【正文】 自 2023年 10月開始實施的僅允許新購 1套住宅的原規(guī)定，調(diào)整為自 2023年年初起未買房的家庭允許新購 1套住宅，且不計購買者是否為本地居民，及其已擁有的住宅套數(shù)。 房價上漲過快，政策收緊廣州“ 穗六條 ” 于 11月 18日公布。 價格上漲過快，平抑房價 北京 年滿 20周歲的無住房單身人員，限購一套住房 。 市場表現(xiàn)不佳，政策趨松 11月底 各級政府 上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。 3月 5日 十二屆全國人大一次會議 今年基本建成 470萬套保障性安居房、新開工 630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。 1至 11月，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %。 111月份，社會消費品零售總額 211320億元，同比增長 %。11月社會消費品零售總額增長 %航空運輸業(yè)、餐飲業(yè)、道路運輸業(yè)等行業(yè)的新訂單指數(shù)低于 50。(注： M2，指廣義貨幣，衡量貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)，其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款）宏觀經(jīng)濟總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 其他指標(biāo)情況11月非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) (PMI)為 PPI(生產(chǎn)者物價指數(shù) )連續(xù) 21個月出現(xiàn) “ 負(fù)增長 ” 顯示中國經(jīng)濟依然沒有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。從施工和新開工項目情況看， 111月份，施工項目計劃總投資 836466億元，同比增長 %，增速比 110月份回落 ；新開工項目計劃總投資 328420億元，同比增長 %，增速回落 。111月份，到位資金 433419億元，同比增長 %，增速與 110月份持平。宏觀經(jīng)濟總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 固定資產(chǎn)投資情況數(shù)據(jù)低于預(yù)期，暗示消費不振，對大盤將形成壓制。從中國近年的整體經(jīng)濟情況來看，中國的經(jīng)濟增速有所下滑，預(yù)計中國未來將面臨短期的經(jīng)濟改革帶來的陣痛，未來兩年 GDP預(yù)計保持在 7%左右的增幅范圍之內(nèi)。宏觀經(jīng)濟總體發(fā)展?fàn)顩r ︱ 國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況 預(yù)計 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)增長目標(biāo)定在 7%，比今年下調(diào) ，反映出中國近年整體經(jīng)濟增速有所下滑。2023年 12月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 %， CPI重回 “ 2時代 ” 。 其中，國家預(yù)算資金增長 %，增速比 110月份回落 ；國內(nèi)貸款增長 17%，增速加快 。固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位情況增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動力。2023年 11月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降 %，環(huán)比持平 (漲跌幅度為 0，下同 )。CPI、 PPI、 PPIRM運行情況對比表注： 11月份服務(wù)業(yè)新訂單指數(shù)由 10月份的 。　　按經(jīng)營單位所在地分， 11月份，城鎮(zhèn)消費品零售額 18204億元，同比增長 %；鄉(xiāng)村消費品零售額2808億元，增長 %。國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅放緩，工業(yè)表現(xiàn)較為疲軟，其他經(jīng)濟數(shù)據(jù)基本保持平穩(wěn)的發(fā)展。3月 15日 住建部 目前全國已有 40個城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月 30日 各級政府住建委 北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市均按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則? 5月 24日 國家發(fā)改委 《 2023年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見 》 ，要求擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。9月 25日 國土資源部 國土資源部要求，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不 再出 “ 地王 ”10月 23日 北京住建委 北京發(fā)布 “ 京七條 ” ，首次提出自住改善型商品住房概念。地方政府 政策微調(diào) 政策點評溫州 蕪湖 市場表現(xiàn)不佳，政策趨松 持有本市居住證明 3年以上，在本市繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套。針對居高不下的房價推出了限房價、競地價地塊。營口2023年以來，營口不斷出臺救市政策，連續(xù)三次推出購房者契稅全額返還、行政事業(yè)收費減免政策，并由財政出資給市直機關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)放住房補貼，以刺激樓市消費。廣州市要求，第二套住房貸款首付比例由 60%提高到70%，從 11月 25日起執(zhí)行。 政策環(huán)境分析 ︱ 主要城市調(diào)控政策情況政策環(huán)境分析 ︱ 主要政策解讀時間 措施 具體政策國土部再發(fā) “ 禁墅令 ” 別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場“ 不得以任何形式安排別墅類用地 ” 2月底國土部公布 《 關(guān)于做好 2023年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知 》 ，再次強調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。對于此前社會熱議的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)， 《 通知 》 規(guī)定，對于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有 1筆住房貸款記錄或 1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，即 “ 無房有貸 ” 的申請者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于 60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率 。二套房的商貸政策也同步收緊。政策環(huán)境分析 ︱ 北京現(xiàn)行限貸政策即：無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，二套房首付至少為 60%，部分銀行首付達(dá)到 70%，利率為同期首套住房貸款的 ，對于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。整體成交金額增長超 6成， 3個城市成交超 1000億，地王頻出注 。 1至 11月份，商品房銷售面積 110807萬平方米，同比增長 %，增速回落 1個百分點。111月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 646096萬平方米，同比增長 %，增速比 110月份提高 百分點；其中，住宅施工面積 472941萬平方米，增長 %。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)全國房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱資金 到位情況 在其他資金中，定金及預(yù)收款 30534億元，增長 %；個人按揭貸款12657億元，增長 %。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況 ︱ 土地購置面積情況 2023年房地產(chǎn)土地購置面積總體有所增加，但土地成交價格也在增加，直接加大了開發(fā)商拿地成本，融資難，開發(fā)成本高，利潤減少，是當(dāng)前面臨的實際問題。2023年 1至 11月份商品房銷售面積和待售面積同比均有增加，但增速比前 10個月一直在回落。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為 %，最低為下降 %?！? 11月份，同比價格變動中，最高漲幅為 %，最低為下降 %。2023年度北京全市共成交土地 128宗，成交土地總面積 ㎡，同比增加 145%；規(guī)劃建設(shè)面積 萬㎡，同比增長 96%，表明今年的拿地?zé)崆橐h(yuǎn)高于去年。年北京成交土地主要以近郊區(qū)為主，其中房山區(qū)成交量最高，達(dá)到 283萬㎡，占全市土地成交總量的 2023 92500 32600 通州區(qū) 26 1637893 2949625 順義區(qū) 10 1167869 952780 平谷區(qū) 4 390524 429856 166500 延慶縣 6 1204701 億元，同比大幅增加 %，平均樓面地價達(dá)到 /㎡，懷柔區(qū)成交的 2宗土地，平均樓面地價為 /㎡。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，增長 9%。 111月，我市建安投資完成 ，比上年同期增長 %；占全社會投資比重為 %，同比提高 。 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積房屋施工面積 ：指報告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面積從投資及施工情況來看，北京房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較為平穩(wěn)，但住宅施工面積同比略有下降 %北京房產(chǎn)市場情況 ︱ 供給情況房地產(chǎn)市場供給情況其中，住宅新開工面積為，增長 8%；寫字樓為 ，增長 %；商業(yè)、非公益用房及其他為 方米，增長 %。截至 11月末，全市保障性住房施工面積為 ，下降 %；新開工面積為 ，下降 17%；竣工面積為 米，增長 20%。