【正文】 自 2023年 10月開始實施的僅允許新購 1套住宅的原規(guī)定，調整為自 2023年年初起未買房的家庭允許新購 1套住宅，且不計購買者是否為本地居民，及其已擁有的住宅套數。 房價上漲過快，政策收緊廣州“ 穗六條 ” 于 11月 18日公布。 價格上漲過快，平抑房價 北京 年滿 20周歲的無住房單身人員，限購一套住房 。 市場表現不佳，政策趨松 11月底 各級政府 上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪調控政策，主要內容均為收緊限購政策及加大土地供應。 3月 5日 十二屆全國人大一次會議 今年基本建成 470萬套保障性安居房、新開工 630萬套，繼續(xù)推進農村危房改造。 1至 11月，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %。 111月份，社會消費品零售總額 211320億元，同比增長 %。11月社會消費品零售總額增長 %航空運輸業(yè)、餐飲業(yè)、道路運輸業(yè)等行業(yè)的新訂單指數低于 50。(注： M2，指廣義貨幣，衡量貨幣供應量的重要指標，其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款）宏觀經濟總體發(fā)展狀況 ︱ 其他指標情況11月非制造業(yè)采購經理人指數 (PMI)為 PPI(生產者物價指數 )連續(xù) 21個月出現 “ 負增長 ” 顯示中國經濟依然沒有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。從施工和新開工項目情況看， 111月份，施工項目計劃總投資 836466億元，同比增長 %，增速比 110月份回落 ；新開工項目計劃總投資 328420億元，同比增長 %，增速回落 。111月份，到位資金 433419億元，同比增長 %，增速與 110月份持平。宏觀經濟總體發(fā)展狀況 ︱ 固定資產投資情況數據低于預期，暗示消費不振，對大盤將形成壓制。從中國近年的整體經濟情況來看，中國的經濟增速有所下滑，預計中國未來將面臨短期的經濟改革帶來的陣痛，未來兩年 GDP預計保持在 7%左右的增幅范圍之內。宏觀經濟總體發(fā)展狀況 ︱ 國內生產總值發(fā)展情況 預計 2023年國內生產總值 (GDP)增長目標定在 7%，比今年下調 ，反映出中國近年整體經濟增速有所下滑。2023年 12月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 %， CPI重回 “ 2時代 ” 。 其中，國家預算資金增長 %，增速比 110月份回落 ；國內貸款增長 17%，增速加快 。固定資產投資情況良好，資金到位情況增幅平穩(wěn)，為房地產建設發(fā)展提供動力。2023年 11月份，全國工業(yè)生產者出廠價格同比下降 %，環(huán)比持平 (漲跌幅度為 0，下同 )。CPI、 PPI、 PPIRM運行情況對比表注： 11月份服務業(yè)新訂單指數由 10月份的 。　　按經營單位所在地分， 11月份，城鎮(zhèn)消費品零售額 18204億元，同比增長 %；鄉(xiāng)村消費品零售額2808億元，增長 %。國內生產總值增幅放緩，工業(yè)表現較為疲軟，其他經濟數據基本保持平穩(wěn)的發(fā)展。3月 15日 住建部 目前全國已有 40個城市完成住房信息聯網3月 30日 各級政府住建委 北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市均按時發(fā)布了樓市調控地方版細則? 5月 24日 國家發(fā)改委 《 2023年深化經濟體制改革重點工作的意見 》 ，要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍。9月 25日 國土資源部 國土資源部要求，在穩(wěn)定土地供應的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務必做到年內不 再出 “ 地王 ”10月 23日 北京住建委 北京發(fā)布 “ 京七條 ” ，首次提出自住改善型商品住房概念。地方政府 政策微調 政策點評溫州 蕪湖 市場表現不佳，政策趨松 持有本市居住證明 3年以上，在本市繳納社?；騻€稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套。針對居高不下的房價推出了限房價、競地價地塊。營口2023年以來，營口不斷出臺救市政策，連續(xù)三次推出購房者契稅全額返還、行政事業(yè)收費減免政策，并由財政出資給市直機關事業(yè)單位職工發(fā)放住房補貼，以刺激樓市消費。廣州市要求，第二套住房貸款首付比例由 60%提高到70%，從 11月 25日起執(zhí)行。 