【正文】 ，而針對購房終端客戶的貸款則有望相對放松。其次，隨著近幾年世界范圍內(nèi)爆發(fā)的 SARS、禽流感等疾病，引發(fā)了人們對于現(xiàn)狀居住生活環(huán)境的高度關注， “ 節(jié)能、環(huán)保、高舒適度 ” 將會持續(xù)成為產(chǎn)品發(fā)展的主要方向。 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上，還將出現(xiàn)橫向聯(lián)合的趨勢?？傮w來看，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向 “ 微觀 ” 調(diào)控，平穩(wěn)的政策環(huán)境將使得房地 產(chǎn)發(fā)展商及購房客戶均有較大信心，對年度市場的發(fā)展保持樂觀積極的預期。據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 110月北京市全市期房價格同比上漲 %，普通住宅的價格漲幅也達到 %；另據(jù)預測，全年商品房的交易量也會比 20xx 年有所上升。例如： (1)普通住房標準制定及其優(yōu)惠措施的細化。 (2)銀行按揭貸款的細則。 二手房稅收政策值得高度關注 二手房轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅，是一個相當復雜的問題。由此帶來的房價上漲，將不低于 20xx 年的市場漲幅 (20%左右 )。這是造成北京市房地產(chǎn)市場供不應求的最主要原因。 二手房買賣價格水漲船高 目前北京二手房市場的發(fā)展一直處于供不應求的格局中， 20xx 年二手房供應量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，導致市場供不應求格局難以改變。主要因為交易環(huán)節(jié)稅收的增加抑制房源的釋放； “ 以租養(yǎng)房 ” ，部分二手房業(yè)主持房待沽、觀望房價，對中介及二手房市場的不信任及交易的不透明等原因?qū)е路吭礋o法釋放；由于住房分配制度的歷史原因，使得經(jīng)濟適用住房、央產(chǎn)房、已購公房等房產(chǎn)的產(chǎn)權關系較為復雜，再上市交易的手續(xù)繁瑣，這也在很大程度上抑制了房源的大幅度放量 。 (3)持續(xù)上漲的住宅新房市場價格也將拉動二手房交易均價的上升，出現(xiàn)水漲船高的現(xiàn)象。已購公房由于其首次進入二手房市場轉(zhuǎn)讓后將被視同二手商品房，而其福利分房源頭已經(jīng)不復存在，造成其房源越來越少，從而造成已購公房越賣越少，在整體二手房交易中所占的比例也將會逐年下降，進而促使二手商品房成 為二手房市場交易的主力，從而對二手房的交易均價起到推動作用。 與此同時，隨著越來越多的外地人進入北京，以及一部分準備購房的消費者開始把目光轉(zhuǎn)向租賃 市場，促使房屋租賃市場租賃需求將有很大的提升空間，市場發(fā)展勢頭良好，有可能引發(fā)租賃市場又一次的火爆。 圖數(shù)據(jù)來源：北京市國土局 土地短缺，上市新房銳減 20xx 年新開工面積和開發(fā)投資的減少，以及土地市場供應的短缺，將會造成 20xx年新房有效供應持續(xù)減少，預計新增供應項目可能會在 260 個左右。如圖 31 所示，雖然 20xx 年的土地供應很大，但主要原因是由于 8同時根據(jù)對上市商品住宅的跟蹤數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年 110 月北京市上市商品住宅 萬套，由此預估， 20xx年全年上市套數(shù)約比 20xx 年減少 20%左右。根據(jù)以往經(jīng)驗預估， 20xx 年新上市項目的總量可能在 260 個左右。 圖為購房者對下一年度房價變化判斷示意圖 利好逐步兌現(xiàn)，需求開始爆發(fā) 中國承諾 20xx年銀行業(yè)和流通領域的全面開放，以及人民幣升值的預期，主要吸引以外籍客戶為主的投資購房需求；奧運基礎設施的逐步完成及奧運概念的強力推廣，將進一步激發(fā)以外地客戶為主的投資加自住型購房需求；而對今后房價仍會上漲的預期，將使得北京本地客戶剛 性的自住需求得到更大的釋放。軌道交通方面，地鐵 4 號線、地鐵 5 號線、地鐵 10號線一期工程、首都機場軌道交通、京津城際軌道交通線正在緊張施工中，地下直徑聯(lián)絡線工程已取得 國家發(fā)改委 批復 ,20xx 年內(nèi)完成 前期工作。 隨著奧運建設的逐步完成所帶來的居住環(huán)境的確實改善和奧運概念推廣的深入人心，外地客戶在北京的投資兼自用需求將在 20xx 年得到更廣泛的發(fā)掘。一年的觀望卻等來了價格的更快上漲，其結(jié)果 必然導致越來越多的潛在購房客戶傾向于加快購房進程。