北京市住建委于 10月 22日表示，北京年底住房供應(yīng)量將大規(guī)模增加，預(yù)計房價逐步趨穩(wěn)。全市商品房銷售面積同比增長 %，本年度各月商品房銷售面積同比增速幅度有所放緩北京房產(chǎn)市場情況 ︱ 成交價格及存量情況日期 成交均價（元 /㎡ ） 245566月 215561月 22720合計 　 　數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)北京市全部商品房交易情況 截止 11月底期末存量為 ㎡，依照今年銷售水平，（出清周期）可供 ，屬于正常范圍。：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長，但仍處于低位，北京市 |PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調(diào)個案情況分析競品項目分析2023—2023年容積率低于 序號 宗地位置 建設(shè)用地面積 規(guī)劃建筑 4 平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn) 137670 165204 居住 5 房山區(qū)長溝鎮(zhèn) 72561 72561 R1一類居住用地、 R1居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地 據(jù)統(tǒng)計， 截止 6月底整個獨棟別墅只剩 4543套。 18859 C2商業(yè)金融用地、 C4體育用地 2023年 2月 28日 39004 懷柔區(qū) 682362 10408 C8旅游設(shè)施用地 2023年 11月 18日 9818 延慶縣 2023年截至 11月底，北京別墅及高檔公寓產(chǎn)品，成交均價集中在 3— /㎡之間，價格水平較為平穩(wěn)；從新開工、施、竣工情況來看，市場供應(yīng)量充足；從銷售面積與竣工面積來看，市場基本處于供需平衡狀態(tài)。從成交數(shù)量及面積來看， 2月份（春節(jié)）成交量較低， 9月份成交較為旺盛，超出 300套 /月，其他各月成交量相對平穩(wěn)；從成交均價來看， 8月份開始，別墅成交均價已突破 3萬元 /㎡，并且呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。2023年各區(qū)域別墅成交情況行政區(qū) 數(shù)量 面積 (萬㎡ ) 比例 (套 ) 成交均價西城區(qū) 1 % 45000朝陽區(qū) 262 % 52313海淀區(qū) 25 % 46872豐臺區(qū) 195 % 32108石景山區(qū) 1 % 21187大興區(qū) 500 % 22337通州區(qū) 547 % 29141昌平區(qū) 616 % 25096順義區(qū) 485 % 24802房山區(qū) 157 % 19305門頭溝區(qū) 15 % 29823平谷區(qū) 2 % 22059懷柔區(qū) 31 % 21468密云縣 183 % 13322延慶縣 10 % 21468合計 3030 % 28971數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)北京別墅市場情況 ︱ 別墅各區(qū)域成交情況全北京共成交別墅 3030套，從各區(qū)域成交情況來看，郊區(qū)是別墅成交的主要區(qū)域，其中昌平、通州、大興、順義四個區(qū)域共成交 2148套，占總成交量的 70%；從成交價格來看朝陽區(qū)成交均價最高，達(dá)到 /㎡，最低成交均價為密云區(qū) /㎡。北京別墅市場情況 ︱ 懷密個別別墅成交情況月份 成交套數(shù) 成交面積 (㎡) 成交均價（ 元 /㎡） 成交總金額 （萬元）2023年 12月 1 25357 5232023年 11月 1 272 39522 10752023年 10月 1 36134 10882023年 8月 3 31131 26582023年 7月 2 32071 18542023年 6月 3 34941 31842023年 5月 1 26126 5102023年 3月 1 30224 5902023年小計　 13　 114822023年 12月 15 18668 9145萬元2023年 11月 5 30103 4109萬元2023年 9月 1 28963 835萬元2023年 7月 2 30340 1434萬元2023年 6月 1 26433 516萬元2023年 2月 1 23052 395萬元2023年 25 16434月份 成交套數(shù) 成交面積 (㎡ ) 成交均價 （元 /㎡） 成交總金額（萬元）2023年 12月 7 19681 5616萬元2023年 11月 3 16679 1599萬元2023年 10月 6 15654 3056萬元2023年 9月 6 15664 3238萬元2023年 8月 6 18923 4564萬元2023年 7月 3 15325 1601萬元2023年 6月 2 13591 874萬元2023年 5月 4 16873 2578萬元2023年 4月 3 17126 2170萬元2023年 3月 11 16741 8140萬元2023年 2月 1 15998 679萬元2023年 1月 3 16287 2208萬元2023年小計 55 363232023年 12月 2 15806 991萬元2023年 11月 3 15180 1529萬元2023年 10月 1 16461 538萬元2023年 8月 2 16845 1081萬元2023年 7月 1 23952 1333萬元2023年 6月 2 21190 2360萬元2023年 5月 2 17073 1156萬元2023年 4月 1 20987 765萬元2023年 3月 4 17836 2673萬元2023年 2月 2 12059 788萬元