【正文】 設(shè)施不夠完善。該項目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項目，受相關(guān)政策及市場影響，去化速度一般。市調(diào)個案情況分析 ︱ 半山世家市調(diào)個案情況分析 ︱ 溫哥華森林項目位置：北七家物業(yè)類型：獨棟 建筑風格：北美面積區(qū)間： 400700㎡容積率： 板塊：奧北別墅板塊銷售均價： /㎡物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 751套（目前在售二期 387套）裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間：二期 2023年開盤。入住時間：現(xiàn)房交房。推廣方式：戶外廣告、網(wǎng)站為主。去化速度：三期共 387套，目前剩余 100套，月均近 10套。優(yōu)惠政策： 95折。主要客群：以北京海淀區(qū)、朝陽區(qū)業(yè)主為主。項目賣點： 區(qū)位優(yōu)勢 第一居所 優(yōu)劣勢：該項目開發(fā)較早，一期業(yè)主于 2023年入住。項目位于奧北別墅區(qū)立湯路上，距離北六環(huán)僅 3km，距離地鐵 5號線天通苑北站和規(guī)劃中的 17號線僅 4站地，交通出行十分便利。項目周邊配套成熟，自身綠化較好，適合作為第一居所。別墅采用前二后三形式，戶型結(jié)構(gòu)與半山世家產(chǎn)品相似。主力戶型面積在 500㎡左右， 3萬 2的單價作為第一居所，性價比較高。市調(diào)個案情況分析 ︱ 溫哥華森林市調(diào)個案情況分析 ︱ 龍湖好望山項目位置：順義新城喬波滑雪場北側(cè)物業(yè)類型：疊拼 建筑風格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊 340㎡、上疊 310㎡容積率： 板塊：潮白河別墅板塊銷售價格： 下疊 750萬 /套起，上疊 600萬 /套起物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 512套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間：二期 2023年 2月 18日開盤。入住時間：現(xiàn)房交房。推廣方式：口碑營銷，老帶新為主。去化速度：該項目是 2023年北京別墅市場銷量冠軍，年銷售 221套，月均 19套。優(yōu)惠政策：無任何優(yōu)惠。主要客群：以北京業(yè)主為主， 60%為投資者。項目賣點： 園林景觀 下疊 優(yōu)劣勢：品牌優(yōu)勢，包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標準、五重園林體系、業(yè)主活動等等。上疊贈送 87㎡和電梯、下疊贈送 100㎡，且上下疊均有獨立庭院，附加值高。下疊擁有 ，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會所等活動場所，實用性強。項目距離市中心較遠，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設(shè)中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。該項目投資客戶較多占 60%。市調(diào)個案情況分析 ︱ 龍湖好望山市調(diào)個案情況分析 ︱ 雙瓏原著項目位置：京密路與順黃路交叉口物業(yè)類型：類獨棟建筑風格：托斯卡納面積區(qū)間： 360660㎡容積率： 板塊：中央別墅區(qū)孫河板塊銷售價格： 69萬 /㎡物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 128套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間： 2023年 6月開盤。入住時間： 2023年 1月 15日。推廣方式：戶外道旗。去化速度：該項目是 2023年北京別墅市場銷售金額亞軍。優(yōu)惠政策：無。主要客群：企業(yè)主。項目賣點： 區(qū)位優(yōu)勢 園林景觀 優(yōu)劣勢：該項目位于順義孫河板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯，作為第一居所。地下室 ，可加蓋一層，可舉辦私人 party等，電梯入戶，戶型優(yōu)勢明顯。類獨棟產(chǎn)品，樓間距較近，私密性略差。單價較高，需有實力的客戶購買。市調(diào)個案情況分析 ︱ 雙瓏原著|PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調(diào)個案情況分析競品項目分析（注：部分市調(diào)項目由于房源較少，或?qū)Ρ卷椖繀⒖家饬x不大，不作為重點論述）。競品項目 分析 ︱ 競品 區(qū)域分布情況項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭，以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施相對較為成熟。這些別墅板塊大都作為第一居所，入住率高，總體板塊價格高于其他別墅板塊。