【正文】 地 政策的具體實(shí)施細(xì)則是其達(dá)到調(diào)控效果的重要基礎(chǔ)，然而由于本次調(diào)控出臺(tái)政策密度很大，加上涉及到的部門較多，因此各項(xiàng)措施的具體落實(shí)還需要一個(gè)過程。這些政策 出臺(tái)的主要目的是力圖解決當(dāng)前一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住 房?jī)r(jià) 格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問題。 政策趨于平穩(wěn)，調(diào)控精細(xì)入微 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策層面的關(guān)鍵詞主要是 “ 平穩(wěn) ” 和 “ 細(xì)化 ” ，尤其是針對(duì)北京地區(qū)不會(huì)出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢(shì)所趨 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上將出現(xiàn)縱向整合的趨勢(shì)。而商業(yè)物業(yè)在保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，不同區(qū)域以及不同業(yè)態(tài)之 間的租金水平差異拉大。 資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松 宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再 地被收緊。 利好逐步兌現(xiàn)，需求開始爆發(fā) 中國(guó)承諾 20xx年銀行業(yè)和流通領(lǐng)域的全面開放，以及人民幣升值的預(yù)期，主要吸引以外籍客戶為主的投資購(gòu)房需求；奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完成及奧運(yùn)概念的強(qiáng)力推廣，將進(jìn)一步激發(fā)以外地客戶為主的投資加自住型購(gòu)房需求；而對(duì)今后房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲的預(yù)期，將使得北京本地客戶剛性的自住需求得到更大的釋放。由此帶來的 房?jī)r(jià) 上漲，將不低于 20xx 年的市場(chǎng)漲幅 (20%左右 )。 政策趨于平穩(wěn)，調(diào)控精細(xì)入微 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策層面的關(guān)鍵詞主要是 “ 平穩(wěn) ” 和 “ 細(xì)化 ” ，尤其是針對(duì)北京地區(qū)不會(huì)出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。 第三，為使得報(bào)告更為客觀公正，我們還專門征求了許多業(yè)內(nèi)同行的意見，其中包括 房地產(chǎn) 發(fā)展商、顧問中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)以及政府監(jiān)管部門等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的作用日趨顯著，與其相關(guān)的各種變量的作用與反作用也越來越復(fù)雜。 首先，本報(bào)告是第一次全面系統(tǒng)整合了偉業(yè)顧問、我愛我家兩家公司研究資源的最終產(chǎn)物。偉業(yè)顧問在 20xx 年銷售代理了 35 個(gè)樓盤，總成交額 70 億元左右，共成交近 8500 套；提供顧問策劃服務(wù)項(xiàng)目 48 個(gè)；商業(yè)招商、銷售項(xiàng)目有 9 個(gè)；提供房地產(chǎn)金融服務(wù)項(xiàng)目 6 個(gè)。因此，由偉業(yè)顧問與我愛我家共同研究、聯(lián)合發(fā)布對(duì)下一年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，必將會(huì)更有助于提高本 報(bào)告的完整性。這些意見為本研究的方法論的形成，以及某些觀點(diǎn)的形成都起到了非常有價(jià)值的參考作用。然而， 20xx 年的若干宏觀調(diào)控政策可能會(huì)有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生局部的影響，例如稅收等政策的細(xì)化可能對(duì)二手房市場(chǎng)帶來不確定因素。二手房買賣價(jià)格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場(chǎng)價(jià)格上漲而有所攀升；租賃市場(chǎng)則細(xì)分為兩大類，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物業(yè)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。 客戶認(rèn)知?dú)w于 理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房客戶逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購(gòu)房者對(duì)欲購(gòu)房屋的面積、總價(jià)都即將回歸到合理的范圍，購(gòu)房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導(dǎo)等。面對(duì)此趨勢(shì)， 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局， REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)話題。 住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，裝修關(guān)乎成敗 首先，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將得到進(jìn)一步發(fā)展，依靠產(chǎn)品創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)逐漸弱化。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)的二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作外，還將進(jìn)一步加大在 一級(jí)市場(chǎng)上的開發(fā)力度；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則將致力于房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)整合、系統(tǒng)整合，直至全面整合。