【正文】 THANKS演講完畢，謝謝觀看！。小結(jié)由于經(jīng)濟的深化改革，中國未來的經(jīng)濟將面臨改革帶來的陣痛，在短暫時期內(nèi)出現(xiàn)增長放緩局面；房地產(chǎn)市場調(diào)控將成為常態(tài)化、一二線城市政策繼續(xù)從嚴，三四線城市維持穩(wěn)定狀態(tài)，部分城市可能出現(xiàn)微調(diào)，以刺激市場需求；土地市場將繼續(xù)回暖，成交量加大，導致新開工商品房供應的增加，在市場慣性作用之下，短期內(nèi)市場將保持量價繼續(xù)增長趨勢，但長期來看，隨著供應量的增大，整體價格增幅將趨緩，但由于一線城市需求壓力較大，房價會繼續(xù)增長，部分城市房價會下滑；別墅市場由于土地供應量減少，其價格必然上升，但由于別墅產(chǎn)品屬于非必需品，這也導致其銷售速度相對緩慢，尤其非第一居所別墅產(chǎn)品，其價格增長速度及去化速度均不會太快。銷售價格：由于供應的減少，而需求保持旺盛，預計未來別墅產(chǎn)品的銷售價格將保持穩(wěn)中有升的格局。北京作為一線城市，擁有 2千多萬的人口支撐，供求壓力的持續(xù)，將導致房價不斷上漲，有存在調(diào)控政策加碼的可能。一線城市供不應求，壓力持續(xù)，部分二三線城市供應過剩，風險凸現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)下滑。(以上預測數(shù)據(jù)根據(jù) “ 中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型 ” ，結(jié)合中國人民大學、中國社科院等機構(gòu)的研究成果，由天朗房研網(wǎng)測定）2023年房地產(chǎn)市場預判 ︱ 供求情況預判2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) “ 銷售量價繼續(xù)增長，但增速趨緩，投資開工平穩(wěn)增長 ” 的特點，在不發(fā)生超預期時間的前提下，預計 2023年全國商品房銷售面積為 ㎡，同比增長 %%；商品房銷售均價為 67056746元 /㎡，同比上漲 %%，銷售面積和均價同比增速均較 2023年放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，同比增長 %%；房屋新開工面積為 ㎡，同比增長 %%，低于 2023年全年。目前三四線城市供應充足（占全國新開工面積超過 60%），因此企業(yè)在三四線城市開工需保持謹慎。2023年銷售面積量預測，同比增長 %未來政策從嚴，各地根據(jù)市場實際情況，調(diào)控政策出現(xiàn)分化由下圖可以看出，政策對市場情況造成的影響。房價上漲壓力大的一二線熱點城市政策繼續(xù)從嚴，絕大多數(shù)城市政策保持平穩(wěn)，少量市場低迷城市可能繼續(xù)微調(diào)政策以鼓勵需求。2023年房地產(chǎn)市場預判 ︱ 政策環(huán)境情況預判%短期來看， 2023年 GDP預測為 7%，略低于 2023年的 %；從中長期來看，經(jīng)濟增速和貨幣投放趨緩， “ 深化改革 ” 政策可能會造成經(jīng)濟的波動，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的趨勢將放緩。市調(diào)小結(jié)|PART 5 2023年房地產(chǎn)市場預判2023年房地產(chǎn)市場預判 ︱ 宏觀環(huán)境情況預判216。216。懷柔別墅市場在過去一年中價格變化不大， 2023年成交均價在 /㎡。除政策影響外，主要是受區(qū)位、距離、配套等影響。216。廣告以階段性投放為主，并沒有集中投放。中央別墅區(qū)的項目價格主要集中在 5萬 /㎡上下，共同點是距離城區(qū)較近，周邊配套齊全，出行及生活便利，均作為第一居所。第 一居所棕櫚灘中央墅 中央別墅區(qū) 獨棟 5萬 /㎡ 與市區(qū)較近，配套成熟第一 居所御墅 潮白河別墅板塊 獨棟 /㎡ 業(yè)主一半為港澳臺居民。城市型別墅板塊總價主要集中在 15003000萬之間，遠郊型別墅，總價集中在 1500萬以下，以總價 500800萬的經(jīng)濟型度假別墅為主。而懷密等遠郊別墅板塊產(chǎn)品，由于距離市區(qū)較遠，除自然資源優(yōu)越外，配套不齊全，同時項目處于旅游地塊，客戶大多選擇作為第二居所，價格相對較低。競品項目 分析 ︱ 價格區(qū)間 分析20230銷售均價（元 /平米）3000040000500006000070000雙瓏原著 龍湖好望山 （疊拼） 溫哥華森林 半山世家 君山高爾夫 御墅 棕櫚灘中央墅 格拉斯小鎮(zhèn) 雁棲半島售價 69萬 /平米475003202325000180004500050000 50000競品項目 分析 ︱ 各項目主力面積區(qū)間 分析200單位：平方米400 600 800 1000 1200格拉斯小鎮(zhèn)棕櫚灘中央墅御墅君山高爾夫半山世家溫哥華森林龍湖好望山（疊拼）雙瓏原著雁棲半島4508004561050450650312670410630400700310340360660項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭，以上中央別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)以及奧北別墅板塊，區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套設施相對較為成熟。市調(diào)個案情況分析 ︱ 雙瓏原著|PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調(diào)個案情況分析競品項目分析（注：部分市調(diào)項目由于房源較少，或?qū)Ρ卷椖繀⒖家饬x不大，不作為重點論述）。類獨棟產(chǎn)品，樓間距較近，私密性略差。該項目位于順義孫河板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯，作為第一居所。區(qū)位優(yōu)勢 園林景觀 優(yōu)劣勢：項目賣點： 優(yōu)惠政策：無。推廣方式：戶外道旗。板塊：中央別墅區(qū)孫河板塊銷售價格： 69萬 /㎡物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 128套裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間： 2023年 6月開盤。市調(diào)個案情況分析 ︱ 龍湖好望山市調(diào)個案情況分析 ︱ 雙瓏原著項目位置：京密路與順黃路交叉口物業(yè)類型：類獨棟建筑風格：托斯卡納面積區(qū)間： 360660㎡容積率： 項目距離市中心較遠，位于順義新城區(qū)，周邊配套在建設中，緊鄰的潮白河目前也處于干涸階段。上疊贈送 87㎡和電梯、下疊贈送 100㎡，且上下疊均有獨立庭院，附加值高。主要客群：以北京業(yè)主為主， 60%為投資者。去化速度：該項目是 2023年北京別墅市場銷量冠軍，年銷售 221套，月均 19套。入住時間：現(xiàn)房交房。建筑風格：托斯卡納面積區(qū)間：下疊 340主力戶型面積在 500㎡左右， 3萬 2的單價作為第一居所，性價比較高。項目周邊配套成熟，自身綠化較好，適合作為第一居所。該項目開發(fā)較早，一期業(yè)主于 2023年入住。區(qū)位優(yōu)勢 第一居所 優(yōu)劣勢：項目賣點： 優(yōu)惠政策： 95折。推廣方式：戶外廣告、網(wǎng)站為主。板塊：奧北別墅板塊銷售均價： /㎡物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 751套（目前在售二期 387套）裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間：二期 2023年開盤。㎡容積率： 市調(diào)個案情況分析 ︱ 半山世家市調(diào)個案情況分析 ︱ 溫哥華森林項目位置：北七家物業(yè)類型：獨棟 建有。主要客群：有一定的經(jīng)濟基礎的中年人，作為度假用途的第二居所。去化速度： 2023年共銷售 13套，去化速度一般，最多月銷售 3套， 12月僅銷售 1套。入住時間：現(xiàn)房交房。元 /㎡ /月總戶數(shù)： 板塊：懷密板塊銷售價格： 1000萬 1700萬 /套物業(yè)費： 市調(diào)個案情況分析 ︱ 君山高爾夫項目位置：懷柔紅螺路 39號院物業(yè)類型：獨棟建筑風格：西班牙、北美面積區(qū)間： 該項目距離市區(qū)較遠，僅作為第二居所，周邊生活配套較為落后。項目自身建有 18000㎡的東南亞風情水岸會所，包含超市、中西餐廳、咖啡廳、健身房，以及 1500㎡的水世界，包含按摩房、會議中心、室內(nèi)外泳池、 12個室外東南亞泡池，四季恒溫在 28℃ 。占地 1600余畝，建有標準的 18洞高爾夫球場，及練習場。主要客群：有一定經(jīng)濟實力追求生活品質(zhì)的中年人群。去化速度：較慢， 300多㎡的主力戶型目前均價 /㎡。入住時間：現(xiàn)房交房。元 /㎡ /月總戶數(shù)： 板塊：懷密板塊銷售價格： /㎡起物業(yè)費： 市調(diào)個案情況分析 ︱ 御墅項目位置：密云縣密溪路 33號物業(yè)類型：獨棟建筑風格：西班牙、北美鄉(xiāng)情面積區(qū)間： 位置略遠于中央別墅區(qū)的項目，且略受機場噪音影響。項目地下室較小，空間整體感覺浪費較多，建筑風格新穎，市場接受度有待提高。距離機場較近，出行便利，適合港澳臺居民購買。項目賣點： 簡約的 “ 凹 ” 字形式的建筑風格 優(yōu)劣勢：優(yōu)惠政策：貸款 99折，全款 97折。推廣方式：未做推廣。201套， 100余套在售裝修情況：毛坯市調(diào)個案情況分析 ︱ 御墅銷售情況：開盤時間：三期持續(xù)銷售中。㎡容積率： 市調(diào)個案情況分析 ︱ 棕櫚灘中央墅項目位置：順平路與潮白河交界處西南角物業(yè)類型：獨棟建筑風格：新亞洲主義面積區(qū)間： 該項目開發(fā)較早，一期早已售罄，二期采用人車分流形式，包含自身人工水系園林等來提升項目品質(zhì)。項目賣點： 區(qū)位優(yōu)勢 周邊配套成熟優(yōu)劣勢：優(yōu)惠政策：待定。項目作為期房時定價過低，開發(fā)商計劃待轉(zhuǎn)現(xiàn)房后重新定價，再作推廣。入住時間：現(xiàn)房交房。元 /㎡ /月總戶數(shù)： 板塊：中央別墅區(qū)銷售均價： 5萬 /㎡物業(yè)費： ㎡容積率： 市調(diào)個案情況分析 ︱ 格拉斯小鎮(zhèn)項目位置：機場高速楊林出口 別墅采用前二后三形式，房間略顯緊湊。項目距離市區(qū)較近，距離機場僅 10分鐘車程，出行十分便利，作為業(yè)主第一居所，附加值高。區(qū)位優(yōu)勢 配套成熟 第一居所 法式風格建筑厚重奢華 優(yōu)劣勢：項目賣點： 優(yōu)惠政策：貸款 99折，全款 97折。推廣方式：戶外廣告為主（機場高速沿線），其次多為朋友介紹。板塊：溫榆河別墅板塊銷售均價： 5萬 /㎡物業(yè)費： /㎡ /月總戶數(shù)： 1100套（目前在售三期 116套）裝修情況：毛坯銷售情況：開盤時間：三期 2023年 2月 24日（元宵節(jié)）開盤。