【正文】 競品項目 分析 ︱ 競品 區(qū)域分布情況從上列圖表中不難看出，各別墅項目主力面積區(qū)間在 300600平米之間，中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)等城市別墅區(qū)域，作為第一居所，消費客群偏向于面積偏大的產(chǎn)品；懷密等遠郊別墅板塊，由于屬于非第一居所產(chǎn)品，消費客群更偏向于中小面積產(chǎn)品。競品項目分析 ︱ 競品情況對比 分析項目名稱 所處板塊 物業(yè)類型 銷售價格 與市中心直線 距離 居住用途格拉斯小鎮(zhèn) 溫榆河別墅板塊 獨棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟。從客戶購買決定因素上來看，主要因素有：距離、配套設(shè)施、出行便利程度等；從購買力上來看并不缺乏，但客戶購買時更趨于理性。預(yù)計 2023年 2023年全國共需住宅 160億㎡，其中商品住宅 120億㎡2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 不同類別城市市場預(yù)判低總價的類別墅產(chǎn)品及小面積獨棟產(chǎn)品是別墅市場的主力需求產(chǎn)品，昌平、通州、大興、順義等郊區(qū)區(qū)域是別墅的交易主場。2023年四季度以來土地市場成交回暖，數(shù)據(jù)顯示， 2023年前三個季度土地成交面積同比增速均超過 30%，預(yù)計 2023年新開工將繼續(xù)增長，預(yù)計 2023年全國房屋新開工面積 ㎡，同比增長 %。距離上稍遠，項目自身及周邊配套設(shè)施缺乏，客戶選擇作為第二居所居多。入住時間： 2023年 1月 15日。市調(diào)個案情況分析 ︱ 溫哥華森林市調(diào)個案情況分析 ︱ 龍湖好望山項目位置：順義新城喬波滑雪場北側(cè)物業(yè)類型：疊拼 主要客群：以北京海淀區(qū)、朝陽區(qū)業(yè)主為主。 項目壞境較好，綠化率高。三四期 118套裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析 ︱ 半山世家銷售情況：開盤時間： 2023年 10月。項目賣點： 空氣優(yōu)良 高爾夫配套優(yōu)劣勢：該項目突出的是新亞洲主義建筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)特點突出，采取一層 +二層建筑形式，并以落地窗為主，做到 “ 七面 ” 采光。元 /㎡ /月總戶數(shù)： 去化速度： 2023預(yù)定 10套（以關(guān)系戶為主），本年度月均去化不足 1套，剩余 54套。物業(yè)類型：獨棟建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格面積區(qū)間： 4561050建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格面積區(qū)間： 4508002023年北京別墅銷售面積排行榜排名 項目名稱 區(qū)域 銷售面積（㎡） ↓1 龍湖好望山 順義區(qū) 497572 譽天下 順義區(qū) 465063 富力童話時光 大興區(qū) 445954 遠洋 市調(diào)原則：以客觀事實為依據(jù)，反應(yīng)市場最真實、最有效的銷售情況為原則。 147127 R2二類居住用地、 C53休療養(yǎng)用地 2023年 2月 4日 462003 房山區(qū) 87355 18153 69202 從各月的成交量及供應(yīng)量情況來看，今年各月銷售情況良好，市場需求旺盛，每期期末存量處于較穩(wěn)定狀態(tài)，基本可供半年至 1年的銷售時間；從成交均價來看，價格穩(wěn)中有升， 11月份成交價格更是達到 /㎡。 期末存量（萬㎡） 數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心密云區(qū) 4 1465521 919047 351300 密云區(qū)土地成交情況北京土地市場概況 ︱ 按土地用途劃分土地類別 宗數(shù) 土地面積 占總土地比例 規(guī)劃建筑面積 成交金額 平均樓面地價居住類用地 70 % 11920381 商服金融類用地 25 % 綜合用地 33 % 3094293 合計 128 100% 2023年成交土地用途分析表2023年成交土地用途分析表（一）與上月相比， 70個大中城市中，價格下降的城市有 1個，持平的城市有 3個，上漲的城市有 66個。其中，國內(nèi)貸款 17667億元，增長 %；利用外資 475億元，增長 %；自籌資金 42742億元，增長 %；其他資金 48592億元，增長 %。其中，住宅投資增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。從本年度調(diào)控結(jié)果來看，一二線城市房價仍繼續(xù)領(lǐng)漲，我們認為在調(diào)控長效機制的導(dǎo)向下，未來區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化。 房價上漲過快，政策收緊廣州“ 穗六條 ” 于 11月 18日公布。 