【導(dǎo)讀】2021年北京樓市可以說(shuō)經(jīng)歷了翻天覆地的變化，從年初的市場(chǎng)冰點(diǎn)到2季度復(fù)蘇，再到下半年的整體升溫。體現(xiàn)在2021年全年北京樓市市場(chǎng)交易的各個(gè)細(xì)分物業(yè)即政策、土地、新建住宅、二手房及寫(xiě)字樓等，均出現(xiàn)了從年初到年末的轉(zhuǎn)變。其中，住宅銷(xiāo)售面積為。萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。截止12月初，北京新建居住類(lèi)物業(yè)年內(nèi)簽約市值達(dá)到了2117億，超過(guò)了2021年的。1512億和2021年的億。北京市場(chǎng)在2021年可以非常明顯的劃分為三階段：1-2月的市場(chǎng)冰點(diǎn)，受到限購(gòu)和限貸的集中影響，在年初。整體市場(chǎng)陷入最低谷，降價(jià)盤(pán)比比皆是，成交量陷入歷史最低點(diǎn)。上半年都完成了以?xún)r(jià)換量，信貸及成交的雙升溫使得資金情況紛紛好轉(zhuǎn)。后市心理預(yù)期產(chǎn)生推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)在政策及外在因素未大幅變動(dòng)的情況下，明年樓市依然趨好發(fā)展，從當(dāng)下50度。2021整體宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)趨勢(shì)向好。筑底回升3季度土地現(xiàn)回暖。筑底回升剛需助推新房成交。北京寫(xiě)字樓成交大幅攀升供應(yīng)趨緊。北京商鋪成交均價(jià)較2021年略有下降

　　

【正文】 折，首付 2 成首套房：利率逐漸恢復(fù)基準(zhǔn)直至上浮 1 . 0 5 ~ 1 . 1 倍利率 2 次下調(diào)，首套房貸利率下浮至 8. 5 折 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究 部 近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不容樂(lè)觀，央行加速流動(dòng)性的釋放。 2021 年至今，央行連續(xù) 2 次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并于 6 月 8 日、 7 月 6 日相隔不到一個(gè)月連續(xù) 2 次降息，相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境基本形成。 在相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境下，中央除默許地方政府的微調(diào)之外，也試圖在限購(gòu)之外通過(guò)微調(diào)來(lái)釋放被?誤傷?的剛需，其中松綁首套房信貸無(wú)疑是最有效的選擇。在銀行流動(dòng)性充裕的支撐下， 2021 年起，首套房貸獲批速度提高，利率優(yōu)惠重啟。目前，全國(guó)大部分地區(qū)首套房利率已由去年的上浮逐步恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，大部分地區(qū)甚至可以獲得基準(zhǔn)利率 折的優(yōu) 惠。降息通道的打開(kāi)配合首套房貸利率優(yōu)惠的重啟，使得居民購(gòu)房按揭貸款的能力進(jìn)一步提高，還貸成本明顯下降。 2. 限購(gòu)穩(wěn)固 影響市場(chǎng)反彈 北京作為首都，調(diào)控政策依然以維持為主，雖然未有加碼舉措，但目前政策的執(zhí)行力度依然是全國(guó)最緊。在 2021 年內(nèi)北京的限購(gòu)政策不僅未放松，在資格認(rèn)證等方面反而有繼續(xù)加強(qiáng)的舉措出臺(tái)。 根據(jù)各地政策微調(diào)的曲折經(jīng)歷顯示，限購(gòu)底線(xiàn)不容觸碰，任何松綁限購(gòu)的新政終多未遂。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，在 2021 年 6 月開(kāi)始，多部委重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，住建部更明確表示將會(huì)同有關(guān)部門(mén)繼續(xù)密切關(guān)注各 地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。 在 2021 年 78 月更是派出督查組調(diào)查各地樓市具體情況，樓市的反彈已成共識(shí)，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內(nèi)。但是一旦形成過(guò)量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱。所以預(yù)調(diào)微調(diào)的必要性非常大，在最近兩個(gè)月中央各部委及地方政府密集 15 次辟謠各地松動(dòng)調(diào)控傳聞。雖未再加碼，但一定程度上避免了恐慌的擴(kuò)大化，也表示了政策不太可能從中央層面松動(dòng)。 調(diào)控從開(kāi)始到現(xiàn)在一直存在中央對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行與地方政府對(duì)調(diào)控的微調(diào)博弈。而因?yàn)樽罱w經(jīng)濟(jì) 的疲軟，地方微調(diào)的力度比較大，但是一旦過(guò)度中央肯定會(huì)有預(yù)調(diào)應(yīng)對(duì)，目前來(lái)看市場(chǎng)明顯過(guò)度反彈的可能性很小。但隨著符合限購(gòu)政策下購(gòu)買(mǎi)人群資格的增加，總體可購(gòu)房人群的數(shù)量是會(huì)繼續(xù)明顯增加的。 3. 房產(chǎn)稅出 影響市場(chǎng)預(yù)期 2021 年至 2021 年，房產(chǎn)稅的變化將是樓市政策中最大的變數(shù)。 