【正文】 7％，對(duì)于大多數(shù)已購(gòu)房者而言，充其量每月的負(fù)擔(dān)僅增加了2%，這不會(huì)增加其還貸壓力。而根據(jù)調(diào)查，有六成左右的欲購(gòu)房者并沒有因?yàn)榧酉⒍淖兤湓镜馁?gòu)房計(jì)劃。對(duì)少數(shù)房產(chǎn)投資者而言，只要房產(chǎn)升值的空間和投資收益率大于利率增幅，投資熱情會(huì)繼續(xù)高漲，需求并不會(huì)因此而降低。本次加息對(duì)需求的抑制作用不會(huì)太大，至少在短期內(nèi)或一段時(shí)間內(nèi)是不可能改變供求關(guān)系的?？梢?，利率的小幅增長(zhǎng)，使本次加息的實(shí)質(zhì)影響并不大。這次加息雖然幅度不大，但這是中國(guó)近10年來首次上調(diào)銀行利率，因此，不管對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，還是購(gòu)房者而言，加息對(duì)于心理的沖擊將大大超過實(shí)際影響。對(duì)廣大普通消費(fèi)者來說，加息無疑是一利空消息，提高利率，借貸成本增加會(huì)抑制居民購(gòu)房的動(dòng)力，動(dòng)搖購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)未來預(yù)期的信心，使持幣觀望者增多，導(dǎo)致有效需求下降，房?jī)r(jià)下跌。對(duì)于市場(chǎng)信心的預(yù)期下降，才是加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的影響。顯然，本次加息的目的并非直奔房?jī)r(jià)而去，而是旨在加強(qiáng)政府對(duì)于宏觀調(diào)控的掌控能力，這不僅意味著宏觀調(diào)控手段將逐步從行政手段轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化手段，同時(shí)也鞏固了這一系列宏觀調(diào)控的效果。從2003年開始，政府就針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)增長(zhǎng)過快，進(jìn)行了一系列的調(diào)控政策。雖然受調(diào)控影響成效顯現(xiàn)，但上海樓市仍保持高位運(yùn)行?？梢?，加息政策的出臺(tái)，無論是作為本輪中國(guó)加息周期的前奏，還是為鞏固政策調(diào)控埋下伏筆，都將印證了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的期望和調(diào)控到底的堅(jiān)決態(tài)度，這才是加息背后更深層次的聲音。由于房地產(chǎn)業(yè)與銀行資金的高關(guān)聯(lián)度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖感受加息政策的洗禮。這次加息適逢近期“房地產(chǎn)泡沫論”甚囂塵上。房地產(chǎn)商和已購(gòu)房者都希望房?jī)r(jià)仍能繼續(xù)走高，未購(gòu)房者則希望房?jī)r(jià)下降，政府則希望房?jī)r(jià)能夠平穩(wěn)發(fā)展，面對(duì)多重利益下的上海樓市，未來走勢(shì)的懸念更將引人入勝。雖然加息對(duì)投資性需求有一定的抑制作用，但主要針對(duì)短期投機(jī)需求，導(dǎo)致投資房產(chǎn)成本增加，減少套利空間。而對(duì)于擁有資金實(shí)力的投資客，只要有高于銀行利率的收益率，投資需求仍然強(qiáng)勁。未來投資性需求仍將成為推動(dòng)上海樓市的主要?jiǎng)右颉Ｊ紫?，從上海自身?xiàng)l件來看，上海國(guó)際化大都市的城市定位和中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的地位決定了上海正處于高速發(fā)展階段。上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)12年的兩位數(shù)增長(zhǎng)，使人們對(duì)于上海長(zhǎng)期發(fā)展均表示出普遍樂觀，但上海目前空住率較高已是不爭(zhēng)的事實(shí)，因此如何調(diào)控得當(dāng)，將投資率控制在正常范圍，將是未來市場(chǎng)多空雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。其次，今后上海外來人口的增加，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的繁榮，投資者可能購(gòu)房動(dòng)機(jī)將從短期投機(jī)向長(zhǎng)期投資轉(zhuǎn)變。第三，中國(guó)目前投資渠道的單一，迫使資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然加息可以將一部分資金轉(zhuǎn)向銀行儲(chǔ)蓄，但目前中國(guó)由于存在通貨膨脹，小幅加息并未改變當(dāng)前負(fù)利率的局面。