【正文】 。距離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不夠完善。該項(xiàng)目是懷柔城區(qū)目前唯一在售的別墅項(xiàng)目，受相關(guān)政策及市場(chǎng)影響，去化速度一般。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 半山世家市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 溫哥華森林項(xiàng)目位置：北七家物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟 建筑風(fēng)格：北美面積區(qū)間： 400700㎡容積率： 板塊：奧北別墅板塊銷(xiāo)售均價(jià)： /㎡物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶(hù)數(shù)： 751套（目前在售二期 387套）裝修情況：毛坯銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二期 2023年開(kāi)盤(pán)。入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。推廣方式：戶(hù)外廣告、網(wǎng)站為主。去化速度：三期共 387套，目前剩余 100套，月均近 10套。優(yōu)惠政策： 95折。主要客群：以北京海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)業(yè)主為主。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 第一居所 優(yōu)劣勢(shì)：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較早，一期業(yè)主于 2023年入住。項(xiàng)目位于奧北別墅區(qū)立湯路上，距離北六環(huán)僅 3km，距離地鐵 5號(hào)線(xiàn)天通苑北站和規(guī)劃中的 17號(hào)線(xiàn)僅 4站地，交通出行十分便利。項(xiàng)目周邊配套成熟，自身綠化較好，適合作為第一居所。別墅采用前二后三形式，戶(hù)型結(jié)構(gòu)與半山世家產(chǎn)品相似。主力戶(hù)型面積在 500㎡左右， 3萬(wàn) 2的單價(jià)作為第一居所，性?xún)r(jià)比較高。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 溫哥華森林市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 龍湖好望山項(xiàng)目位置：順義新城喬波滑雪場(chǎng)北側(cè)物業(yè)類(lèi)型：疊拼 建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊 340㎡、上疊 310㎡容積率： 板塊：潮白河別墅板塊銷(xiāo)售價(jià)格： 下疊 750萬(wàn) /套起，上疊 600萬(wàn) /套起物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶(hù)數(shù)： 512套裝修情況：毛坯銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：二期 2023年 2月 18日開(kāi)盤(pán)。入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。推廣方式：口碑營(yíng)銷(xiāo)，老帶新為主。去化速度：該項(xiàng)目是 2023年北京別墅市場(chǎng)銷(xiāo)量冠軍，年銷(xiāo)售 221套，月均 19套。優(yōu)惠政策：無(wú)任何優(yōu)惠。主要客群：以北京業(yè)主為主， 60%為投資者。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 園林景觀(guān) 下疊 優(yōu)劣勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)，包含龍湖統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、五重園林體系、業(yè)主活動(dòng)等等。上疊贈(zèng)送 87㎡和電梯、下疊贈(zèng)送 100㎡，且上下疊均有獨(dú)立庭院，附加值高。下疊擁有 ，且空間較大，可加蓋一層，亦可作為私人會(huì)所等活動(dòng)場(chǎng)所，實(shí)用性強(qiáng)。項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設(shè)中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。該項(xiàng)目投資客戶(hù)較多占 60%。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 龍湖好望山市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 雙瓏原著項(xiàng)目位置：京密路與順黃路交叉口物業(yè)類(lèi)型：類(lèi)獨(dú)棟建筑風(fēng)格：托斯卡納面積區(qū)間： 360660㎡容積率： 板塊：中央別墅區(qū)孫河板塊銷(xiāo)售價(jià)格： 69萬(wàn) /㎡物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶(hù)數(shù)： 128套裝修情況：毛坯銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 6月開(kāi)盤(pán)。入住時(shí)間： 2023年 1月 15日。推廣方式：戶(hù)外道旗。去化速度：該項(xiàng)目是 2023年北京別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售金額亞軍。優(yōu)惠政策：無(wú)。