政策環(huán)境分析 ︱ 主要城市調控政策情況政策環(huán)境分析 ︱ 主要政策解讀時間 措施 具體政策國土部再發(fā) “ 禁墅令 ” 別墅或將逐漸退出一手市場“ 不得以任何形式安排別墅類用地 ” 2月底國土部公布 《 關于做好 2023年房地產用地管理和調控重點工作的通知 》 ，再次強調停止別墅類用地的土地供應。對于此前社會熱議的二套房認定標準， 《 通知 》 規(guī)定，對于在北京市住建委房屋交易權屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有 1筆住房貸款記錄或 1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，即 “ 無房有貸 ” 的申請者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于 60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率 。二套房的商貸政策也同步收緊。政策環(huán)境分析 ︱ 北京現行限貸政策即：無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，二套房首付至少為 60%，部分銀行首付達到 70%，利率為同期首套住房貸款的 ，對于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。整體成交金額增長超 6成， 3個城市成交超 1000億，地王頻出注 。 1至 11月份，商品房銷售面積 110807萬平方米，同比增長 %，增速回落 1個百分點。111月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 646096萬平方米，同比增長 %，增速比 110月份提高 百分點；其中，住宅施工面積 472941萬平方米，增長 %。全國房地產發(fā)展情況 ︱ 房地產開發(fā)景氣指數全國房地產發(fā)展情況 ︱資金 到位情況 在其他資金中，定金及預收款 30534億元，增長 %；個人按揭貸款12657億元，增長 %。全國房地產發(fā)展情況 ︱ 土地購置面積情況 2023年房地產土地購置面積總體有所增加，但土地成交價格也在增加，直接加大了開發(fā)商拿地成本，融資難，開發(fā)成本高，利潤減少，是當前面臨的實際問題。2023年 1至 11月份商品房銷售面積和待售面積同比均有增加，但增速比前 10個月一直在回落。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為 %，最低為下降 %?！? 11月份，同比價格變動中，最高漲幅為 %，最低為下降 %。2023年度北京全市共成交土地 128宗，成交土地總面積 ㎡，同比增加 145%；規(guī)劃建設面積 萬㎡，同比增長 96%，表明今年的拿地熱情要遠高于去年。年北京成交土地主要以近郊區(qū)為主，其中房山區(qū)成交量最高，達到 283萬㎡，占全市土地成交總量的 2023 92500 32600 通州區(qū) 26 1637893 2949625 順義區(qū) 10 1167869 952780 平谷區(qū) 4 390524 429856 166500 延慶縣 6 1204701 億元，同比大幅增加 %，平均樓面地價達到 /㎡，懷柔區(qū)成交的 2宗土地，平均樓面地價為 /㎡。城鎮(zhèn)投資中，房地產開發(fā)投資完成 ，增長 9%。 111月，我市建安投資完成 ，比上年同期增長 %；占全社會投資比重為 %，同比提高 。 數據來源：北京市統(tǒng)計局全市房地產開發(fā)施工面積房屋施工面積 ：指報告期內施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面積從投資及施工情況來看，北京房地產市場整體發(fā)展較為平穩(wěn)，但住宅施工面積同比略有下降 %北京房產市場情況 ︱ 供給情況房地產市場供給情況其中，住宅新開工面積為，增長 8%；寫字樓為 ，增長 %；商業(yè)、非公益用房及其他為 方米，增長 %。截至 11月末，全市保障性住房施工面積為 ，下降 %；新開工面積為 ，下降 17%；竣工面積為 米，增長 20%。北京市住建委于 10月 22日表示，北京年底住房供應量將大規(guī)模增加，預計房價逐步趨穩(wěn)。全市商品房銷售面積同比增長 %，本年度各月商品房銷售面積同比增速幅度有所放緩北京房產市場情況 ︱ 成交價格及存量情況日期 成交均價（元 /㎡ ） 245566月 215561月 22720合計 　 　數據來源：天朗房研網北京市全部商品房交易情況 截止 11月底期末存量為 ㎡，依照今年銷售水平，（出清周期）可供 ，屬于正常范圍。