在當(dāng)前股票市場(chǎng)不景氣、其他投資渠道如基金，債券等還不成熟的前提下，投資房產(chǎn)是讓資產(chǎn)保值增值的一個(gè)較好的手段。今年以來，上海落實(shí)國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行“管緊土地、管好信貸”的調(diào)控措施以來，本市房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲的勢(shì)頭已有所收斂。中房上海指數(shù)累計(jì)升幅已下降50％，但月均仍達(dá)128％，全年漲幅將達(dá)到15％，與原先所期望的理性回落仍有差距。導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)仍快速上升的原因有：由于銀行利率的變化和程度會(huì)使房地產(chǎn)消費(fèi)資金的多寡發(fā)生轉(zhuǎn)換，因此本次加息給予上海房?jī)r(jià)顯然只是“溫柔的一刀”。如果說政府想立竿見影的調(diào)控房?jī)r(jià)，完全可以采取縮減貸款成數(shù)，減少貸款年限等更強(qiáng)硬的政策來平抑房?jī)r(jià)，但此次加息的“溫柔陷阱”，仍旨在給市場(chǎng)放出信號(hào)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的“軟著陸”將是任重道遠(yuǎn)。綜上所述，面對(duì)未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，有理由相信：上海樓市未來走勢(shì)將以“短期滯脹、長(zhǎng)期攀升”為主導(dǎo)。未來一年左右時(shí)間，上海房產(chǎn)將呈現(xiàn)“滯”、“脹”并舉的市場(chǎng)特征。所謂“滯”，表現(xiàn)為消費(fèi)量停滯不前。而“脹”則意味著房?jī)r(jià)漲幅有所回落，但仍以10％以上的幅度攀升。從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)總體攀升的發(fā)展景象在未來的三四年內(nèi)將不會(huì)改變。：樓價(jià)為何持續(xù)上漲 今年以來，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯火爆，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒有不熱銷的樓盤。部分新開樓盤認(rèn)籌出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，個(gè)別樓盤認(rèn)籌數(shù)量甚至高于實(shí)際供應(yīng)量一倍以上，房?jī)r(jià)也不斷攀升。今年1~3季度，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，市場(chǎng)銷售持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格保持小幅上漲。2004年1~9月，全市住宅平均交易價(jià)格為每平方米5897元，與去年同期的5589元／平方米相比，％；商鋪平均交易價(jià)格為每平方米11995元，％；寫字樓平均交易價(jià)格為9406元／平方米，％?？傮w來看，住宅價(jià)格小幅上升，商鋪、寫字樓價(jià)格均出現(xiàn)一定幅度下降；由于住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額占到90％以上，住宅價(jià)格的波動(dòng)基本代表了房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行情況。 從近幾年房?jī)r(jià)變化情況看，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)小幅上漲，且漲幅有遞增勢(shì)頭，同時(shí)，價(jià)格季節(jié)性增長(zhǎng)特點(diǎn)明顯，年底房?jī)r(jià)水平較高。2002年以來深圳房地產(chǎn)價(jià)格每年持續(xù)增長(zhǎng)，以住宅為例，2002年全年住宅交易價(jià)格水平為每平方米5533元，2003年則達(dá)到5680元，％。2004年前三個(gè)季度，％。 從2003年以來各月住宅價(jià)格看，房?jī)r(jià)的季節(jié)性波動(dòng)明顯，基本呈“一、二季度價(jià)位低平，三、四季度價(jià)格攀升”的規(guī)律。今年上半年，房?jī)r(jià)也繼續(xù)呈現(xiàn)這種季節(jié)性變化規(guī)律，一季度住宅均價(jià)為每平方米5780元，二季度為5862元，三季度為6054元，第三季度價(jià)格增長(zhǎng)較快。