3月 5日 十二屆全國人大一次會議 今年基本建成 470萬套保障性安居房、新開工 630萬套，繼續(xù)推進農(nóng)村危房改造。11月社會消費品零售總額增長 %從施工和新開工項目情況看， 111月份，施工項目計劃總投資 836466億元，同比增長 %，增速比 110月份回落 ；新開工項目計劃總投資 328420億元，同比增長 %，增速回落 。宏觀經(jīng)濟總體發(fā)展狀況 ︱ 固定資產(chǎn)投資情況CPI、 PPI、 PPIRM運行情況對比表注： 11月份服務(wù)業(yè)新訂單指數(shù)由 10月份的 。國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅放緩，工業(yè)表現(xiàn)較為疲軟，其他經(jīng)濟數(shù)據(jù)基本保持平穩(wěn)的發(fā)展。蕪湖 營口2023年以來，營口不斷出臺救市政策，連續(xù)三次推出購房者契稅全額返還、行政事業(yè)收費減免政策，并由財政出資給市直機關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)放住房補貼，以刺激樓市消費。對于此前社會熱議的二套房認定標準， 《 通知 》 規(guī)定，對于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有 1筆住房貸款記錄或 1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，即 “ 無房有貸 ” 的申請者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于 60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率 。注 。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)全國房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱資金 到位情況 年北京成交土地主要以近郊區(qū)為主，其中房山區(qū)成交量最高，達到 283萬㎡，占全市土地成交總量的 32600 延慶縣 6 1204701 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積房屋施工面積 ：指報告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面積從投資及施工情況來看，北京房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較為平穩(wěn)，但住宅施工面積同比略有下降 %北京房產(chǎn)市場情況 ︱ 供給情況房地產(chǎn)市場供給情況全市商品房銷售面積同比增長 %，本年度各月商品房銷售面積同比增速幅度有所放緩北京房產(chǎn)市場情況 ︱ 成交價格及存量情況日期 據(jù)統(tǒng)計， 截止 6月底整個獨棟別墅只剩 4543套。從成交數(shù)量及面積來看， 2月份（春節(jié)）成交量較低， 9月份成交較為旺盛，超出 300套 /月，其他各月成交量相對平穩(wěn)；從成交均價來看， 8月份開始，別墅成交均價已突破 3萬元 /㎡，并且呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。全北京共成交別墅 3030套，從各區(qū)域成交情況來看，郊區(qū)是別墅成交的主要區(qū)域，其中昌平、通州、大興、順義四個區(qū)域共成交 2148套，占總成交量的 70%；從成交價格來看朝陽區(qū)成交均價最高，達到 /㎡，最低成交均價為密云區(qū) /㎡。北京別墅市場情況 ︱ 懷密個別別墅成交情況月份 成交套數(shù) 成交面積 (㎡) 成交均價（ 元 /㎡） 成交總金額 （萬元）2023年 12月 1 25357 5232023年 11月 1 272 39522 10752023年 10月 1 36134 10882023年 8月 3 31131 26582023年 7月 2 32071 18542023年 6月 3 34941 31842023年 5月 1 26126 5102023年 3月 1 30224 5902023年小計　 13　 114822023年 12月 15 18668 9145萬元2023年 11月 5 30103 4109萬元2023年 9月 1 28963 835萬元2023年 7月 2 30340 1434萬元2023年 6月 1 26433 516萬元2023年 2月 1 23052 395萬元2023年 25 16434月份 成交套數(shù) 成交面積 (㎡ ) 成交均價 （元 /㎡） 成交總金額（萬元）2023年 12月 7 19681 5616萬元2023年 11月 3 16679 1599萬元2023年 10月 6 15654 3056萬元2023年 9月 6 15664 3238萬元2023年 8月 6 18923 4564萬元2023年 7月 3 15325 1601萬元2023年 6月 2 13591 874萬元2023年 5月 4 16873 2578萬元2023年 4月 3 17126 2170萬元2023年 3月 11 16741 