【正文】 在 20xx 年底到 20xx 年底期間，將全面開放貨運(yùn)代理、郵遞服務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)和流通領(lǐng)域，這些領(lǐng)域的外資進(jìn)入將為北京帶來(lái)更多的實(shí)際需求；另一方面， 20xx 年 7 月 21 日 19 時(shí)起，人民幣開始實(shí)行浮動(dòng)匯率制度，人民幣實(shí)際升值 2%，這更鞏固了外資對(duì)人民幣進(jìn)一步升值的心理預(yù)期。 本市需求自用為主 據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)研究中心為此次預(yù)測(cè)專門組織的偉業(yè)客戶需求問(wèn)卷抽樣數(shù)據(jù) (見圖51)顯示，截至 20xx 年底，在北京購(gòu)房客戶中，以投資為目的的購(gòu)房客戶僅占 %，自用兼投資型購(gòu)買目的的也僅為 %，其余 %均為自用需求，可見北京的剛性需求仍然很大，預(yù)計(jì) 20xx 年仍將保持這一特點(diǎn)。 論述：短期投資行為減少 為此次預(yù)測(cè)專門組織的偉業(yè)客戶需求問(wèn)卷抽樣數(shù)據(jù)顯示 (見圖 51)：一手市場(chǎng)單純投資型購(gòu)房客戶比例為 %，自用兼投資型購(gòu)房客戶比例為 %，自用型購(gòu)房客戶比例為 %。然而 房?jī)r(jià) 經(jīng)過(guò) 20xx 年和 20xx 年的高速上漲，潛在購(gòu)房客戶的資金壓力越來(lái)越大；并且近年來(lái)因?yàn)槌前藚^(qū)土地供應(yīng)明顯不足，房地產(chǎn)開發(fā)向外圍擴(kuò)展，對(duì)區(qū)位與交通條件的挑剔使購(gòu)房者對(duì)比之下，更愿意選擇具備價(jià)格和區(qū)位、交通等比較優(yōu)勢(shì)的二手房。例如 CLASS 之于望京，以及 20xx 年的星河灣之于朝陽(yáng)北路。由于該區(qū)域的新增供應(yīng)亦十分有限，在奧運(yùn)場(chǎng)館、國(guó)家森林公園以及交通配套設(shè)施建設(shè)逐步完成的帶動(dòng)下，該區(qū)域的房?jī)r(jià)在 20xx 年還會(huì)繼續(xù)攀升，并且后勁十足。 圖為房地產(chǎn)發(fā)展商貸款增長(zhǎng)率示意圖 資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松 宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再地被收緊。 而 20xx 年頒發(fā)的 “212” 文件事實(shí)上已經(jīng)明確表達(dá)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托貸款在短期內(nèi)是持限制態(tài)度的。 個(gè)人購(gòu)房按揭貸款相對(duì)較松 由于個(gè)人購(gòu)房按揭貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在宏觀調(diào)控不斷加緊的同時(shí)，各家銀行始終在爭(zhēng)奪按揭貸款 市場(chǎng)份額；而隨著 20xx 年銀行業(yè)對(duì)外資的開放，外資銀行亦會(huì)加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的按揭貸款業(yè)務(wù)的爭(zhēng)奪。投資回報(bào)率方面，根據(jù)偉業(yè)房地產(chǎn)金融部所掌握的資料，海外基金對(duì)購(gòu)買北京物業(yè)的回報(bào)率要求一般在稅后 810%，相對(duì)于新加坡 4%、日本 5%、美國(guó) 67%的投資回報(bào)預(yù)期，明顯高出不少。特別是知名品牌管理下的經(jīng)濟(jì)型酒店和商務(wù)型酒店，最受投資機(jī)構(gòu)的青睞。隨著市場(chǎng)逐漸成熟，特別是 針對(duì)居住類物業(yè)，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)信息更加透明公開、客戶需求更加理性成熟，產(chǎn)品將走出留于形式、表面的創(chuàng)新，向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。因此，提高精裝修管理水平將成為很多發(fā)展商項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 第三，處于產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)上的各類經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，由于信息渠道、客戶資源的差異，也將選擇業(yè)務(wù)、系統(tǒng)，甚至全面的互動(dòng)整合來(lái)滿足上游發(fā)展商及下游購(gòu)房客戶的需求。 首先，隨著土地招拍掛政策的深入推行，發(fā)展商獲取開發(fā)用地的難度在不斷提高，原本的關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐步喪失，迫使 更多的發(fā)展商從簡(jiǎn)單的二級(jí)開發(fā)到主動(dòng)涉足復(fù)雜的土地一級(jí)開發(fā)，不僅可以獲得一定的土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)，更進(jìn)而能夠在二級(jí)開發(fā)中獲得更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 精裝修交房有利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升，特別是針對(duì) 二次置業(yè)的購(gòu)房客戶而言。 論述：產(chǎn)品創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)弱化 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程應(yīng)包括以下幾個(gè)發(fā)展階段：關(guān)系競(jìng)爭(zhēng) → 包裝競(jìng)爭(zhēng) → 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) → 品牌競(jìng)爭(zhēng)，而市場(chǎng)目前正處于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的后期。 從業(yè)態(tài)來(lái)看，餐飲業(yè)作為全市零售總額增長(zhǎng)最快的行業(yè)， 20xx 年租金水平將繼續(xù)大漲，娛樂(lè)業(yè)緊隨其后，預(yù)計(jì)兩者上漲幅度都將超過(guò) 1015%；服裝、超市保持平穩(wěn)增長(zhǎng)速度；受到大型商業(yè)選址呈外移趨勢(shì)的影響，百貨商場(chǎng)整體租金水平輕微下滑。 特別是受到 人民幣升值 預(yù)期和國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)收益型物業(yè)的高回報(bào)率的吸引，海外資本在北京的首選就是高級(jí)寫字樓、商場(chǎng)、酒店等持有型物業(yè)，這已被 20xx 年為數(shù)眾多的資本購(gòu)買案例所證實(shí)。從近一兩年宏觀調(diào)控的力度和趨勢(shì)來(lái)看， 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的緊縮局面幾乎難以改變。 境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)信貸繼續(xù)緊縮 20xx 年 “121” 號(hào)文件頒布以來(lái)，國(guó)內(nèi)銀行不斷加強(qiáng) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制力度，表現(xiàn)為信貸規(guī)模緊縮及貸款審批更嚴(yán)格。紫 竹橋地區(qū)由于受高教產(chǎn)業(yè)、辦公商務(wù)效應(yīng)的影響，以及中關(guān)村高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)的輻射，二手房市場(chǎng)日趨火爆。然而由于政策等多方面原因，中關(guān)村區(qū)域的居住型物業(yè)供應(yīng)一直受到限制，這種嚴(yán)重的供需不匹配是構(gòu)成在 20xx 年房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的最主要因素。這里地域廣闊，四環(huán)內(nèi)有北京市最高檔的商務(wù)及居住板塊；四環(huán)外生活配套不足，區(qū)位總體 房?jī)r(jià) 水平較低。 二 手房成為新房有力補(bǔ)充 據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下， 20xx 年北京二手房交易量為 65000 套，與 20xx 年北京二手房交易量的 57374 套相比，成交量增加了 7626 套，環(huán)比增長(zhǎng) %。 圖為需求總價(jià)、面積回歸合理示意圖 圖為客戶購(gòu)房可承受房屋總價(jià)、面積情況示意圖 客戶認(rèn)知?dú)w于理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房客戶逐漸成熟， 形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購(gòu)房者對(duì)欲購(gòu)房屋的面積、總價(jià)都即將回歸到合理的范圍，購(gòu)房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導(dǎo)等。 20xx 年，北京奧組委發(fā)布了北京 20xx 年奧運(yùn)會(huì)吉祥物和口號(hào)，從 20xx 年開始，奧運(yùn)形象的打造也將全面展開，奧運(yùn)概念的推廣將在全國(guó)范圍內(nèi)深入人心。由于供應(yīng)量增加的速度遠(yuǎn)不及需求量增加的速度迅猛，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求格局越來(lái)越難以改變。根據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年 110 月商品住宅新開工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 22%。而對(duì)于高端租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要由于供求關(guān)系的作用，租金水平將穩(wěn)中有降，但波動(dòng)幅度不會(huì)太 大。 (5)20xx 年受房源的限制，已購(gòu)公房和二手經(jīng)濟(jì)適用房的成交比例將有所下降，進(jìn)而造成二手商品房成交比例的上升，對(duì)二手房交易均價(jià)的上升起到拉動(dòng)作用。 相對(duì)于二手房需求增加的速度，供應(yīng)量的增加速度則顯得緩慢的多。新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模，亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。相對(duì)而言，可能更應(yīng)關(guān)注的是二手房市場(chǎng)的政策細(xì)化動(dòng)向。特別是目前很多政策措施尚未達(dá)到可以實(shí)際操作的階段，還需要進(jìn)行相應(yīng)的細(xì)化工作。然而， 20xx 年的若干宏觀調(diào)控政策可能會(huì)有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生局部的影響，例如稅收等政策的細(xì)化可能對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)不 確定因素。 住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，裝修關(guān)乎成敗 首先，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將得到進(jìn)一步發(fā)展，依靠產(chǎn)品創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)逐漸弱化。 客戶認(rèn)知?dú)w于 理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房客戶逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購(gòu)房者對(duì)欲購(gòu)房屋的面積、總價(jià)都即將回歸到合理的范圍，購(gòu)房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導(dǎo)等。然而， 20xx 年的若干宏觀調(diào)控政策可能會(huì)有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生局部的影響，例如稅收等政策的細(xì)化可能對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素。因此，由偉業(yè)顧問(wèn)與我愛(ài)我家共同研究、聯(lián)合發(fā)布對(duì)下一年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，必將會(huì)更有助于提高本 報(bào)告的完整性。 首先，本報(bào)告是第一次全面系統(tǒng)整合了偉業(yè)顧問(wèn)、我愛(ài)我家兩家公司研究資源的最終產(chǎn)物。 第三，為使得報(bào)告更為客觀公正，我們還專門征求了許多業(yè)內(nèi)同行的意見，其中包括 房地產(chǎn) 發(fā)展商、顧問(wèn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)以及政府監(jiān)管部