比較今年上半年與去年的價(jià)格水平，今年上半年全市住宅平均交易價(jià)格為每平方米5830元，盡管比去年上半年有一定幅度上漲，％，進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳房?jī)r(jià)“年初低位徘徊、年中持續(xù)攀升、年底高位運(yùn)行”的基本特征。：樓市從容面對(duì)央行加息 10月29日,。對(duì)此，有觀察家認(rèn)為，此番加息“有試探意味”，可能只是一個(gè)開始，更重要的是傳遞出一種信號(hào)，即以市場(chǎng)化手段進(jìn)一步推進(jìn)宏觀調(diào)控。 由于加息幅度小，連日來廣州樓市沒有市場(chǎng)恐慌的表現(xiàn)，顯得“波瀾不驚”。不過，對(duì)于此番“有試探意味”的加息，消費(fèi)者的心理預(yù)期有所改變，一些開發(fā)商未雨綢繆，著手調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對(duì)連續(xù)加息的可能性。 有專家指出，廣州樓市的波瀾不驚其來有因。主要原因是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)理性、成熟度較高，產(chǎn)品本身比較實(shí)在，性價(jià)比高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本身也較為合理，而且，隨著“泛珠”戰(zhàn)略的實(shí)施和申亞商機(jī)在望，國(guó)內(nèi)外對(duì)廣州房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求明顯擴(kuò)大。因此，廣州樓市的地域性帶來差異化，進(jìn)而產(chǎn)生耐壓力。 市場(chǎng)反應(yīng)：提前還貸數(shù)量少 加息首日，據(jù)廣州各大商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)了解，有一部分人已經(jīng)提前還貸，不過數(shù)量不多。銀行方面表示，由于加息幅度太小，相對(duì)廣州市民的收入來說，影響不大。另外，現(xiàn)在提前還貸的多數(shù)是本身已有還貸能力，加息只不過促使他們加快了還貸速度。 對(duì)于目前還處于還貸中的市民，是否要提前還貸呢？理財(cái)專家建議，有能力償還的人可以考慮提前還貸，但還貸前，不妨根據(jù)到期還款日和貸款余額先算筆賬，提前還貸要交違約金，現(xiàn)在的上調(diào)幅度還不大，假如即將到期，要交的違約金如超過利率上調(diào)后實(shí)際多還的金額，那不妨先等等。同時(shí)，如果提前還貸，還要考慮資金流動(dòng)是否合算，看看有沒有更好的投資渠道。 開發(fā)商反應(yīng)不一 而據(jù)廣州幾家知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解，他們對(duì)此番加息不愿多談，大多是“或多或少會(huì)有一些影響，但影響不會(huì)太大”之類的說辭。 一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，一些開發(fā)商對(duì)此番加息“冷處理”是有原因的。事實(shí)上，宏觀調(diào)控以來一些開發(fā)商所承受的民間融資成本早就高出銀行貸款很多，“關(guān)鍵是將來銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款‘門檻’會(huì)不會(huì)有所改變”。 某些開發(fā)商的心態(tài)則比較積極。一家廣州地產(chǎn)集團(tuán)的營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，由于中低檔房的貸款在一般居民購(gòu)買房產(chǎn)款中所占的比例更高，因此加息對(duì)這類居民的心理影響更大，而對(duì)今后再次加息的不確定性，他們購(gòu)置房產(chǎn)的意愿必然受到打擊。相比之下，高檔房的消費(fèi)人群對(duì)加息的“耐壓力”更強(qiáng)。因此，他們考慮調(diào)整集團(tuán)旗下的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對(duì)這種需求上的變化。 影響重在心理上 中立地產(chǎn)、滿堂紅、中原地產(chǎn)等方面均表示，因?yàn)榧酉⒌姆忍?，還貸增加的幅度只有原來的5%左右，所以對(duì)廣州二手樓市實(shí)際上的影響非常小。 中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志堅(jiān)表示，%的增幅對(duì)市民觸動(dòng)非常小。廣州二手住宅的買家多數(shù)仍是用于自住，真正買很多套房子來投資的人數(shù)比例不高，幾十萬元的貸款，一個(gè)月增加的也就是幾十元，對(duì)廣州人的收入來說，在可以承受的范圍之內(nèi)。 