競品項目 分析 ︱ 各項目主力面積區(qū)間 分析200單位：平方米400 600 800 1000 1200格拉斯小鎮(zhèn)棕櫚灘中央墅御墅君山高爾夫半山世家溫哥華森林龍湖好望山（疊拼）雙瓏原著雁棲半島4508004561050450650312670410630400700310340360660從上列圖表中不難看出，各別墅項目主力面積區(qū)間在 300600平米之間，中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)等城市別墅區(qū)域，作為第一居所，消費客群偏向于面積偏大的產(chǎn)品；懷密等遠郊別墅板塊，由于屬于非第一居所產(chǎn)品，消費客群更偏向于中小面積產(chǎn)品。競品項目 分析 ︱ 價格區(qū)間 分析20230銷售均價（元 /平米）3000040000500006000070000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島售價 69萬 /平米475003202325000180004500050000 50000距離市區(qū)較近的城市別墅板塊，配套設(shè)施齊全，出行十分便利，多作為第一居所，附加值高，價格集中在 /㎡以上。而懷密等遠郊別墅板塊產(chǎn)品，由于距離市區(qū)較遠，除自然資源優(yōu)越外，配套不齊全，同時項目處于旅游地塊，客戶大多選擇作為第二居所，價格相對較低。競品項目 分析 ︱ 主力戶型總價區(qū)間 分析500銷售總價（萬元）10001500202325003000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島4000及以上180035006008001000202310001700400800100017001000202310002500城市型別墅板塊總價主要集中在 15003000萬之間，遠郊型別墅，總價集中在 1500萬以下，以總價 500800萬的經(jīng)濟型度假別墅為主。競品項目分析 ︱ 競品情況對比 分析項目名稱 所處板塊 物業(yè)類型 銷售價格 與市中心直線 距離 居住用途格拉斯小鎮(zhèn) 溫榆河別墅板塊 獨棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟。第 一居所棕櫚灘中央墅 中央別墅區(qū) 獨棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟第一 居所御墅 潮白河別墅板塊 獨棟 /㎡ 業(yè)主一半為港澳臺居民。因此，約有 40%作為第二居所，約 60%作為第一居所 (對港澳臺客戶不限購不限貸）溫哥華森林 奧北別墅板塊 獨棟 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，配套成熟多 作為第一居所龍湖好望山 潮白河別墅板塊 疊拼 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，多作為第一 居所龍湖雙瓏原著 中央別墅區(qū)孫河板塊 類獨棟 69萬 /㎡ 第一居所君山高爾夫 懷密板塊 獨棟 /㎡ 70km 距離市區(qū)較遠第二居所半山世家 懷密板塊 獨棟 /㎡含贈送面積 54km 作為度假用途的第二居所雁棲半島 懷密板塊 獨棟 / 56km 作為度假用途的第二居所216。中央別墅區(qū)的項目價格主要集中在 5萬 /㎡上下，共同點是距離城區(qū)較近，周邊配套齊全，出行及生活便利，均作為第一居所。但隨著區(qū)域近年來的成熟，新盤項目較少，以及政策的影響，后期去化速度一般。廣告以階段性投放為主，并沒有集中投放。在市調(diào)過程中，也普遍感覺到開發(fā)商并不急于清盤。216。密云別墅市場近兩年價格漲幅不大， 2023年成交均價為 /㎡，去化速度較慢。除政策影響外，主要是受區(qū)位、距離、配套等影響。216。懷柔別墅市場在過去一年中價格變化不大， 2023年成交均價在 /㎡。距離上稍遠，項目自身及周邊配套設(shè)施缺乏，客戶選擇作為第二居所居多。216。奧北別墅區(qū)項目作為第一居所，且項目價格在 /㎡區(qū)間，性價比較高，出行較便利，配套略有不足。216。從客戶購買決定因素上來看，主要因素有：距離、配套設(shè)施、出行便利程度等；從購買力上來看并不缺乏，但客戶購買時更趨于理性。第一居所區(qū)域價格雖然高出客群心理價位，但也被逐漸接受，區(qū)位是影響價格的主要因素，環(huán)境、價格及配套是客戶決定購買的主要因素。市調(diào)小結(jié)|PART 5 2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 宏觀環(huán)境情況預(yù)判短期來看， 2023年 GDP預(yù)測為 7%，略低于 2023年的 %；從中長期來看，經(jīng)濟增速和貨幣投放趨緩， “ 深化改革 ” 政策可能會造成經(jīng)濟的波動，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的趨勢將放緩。宏觀經(jīng)濟：堅持穩(wěn)中求進總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保持經(jīng)濟合理增長貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟增長 2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 政策環(huán)境情況預(yù)判%房價上漲壓力大的一二線熱點城市政策繼續(xù)從嚴，絕大多數(shù)城市政策保持平穩(wěn)，少量市場低迷城市可能繼續(xù)微調(diào)政策以鼓勵需求。