【正文】 村周邊區(qū)域的價(jià)格也會(huì)由于供應(yīng)的嚴(yán)重稀缺而繼續(xù)提升； 老 “ 城 ” 活躍： 90 年代開始開發(fā)建設(shè)的地段好、交通便利、配套成熟的小區(qū)，將是二手房成交非?；钴S的區(qū)域，如方莊、望京、勁松、 紫竹橋等。這里地域廣闊，四環(huán)內(nèi)有北京市最高檔的商務(wù)及居住板塊；四環(huán)外生活配套不足，區(qū)位總體 房價(jià) 水平較低。近年來受到萬年花城等幾個(gè)品質(zhì)較高的大盤項(xiàng)目影響，西南區(qū)域開始受到外界關(guān)注。然而由于政策等多方面原因，中關(guān)村區(qū)域的居住型物業(yè)供應(yīng)一直受到限制，這種嚴(yán)重的供需不匹配是構(gòu)成在 20xx 年房價(jià)持續(xù)增長的最主要因素。此外，這三個(gè)區(qū)具有較多的已購公房房源，促進(jìn)了該類區(qū)域二手房交易的更加活躍。紫 竹橋地區(qū)由于受高教產(chǎn)業(yè)、辦公商務(wù)效應(yīng)的影響，以及中關(guān)村高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)的輻射，二手房市場日趨火爆。同時(shí)，境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的投融資控制會(huì)相對(duì)較緊，境外投融資渠道會(huì)相對(duì)更多；國內(nèi)銀行針對(duì)發(fā)展商的貸款相對(duì)依然較緊，而針對(duì)購房終端客戶的貸款則有望相對(duì)放松。 境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)信貸繼續(xù)緊縮 20xx 年 “121” 號(hào)文件頒布以來，國內(nèi)銀行不斷加強(qiáng) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制力度，表現(xiàn)為信貸規(guī)模緊縮及貸款審批更嚴(yán)格。 綜上，預(yù)計(jì) 20xx 年境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)信貸會(huì)繼續(xù)緊縮。從近一兩年宏觀調(diào)控的力度和趨勢(shì)來看， 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的緊縮局面幾乎難以改變。 圖為 20xx20xx 年北京服務(wù)式公寓供應(yīng)套數(shù)示意圖 收益型物 業(yè)投資增速，自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)前景看好 20xx 年，收益型物業(yè)的投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比例將快速增長，其中包括寫字樓、商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等，且持有型物業(yè)租賃比例增加。 特別是受到 人民幣升值 預(yù)期和國內(nèi)優(yōu)質(zhì)收益型物業(yè)的高回報(bào)率的吸引，海外資本在北京的首選就是高級(jí)寫字樓、商場、酒店等持有型物業(yè)，這已被 20xx 年為數(shù)眾多的資本購買案例所證實(shí)。 CBD、中關(guān)村、金融街、亞奧等熱點(diǎn)區(qū)域所在的朝陽、海淀和西城區(qū)共計(jì)成交 萬㎡，占總成交的 75%，而 20xx 年前 10 個(gè)月上述數(shù)據(jù)分別提高至 萬㎡、 萬㎡和 %；價(jià)格方面，根據(jù)對(duì)城八區(qū)的統(tǒng)計(jì)，20xx 年前十個(gè)月成交均價(jià) 14366 元 /㎡，比去年增長 %，超過住宅的 %。 從業(yè)態(tài)來看，餐飲業(yè)作為全市零售總額增長最快的行業(yè)， 20xx 年租金水平將繼續(xù)大漲，娛樂業(yè)緊隨其后，預(yù)計(jì)兩者上漲幅度都將超過 1015%；服裝、超市保持平穩(wěn)增長速度；受到大型商業(yè)選址呈外移趨勢(shì)的影響，百貨商場整體租金水平輕微下滑。目前的服務(wù)式公寓多以銷售為主，引入酒店管理機(jī)構(gòu)以酒店經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營，以較高的投資回報(bào)率受到投資者的追捧。 論述：產(chǎn)品創(chuàng)新競爭弱化 北京房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程應(yīng)包括以下幾個(gè)發(fā)展階段：關(guān)系競爭 → 包裝競爭 → 產(chǎn)品競爭 → 品牌競爭，而市場目前正處于產(chǎn)品競爭的后期。 而從 20xx年的 SARS 到 20xx 年的 禽流感 ，人們對(duì)環(huán)保的重視程度兩年里極大的增強(qiáng)，這種心態(tài)也將或多或少的反映到對(duì)居住、辦公的理念上來。 精裝修交房有利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升，特別是針對(duì) 二次置業(yè)的購房客戶而言。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)的二級(jí)市場運(yùn)作外，還將進(jìn)一步加大在一級(jí)市場上的開發(fā)力度；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則將致力于房地產(chǎn)二、三級(jí)市場的業(yè)務(wù)整合、系統(tǒng)整合，直至全面整合。 首先，隨著土地招拍掛政策的深入推行，發(fā)展商獲取開發(fā)用地的難度在不斷提高，原本的關(guān)系競爭優(yōu)勢(shì)逐步喪失，迫使 更多的發(fā)展商從簡單的二級(jí)開發(fā)到主動(dòng)涉足復(fù)雜的土地一級(jí)開發(fā)，不僅可以獲得一定的土地一級(jí)開發(fā)利潤，更進(jìn)而能夠在二級(jí)開發(fā)中獲得更多競爭優(yōu)勢(shì)。在一、二、三級(jí)市場的各個(gè)環(huán)節(jié)中處于競爭地位的行業(yè)競爭者，在某一項(xiàng)目中可能以合作者的姿態(tài)出現(xiàn)，成為同盟軍，如未來土地供應(yīng)市場上幾家發(fā)展商聯(lián)合拿地的可能，境內(nèi)、境外服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合代理銷售等。 