【正文】 品住房和二手住房 )。對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供本市有效暫住證和連續(xù) 5年 (含 )以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購 1套住房；對已擁有 1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。北京住房公積金管理中心公布 《 關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知 》 （以下簡稱 《 通知 》 ），明確指出借款申請人購買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的 。 央行營業(yè)管理部向北京地區(qū)商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求二套房貸款首付比例不得低于 70%，較此前的 60%首付比例提高 10個百分點；對 “ 無房有貸 ” 的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于 60%的政策。利率方面未做出具體要求。政策環(huán)境分析 ︱ 形勢分析 自 2023年 12月份開始樓市調控以來，政策經歷了四次升級，分別是 2023年 1月的 “ 國十一條 ” ， 4月的 “ 國十條 ” 、 9月的 “ ” ， 2023年 1月的 “ 新國八條 ” ，而這次出臺的 “國五條 ” 則是第五次調控升級。穩(wěn)中求進作為 2023年經濟工作的總基調，并明確提出 “ 房地產市場調控不動搖 ” 。市場調控將成為常態(tài)，慎防調控給項目帶來的風險|PART 2全國房地產發(fā)展情況全國房地產發(fā)展情況 ︱ 土地成交情況 整體成交量增長超兩成，一線城市漲幅高達 83%今年土地市場整體成交火熱，全國 53個重點城市經營性用地前 11月成交建面高達 65888萬平方米，比去年同期增長了 21%。2023年前 11各月共成交土地金額 8669億元，從成交金額來看，各地土地出讓金同比攀升顯著，其中，上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過 1000億元，地價較高的一線及部分二線城市土地成交量增長，進而帶動土地出讓金上行。經營性土地，是指土地用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性質的國有土地。其中，住宅投資增長 %，占房地產開發(fā)投資的比重為 %。全國房地產發(fā)展情況 ︱ 開發(fā)投資情況 房屋新開工面積 181055萬平方米，增長 %，增速提高 5個百分點。 上圖表明， 2023年各月房地產開發(fā)值數(shù)一直在回落，但縱觀全局，景氣指數(shù)均在 95以上，這與我國經濟結構的調整，以及近幾年房控政策的出臺有關。 其中，國內貸款 17667億元，增長 %；利用外資 475億元，增長 %；自籌資金 42742億元，增長 %；其他資金 48592億元，增長 %。 1—11月份開發(fā)企業(yè)到位資金增速平穩(wěn)，為房地產開發(fā)增速提供了基本動力，預計 2023年上半年，在政策不變的情況下，在資金到位情況良好的保障下，開發(fā)投資，施工面積、銷售面積等波動幅度不會有太大變化。 折合平均土地購置價格為 2493元 /㎡。 111月份，商品房銷售面積 110807萬平方米，同比增長 %，增速比 110月份回落 1個百分點；其中，住宅銷售面積增長 %。截至 11月末，全國商品房待售面積 46806萬平方米，比 10月末增加 1444萬平方米。全國房地產發(fā)展情況 ︱商品房銷售和待售情況從全國來看，整體呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢 ， 2023年全國商品房銷售均價達到 6006元 /㎡。（一）與上月相比， 70個大中城市中，價格下降的城市有 1個，持平的城市有 3個，上漲的城市有 66個。　?。ǘ┡c去年同月相比， 70個大中城市中，價格下降的城市有 1個，上漲的城市有 69個。 二、二手住宅價格變動情況（一）與上月相比， 70個大中城市中，價格下降的城市有 2個，持平的城市有 5個，上漲的城市有 63個?！　。ǘ┡c去年同月相比， 70個大中城市中，價格下降的城市有 1個，持平的城市有 1個，上漲的城市有68個。