房地產(chǎn)調(diào)控 “ 一刀切 ” 局面將得到改善，長效機制逐步建立，鼓勵剛性需求的方面的政策不會有太多變化。2023年銷售面積量預(yù)測，同比增長 %未來政策從嚴，各地根據(jù)市場實際情況，調(diào)控政策出現(xiàn)分化由下圖可以看出，政策對市場情況造成的影響。2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 土地市場情況預(yù)判 土地成交的增長推動新開工繼續(xù)增長，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國新開工和投資增速放緩2023年四季度以來土地市場成交回暖，數(shù)據(jù)顯示， 2023年前三個季度土地成交面積同比增速均超過 30%，預(yù)計 2023年新開工將繼續(xù)增長，預(yù)計 2023年全國房屋新開工面積 ㎡，同比增長 %。目前三四線城市供應(yīng)充足（占全國新開工面積超過 60%），因此企業(yè)在三四線城市開工需保持謹慎。2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 市場環(huán)境情況預(yù)判銷售方面量價齊升，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) “ 銷售量價繼續(xù)增長，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長 ” 的特點，在不發(fā)生超預(yù)期時間的前提下，預(yù)計 2023年全國商品房銷售面積為 ㎡，同比增長 %%；商品房銷售均價為 67056746元 /㎡，同比上漲 %%，銷售面積和均價同比增速均較 2023年放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，同比增長 %%；房屋新開工面積為 ㎡，同比增長 %%，低于 2023年全年。(以上預(yù)測數(shù)據(jù)根據(jù) “ 中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型 ” ，結(jié)合中國人民大學(xué)、中國社科院等機構(gòu)的研究成果，由天朗房研網(wǎng)測定）2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 供求情況預(yù)判銷售面積繼續(xù)增長但增速放慢，由于市場的慣性，會導(dǎo)致 2023年上半年延續(xù) 2023年的增速較高，下半年增速漸趨平緩，預(yù)計 2023年房屋新開工面積為 ㎡，同比增長%%，低于 2023年全年。一線城市供不應(yīng)求，壓力持續(xù)，部分二三線城市供應(yīng)過剩，風險凸現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)下滑。預(yù)計 2023年 2023年全國共需住宅 160億㎡，其中商品住宅 120億㎡2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 不同類別城市市場預(yù)判北京作為一線城市，擁有 2千多萬的人口支撐，供求壓力的持續(xù)，將導(dǎo)致房價不斷上漲，有存在調(diào)控政策加碼的可能。2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 別墅市場預(yù)判小結(jié)由于經(jīng)濟的深化改革，中國未來的經(jīng)濟將面臨改革帶來的陣痛，在短暫時期內(nèi)出現(xiàn)增長放緩局面；房地產(chǎn)市場調(diào)控將成為常態(tài)化、一二線城市政策繼續(xù)從嚴，三四線城市維持穩(wěn)定狀態(tài)，部分城市可能出現(xiàn)微調(diào)，以刺激市場需求；土地市場將繼續(xù)回暖，成交量加大，導(dǎo)致新開工商品房供應(yīng)的增加，在市場慣性作用之下，短期內(nèi)市場將保持量價繼續(xù)增長趨勢，但長期來看，隨著供應(yīng)量的增大，整體價格增幅將趨緩，但由于一線城市需求壓力較大，房價會繼續(xù)增長，部分城市房價會下滑；別墅市場由于土地供應(yīng)量減少，其價格必然上升，但由于別墅產(chǎn)品屬于非必需品，這也導(dǎo)致其銷售速度相對緩慢，尤其非第一居所別墅產(chǎn)品，其價格增長速度及去化速度均不會太快。低總價的類別墅產(chǎn)品及小面積獨棟產(chǎn)品是別墅市場的主力需求產(chǎn)品，昌平、通州、大興、順義等郊區(qū)區(qū)域是別墅的交易主場。通過市場相關(guān)資料的研究及實地的別墅項目調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京別墅市場價格上升較快，但整體去化速度一般，存在輕度的 “ 有價無市 ” 局面， 建議本項目銷售價格及銷售目標需根據(jù)市場當時具體情況，進行科學(xué)、合理的擬定。THANKS謝謝觀看 /歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH