【正文】 為 750 點，排在第二位，房屋總價重要程度為 600 點，排在第三位。 論述：短期投資行為減少 為此次預(yù)測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù)顯示 (見圖 51)：一手市場單純投資型購房客戶比例為 %，自用兼投資型購房客戶比例為 %，自用型購房客戶比例為 %。而從偉業(yè)顧問市場研究中心為此次預(yù)測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù)顯示 (見圖 41)： %的受訪者判斷未來房價仍會上漲。 本市需求自用為主 據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心為此次預(yù)測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù) (見圖51)顯示，截至 20xx 年底，在北京購房客戶中，以投資為目的的購房客戶僅占 %，自用兼投資型購買目的的也僅為 %，其余 %均為自用需求，可見北京的剛性需求仍然很大，預(yù)計 20xx 年仍將保持這一特點。預(yù)計 20xx 年開始這些道路設(shè)施將逐步竣工并投入使用，屆時將大大緩解奧運設(shè)施周邊乃至整個北京的交通壓力。 論述：外籍客戶投資京房 一方面，中國加入 WTO 后， 在 20xx 年底到 20xx 年底期間，將全面開放貨運代理、郵遞服務(wù)、保險業(yè)、銀行業(yè)和流通領(lǐng)域，這些領(lǐng)域的外資進入將為北京帶來更多的實際需求；另一方面， 20xx 年 7 月 21 日 19 時起，人民幣開始實行浮動匯率制度，人民幣實際升值 2%，這更鞏固了外資對人民幣進一步升值的心理預(yù)期。 二手供應(yīng)持續(xù)增加，但供不應(yīng)求仍難改變 根據(jù)我們的分析，由于存量房基數(shù)本身較大，以及客戶置業(yè)升級需求的增加等方面的原因， 20xx年 二手房 房源供給量比 20xx 年增加了 %, 預(yù)計 20xx 年的二手房供應(yīng)量仍會持續(xù)這種增長趨勢。因此， 20xx 年的新房供應(yīng)也將不容樂觀。31 大限促使土地集中上市交易，這種現(xiàn)象具有極大的不規(guī)律性，不能做為常規(guī)判斷依據(jù)；而 20xx 年 110 月的土地供應(yīng)是近年來供應(yīng)量最低的，因此會對 20xx 年的新房市場供 應(yīng)產(chǎn)生較大的影響。同時，二手房的房源雖然供應(yīng)量呈現(xiàn)增加的趨勢， 但是相對于購房需求而言，仍會出現(xiàn)房源供給相對不足的局面。加上政府對租賃市場管理力度將逐漸加大， 20xx年的租賃市場會更加規(guī)范，如果北京成功實施房屋租賃強制備案，房屋整體租金水平會小幅上升。 租賃市場細分，高低變化不同 20xx 年北京租賃市場仍要面臨著龐大的租房隊伍，這些租房客戶的需求使得更多的業(yè)主因為看好租賃市場的前景，出租房屋意愿也隨之加強，使房源供給逐步放量。作為房產(chǎn)市場的兩個重要組成部分，住宅新房市場和二手房市場的關(guān)系相當緊密，兩者為相輔相成的關(guān)系，因此，持續(xù)上漲的一級住宅市場價格對二手房交易均價的上 升必起到拉動作用。 而 20xx 年的二手房市場買賣價格亦將隨著供不應(yīng)求形勢的加劇持續(xù)上升，預(yù)計升幅可達 20%。 隨著 20xx年奧運會的臨近，市政基礎(chǔ)建設(shè)進一步加大，危房改造和老城區(qū)改造力度加強，從而導(dǎo)致城市拆遷加快，拆遷戶人群增加。圖 21 給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在考慮供求關(guān)系的影響下， 20xx年同期同質(zhì)價格指數(shù)比 20xx 年上漲 10%以上。二手房買賣價格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場價格上漲而有所攀升；租賃市場則細分為兩大類，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物業(yè)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。政府在制定相應(yīng)政策及實施細則時，既應(yīng)充分考慮二手市場的培育，成為一手 市場的有力補充，又要打擊過度投機行為；既要考慮現(xiàn)實情況，又要兼顧歷史遺留問題。 121 文件中提出對購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的貸款 業(yè)務(wù)進行限制，但當時并沒有出臺具體實施細則； 20xx 年 3 月央行調(diào)整房貸利率針對這一限制的措施也仍然未全面落實；針對政策對 “ 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 ” 的調(diào)控，預(yù)計 20xx 年銀行系統(tǒng)將有具有實施力的細則出臺。 20xx 年北京公布了享受優(yōu)惠政策的普通住房標準：住宅小區(qū)建筑容積率在 (含 )以上；單套建筑面積在 140(含 )平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 倍以下。