全國房地產發(fā)展情況 ︱ 70個大中城市價格情況全國房地產發(fā)展情況 ︱ 大型開發(fā)商市場占有情況從開發(fā)商來看，行業(yè)集中度持續(xù)提升 ，大型企業(yè)占據(jù)市場份額越來越大，中小開發(fā)商發(fā)展困難重重。|PART 3北京房地產市場概況北京土地市場概況北京房產市場概況注：本報告所統(tǒng)計的土地不包含工業(yè)用地、倉儲、物流用地，以居住類及商服金融類用地為主要統(tǒng)計對象。北京土地市場概況 ︱ 總體成交情況土地成交情況對比表日期 土地宗數(shù)（宗）土地面積（萬㎡）規(guī)劃建設面積（萬㎡）2023年 66 2023年 128 同比 93% 145% 96%土地成交情況對比表 （萬㎡）月份 宗數(shù) 成交土地面積 規(guī)劃建設面積1 13 2 23 30804073 0 0 04 6 373983 5 10 7759006 4 2775687 8 13758718 12 18263739 7 81340910 8 95147911 31 12 6 1373357合計 128 2023年各月土地成交情況表 （㎡）數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心北京土地市場概況 ︱ 各區(qū)域成交情況區(qū)域 宗數(shù) 土地面積（㎡） 規(guī)劃建設面積（㎡）房山區(qū) 20 3049169密云區(qū) 4 1465521 919047通州區(qū) 26 1637893 2949625昌平區(qū) 7 1561382大興區(qū) 14 1898606門頭溝區(qū) 8 1113666順義區(qū) 10 1167869海淀區(qū) 4 512856北京經濟開發(fā)區(qū) 3 朝陽區(qū) 9 997899平谷區(qū) 4 390524 429856石景山區(qū) 5 354734豐臺區(qū) 5 767853東城區(qū) 1 85800延慶縣 6 懷柔 2 334564合計 128 2023%，其次是大興區(qū)、通州區(qū)、密云區(qū)等。年懷柔區(qū)域共成交土地 2宗，建筑面積共 ㎡。區(qū)域 位置 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 受讓單位 成交日期 容積率成交金額 (萬元）樓面地價 （元 /㎡）合計 建設用地面 積 代征地面積懷柔區(qū)懷柔區(qū)雁棲湖柏崖廠村682362 231900R2二類居住用地、 C8旅游設施用地、 S3社會停車場庫用地、 U1供應設施用地、 U2交通設施用地、 C1行政辦公用地北京北控置業(yè)有限責任公司和北京京地咨詢有限責任公司聯(lián)合體2023年 8月 22日 164500 懷柔區(qū)迎賓路西側 102664 R2二類居住用地 北京萬通正遠置業(yè)有限公司 2023年 8月 22日 68800 懷柔區(qū)土地成交情況區(qū)域 位置 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 受讓單位成交 日期 容積率成交金額 (萬元）樓面地價 （元 /㎡）合計 建設用地面 積 代征地面積密云區(qū)密云縣溪翁莊鎮(zhèn) 470632 257285 213347 237754R2二類居住用地、 C25旅游業(yè)用地、 R53托幼用地中投發(fā)展有限責任公司2023年 2月 1日 密云縣溪翁莊鎮(zhèn) 519965 143201 376764 147127R2二類居住用地、 C53休療養(yǎng)用地中投發(fā)展有限責任公司2023年 2月 4日 密云縣密云鎮(zhèn) 66272 50431 15841 91996二類居住用地、文化娛樂用地、社會停車場庫用地北京市華遠置業(yè)有限公司2023年 2月 28日 密云縣水源路南側 408652 183499 225153 442170F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地、R53托幼用地綠地控股集團有限公司2023年11月 21日 密云區(qū)土地成交情況北京土地市場概況 ︱ 按土地用途劃分土地類別 宗數(shù) 土地面積 占總土地比例 規(guī)劃建筑面積 成交金額 平均樓面地價居住類用地 70 % 11920381 商服金融類用地 25 % 綜合用地 33 % 3094293 合計 128 100% 2023年成交土地用途分析表2023年成交土地用途分析表按成交土地的用途來劃分，2023年成交的土地絕大多數(shù)為居住類用地，占總成交面積的 %，其次為綜合用地，最后為商服金融類用地。