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 17 表 8：房產(chǎn)稅各部表達(dá)觀點(diǎn)一覽表 部位 /人物 時(shí)間 事件 /文件 表述 國(guó)務(wù)院 20211212 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 謝旭人 20211226 2021 年財(cái)政部年度工作會(huì)議 認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)并穩(wěn) 步推進(jìn) 姜偉新 2021218 住建部機(jī)關(guān)工作會(huì)議 將配合有關(guān)部門(mén)加快研究推進(jìn)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅工作。其中一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，就是加快推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。 溫家寶 202135 2021 政府工作報(bào)告 加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收 制度 謝旭人 202136 2021 兩會(huì)答記者 與上海、重慶兩市人民政府一起，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)。 黃奇帆 202136 2021 年中央兩會(huì) 建議今年在全國(guó)推開(kāi)或多一 些城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)調(diào)控也應(yīng)從行政性為主，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)杠桿為主的調(diào)控 國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委文件 2021318 《關(guān)于 2021 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意》 今年適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍 齊驥 2021324 嶺南論壇 研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收城市，并還未確定有哪些 試點(diǎn)城市 姜偉新 6 月底前 先搞 40 個(gè)城市 ,這 40 個(gè)城市先跟住建部聯(lián)網(wǎng) ,然后再推廣到 265 個(gè)地級(jí)市 國(guó)家稅務(wù)總局 7 月 組織來(lái)自全國(guó) 36 個(gè)省市的稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在京培訓(xùn) 國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司綜合處 8 月 湖南湖北兩個(gè)最新試點(diǎn)區(qū)域的 房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個(gè)人已購(gòu)的第二套存量房 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 從國(guó)內(nèi)樓市發(fā)展歷史看，依靠稅費(fèi)解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題基本不太可能。房產(chǎn)稅作為持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，在國(guó)內(nèi)財(cái)產(chǎn)不公開(kāi)的情況下，很難實(shí)施征收，很可能會(huì)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)累加到交易環(huán)節(jié)收取。而且即使能夠?qū)崿F(xiàn)持有環(huán)節(jié)收取也很可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租房者。 房產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源 。 初期肯定從新購(gòu)的超面積收起 但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，肯定會(huì)涉及存量多套房。 從地方收入來(lái)源來(lái)看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都 非常少 ， 所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至有可能對(duì)二套以上全面收取的可能性非常大 。 對(duì)目前我國(guó)很多城市居民的財(cái)產(chǎn)收入以 23 套房產(chǎn)形式存在，可能會(huì)有比較大的影響 ，最后的結(jié)果只能是劫中產(chǎn)濟(jì)富人。 新增稅費(fèi)、不改變供需結(jié)構(gòu)的話(huà)，最后結(jié)果依然是加稅。稅費(fèi)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)意義不大，更大的可能性是增加稅費(fèi)而非減免。房產(chǎn)稅是新增實(shí)際收稅的稅種，在實(shí)際交易中并不能促進(jìn)新增加供應(yīng)，雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴(lài)房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求的話(huà)，房產(chǎn)稅依然會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者支付。 