主要客群：企業(yè)主。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 園林景觀(guān) 優(yōu)劣勢(shì)：該項(xiàng)目位于順義孫河板塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，作為第一居所。地下室 ，可加蓋一層，可舉辦私人 party等，電梯入戶(hù)，戶(hù)型優(yōu)勢(shì)明顯。類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品，樓間距較近，私密性略差。單價(jià)較高，需有實(shí)力的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 雙瓏原著|PART 4北京別墅市場(chǎng)情況北京別墅市場(chǎng)情況市調(diào)個(gè)案情況分析競(jìng)品項(xiàng)目分析（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，或?qū)Ρ卷?xiàng)目參考意義不大，不作為重點(diǎn)論述）。競(jìng)品項(xiàng)目 分析 ︱ 競(jìng)品 區(qū)域分布情況項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)從某種角度上說(shuō)也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)，以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設(shè)施相對(duì)較為成熟。這些別墅板塊大都作為第一居所，入住率高，總體板塊價(jià)格高于其他別墅板塊。競(jìng)品項(xiàng)目 分析 ︱ 各項(xiàng)目主力面積區(qū)間 分析200單位：平方米400 600 800 1000 1200格拉斯小鎮(zhèn)棕櫚灘中央墅御墅君山高爾夫半山世家溫哥華森林龍湖好望山（疊拼）雙瓏原著雁棲半島4508004561050450650312670410630400700310340360660從上列圖表中不難看出，各別墅項(xiàng)目主力面積區(qū)間在 300600平米之間，中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)等城市別墅區(qū)域，作為第一居所，消費(fèi)客群偏向于面積偏大的產(chǎn)品；懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊，由于屬于非第一居所產(chǎn)品，消費(fèi)客群更偏向于中小面積產(chǎn)品。競(jìng)品項(xiàng)目 分析 ︱ 價(jià)格區(qū)間 分析20230銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平米）3000040000500006000070000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島售價(jià) 69萬(wàn) /平米475003202325000180004500050000 50000距離市區(qū)較近的城市別墅板塊，配套設(shè)施齊全，出行十分便利，多作為第一居所，附加值高，價(jià)格集中在 /㎡以上。而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊產(chǎn)品，由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，除自然資源優(yōu)越外，配套不齊全，同時(shí)項(xiàng)目處于旅游地塊，客戶(hù)大多選擇作為第二居所，價(jià)格相對(duì)較低。競(jìng)品項(xiàng)目 分析 ︱ 主力戶(hù)型總價(jià)區(qū)間 分析500銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）10001500202325003000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島4000及以上180035006008001000202310001700400800100017001000202310002500城市型別墅板塊總價(jià)主要集中在 15003000萬(wàn)之間，遠(yuǎn)郊型別墅，總價(jià)集中在 1500萬(wàn)以下，以總價(jià) 500800萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)型度假別墅為主。競(jìng)品項(xiàng)目分析 ︱ 競(jìng)品情況對(duì)比 分析項(xiàng)目名稱(chēng) 所處板塊 物業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售價(jià)格 與市中心直線(xiàn) 距離 居住用途格拉斯小鎮(zhèn) 溫榆河別墅板塊 獨(dú)棟 5萬(wàn) /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟。第 一居所棕櫚灘中央墅 中央別墅區(qū) 獨(dú)棟 5萬(wàn) /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟第一 居所御墅 潮白河別墅板塊 獨(dú)棟 /㎡ 業(yè)主一半為港澳臺(tái)居民。因此，約有 40%作為第二居所，約 60%作為第一居所 (對(duì)港澳臺(tái)客戶(hù)不限購(gòu)不限貸）溫哥華森林 奧北別墅板塊 獨(dú)棟 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配套成熟多 作為第一居所龍湖好望山 潮白河別墅板塊 疊拼 /㎡ 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，多作為第一 居所龍湖雙瓏原著 中央別墅區(qū)孫河板塊 類(lèi)獨(dú)棟 69萬(wàn) /㎡ 第一居所君山高爾夫 懷密板塊 獨(dú)棟 /㎡ 70km 距離市區(qū)較遠(yuǎn)第二居所半山世家 懷密板塊 獨(dú)棟 /㎡含贈(zèng)送面積 54km 作為度假用途的第二居所雁棲半島 懷密板塊 獨(dú)棟 / 56km 作為度假用途的第二居所216。