中原地產(chǎn)二手指定按揭中心匯瀚按揭的李永強(qiáng)也表示，從今年以來，二手成交非?；钴S，說明廣州市民的需求旺盛。他們也接到很多客戶的咨詢電話，但今年以來，一直有加息的消息，只不過不知道加息的幅度而已，所以市民多數(shù)已有心理準(zhǔn)備，他們咨詢的多是什么時(shí)候?qū)嵭行碌睦⒂?jì)算方法，月供款會(huì)不會(huì)立刻改變。 滿堂紅指定按揭機(jī)構(gòu)億達(dá)按揭公司總經(jīng)理阮廣杰表示，加息對(duì)于二手樓市的影響主要是在心理上，該公司在消息出來的第一天，已經(jīng)接到很多客戶對(duì)于加息問題的咨詢。對(duì)客戶的影響主要是因?yàn)閲?guó)家多年來一直都在減息，突然間加息，會(huì)給消費(fèi)者帶來一定的心理壓力，但在全面了解之后，多數(shù)人都表示不會(huì)影響購(gòu)房的決策。 后市觀察：大宗投資更加謹(jǐn)慎 中立地產(chǎn)董事副總經(jīng)理文志堅(jiān)認(rèn)為，如果對(duì)于溫州這樣大集團(tuán)式投入的投資客來說，加息則會(huì)帶來一定的沖擊。因?yàn)閷懽謽恰⑸啼伒馁I賣涉及大筆資金，動(dòng)輒幾千萬元甚至上億元，而這些資金七成以上是從銀行借貸，所以一些投資客會(huì)更加謹(jǐn)慎。%的增幅來看，%增加了5%左右，也就是說成本會(huì)增加5%左右，如果是對(duì)于一些利潤(rùn)有30％—40%的項(xiàng)目來說，5%的比例不算高，投資客會(huì)繼續(xù)投資。如果本身的利潤(rùn)點(diǎn)不高，就要看價(jià)格能否比原先預(yù)計(jì)的上升5%，如果上升的可能性很小，投資客可能會(huì)放棄。 一位不愿透露姓名的異地投資客則說，他在廣州一向都是投資商用物業(yè)，要借助銀行的資金數(shù)目比較龐大，銀行的貸款利息增加，會(huì)使他們重新計(jì)算成本，會(huì)更加謹(jǐn)慎，%，和原來相比只增加了5%左右，如果項(xiàng)目的利潤(rùn)空間大，肯定不會(huì)有什么影響。最主要的是看未來會(huì)不會(huì)繼續(xù)加息。 出現(xiàn)更多豪宅大戶 中原地產(chǎn)項(xiàng)目拓展總監(jiān)黃韜表示，今年以來廣州樓盤的銷售一直在上升，已經(jīng)消化了很大部分的需求，在國(guó)慶之后，市民的購(gòu)房速度已經(jīng)減緩，目前又開始加息，買家會(huì)有短時(shí)間的考慮期，購(gòu)買會(huì)更加謹(jǐn)慎，因此需求方面可能會(huì)出現(xiàn)短暫的停頓期。 開發(fā)商方面，因?yàn)榈蛢r(jià)樓盤本身的利潤(rùn)空間要小一些，如果加息，等于成本增加了，打壓了利潤(rùn)空間，所以開發(fā)商更多會(huì)傾向于開發(fā)更高檔的住宅，豪宅、大戶型產(chǎn)品會(huì)更多出現(xiàn)。 廣州某外資銀行經(jīng)理則認(rèn)為，加息對(duì)樓市基本沒有影響，主要是廣州居民的收入比較高，加息所要增加的貸款利息和收入相比，所占的比例非常小，對(duì)居民的購(gòu)買影響不大，所以房地產(chǎn)活躍期會(huì)繼續(xù)。 加息有利廣州樓市？ 同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，這次加息對(duì)廣州樓市來說，應(yīng)該更為有利。因?yàn)榧酉⑵鋵?shí)是政府對(duì)抗通貨膨脹的預(yù)期、對(duì)抗物價(jià)上升的預(yù)期，所以對(duì)于房地產(chǎn)來說，保值空間更大，更值得投資，對(duì)樓價(jià)和樓盤的銷售都有利。 趙卓文說，廣州人的財(cái)產(chǎn)主要為不動(dòng)產(chǎn)，主要為房地產(chǎn)，占了三四成，另外的為銀行存款、股票等。銀行的加息，對(duì)于存款來說，利息增加得非常少，而股市的風(fēng)險(xiǎn)更大，在物價(jià)上漲沒有控制的時(shí)候，銀行增加的利息比不上物價(jià)上漲的幅度。從今年以來，廣州的房?jī)r(jià)一直在上漲，這種上漲有很多因素的支撐，可以預(yù)期未來樓價(jià)仍會(huì)上升，所以從保值角度來看，投資房地產(chǎn)會(huì)是很好的辦法，投資一些大戶型有更好的保值作用。所以對(duì)于廣州房地產(chǎn)投資來說，加息是一個(gè)利好的消息，投資不會(huì)減少，反而會(huì)增加。 不過，廣州市一銀行資深人士分析指出，%，實(shí)際利率為負(fù)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊非常大。從這個(gè)角度看，雖然這次加息幅度很小，對(duì)經(jīng)濟(jì)生活影響有限，“但很可能只是一個(gè)開始”，實(shí)際上面對(duì)著極為現(xiàn)實(shí)的連續(xù)加息的可能性。