【正文】 其次，一、二級(jí)市場(chǎng)的緊密結(jié)合，使發(fā)展商與各種類(lèi)型的金融機(jī)構(gòu)、投資商之間的上下游整合需求更加強(qiáng)烈。但是伴隨著精裝修項(xiàng)目比例的提高，相應(yīng)的也會(huì)產(chǎn)生了一些問(wèn)題，其中最為突出的，是裝修質(zhì)量的問(wèn)題。在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的初期，產(chǎn)品創(chuàng)新是項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵，特別是一個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)時(shí)，都會(huì)帶來(lái)一系列的產(chǎn)品跟風(fēng)，如 TOWNHOUSE、 花園洋房、小獨(dú)棟等。 酒店和服務(wù)式公寓是國(guó)外基金繼寫(xiě)字樓、商業(yè)之后的投資新寵 北京酒店業(yè)的前景被一致看好，目前全球著名酒店集團(tuán)幾乎全部進(jìn)入北京，像雅高、戴斯、洲際、香格里拉 、希爾頓和萬(wàn)豪等品牌均在北京管理多家酒店。由于 20xx 年人民幣升 值 2%的幅度遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到預(yù)期值，因此短期內(nèi)海外資本不可能套現(xiàn)回流，通過(guò)并購(gòu)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)并坐等人民幣再次升值無(wú)疑是最好的選擇， 20xx 年將是最好的購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)。 另一方面，由于宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)發(fā)展商逐漸兩極分化，大發(fā)展商會(huì)相對(duì)較容易的從銀行取得貸款支持，業(yè)務(wù)處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)中；而中小發(fā)展商更難以從銀行取得貸款支持，使得這些中小發(fā)展商業(yè)務(wù)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，而導(dǎo)致銀行對(duì)其發(fā)放貸款更加謹(jǐn)慎。而由于政策的慣性，銀行信貸緊縮的局面短期內(nèi)將無(wú)法得到緩解，預(yù)計(jì) 20xx 年國(guó)內(nèi)銀行房地產(chǎn)信貸仍將處于緊縮狀態(tài)。我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx年紫竹橋區(qū)域二手房成交量穩(wěn)步上升，與 20xx 年同期相比增長(zhǎng) 65%；房源釋放量加速，同比增長(zhǎng)較為顯著，漲幅 %；客戶需求量也迅速攀升，同比增長(zhǎng) %；二手房?jī)r(jià)格與 20xx年同期相比增長(zhǎng) 8%。 奧運(yùn)村及其周邊區(qū)域是在 1992 年亞運(yùn)村的基礎(chǔ)上興建的，歷來(lái)受到各個(gè)層面主要購(gòu)房客戶的高度認(rèn)可。然而在目前并不成熟的區(qū)域里，隨著城市的不斷建設(shè)，發(fā)展商有可能跳出現(xiàn)狀， 做出面向未來(lái)發(fā)展的、面向全國(guó)乃至國(guó)際客戶的高端定位，使得樓盤(pán)價(jià)格大大高于該區(qū)域歷史水平。 長(zhǎng)期以來(lái)，二手房因房屋結(jié)構(gòu)過(guò)時(shí)、外觀形象不好等各種問(wèn)題，一直無(wú)法被絕大多數(shù)購(gòu)房者所接受。同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上北京城市中心區(qū)可開(kāi)發(fā)土地的減少，使得二手房正成為一 手房強(qiáng)有力的補(bǔ)充。 隨著奧運(yùn)建設(shè)的逐步完成所帶來(lái)的居住環(huán)境的確實(shí)改善和奧運(yùn)概念推廣的深入人心，外地客戶在北京的投資兼自用需求將在 20xx 年得到更廣泛的發(fā)掘。 圖為購(gòu)房者對(duì)下一年度房?jī)r(jià)變化判斷示意圖 利好逐步兌現(xiàn)，需求開(kāi)始爆發(fā) 中國(guó)承諾 20xx年銀行業(yè)和流通領(lǐng)域的全面開(kāi)放，以及人民幣升值的預(yù)期，主要吸引以外籍客戶為主的投資購(gòu)房需求；奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完成及奧運(yùn)概念的強(qiáng)力推廣，將進(jìn)一步激發(fā)以外地客戶為主的投資加自住型購(gòu)房需求；而對(duì)今后房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲的預(yù)期，將使得北京本地客戶剛 性的自住需求得到更大的釋放。同時(shí)根據(jù)對(duì)上市商品住宅的跟蹤數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年 110 月北京市上市商品住宅 萬(wàn)套，由此預(yù)估， 20xx年全年上市套數(shù)約比 20xx 年減少 20%左右。 圖數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市國(guó)土局 土地短缺，上市新房銳減 20xx 年新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資的減少，以及土地市場(chǎng)供應(yīng)的短缺，將會(huì)造成 20xx年新房有效供應(yīng)持續(xù)減少，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)項(xiàng)目可能會(huì)在 260 個(gè)左右。已購(gòu)公房由于其首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓后將被視同二手商品房，而其福利分房源頭已經(jīng)不復(fù)存在，造成其房源越來(lái)越少，從而造成已購(gòu)公房越賣(mài)越少，在整體二手房交易中所占的比例也將會(huì)逐年下降，進(jìn)而促使二手商品房成 為二手房市場(chǎng)交易的主力，從而對(duì)二手房的交易均價(jià)起到推動(dòng)作用。主要因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)稅收的增加抑制房源的釋放； “ 以租養(yǎng)房 ” ，部分二手房業(yè)主持房待沽、觀望房?jī)r(jià)，對(duì)中介及二手房市場(chǎng)的不信任及交易的不透明等原因?qū)е路吭礋o(wú)法釋放；由于住房分配制度的歷史原因，使得經(jīng)濟(jì)適用住房、央產(chǎn)房、已購(gòu)公房等房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為復(fù)雜，再上市交易的手續(xù)繁瑣，這也在很大程度上抑制了房源的大幅度放量 。