中央別墅區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要集中在 5萬(wàn) /㎡上下，共同點(diǎn)是距離城區(qū)較近，周邊配套齊全，出行及生活便利，均作為第一居所。但隨著區(qū)域近年來(lái)的成熟，新盤(pán)項(xiàng)目較少，以及政策的影響，后期去化速度一般。廣告以階段性投放為主，并沒(méi)有集中投放。在市調(diào)過(guò)程中，也普遍感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商并不急于清盤(pán)。216。密云別墅市場(chǎng)近兩年價(jià)格漲幅不大， 2023年成交均價(jià)為 /㎡，去化速度較慢。除政策影響外，主要是受區(qū)位、距離、配套等影響。216。懷柔別墅市場(chǎng)在過(guò)去一年中價(jià)格變化不大， 2023年成交均價(jià)在 /㎡。距離上稍遠(yuǎn)，項(xiàng)目自身及周邊配套設(shè)施缺乏，客戶(hù)選擇作為第二居所居多。216。奧北別墅區(qū)項(xiàng)目作為第一居所，且項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 /㎡區(qū)間，性?xún)r(jià)比較高，出行較便利，配套略有不足。216。從客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決定因素上來(lái)看，主要因素有：距離、配套設(shè)施、出行便利程度等；從購(gòu)買(mǎi)力上來(lái)看并不缺乏，但客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)更趨于理性。第一居所區(qū)域價(jià)格雖然高出客群心理價(jià)位，但也被逐漸接受，區(qū)位是影響價(jià)格的主要因素，環(huán)境、價(jià)格及配套是客戶(hù)決定購(gòu)買(mǎi)的主要因素。市調(diào)小結(jié)|PART 5 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 宏觀(guān)環(huán)境情況預(yù)判短期來(lái)看， 2023年 GDP預(yù)測(cè)為 7%，略低于 2023年的 %；從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速和貨幣投放趨緩， “ 深化改革 ” 政策可能會(huì)造成經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)將放緩。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保持經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 政策環(huán)境情況預(yù)判%房?jī)r(jià)上漲壓力大的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市政策繼續(xù)從嚴(yán)，絕大多數(shù)城市政策保持平穩(wěn)，少量市場(chǎng)低迷城市可能繼續(xù)微調(diào)政策以鼓勵(lì)需求。房地產(chǎn)調(diào)控 “ 一刀切 ” 局面將得到改善，長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，鼓勵(lì)剛性需求的方面的政策不會(huì)有太多變化。2023年銷(xiāo)售面積量預(yù)測(cè)，同比增長(zhǎng) %未來(lái)政策從嚴(yán)，各地根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，調(diào)控政策出現(xiàn)分化由下圖可以看出，政策對(duì)市場(chǎng)情況造成的影響。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 土地市場(chǎng)情況預(yù)判 土地成交的增長(zhǎng)推動(dòng)新開(kāi)工繼續(xù)增長(zhǎng)，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷(xiāo)售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國(guó)新開(kāi)工和投資增速放緩2023年四季度以來(lái)土地市場(chǎng)成交回暖，數(shù)據(jù)顯示， 2023年前三個(gè)季度土地成交面積同比增速均超過(guò) 30%，預(yù)計(jì) 2023年新開(kāi)工將繼續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2023年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %。目前三四線(xiàn)城市供應(yīng)充足（占全國(guó)新開(kāi)工面積超過(guò) 60%），因此企業(yè)在三四線(xiàn)城市開(kāi)工需保持謹(jǐn)慎。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 市場(chǎng)環(huán)境情況預(yù)判銷(xiāo)售方面量?jī)r(jià)齊升，但增速趨緩，投資開(kāi)工平穩(wěn)增長(zhǎng)2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn) “ 銷(xiāo)售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速趨緩，投資開(kāi)工平穩(wěn)增長(zhǎng) ” 的特點(diǎn)，在不發(fā)生超預(yù)期時(shí)間的前提下，預(yù)計(jì) 2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為 ㎡，同比增長(zhǎng) %%；商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 67056746元 /㎡，同比上漲 %%，銷(xiāo)售面積和均價(jià)同比增速均較 2023年放緩；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 ，同比增長(zhǎng) %%；房屋新開(kāi)工面積為 ㎡，同比增長(zhǎng) %%，低于 2023年全年。