一旦這一可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，消費(fèi)者將面臨兩種可能：一是房?jī)r(jià)的絕對(duì)值應(yīng)該是下降，至少不會(huì)在短期內(nèi)再出現(xiàn)“瘋漲”，二是購(gòu)房者的支付能力面臨著下降，月供將會(huì)增加，到手的資產(chǎn)有可能縮水。四、金融市場(chǎng) （1）信托業(yè)將成為金融業(yè)支柱之一 中國(guó)信托業(yè)將在今后的二、三年內(nèi)完成基本制度配套，接下來的兩年信托資產(chǎn)將達(dá)到6400億元，再經(jīng)過5年，信托必將趕上銀行、證券、保險(xiǎn)，真正成為金融業(yè)的第四支柱。中國(guó)信托業(yè)一旦走上規(guī)范發(fā)展的道路，只有揚(yáng)帆前進(jìn)，雖然有可能在一段時(shí)間走小小的彎路，但不可能再停頓下來，或者走回頭路，監(jiān)管部門發(fā)展信托業(yè)的指導(dǎo)思想非常明確。信托業(yè)要發(fā)展，誠(chéng)信是關(guān)鍵，防范風(fēng)險(xiǎn)是核心。信托公司必須完善公司治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)內(nèi)控。信托公司老總要帶頭依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，履行誠(chéng)信義務(wù)。中國(guó)信托業(yè)真正意義上的信托業(yè)務(wù)是在中國(guó)金融體系的改革創(chuàng)新、融合滲透，從分業(yè)向混業(yè)前進(jìn)的背景下，才剛剛起步的。因此，在已有的市場(chǎng)分工和業(yè)務(wù)定位已經(jīng)存在的情況下，與其他的金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)是必然的。信托是現(xiàn)階段我國(guó)唯一合法的混業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，但僅僅規(guī)范經(jīng)營(yíng)兩年，還無法成為任何方面的主導(dǎo)力量。因此，信托公司必須有核心業(yè)務(wù)，必須建立穩(wěn)定的持續(xù)的經(jīng)營(yíng)和盈利模式，比如企業(yè)年金、資產(chǎn)證券化等，這都可以研究。但是研究業(yè)務(wù)必須堅(jiān)持立足市場(chǎng)、信托為本、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、加強(qiáng)管理。（2）央行推動(dòng)中長(zhǎng)期貸款證券化試點(diǎn) 最近，央行表示將召開信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)方案論證會(huì)，邀請(qǐng)專家對(duì)住房抵押貸款證券化、信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)方案進(jìn)行研究和論證，推動(dòng)銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn). 而央行貨幣執(zhí)行報(bào)告更將推動(dòng)中長(zhǎng)期貸款證券化試點(diǎn)看作是引導(dǎo)商業(yè)銀行加強(qiáng)主動(dòng)負(fù)債管理和改善資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配狀況的一個(gè)主要工具。 此外還獲悉，信貸資產(chǎn)證券化方案很快也即將出臺(tái)，建行和國(guó)家開發(fā)銀行將率先展開銀行中長(zhǎng)期貸款證券化的試點(diǎn)工作。建行的方案是設(shè)立“特殊目的信托”，即將中長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)出售給投資者，以降低這部分中長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)資金的流動(dòng)性。 而國(guó)家開發(fā)銀行除了“特殊目的信托”以外，還考慮設(shè)立“特殊目的公司”，由該公司購(gòu)買開發(fā)行的信貸資產(chǎn)，再通過發(fā)行債券或發(fā)行信托計(jì)劃出售給投資者。 （1）北京：貼息貸款購(gòu)房不再限定樓盤 北京住房公積金管理中心個(gè)貸處宣布，為方便公積金貸款申請(qǐng)人購(gòu)房，購(gòu)買非指定貼息項(xiàng)目的購(gòu)房人也可以申請(qǐng)貼息貸款，即到任何樓盤購(gòu)房都可以申請(qǐng)貼息貸款。按照以前的個(gè)貸政策，只有到中心指定的特定項(xiàng)目（即特定樓盤）處購(gòu)房，才可以享受貼息政策。新政策取消了這種限制，借款人購(gòu)買非中心指定的貼息項(xiàng)目，如申請(qǐng)貸款金額超過40