然而， 20xx 年的若干宏觀調(diào)控政策可能會(huì)有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生局部的影響，例如稅收等政策的細(xì)化可能對(duì)二手房市場(chǎng)帶來不 確定因素。 回顧 20xx年全年市場(chǎng)表現(xiàn)，可以認(rèn)為宏觀調(diào)控在華東等地區(qū)產(chǎn)生了十分明顯的效果，而在北京雖然一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)十分濃厚的觀望氣氛，但總體而言政策影響并沒有預(yù)期 的大。特別是目前很多政策措施尚未達(dá)到可以實(shí)際操作的階段，還需要進(jìn)行相應(yīng)的細(xì)化工作。 20xx 年，不排除出臺(tái)其它普通住房標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化條款和優(yōu)惠措施的可能。相對(duì)而言，可能更應(yīng)關(guān)注的是二手房市場(chǎng)的政策細(xì)化動(dòng)向。 圖數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問市場(chǎng)研究中心 市場(chǎng)供不應(yīng)求， 價(jià)格借勢(shì)上揚(yáng) 20xx 年北京新房市場(chǎng)將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模，亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。綜合考慮上述原因，可以預(yù)計(jì)，總體價(jià)格上漲不會(huì)低于 20xx 年的漲幅，即在 20%以上。 相對(duì)于二手房需求增加的速度，供應(yīng)量的增加速度則顯得緩慢的多。 (2)20xx 年相關(guān)稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對(duì)二手房交易均價(jià)的上升起到推動(dòng)作用。 (5)20xx 年受房源的限制，已購(gòu)公房和二手經(jīng)濟(jì)適用房的成交比例將有所下降，進(jìn)而造成二手商品房成交比例的上升，對(duì)二手房交易均價(jià)的上升起到拉動(dòng)作用。因此，以上原因?qū)⒋偈?20xx 年北京房屋租賃市場(chǎng)房源供給有望持續(xù)增長(zhǎng)，呈遞增趨勢(shì)。而對(duì)于高端租賃市場(chǎng)來說，主要由于供求關(guān)系的作用，租金水平將穩(wěn)中有降，但波動(dòng)幅度不會(huì)太 大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算， 20xx 年的新房主要會(huì)來源于 20xx 年初至 20xx 年末出讓的土地。根據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年 110 月商品住宅新開工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 22%。 偉業(yè)顧問日常項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)表明： 20xx 年新上市項(xiàng)目 280 余個(gè)， 20xx 年307 個(gè)， 20xx 年 110 月共推出新項(xiàng)目不足 270 個(gè)。由于供應(yīng)量增加的速度遠(yuǎn)不及需求量增加的速度迅猛，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求格局越來越難以改變。 外地客戶兼顧自用、投資 奧運(yùn)設(shè)施周邊道路 (24 條 )作為配 套設(shè)施建設(shè)的一部分，成為 20xx 年及今后一段時(shí)間內(nèi)道路建設(shè)的重點(diǎn)，目前 13 條奧運(yùn)周邊設(shè)施道路正在施工建設(shè)。 20xx 年，北京奧組委發(fā)布了北京 20xx 年奧運(yùn)會(huì)吉祥物和口號(hào)，從 20xx 年開始，奧運(yùn)形象的打造也將全面展開，奧運(yùn)概念的推廣將在全國(guó)范圍內(nèi)深入人心。盡管我們知道 %的價(jià)格漲幅更多的來自于消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，但這個(gè)數(shù)字帶給消費(fèi)者的心理沖擊仍然是不可小覷的。 圖為需求總價(jià)、面積回歸合理示意圖 圖為客戶購(gòu)房可承受房屋總價(jià)、面積情況示意圖 客戶認(rèn)知?dú)w于理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房客戶逐漸成熟， 形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購(gòu)房者對(duì)欲購(gòu)房屋的面積、總價(jià)都即將回歸到合理的范圍，購(gòu)房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導(dǎo)等。 需求總價(jià)、面積回歸合理 市調(diào)結(jié)果 同時(shí)顯示，無(wú)論從需求總價(jià)還是從需求面積上看，不同層次的比例呈現(xiàn)類似正態(tài)分布 (見圖 52)。 二 手房成為新房有力補(bǔ)充 據(jù)我愛我家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下， 20xx 年北京二手房交易量為 65000 套，與 20xx 年北京二手房交易量的 57374 套相比，成交量增加了 7626 套，環(huán)比增長(zhǎng) %。 熱點(diǎn)區(qū)域，更加分散 東區(qū)激變：東部區(qū)域仍然 聚集著主要的新房供應(yīng)， 20xx 年將會(huì)出現(xiàn)大大超出局部市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格的若干樓盤 ,我們稱之為 “ 星河灣現(xiàn)象 ” ； 西南補(bǔ)漲：西南區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢(shì)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，特 別是人們居住理念的極大改變，使得該區(qū)域出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙增的態(tài)勢(shì)； 雙 “ 村 ” 提價(jià)：奧運(yùn)村周邊區(qū)域的價(jià)格將會(huì)由于 20xx 奧運(yùn)的臨近而繼續(xù)提升，而中關(guān)