同時，購房者對于購買二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上北京城市中心區(qū)可開發(fā)土地的減少，使得二手房正成為一 手房強有力的補充。特別值得注意的是 60100 ㎡的供應量在目前市場上仍為數(shù)不多，應可成為 20xx 年市場定位、產(chǎn)品定位的方向之一。 長期以來，二手房因房屋結(jié)構(gòu)過時、外觀形象不好等各種問題，一直無法被絕大多數(shù)購房者所接受。 論述：供應熱點鎖定東區(qū) 從 20xx 年 110 月北京市不同行政區(qū)劃的土地供應情況看，朝陽區(qū)土地供應面積居全市首位，海淀和通州供應量并列排在第二位，其后為豐臺、密云；東城區(qū)和崇文區(qū)。然而在目前并不成熟的區(qū)域里，隨著城市的不斷建設，發(fā)展商有可能跳出現(xiàn)狀， 做出面向未來發(fā)展的、面向全國乃至國際客戶的高端定位，使得樓盤價格大大高于該區(qū)域歷史水平。其良好的交通條件、自然環(huán)境和日益完善的生活配套對金融街、長安街沿線的有車上班族構(gòu)成強大的吸引力。 奧運村及其周邊區(qū)域是在 1992 年亞運村的基礎上興建的，歷來受到各個層面主要購房客戶的高度認可。 與之前出現(xiàn)的沉寂相比，方莊地區(qū)的二手房市場經(jīng)歷了從 “ 逃離方莊 ” 到 “ 回歸方莊 ” 的轉(zhuǎn)變。我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 20xx年紫竹橋區(qū)域二手房成交量穩(wěn)步上升，與 20xx 年同期相比增長 65%；房源釋放量加速，同比增長較為顯著，漲幅 %；客戶需求量也迅速攀升，同比增長 %；二手房價格與 20xx年同期相比增長 8%。 論述：房地產(chǎn)融資渠道進一步多元 化 自 20xx 年以來，國內(nèi)銀行針對發(fā)展商的貸款規(guī)模不斷緊縮，貸款門檻不斷提高，使得發(fā)展商越來越難以從銀行取得貸款支持。而由于政策的慣性，銀行信貸緊縮的局面短期內(nèi)將無法得到緩解，預計 20xx 年國內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸仍將處于緊縮狀態(tài)。 境外融資渠道增加 20xx 年，境外資金將進一步加大了對中國房地產(chǎn)市場 (尤其是北京和上海 )的投資力度，而國內(nèi)發(fā)展商境外融資渠道則相應增加。 另一方面，由于宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)發(fā)展商逐漸兩極分化，大發(fā)展商會相對較容易的從銀行取得貸款支持，業(yè)務處于良性運轉(zhuǎn)狀態(tài)中；而中小發(fā)展商更難以從銀行取得貸款支持，使得這些中小發(fā)展商業(yè)務運作風險進一步加大，而導致銀行對其發(fā)放貸款更加謹慎。而商業(yè)物業(yè)在保持高速增長的同時，不同區(qū)域以及不同業(yè)態(tài)之間的租金水平差異拉大。由于 20xx 年人民幣升 值 2%的幅度遠沒達到預期值，因此短期內(nèi)海外資本不可能套現(xiàn)回流，通過并購持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)并坐等人民幣再次升值無疑是最好的選擇， 20xx 年將是最好的購買時機。從上述數(shù)據(jù)可以看出，北京寫字樓市場整體表現(xiàn)突出，價格上升很快，特別是熱點區(qū)域?qū)懽謽潜憩F(xiàn)出極佳的投資價值。 酒店和服務式公寓是國外基金繼寫字樓、商業(yè)之后的投資新寵 北京酒店業(yè)的前景被一致看好，目前全球著名酒店集團幾乎全部進入北京，像雅高、戴斯、洲際、香格里拉 、希爾頓和萬豪等品牌均在北京管理多家酒店。 住宅產(chǎn)品標準化，裝修關乎成敗 首先，產(chǎn)品標準化將得到進一步發(fā)展，依靠產(chǎn)品創(chuàng)新的競爭逐漸弱化。在產(chǎn)品競爭的初期，產(chǎn)品創(chuàng)新是項目之間競爭成敗的關鍵，特別是一個創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)時，都會帶來一系列的產(chǎn)品跟風，如 TOWNHOUSE、 花園洋房、小獨棟等。預計 20xx 年， “ 環(huán)保 ” 在賣方的營銷概念和買方的甄選原則中的地位都會有 所提升。但是伴隨著精裝修項目比例的提高，相應的也會產(chǎn)生了一些問題，其中最為突出的，是裝修質(zhì)量的問題。 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上，還將出現(xiàn)橫向聯(lián)合的趨勢。 其次，一、二級市場的緊密結(jié)合，使發(fā)展商與各種類型的金融機構(gòu)、投資商之間的上下游整合需求更加強烈。