㎡容積率： 墅郡 朝陽區(qū) 8 龍湖好望山 順義區(qū) 9 御湯山 昌平區(qū) 10 億城燕西華府 豐臺區(qū) 2023年北京別墅銷售均價排行榜排名 項目名稱 區(qū)域 銷售均價 （元 /㎡ ）1 碧海方舟 朝陽區(qū) 1022582 龍湖西苑好山居（頤和原著 ） 海淀區(qū) 776963 九章別墅 朝陽區(qū) 775104 京潤水上花園別墅 朝陽區(qū) 736425 K2清水灣 通州區(qū) 682906 運河岸上的院子 (上河美墅 ) 通州區(qū) 659957 亞運新新家園 朝陽區(qū) 631398 燕西臺 海淀區(qū) 569659 麗來花園 (麗宮別墅 ) 順義區(qū) 5660710 清錦源 順義區(qū) 561942023年度北京別墅市場銷售價格情況市調(diào)個案情況分析 ︱ 格拉斯小鎮(zhèn)項目位置：機場高速楊林出口東南 6公里物業(yè)類型：獨棟 千章墅 通州區(qū) 5 譽天下 順義區(qū) 6 遠洋 御龍府 豐臺區(qū) 3 龍湖 LA紅杉溪谷 通州 1623 遠洋天著 大興 1344 譽皇殿（譽天下） 順義 1245 旭輝御錦 通州 1176 親密別墅 通州 1177 中海九號公館 豐臺 948 首開璞瑅墅 大興 929 中海尚湖世家 昌平 8510 龍熙順景 大興 80城市別墅板塊，區(qū)位良好，配套成熟，因此銷售均價較高，而懷密等遠郊別墅板塊，由于離城區(qū)較遠，配套不足，多作為第二居所，價格處于北京別墅市場洼地。紅杉溪谷 通州區(qū) 315762023年北京別墅成交套數(shù)排名排名 項目名稱 行政區(qū)域 成交套數(shù)1 龍湖 御龍府 豐臺區(qū) 414796 中海尚湖世家 昌平區(qū) 405207 融科 LA北京別墅成交量較大的區(qū)域集中在順義、通州等城郊區(qū)域，雁棲半島所處懷密別墅板塊，成交量較低。u 各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征，項目的競爭從某種角度上說也是板塊的競爭。 懷柔板塊的雁棲組團相較紅螺湖組團起步晚，也有一定差距。 懷柔板塊和密云板塊是傳統(tǒng)的旅游度假區(qū)，天然景觀資源無可比擬，但區(qū)域成熟度還待完善和提升。市調(diào)目標：主要以在售獨棟為主，聯(lián)排、雙拼為輔（注：部分市調(diào)項目由于房源較少，不作為重點論述）。市調(diào)目的：根據(jù)在售項目具體了解目前別墅市場產(chǎn)品種類、價格、去化速度、主力戶型，產(chǎn)品賣點以及產(chǎn)品優(yōu)劣勢等。|PART 4北京別墅市場情況北京別墅市場情況市調(diào)個案情況分析競品項目分析（注：部分市調(diào)項目由于房源較少，或?qū)Ρ卷椖繀⒖家饬x不大，不作為重點論述）。銷售情況： 2023年北京共銷售別墅面積為 ㎡，總銷售別墅 3030套，懷柔區(qū)共銷售別墅面積 ㎡，銷售別墅 31套，周邊郊區(qū)是別墅銷售主力區(qū)域。北京別墅市場情況 ︱ 小結(jié)土地供應： 2023年 2023年容積率低于 ㎡，規(guī)劃建筑面積 ㎡，如按 300㎡ /套，可建設別墅 3650套。好望山項目以成交 221套成為 2023年銷售量最大的別墅項目，其次為中建 均價 /㎡ 聯(lián)排8 首開璞瑅墅 大興 92 均價 /㎡ 獨棟9 中海尚湖世家 昌平 85 最低價 700萬元 /套，均價 2萬 /㎡ 聯(lián)排、獨棟10 龍熙順景 大興 80 聯(lián)排 /㎡ ，獨棟 /㎡ 聯(lián)排、獨棟北京別墅市場情況 ︱ 北京別墅成交量排行情況好望山