8140萬元2023年 2月 1 15998 679萬元2023年 1月 3 16287 2208萬元2023年小計 55 363232023年 12月 2 15806 991萬元2023年 11月 3 15180 1529萬元2023年 10月 1 16461 538萬元2023年 8月 2 16845 1081萬元2023年 7月 1 23952 1333萬元2023年 6月 2 21190 2360萬元2023年 5月 2 17073 1156萬元2023年 4月 1 20987 765萬元2023年 3月 4 17836 2673萬元2023年 2月 2 12059 788萬元2023年小計 20 13214半山世家項目成交情況君山高爾夫項目成交情況好望山 順義 221 600750萬 /套，均價約 2萬 /㎡ 疊拼別墅2 中建 |PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調(diào)個案情況分析競品項目分析（注：部分市調(diào)項目由于房源較少，或?qū)Ρ卷椖繀⒖家饬x不大，不作為重點論述）。千章墅 通州區(qū) 5 譽天下 順義區(qū) 6 遠洋 區(qū)位優(yōu)勢 配套成熟 第一居所 法式風(fēng)格建筑厚重奢華 優(yōu)劣勢：別墅采用前二后三形式，房間略顯緊湊。入住時間：現(xiàn)房交房。市調(diào)個案情況分析 ︱ 御墅項目位置：密云縣密溪路 33號物業(yè)類型：獨棟建筑風(fēng)格：西班牙、北美鄉(xiāng)情面積區(qū)間： 去化速度：較慢， 300多㎡的主力戶型目前均價 /㎡。推廣方式：戶外廣告、網(wǎng)站為主。競品項目 分析 ︱ 各項目主力面積區(qū)間 分析200單位：平方米400 600 800 1000 1200格拉斯小鎮(zhèn)棕櫚灘中央墅御墅君山高爾夫半山世家溫哥華森林龍湖好望山（疊拼）雙瓏原著雁棲半島4508004561050450650312670410630400700310340360660除政策影響外，主要是受區(qū)位、距離、配套等影響。短期來看， 2023年 GDP預(yù)測為 7%，略低于 2023年的 %；從中長期來看，經(jīng)濟增速和貨幣投放趨緩， “ 深化改革 ” 政策可能會造成經(jīng)濟的波動，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的趨勢將放緩。銷售價格：由于供應(yīng)的減少，而需求保持旺盛，預(yù)計未來別墅產(chǎn)品的銷售價格將保持穩(wěn)中有升的格局。房價上漲壓力大的一二線熱點城市政策繼續(xù)從嚴，絕大多數(shù)城市政策保持平穩(wěn)，少量市場低迷城市可能繼續(xù)微調(diào)政策以鼓勵需求。市調(diào)小結(jié)|PART 5 2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判2023年房地產(chǎn)市場預(yù)判 ︱ 宏觀環(huán)境情況預(yù)判中央別墅區(qū)的項目價格主要集中在 5萬 /㎡上下，共同點是距離城區(qū)較近，周邊配套齊全，出行及生活便利，均作為第一居所。區(qū)位優(yōu)勢 園林景觀 優(yōu)劣勢：入住時間：現(xiàn)房交房。該項目開發(fā)較早，一期業(yè)主于 2023年入住。㎡容積率： 元 /㎡ /月總戶數(shù)： 優(yōu)惠政策：貸款 99折，全款 97折。㎡容積率： 推廣方式：戶外廣告為主（機場高速沿線），其次多為朋友介紹。紅杉溪谷 通州 1623 遠洋天著 大興 1344 譽皇殿（譽天下） 順義 1245 旭輝御錦 通州 1176 親密別墅 通州 1177 中海九號公館 豐臺 948 首開璞瑅墅 大興 929 中海尚湖世家 昌平 8510 龍熙順景 大興 80城市別墅板塊，區(qū)位良好，配套成熟，因此銷售均價較高，而懷密等遠郊別墅板塊，由于離城區(qū)較遠，配套不足，多作為第二居所，價格處于北京別墅市場洼地。u 各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征，項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭。好望山項目以成交 221套成為 2023年銷售量最大的別墅項目，其次為中建 3002 C8旅游設(shè)施用地 2023年 11月 18日 396合計 2296812 1105259 1191553 938596 6675722023年度（容積率 ≦）成交土地一覽表2 豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn) 155011 F3其他類多功能用地 ：政策預(yù)期加速市場變化，全年成交總量創(chuàng)近四年新高； 250234月 其中，住宅竣工面積為 1083萬平方米，增長 %；寫字樓為 ，增長 %；商業(yè)、非公益用房及其他為 ，增長 %。 111月，我市基礎(chǔ)設(shè)施投資完成 ，比上年同期增長 %，占全社會投資比重為 %，同比下降 。2023年北京市全年土 地成交總金額共 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 3 475000