目前已經(jīng)試點(diǎn)的城市有上 海和重慶，房產(chǎn)稅可能是后期全國(guó)樓市調(diào)控的新方向。限購(gòu)政策雖然目前來(lái)看短期內(nèi)取消的可能 性 不大，但是限購(gòu)政策畢竟是完全的行政手段，強(qiáng)制的抑制了需求。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅征收范圍逐漸擴(kuò)大?？赡軙?huì)影響到所有非自住房產(chǎn)，這可能標(biāo)志著后限購(gòu)時(shí)代的調(diào)控方向。 一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)增加，對(duì)多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給 部分 市場(chǎng)帶來(lái) 一定的存量供給。預(yù)期后市特別是非普通住宅市場(chǎng)將可能繼續(xù)有稅費(fèi)等調(diào)控政策出臺(tái)。 稅費(fèi)逐漸轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)：在存量住宅市場(chǎng)，目前持有環(huán)節(jié)基本是零稅費(fèi)，這就使得住宅持有成本不高，而空臵率不低，很 多炒房客持有房產(chǎn)等待價(jià)格上漲。而在交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)部分 占 存量房交易成本高達(dá) 10%以上。這部分稅費(fèi)大部分都由購(gòu)房人承擔(dān)，這也增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。增 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 18 加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)， 可能短期 有利于擠壓出目前市場(chǎng)的存量閑臵房源，有利于市場(chǎng)的流通。 但如果不改變國(guó)人只能依賴(lài)房地產(chǎn)投資保值的情況，房產(chǎn)稅很快將被轉(zhuǎn)嫁給承租者或者買(mǎi)房者。 房產(chǎn)稅的出現(xiàn)，增加地方政府收入，一定程度上可以降低地方政府高價(jià)賣(mài)地的意愿。減少地王出現(xiàn)的概率?？赡軙?huì)影響部分庫(kù)存空臵房源選擇出租，增加租賃房源，進(jìn)一步平抑房租上漲。 4. 保障房增 雙軌制發(fā)展持續(xù) ?十二 五?計(jì)劃綱要將保障房建設(shè)規(guī)模再度擴(kuò)大，提出在 2021 年至 2021 年的五年間將開(kāi)工3600 萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，并確立了由廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房和棚戶(hù)區(qū)改造住房五大類(lèi)組成的保障性安居工程體系。 2021 年，全國(guó)開(kāi)工保障房共 590 萬(wàn)套，基本建成 370 萬(wàn)套； 2021 年，已完成開(kāi)工 1000 萬(wàn)套，基本建成 432 萬(wàn)套； 2021 年保障房項(xiàng)目建設(shè)繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，并已于 10 月底提前完成年度開(kāi)工目標(biāo) 700 萬(wàn)套，基本建成超過(guò) 500 萬(wàn)套，完成投資 10800 億元。住建部透露， 2021 年保障房的開(kāi)工量將回落 到 600 萬(wàn)套左右，保障性工程建設(shè)速度呈放緩趨勢(shì)，施工重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到保證建設(shè)質(zhì)量以及完善管理機(jī)制上來(lái)。 在保障房開(kāi)工、竣工數(shù)據(jù)背后，巨大的資金投入始終是一大難題。雖然兩屆政府在對(duì)保障房建設(shè)投以巨大支持的同時(shí)，也不斷拓寬社會(huì)融資渠道，但畢竟難以維持保障房龐大的資金需求。在商品房項(xiàng)目中加入保障房配建份額，可以在一定程度上減輕地方政府保障房建設(shè)的融資壓力，同時(shí)也可加大保障房的供應(yīng)量，近年來(lái)得到地方政府越來(lái)越多的嘗試。 多個(gè)地方政府如北京、上海、山東、武漢、杭州等地紛紛出臺(tái)出讓土地配建保障房的規(guī)定，各地更多的采取配建后 無(wú)償移交政府的處理方式。然而，在市場(chǎng)低迷時(shí)，這無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)意愿下降，從而使一些配建政策遭遇出臺(tái)后未能執(zhí)行的窘境。如 2021 年末杭州 ? 宅地出讓需配建 10%保障房 ? 的管理?xiàng)l例由于市場(chǎng)遇冷未能真正實(shí)行， 2021 年初北京 ? 商品住宅用地配建保障性住房比例不低于 30%? 的規(guī)定也無(wú)疾而終。 為加快土地出讓?zhuān)胤秸蚕鄳?yīng)調(diào)低土地出讓門(mén)檻。隨著近期土地市場(chǎng)的回暖，配建方式也有了一定的積極反響，各地正積極推行以期達(dá)到緩解政府融資壓力的目的。 5. 領(lǐng)導(dǎo)講話(huà) 外緊內(nèi)松調(diào)控延續(xù) 在 8 月份各地督查組回京后，在 910 月各 地及中央部委已經(jīng)超過(guò) 15 次釋放政策再收緊的信號(hào)。整體政策以維持既往力度為主，少數(shù)城市出臺(tái)的限利令等政策更多是對(duì)市場(chǎng)的威懾，實(shí)際可執(zhí)行度不高，對(duì)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在心理影響層面。 