(以上預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)根據(jù) “ 中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型 ” ，結(jié)合中國(guó)人民大學(xué)、中國(guó)社科院等機(jī)構(gòu)的研究成果，由天朗房研網(wǎng)測(cè)定）2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 供求情況預(yù)判銷(xiāo)售面積繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，由于市場(chǎng)的慣性，會(huì)導(dǎo)致 2023年上半年延續(xù) 2023年的增速較高，下半年增速漸趨平緩，預(yù)計(jì) 2023年房屋新開(kāi)工面積為 ㎡，同比增長(zhǎng)%%，低于 2023年全年。一線(xiàn)城市供不應(yīng)求，壓力持續(xù)，部分二三線(xiàn)城市供應(yīng)過(guò)剩，風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)下滑。預(yù)計(jì) 2023年 2023年全國(guó)共需住宅 160億㎡，其中商品住宅 120億㎡2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 不同類(lèi)別城市市場(chǎng)預(yù)判北京作為一線(xiàn)城市，擁有 2千多萬(wàn)的人口支撐，供求壓力的持續(xù)，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，有存在調(diào)控政策加碼的可能。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 別墅市場(chǎng)預(yù)判供應(yīng)方面： 2023年 3月份國(guó)土部再發(fā) “ 禁墅令 ” ，低密度用地供應(yīng)日益減少，意味著別墅有可能退出市場(chǎng)需求方面：別墅產(chǎn)品雖然非必需品，但隨著日益增長(zhǎng)的社會(huì)財(cái)富及富人群體對(duì)于別墅產(chǎn)品珍藏需求的增加，將保持旺盛的需求。銷(xiāo)售價(jià)格：由于供應(yīng)的減少，而需求保持旺盛，預(yù)計(jì)未來(lái)別墅產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格將保持穩(wěn)中有升的格局。政策方面：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)從緊，并且會(huì)成為常態(tài)化，別墅產(chǎn)品售價(jià)較高，在一定程度上會(huì)拉升其他住宅產(chǎn)品的售價(jià)，因此，相信不會(huì)放松對(duì)別墅方面的限制。小結(jié)由于經(jīng)濟(jì)的深化改革，中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)將面臨改革帶來(lái)的陣痛，在短暫時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩局面；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將成為常態(tài)化、一二線(xiàn)城市政策繼續(xù)從嚴(yán)，三四線(xiàn)城市維持穩(wěn)定狀態(tài)，部分城市可能出現(xiàn)微調(diào)，以刺激市場(chǎng)需求；土地市場(chǎng)將繼續(xù)回暖，成交量加大，導(dǎo)致新開(kāi)工商品房供應(yīng)的增加，在市場(chǎng)慣性作用之下，短期內(nèi)市場(chǎng)將保持量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著供應(yīng)量的增大，整體價(jià)格增幅將趨緩，但由于一線(xiàn)城市需求壓力較大，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，部分城市房?jī)r(jià)會(huì)下滑；別墅市場(chǎng)由于土地供應(yīng)量減少，其價(jià)格必然上升，但由于別墅產(chǎn)品屬于非必需品，這也導(dǎo)致其銷(xiāo)售速度相對(duì)緩慢，尤其非第一居所別墅產(chǎn)品，其價(jià)格增長(zhǎng)速度及去化速度均不會(huì)太快。低總價(jià)的類(lèi)別墅產(chǎn)品及小面積獨(dú)棟產(chǎn)品是別墅市場(chǎng)的主力需求產(chǎn)品，昌平、通州、大興、順義等郊區(qū)區(qū)域是別墅的交易主場(chǎng)。通過(guò)市場(chǎng)相關(guān)資料的研究及實(shí)地的別墅項(xiàng)目調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)北京別墅市場(chǎng)價(jià)格上升較快，但整體去化速度一般，存在輕度的 “ 有價(jià)無(wú)市 ” 局面， 建議本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售目標(biāo)需根據(jù)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)具體情況，進(jìn)行科學(xué)、合理的擬定。THANKS演講完畢，謝謝觀(guān)看！