第三，處于產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)上的各類經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，由于信息渠道、客戶資源的差異，也將選擇業(yè)務(wù)、系統(tǒng)，甚至全面的互動(dòng)整合來滿足上游發(fā)展商及下游購房客戶的需求。發(fā)展商之間聯(lián)合拿地，代理商之間的聯(lián)合銷售，將成為越來 越普遍的現(xiàn)象。因此，提高精裝修管理水平將成為很多發(fā)展商項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 裝修 關(guān)乎成敗 從偉業(yè)顧問市場研究中心日常監(jiān)測(cè)情況來看，近年來居住類房地產(chǎn)項(xiàng)目中，帶裝修項(xiàng)目比例有所提高。隨著市場逐漸成熟，特別是 針對(duì)居住類物業(yè)，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、市場信息更加透明公開、客戶需求更加理性成熟，產(chǎn)品將走出留于形式、表面的創(chuàng)新，向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。其次，隨著近幾年世界范圍內(nèi)爆發(fā)的 SARS、禽流感等疾病，引 發(fā)了人們對(duì)于現(xiàn)狀居住生活環(huán)境的高度關(guān)注， “ 節(jié)能、環(huán)保、高舒適度 ” 將會(huì)持續(xù)成為產(chǎn)品發(fā)展的主要方向。特別是知名品牌管理下的經(jīng)濟(jì)型酒店和商務(wù)型酒店，最受投資機(jī)構(gòu)的青睞。目前寫字樓市場已逐漸開始由 “ 業(yè)主市場 ” 向 “ 租務(wù)市場 ”轉(zhuǎn)變，持有型辦公物業(yè)比例增加。投資回報(bào)率方面，根據(jù)偉業(yè)房地產(chǎn)金融部所掌握的資料，海外基金對(duì)購買北京物業(yè)的回報(bào)率要求一般在稅后 810%，相對(duì)于新加坡 4%、日本 5%、美國 67%的投資回報(bào)預(yù)期，明顯高出不少。 論述：收益型物業(yè)前景廣闊 根據(jù)偉業(yè)顧問統(tǒng)計(jì)，近三年來收益型物業(yè) (寫字樓和商業(yè) )成交量增幅明顯， 20xx年 157 萬㎡， 20xx 年 110 月 175 萬㎡，占整個(gè)商品房成交量的比例也由 20xx 年的 7%提高至 %左右。 個(gè)人購房按揭貸款相對(duì)較松 由于個(gè)人購房按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在宏觀調(diào)控不斷加緊的同時(shí)，各家銀行始終在爭奪按揭貸款 市場份額；而隨著 20xx 年銀行業(yè)對(duì)外資的開放，外資銀行亦會(huì)加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的按揭貸款業(yè)務(wù)的爭奪。基于以下原因： (1)境外金融機(jī)構(gòu)受到國內(nèi)相關(guān)政策的影響少于境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，而外匯管制方面也出現(xiàn)了日趨靈活和市場化的傾向； (2)對(duì)人民幣升值的預(yù)期； (3)國內(nèi)房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的同時(shí)，市場規(guī)范化與透明化進(jìn)一步提高。 而 20xx 年頒發(fā)的 “212” 文件事實(shí)上已經(jīng)明確表達(dá)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托貸款在短期內(nèi)是持限制態(tài)度的。在此背景下，國內(nèi)發(fā)展商不斷拓展融資渠道，如上市、與境外房地產(chǎn)投資基金合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及企業(yè)聯(lián)盟等；而 “212” 號(hào)文件的頒發(fā)與實(shí)行，使得發(fā)展商從信托公司獲取融資的門檻被大大提高，對(duì)發(fā)展商而言無疑是雪上加霜。 圖為房地產(chǎn)發(fā)展商貸款增長率示意圖 資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松 宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再地被收緊。勁松地區(qū)的二手房市場表現(xiàn)突出，戶型小、總價(jià)低、房屋性質(zhì)分類均衡、小區(qū)物業(yè)成熟、配套設(shè)施完善等優(yōu)勢(shì)使之成為不可小覷的新興熱點(diǎn)地區(qū)。由于該區(qū)域的新增供應(yīng)亦十分有限，在奧運(yùn)場館、國家森林公園以及交通配套設(shè)施建設(shè)逐步完成的帶動(dòng)下，該區(qū)域的房價(jià)在 20xx 年還會(huì)繼續(xù)攀升，并且后勁十足。由于該區(qū)域供應(yīng)量與價(jià)格的起點(diǎn)均比較低，所以隨著購房者消費(fèi)理念逐漸理性，這一區(qū)域在 20xx 年有望形成房地產(chǎn)量、價(jià)方面的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。例如 CLASS 之于望京，以及 20xx 年的星河灣之于朝陽北路。從地理區(qū)劃上看， 20xx 年供應(yīng)量最大的區(qū)域仍將是由朝陽、通州、東城和崇文 (部分 )四個(gè)區(qū)共同支撐的東部地區(qū)。然而 房價(jià) 經(jīng)過 20xx 年和 20xx 年的高速上漲，潛在購房客戶的資金壓力越來越大；并且近年來因?yàn)槌前藚^(qū)土地供應(yīng)明顯不足，房地產(chǎn)開發(fā)向外圍擴(kuò)展，對(duì)區(qū)位與交通條件的挑剔使購房者對(duì)比之下，更愿意選擇具備價(jià)格和區(qū)位、交通等比較優(yōu)勢(shì)的二手房。 購房甄選拒絕概念 對(duì)購房甄選因素進(jìn)行重要性指數(shù)分析：以區(qū)位因素重要程度為 1000 點(diǎn)，交通條件重要程度