表 9：各城市及部委針對(duì)政策走勢(shì)的領(lǐng)導(dǎo)講話(huà) 時(shí)間 部門(mén) 內(nèi)容 10月 20日 國(guó)土部 下一階段要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，避免部分地方政府重新陷 入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式。 10月 20日 陜西 陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省物價(jià)局下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房 項(xiàng)目成本并公布住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間，規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率控制在 10%內(nèi) 10月 18日 國(guó)務(wù)院 總理指出，房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。 10月 18日 珠海 土地閑臵未滿(mǎn) 1 年的，按土地價(jià)款總額的 20%收取閑臵費(fèi)，閑臵滿(mǎn)一年的，由政府無(wú)償收回 10月 17日 上海房管局 上海決不會(huì)放松政策，要繼續(xù)加大執(zhí)行檢查力度，目前也不會(huì)有新的政策調(diào) 整 10月 17日 杭州 對(duì)于商品住宅地塊，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到 49%時(shí)將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式即鎖定底價(jià)從零開(kāi)始競(jìng)投配建安臵用房或保障住房面積 10月 16日 中山 中山市召開(kāi)中山市閑臵土地處臵前期工作會(huì)議，專(zhuān)項(xiàng)部署中山市的土 地處臵方法。 10 月 8 日 濟(jì)南 公積金將原來(lái)按?次數(shù)?認(rèn)定 ,改成了按?套數(shù)?認(rèn)定 9 月 26 日 北京 北京加強(qiáng)限購(gòu)審核 京籍居民購(gòu)房須持二代身份證 2021 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 19 9 月 24 日 廣州 廣州市國(guó)土房管局通過(guò)官方微博 證實(shí)，將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。 9 月 23 日 住建部 適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn) 責(zé)。 9 月 21 日 武漢 10 月 1 日起啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度 9 月 21 日 北京 10 宗土地暫停交易 9 月 10 日 發(fā)改 委 在 9 月 10 日到 10 月 30 日期間將專(zhuān)項(xiàng)檢查在一定范圍內(nèi)，商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)情況 9 月 6 日 上海 《關(guān)于開(kāi)展住房限售政策等執(zhí)行情況檢查的通知》 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京中原市場(chǎng)研究部 從目前整體調(diào)控政策執(zhí)行情況來(lái)看，力度依然很大，各地的限購(gòu)及限貸政策依然執(zhí)行， 整體政策以維持既往力度為主，少數(shù)城市出臺(tái)的限利令等政策更多是對(duì)市場(chǎng)的威懾，實(shí)際可執(zhí)行度不高，對(duì)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在心理影響層面。 政策出臺(tái)更多從市場(chǎng)的平穩(wěn)角度出發(fā)，抑制短期上漲是主要目的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，難以起到根本性的作用。 房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大漲，信貸依然是影響 樓市房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，信貸不出現(xiàn)明顯放松的話(huà)，可以預(yù)料的成交量將維持平穩(wěn)，而一旦再現(xiàn)信貸松動(dòng)，市場(chǎng)難免再有上漲，但上漲幅度目前來(lái)看有限。 6. 調(diào)控不松 2021 保自住仍是主旋律 調(diào)控不松 保障自住抑投資 目前樓市已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了上行的拐點(diǎn)，而且因?yàn)榈胤綄?duì)土地財(cái)政的過(guò)分依賴(lài)，加上外圍經(jīng)濟(jì)惡化，繼續(xù)放松調(diào)控的呼聲很高，但本次調(diào)控可能說(shuō)是最后一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，一旦放松，房地產(chǎn)很可能面臨硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。 調(diào)控政策在 2021 年一季度前可以說(shuō)是上半場(chǎng)，但是還有下半場(chǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)至少到 1314 年，限購(gòu)限貸的