：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長，但仍處于低位，北京市 |PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調個案情況分析競品項目分析2023—2023年容積率低于 序號 宗地位置 建設用地面積 規(guī)劃建筑 4 平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn) 137670 165204 居住 5 房山區(qū)長溝鎮(zhèn) 72561 72561 R1一類居住用地、 R1居住區(qū)公共服務設施用地 據統(tǒng)計， 截止 6月底整個獨棟別墅只剩 4543套。 18859 C2商業(yè)金融用地、 C4體育用地 2023年 2月 28日 39004 懷柔區(qū) 682362 10408 C8旅游設施用地 2023年 11月 18日 9818 延慶縣 2023年截至 11月底，北京別墅及高檔公寓產品，成交均價集中在 3— /㎡之間，價格水平較為平穩(wěn)；從新開工、施、竣工情況來看，市場供應量充足；從銷售面積與竣工面積來看，市場基本處于供需平衡狀態(tài)。從成交數量及面積來看， 2月份（春節(jié)）成交量較低， 9月份成交較為旺盛，超出 300套 /月，其他各月成交量相對平穩(wěn)；從成交均價來看， 8月份開始，別墅成交均價已突破 3萬元 /㎡，并且呈現穩(wěn)中有升的趨勢。2023年各區(qū)域別墅成交情況行政區(qū) 數量 面積 (萬㎡ ) 比例 (套 ) 成交均價西城區(qū) 1 % 45000朝陽區(qū) 262 % 52313海淀區(qū) 25 % 46872豐臺區(qū) 195 % 32108石景山區(qū) 1 % 21187大興區(qū) 500 % 22337通州區(qū) 547 % 29141昌平區(qū) 616 % 25096順義區(qū) 485 % 24802房山區(qū) 157 % 19305門頭溝區(qū) 15 % 29823平谷區(qū) 2 % 22059懷柔區(qū) 31 % 21468密云縣 183 % 13322延慶縣 10 % 21468合計 3030 % 28971數據來源：天朗房研網北京別墅市場情況 ︱ 別墅各區(qū)域成交情況全北京共成交別墅 3030套，從各區(qū)域成交情況來看，郊區(qū)是別墅成交的主要區(qū)域，其中昌平、通州、大興、順義四個區(qū)域共成交 2148套，占總成交量的 70%；從成交價格來看朝陽區(qū)成交均價最高，達到 /㎡，最低成交均價為密云區(qū) /㎡。北京別墅市場情況 ︱ 懷密個別別墅成交情況月份 成交套數 成交面積 (㎡) 成交均價（ 元 /㎡） 成交總金額 （萬元）2023年 12月 1 25357 5232023年 11月 1 272 39522 10752023年 10月 1 36134 10882023年 8月 3 31131 26582023年 7月 2 32071 18542023年 6月 3 34941 31842023年 5月 1 26126 5102023年 3月 1 30224 5902023年小計　 13　 114822023年 12月 15 18668 9145萬元2023年 11月 5 30103 4109萬元2023年 9月 1 28963 835萬元2023年 7月 2 30340 1434萬元2023年 6月 1 26433 516萬元2023年 2月 1 23052 395萬元2023年 25 16434月份 成交套數 成交面積 (㎡ ) 成交均價 （元 /㎡） 成交總金額（萬元）2023年 12月 7 19681 5616萬元2023年 11月 3 16679 1599萬元2023年 10月 6 15654 3056萬元2023年 9月 6 15664 3238萬元2023年 8月 6 18923 4564萬元2023年 7月 3 15325 1601萬元2023年 6月 2 13591 874萬元2023年 5月 4 16873 2578萬元2023年 4月 3 17126 2170萬元2023年 3月 11 16741 8140萬元2023年 2月 1 15998 679萬元2023年 1月 3 16287 2208萬元2023年小計 55 363232023年 12月 2 15806 991萬元2023年 11月 3 15180 1529萬元2023年 10月 1 16461 538萬元2023年 8月 2 16845 1081萬元2023年 7月 1 23952 1333萬元2023年 6月 2 21190 2360萬元2023年 5月 2 17073 1156萬元2023年 4月 1 20987 765萬元2023年 3月 4 17836 2673萬元2023年 2月 2 12059 788萬元