這主要是由于北京市場剛性需求的特點造成的。 論述：宏觀調(diào)控影響不大 國家對 房地產(chǎn) 行業(yè)的宏觀調(diào)控始于 20xx 年， 20xx 年上半年是政策出臺最為集中和最為嚴厲的時期。發(fā)展商之間聯(lián)合拿地，代理商之間的聯(lián)合銷售，將成為越來越普遍的現(xiàn)象。第三，住宅產(chǎn)品精裝修將成為提升附加值的主要手段，但精裝修管理水平將成為決定項目成敗的關(guān)鍵因素。 收益型物業(yè)投資增速，自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)前景看好 20xx 年，收益型物業(yè)的投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比例將快速增長，其中包括寫字樓、商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等，且持有型物業(yè)租賃比例增加。 熱點區(qū)域，更加分散 東區(qū)激變：東部區(qū)域仍然聚集著主要的新房供應(yīng)， 20xx 年將會出現(xiàn)大大超出局部市場普遍認同價格的若干樓盤 ,我們稱之為 “ 星 河灣現(xiàn)象 ” ； 西南補漲：西南區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進一步改善，特別是人們居住理念的極大改變，使得該區(qū)域出現(xiàn)量價雙增的態(tài)勢； 雙 “ 村 ” 提價：奧運村周邊區(qū)域的價格將會由于 20xx 奧運的臨近而繼續(xù)提升，而中關(guān)村周邊區(qū)域的價格也會由于供應(yīng)的嚴重稀缺而繼續(xù)提升； 老 “ 城 ” 活躍： 90 年代開始開發(fā)建設(shè)的地段好、交通便利、配套成熟的小區(qū)，將是二手房成交非?；钴S的區(qū)域，如方莊、望京、勁松、紫竹橋等。同時，二手房的房源雖然供應(yīng)量呈現(xiàn)增加的趨勢，但是相對于購房需求而言，仍會出現(xiàn)房源供給相對不足的局面。 市場供不應(yīng)求，價格借勢上揚 20xx 年北京新房市場將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。在本報告公布之后，我們將以嚴謹、認真的態(tài)度，歡迎大家全面的批評指正。大多數(shù)人的市場預(yù)期將對市場最終的發(fā)展起到非常重要的作用，因此，客戶主觀因素的涉入可使得預(yù)測報告的準確性有進一步的提高。而我愛我家在 20xx 年北京三級市場上，二手房買賣成交約 4200 套，房屋租賃成交約 24000 套，提供金融按揭服務(wù)約 1200 套，其整體業(yè)務(wù)量不僅在北京三級市場上擁有最高的市場份額，而且更有意義的是，遍布于北京全市的 210 家門店，使公司獲得了更為全面、準確和及時的信息。XX 年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報告 偉業(yè)顧問控股公司市場研究中心、我愛我家控股公司戰(zhàn)略與市場研究中心 前 言 《 20xx 年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報告》與以往報告的編制過程有三個方面不同。我們?yōu)椴煌蛻粼诓煌瑓^(qū)域、不同物業(yè)類型以及不同開發(fā)階段進行的大規(guī)模業(yè)務(wù)實 踐，使得偉業(yè)顧問在房地產(chǎn)一、二級市場擁有了更多的話語權(quán)。 其次，本報告通過在 20 余個售樓處針對客戶的普訪、深訪取得的 303 份有效問卷，使我們對客戶的購房需求與心態(tài)有了更客觀的了解。 綜上所述，本報告以偉業(yè)顧問和我愛我家兩公司的研究人員為主，補充了購房客戶與業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的意見，最終形成了對 20xx 年北京房地產(chǎn)市場在政策影響、供需發(fā)展、價格走勢、金融變化以及行業(yè)動向等諸方面的判斷與預(yù)測?？傮w來看，宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向 “ 微觀 ” 調(diào)控，平穩(wěn)的政策產(chǎn)發(fā)展商及購房客戶均有較大信心，對年度市場的發(fā)展保持樂觀積極的預(yù)期。 土地短缺，上市新房銳減 20xx 年新開工面積和開發(fā)投資的減少，以及土地市場供應(yīng)的短缺，將會造 成 20xx年新房有效供應(yīng)持續(xù)減少，預(yù)計新增供應(yīng)項目可能會在 260 個左右。同時，購房者對于購買二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上北京城市中心區(qū)可開發(fā)土地的減少，使得二手房正成為一手房強有力的補充。同時，境內(nèi)金融機構(gòu)的投融資控制會相對較緊，境外投融資渠道會相對更多；國內(nèi)銀行針對發(fā)展商的貸款相對依然較緊