【正文】 密云縣 519965 143201 376764 3002 C8旅游設(shè)施用地 2023年 11月 18日 396合計(jì) 2296812 1105259 1191553 938596 6675722023年度（容積率 ≦）成交土地一覽表時(shí)間新開工面積 施工面積　 竣工面積 　銷售面積 　開發(fā)投資額 銷售額　 銷售價(jià)格單位：萬㎡ 單位：萬㎡ 單位：萬㎡ 單位：萬㎡　 單位：億元　 單位：億元　 單位：元 /平方米2023年 111月 326612023年 110月 318352023年 109月 317922023年 108月 323452023年 107月 321542023年 106月 320622023年 105月 315212023年 104月 318292023年 103月 307872023年 102月 31188北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 別墅、高檔公寓情況均價(jià) /㎡ 聯(lián)排8 首開璞瑅墅 大興 92 均價(jià) /㎡ 獨(dú)棟9 中海尚湖世家 昌平 85 最低價(jià) 700萬元 /套，均價(jià) 2萬 /㎡ 聯(lián)排、獨(dú)棟10 龍熙順景 大興 80 聯(lián)排 /㎡ ，獨(dú)棟 /㎡ 聯(lián)排、獨(dú)棟北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 北京別墅成交量排行情況好望山項(xiàng)目以成交 221套成為 2023年銷售量最大的別墅項(xiàng)目，其次為中建 市調(diào)目的：根據(jù)在售項(xiàng)目具體了解目前別墅市場(chǎng)產(chǎn)品種類、價(jià)格、去化速度、主力戶型，產(chǎn)品賣點(diǎn)以及產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)等。u 各個(gè)板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)從某種角度上說也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)。北京別墅成交量較大的區(qū)域集中在順義、通州等城郊區(qū)域，雁棲半島所處懷密別墅板塊，成交量較低。紅杉溪谷 通州 1623 遠(yuǎn)洋天著 大興 1344 譽(yù)皇殿（譽(yù)天下） 順義 1245 旭輝御錦 通州 1176 親密別墅 通州 1177 中海九號(hào)公館 豐臺(tái) 948 首開璞瑅墅 大興 929 中海尚湖世家 昌平 8510 龍熙順景 大興 80城市別墅板塊，區(qū)位良好，配套成熟，因此銷售均價(jià)較高，而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊，由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，配套不足，多作為第二居所，價(jià)格處于北京別墅市場(chǎng)洼地。墅郡 朝陽區(qū) 8 龍湖好望山 順義區(qū) 9 御湯山 昌平區(qū) 10 億城燕西華府 豐臺(tái)區(qū) 2023年北京別墅銷售均價(jià)排行榜排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 銷售均價(jià) （元 /㎡ ）1 碧海方舟 朝陽區(qū) 1022582 龍湖西苑好山居（頤和原著 ） 海淀區(qū) 776963 九章別墅 朝陽區(qū) 775104 京潤(rùn)水上花園別墅 朝陽區(qū) 736425 K2清水灣 通州區(qū) 682906 運(yùn)河岸上的院子 (上河美墅 ) 通州區(qū) 659957 亞運(yùn)新新家園 朝陽區(qū) 631398 燕西臺(tái) 海淀區(qū) 569659 麗來花園 (麗宮別墅 ) 順義區(qū) 5660710 清錦源 順義區(qū) 561942023年度北京別墅市場(chǎng)銷售價(jià)格情況市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：機(jī)場(chǎng)高速楊林出口東南 6公里物業(yè)類型：獨(dú)棟 推廣方式：戶外廣告為主（機(jī)場(chǎng)高速沿線），其次多為朋友介紹。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：機(jī)場(chǎng)高速楊林出口 項(xiàng)目作為期房時(shí)定價(jià)過低，開發(fā)商計(jì)劃待轉(zhuǎn)現(xiàn)房后重新定價(jià)，再作推廣。㎡容積率： 優(yōu)惠政策：貸款 99折，全款 97折。元 /㎡ /月總戶數(shù)： 主要客群：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力追求生活品質(zhì)的中年人群。元 /㎡ /月總戶數(shù)： 建有。㎡容積率： 優(yōu)惠政策： 95折。該項(xiàng)目開發(fā)較早，一期業(yè)主于 2023年入住。主力戶型面積在 500㎡左右， 3萬 2的單價(jià)作為第一居所，性價(jià)比較高。入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。板塊：中央別墅區(qū)孫河板塊銷售價(jià)格： 69萬 /㎡物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶數(shù)： 128套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時(shí)間： 2023年 6月開盤。區(qū)位優(yōu)勢(shì) 園林景觀 優(yōu)劣勢(shì)：中央別墅區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要集中在 5萬 /㎡上下，共同點(diǎn)是距離城區(qū)較近，周邊配套齊全，出行及生活便利，均作為第一居所。