司購買開發(fā)行的信貸資產(chǎn)，再通過發(fā)行債券或發(fā)行信托計劃出售給投資者。 （1）北京：貼息貸款購房不再限定樓盤 北京住房公積金管理中心個貸處宣布，為方便公積金貸款申請人購房，購買非指定貼息項目的購房人也可以申請貼息貸款，即到任何樓盤購房都可以申請貼息貸款。按照以前的個貸政策，只有到中心指定的特定項目（即特定樓盤）處購房，才可以享受貼息政策。新政策取消了這種限制，借款人購買非中心指定的貼息項目，如申請貸款金額超過40