這是造成北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的最主要原因。 二手房稅收政策值得高度關(guān)注 二手房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的問(wèn)題。例如： (1)普通住房標(biāo)準(zhǔn)制定及其優(yōu)惠措施的細(xì)化。總體來(lái)看，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向 “ 微觀 ” 調(diào)控，平穩(wěn)的政策環(huán)境將使得房地 產(chǎn)發(fā)展商及購(gòu)房客戶均有較大信心，對(duì)年度市場(chǎng)的發(fā)展保持樂(lè)觀積極的預(yù)期。其次，隨著近幾年世界范圍內(nèi)爆發(fā)的 SARS、禽流感等疾病，引發(fā)了人們對(duì)于現(xiàn)狀居住生活環(huán)境的高度關(guān)注， “ 節(jié)能、環(huán)保、高舒適度 ” 將會(huì)持續(xù)成為產(chǎn)品發(fā)展的主要方向。同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上北京城市中心區(qū)可開(kāi)發(fā)土地的減少，使得二手房正成為一手房強(qiáng)有力的補(bǔ)充。總體來(lái)看，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向 “ 微觀 ” 調(diào)控，平穩(wěn)的政策產(chǎn)發(fā)展商及購(gòu)房客戶均有較大信心，對(duì)年度市場(chǎng)的發(fā)展保持樂(lè)觀積極的預(yù)期。 其次，本報(bào)告通過(guò)在 20 余個(gè)售樓處針對(duì)客戶的普訪、深訪取得的 303 份有效問(wèn)卷，使我們對(duì)客戶的購(gòu)房需求與心態(tài)有了更客觀的了解。XX 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告 偉業(yè)顧問(wèn)控股公司市場(chǎng)研究中心、我愛(ài)我家控股公司戰(zhàn)略與市場(chǎng)研究中心 前 言 《 20xx 年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告》與以往報(bào)告的編制過(guò)程有三個(gè)方面不同。大多數(shù)人的市場(chǎng)預(yù)期將對(duì)市場(chǎng)最終的發(fā)展起到非常重要的作用，因此，客戶主觀因素的涉入可使得預(yù)測(cè)報(bào)告的準(zhǔn)確性有進(jìn)一步的提高。 市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格借勢(shì)上揚(yáng) 20xx 年北京新房市場(chǎng)將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。 熱點(diǎn)區(qū)域，更加分散 東區(qū)激變：東部區(qū)域仍然聚集著主要的新房供應(yīng)， 20xx 年將會(huì)出現(xiàn)大大超出局部市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格的若干樓盤(pán) ,我們稱之為 “ 星 河灣現(xiàn)象 ” ； 西南補(bǔ)漲：西南區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢(shì)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，特別是人們居住理念的極大改變，使得該區(qū)域出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙增的態(tài)勢(shì)； 雙 “ 村 ” 提價(jià)：奧運(yùn)村周邊區(qū)域的價(jià)格將會(huì)由于 20xx 奧運(yùn)的臨近而繼續(xù)提升，而中關(guān)村周邊區(qū)域的價(jià)格也會(huì)由于供應(yīng)的嚴(yán)重稀缺而繼續(xù)提升； 老 “ 城 ” 活躍： 90 年代開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)的地段好、交通便利、配套成熟的小區(qū)，將是二手房成交非?；钴S的區(qū)域，如方莊、望京、勁松、紫竹橋等。第三，住宅產(chǎn)品精裝修將成為提升附加值的主要手段，但精裝修管理水平將成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 論述：宏觀調(diào)控影響不大 國(guó)家對(duì) 房地產(chǎn) 行業(yè)的宏觀調(diào)控始于 20xx 年， 20xx 年上半年是政策出臺(tái)最為集中和最為嚴(yán)厲的時(shí)期。 20xx 年北京公布了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在 (含 )以上；單套建筑面積在 140(含 )平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的 倍以下。政府在制定相應(yīng)政策及實(shí)施細(xì)則時(shí)，既應(yīng)充分考慮二手市場(chǎng)的培育，成為一手 市場(chǎng)的有力補(bǔ)充，又要打擊過(guò)度投機(jī)行為；既要考慮現(xiàn)實(shí)情況，又要兼顧歷史遺留問(wèn)題。圖 21 給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在考慮供求關(guān)系的影響下， 20xx年同期同質(zhì)價(jià)格指數(shù)比 20xx 年上漲 10%以上。 而 20xx 年的二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格亦將隨著供不應(yīng)求形勢(shì)的加劇持續(xù)上升，預(yù)計(jì)升幅可達(dá) 20%。 租賃市場(chǎng)細(xì)分，高低變化不同 20xx 年北京租賃市場(chǎng)仍要面臨著龐大的租房隊(duì)伍，這些租房客戶的需求使得更多的業(yè)主因?yàn)榭春米赓U市場(chǎng)的前景，出租房屋意愿也隨之加強(qiáng)，使房源供給逐步放量。同時(shí)，二手房的房源雖然供應(yīng)量呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)， 但是相對(duì)于購(gòu)房需求而言，仍會(huì)出現(xiàn)房源供給相對(duì)不足的局面。因此， 20xx 年的新房供應(yīng)也將不容樂(lè)觀。 論述：外籍客戶投資京房 一方面，中國(guó)加入 WTO 后，