懷柔別墅市場(chǎng)在過去一年中價(jià)格變化不大， 2023年成交均價(jià)在 /㎡。市調(diào)小結(jié)|PART 5 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 宏觀環(huán)境情況預(yù)判2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 政策環(huán)境情況預(yù)判%房?jī)r(jià)上漲壓力大的一二線熱點(diǎn)城市政策繼續(xù)從嚴(yán)，絕大多數(shù)城市政策保持平穩(wěn)，少量市場(chǎng)低迷城市可能繼續(xù)微調(diào)政策以鼓勵(lì)需求。小結(jié)由于經(jīng)濟(jì)的深化改革，中國未來的經(jīng)濟(jì)將面臨改革帶來的陣痛，在短暫時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩局面；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將成為常態(tài)化、一二線城市政策繼續(xù)從嚴(yán)，三四線城市維持穩(wěn)定狀態(tài)，部分城市可能出現(xiàn)微調(diào)，以刺激市場(chǎng)需求；土地市場(chǎng)將繼續(xù)回暖，成交量加大，導(dǎo)致新開工商品房供應(yīng)的增加，在市場(chǎng)慣性作用之下，短期內(nèi)市場(chǎng)將保持量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但長(zhǎng)期來看，隨著供應(yīng)量的增大，整體價(jià)格增幅將趨緩，但由于一線城市需求壓力較大，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，部分城市房?jī)r(jià)會(huì)下滑；別墅市場(chǎng)由于土地供應(yīng)量減少，其價(jià)格必然上升，但由于別墅產(chǎn)品屬于非必需品，這也導(dǎo)致其銷售速度相對(duì)緩慢，尤其非第一居所別墅產(chǎn)品，其價(jià)格增長(zhǎng)速度及去化速度均不會(huì)太快。銷售價(jià)格：由于供應(yīng)的減少，而需求保持旺盛，預(yù)計(jì)未來別墅產(chǎn)品的銷售價(jià)格將保持穩(wěn)中有升的格局。(以上預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)根據(jù) “ 中國房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型 ” ，結(jié)合中國人民大學(xué)、中國社科院等機(jī)構(gòu)的研究成果，由天朗房研網(wǎng)測(cè)定）2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ︱ 供求情況預(yù)判短期來看， 2023年 GDP預(yù)測(cè)為 7%，略低于 2023年的 %；從中長(zhǎng)期來看，經(jīng)濟(jì)增速和貨幣投放趨緩， “ 深化改革 ” 政策可能會(huì)造成經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)將放緩。除政策影響外，主要是受區(qū)位、距離、配套等影響。第 一居所棕櫚灘中央墅 中央別墅區(qū) 獨(dú)棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟第一 居所御墅 潮白河別墅板塊 獨(dú)棟 /㎡ 業(yè)主一半為港澳臺(tái)居民。競(jìng)品項(xiàng)目 分析 ︱ 價(jià)格區(qū)間 分析20230銷售均價(jià)（元 /平米）3000040000500006000070000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島售價(jià) 69萬 /平米475003202325000180004500050000 50000競(jìng)品項(xiàng)目 分析 ︱ 各項(xiàng)目主力面積區(qū)間 分析200單位：平方米400 600 800 1000 1200格拉斯小鎮(zhèn)棕櫚灘中央墅御墅君山高爾夫半山世家溫哥華森林龍湖好望山（疊拼）雙瓏原著雁棲半島4508004561050450650312670410630400700310340360660項(xiàng)目賣點(diǎn)： 推廣方式：戶外廣告、網(wǎng)站為主。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 半山世家市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 溫哥華森林項(xiàng)目位置：北七家物業(yè)類型：獨(dú)棟 主要客群：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中年人，作為度假用途的第二居所。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 君山高爾夫項(xiàng)目位置：懷柔紅螺路 39號(hào)院物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：西班牙、北美面積區(qū)間： 去化速度：較慢， 300多㎡的主力戶型目前均價(jià) /㎡。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 御墅項(xiàng)目位置：密云縣密溪路 33號(hào)物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：西班牙、北美鄉(xiāng)情面積區(qū)間： 推廣方式：未做推廣。