另外從平均樓面地價來看，綜合用地的樓面價格稍低于其他兩類用地。密云區(qū) 4 1465521 919047 351300 昌平區(qū) 7 1561382 1244680 門頭溝區(qū) 8 1113666 1426775 海淀區(qū) 4 512856 791000 朝陽區(qū) 9 997899 2245000 石景山區(qū) 5 354734 78865 東城區(qū) 1 85800 277780 懷柔 2 334564 233300 數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心單位：億元|PART 3北京房地產市場概況北京土地市場概況北京房產市場概況111月，我市完成全社會固定資產投資 ，比上年同期增長 %。農村固定資產投資完成 ，增長 %。　　 %。　　 %。北京房產市場概況 ︱ 全社會固定資產投資情況 北京全社會固定資產投資情況同比增長 %，房地產開發(fā)投資增長 9%，全社會固定資產投資情況良好。 2023年 111月，全市完成房地產開發(fā)投資，比上年同期增長 9%。施工面積 ㎡，同比增長%，其中住宅施工面積 ㎡，同比略有下降。111月，全市商品房新開工面積為 ，比上年同期增長 %。　　 111月，全市商品房竣工面積為 ，增長 %。保障性住房建設情況　 　 111月，全市保障性住房完成投資 ，比上年同期下降 %。自住型商品房供應情況近期北京推出多塊配建自住型商品住房項目用地，年底前將形成 2萬套左右供應， 2023年該類型住房計劃推出 5萬套左右，價格比周邊商品房低三成。全市房地產銷售面積北京房產市場情況 ︱ 銷售情況其中，住宅銷售面積為 ，下降 %；寫字樓為 ，增長 %；商業(yè)、非公益用房及其他為，增長 17%。 供應量（萬㎡） 期末存量（萬㎡） 11月 2702210月 225049月 250107月 230965月 231643月 211082月 從各月的成交量及供應量情況來看，今年各月銷售情況良好，市場需求旺盛，每期期末存量處于較穩(wěn)定狀態(tài)，基本可供半年至 1年的銷售時間；從成交均價來看，價格穩(wěn)中有升， 11月份成交價格更是達到 /㎡。 （出清周期一般不超出兩年，均可認為屬于正常范圍）2023年市場小結宏觀環(huán)境： 經濟增速放緩，工業(yè)較為疲軟，整體運行良好；政策環(huán)境： 中央著力深化改革，調控以穩(wěn)為主，不同城市出現(xiàn)政策分化；貨幣政策： 貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經濟增長，但房地產貨幣政策已沒有早年寬松；土地市場： 逐步回暖，量價明顯好于 2023年，一線城市增長顯著，地王頻出；新建商品房情況 ： 70個大中城市價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點一線城市供需兩旺，創(chuàng)近四年新高；：新增供應為近四年最高，多數(shù)城市供應高于 2023年；面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 容積率1 朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村 72923 R2二類居住用地 3 大興區(qū)黃村鎮(zhèn) 10116 12139 R2二類居住用地 合計 477838u北京低容積率用地供應方面：2023年到 2023兩年間，北京市出讓的住宅用地中容積率低于 5宗，共計建設用地面積約 43萬平方米，建筑面積約 ，以 300平方米 /套計算，總供應量約 1593套。 。北京別墅市場情況 ︱ 低容積率土地交易情況北京別墅市場情況 ︱ 低容積率土地交易情況序號 宗地位置土地面積 (平方米 )容積率 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 成交日期成交價 (萬元 )合計 建設用地面積 代征地面積1 密云縣 470632 257285 213347 147127 R2二類居住用地、 C53休療養(yǎng)用地 2023年 2月 4日 462003 房山區(qū) 87355 18153 69202 231900R2二類居住用地、 C8旅游設施用地、 S3社會停車場庫用地、 U1供應設施用地、 U2交通設施用地、 C1行政辦公用地2023年 8月 22日 1645005 門頭溝區(qū) 170568F1住宅混合公建用地、 C8旅游設施用地、 C9其他公共設施用地2023年 10月