市調(diào)個(gè)案情況分析 ︱ 棕櫚灘中央墅項(xiàng)目位置：順平路與潮白河交界處西南角物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：新亞洲主義面積區(qū)間： 入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。板塊：中央別墅區(qū)銷售均價(jià)： 5萬 /㎡物業(yè)費(fèi)： 別墅采用前二后三形式，房間略顯緊湊。項(xiàng)目距離市區(qū)較近，距離機(jī)場(chǎng)僅 10分鐘車程，出行十分便利，作為業(yè)主第一居所，附加值高。區(qū)位優(yōu)勢(shì) 配套成熟 第一居所 法式風(fēng)格建筑厚重奢華 優(yōu)劣勢(shì)：板塊：溫榆河別墅板塊銷售均價(jià)： 5萬 /㎡物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月總戶數(shù)： 1100套（目前在售三期 116套）裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時(shí)間：三期 2023年 2月 24日（元宵節(jié)）開盤。千章墅 通州區(qū) 5 譽(yù)天下 順義區(qū) 6 遠(yuǎn)洋 紅杉溪谷 通州區(qū) 315762023年北京別墅成交套數(shù)排名排名 項(xiàng)目名稱 行政區(qū)域 成交套數(shù)1 龍湖 懷柔板塊的雁棲組團(tuán)相較紅螺湖組團(tuán)起步晚，也有一定差距。|PART 4北京別墅市場(chǎng)情況北京別墅市場(chǎng)情況市調(diào)個(gè)案情況分析競(jìng)品項(xiàng)目分析（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，或?qū)Ρ卷?xiàng)目參考意義不大，不作為重點(diǎn)論述）。好望山 順義 221 600750萬 /套，均價(jià)約 2萬 /㎡ 疊拼別墅2 中建 北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 懷密個(gè)別別墅成交情況月份 成交套數(shù) 成交面積 (㎡) 成交均價(jià)（ 元 /㎡） 成交總金額 （萬元）2023年 12月 1 25357 5232023年 11月 1 272 39522 10752023年 10月 1 36134 10882023年 8月 3 31131 26582023年 7月 2 32071 18542023年 6月 3 34941 31842023年 5月 1 26126 5102023年 3月 1 30224 5902023年小計(jì)　 13　 114822023年 12月 15 18668 9145萬元2023年 11月 5 30103 4109萬元2023年 9月 1 28963 835萬元2023年 7月 2 30340 1434萬元2023年 6月 1 26433 516萬元2023年 2月 1 23052 395萬元2023年 25 16434月份 成交套數(shù) 成交面積 (㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡） 成交總金額（萬元）2023年 12月 7 19681 5616萬元2023年 11月 3 16679 1599萬元2023年 10月 6 15654 3056萬元2023年 9月 6 15664 3238萬元2023年 8月 6 18923 4564萬元2023年 7月 3 15325 1601萬元2023年 6月 2 13591 874萬元2023年 5月 4 16873 2578萬元2023年 4月 3 17126 2170萬元2023年 3月 11 16741 8140萬元2023年 2月 1 15998 679萬元2023年 1月 3 16287 2208萬元2023年小計(jì) 55 363232023年 12月 2 15806 991萬元2023年 11月 3 15180 1529萬元2023年 10月 1 16461 538萬元2023年 8月 2 16845 1081萬元2023年 7月 1 23952 1333萬元2023年 6月 2 21190 2360萬元2023年 5月 2 17073 1156萬元2023年 4月 1 20987 765萬元2023年 3月 4 17836 2673萬元2023年 2月 2 12059 788萬元2023年小計(jì) 20 13214半山世家項(xiàng)目成交情況君山高爾夫項(xiàng)目成交情況全北京共成交別墅 3030套，從各區(qū)域成交情況來看，郊區(qū)是別墅成交的主要區(qū)域，其中昌平、通州、大興、順義四個(gè)區(qū)域共成交 2148套，占總成交量的 70%；從成交價(jià)格來看朝陽區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到 /㎡，最低成交均價(jià)為密云區(qū) /㎡。2023年各區(qū)域別墅成交情況行政區(qū) 數(shù)量 面積 (萬㎡ ) 比例 (套 ) 成交均價(jià)西城區(qū) 1 % 45000朝陽區(qū) 262 % 52313海淀區(qū) 25 % 46872豐臺(tái)區(qū) 195 % 32108石景山區(qū) 1 % 21187大興區(qū) 500 % 22337通州區(qū) 547 % 29141昌平區(qū) 616 % 25096順義區(qū) 485 % 24802房山區(qū) 157 % 19305門頭溝區(qū) 15 % 29823平谷區(qū) 2 % 22059懷柔區(qū) 31 % 21468密云縣 183 % 13322延慶縣 10 % 21468合計(jì) 3030 % 28971數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)北京別墅市場(chǎng)情況 ︱ 別墅各區(qū)域成交情況從成交數(shù)量及面積來看， 2月份（春節(jié)）成交量較低， 9月份成交較為旺盛，超出 300套 /月，其他各月成交量相對(duì)平穩(wěn)；從成交均價(jià)來看， 8月份開始，