【正文】 且目前湖塘版塊早已融入常州樓市，一般較大項目比如四季新城、新城南都宣傳均采用常州日報、常州電視臺等強勢媒體，容易形成項目大品牌概念，因此本項目主力媒體應(yīng)鎖定常州市強勢媒體，武 進(jìn)媒體作為補充。 ⑤健康住宅： 隔熱、隔音材料，環(huán)保材料、綠化、運動休閑設(shè)施。 最宜在引爆期開展促銷活動，以烘托現(xiàn)場氣氛，增強目標(biāo)客戶群的忠誠度，達(dá)到塑造項目和開發(fā)商品牌形象的效果。 車身廣告由于具有流動性質(zhì)，注視時間非常短，所以要求廣告效果、廣告表現(xiàn)形式和創(chuàng)意簡單明了， 突出主題，能給人留下印象即可。主要在預(yù)熱期、開盤期進(jìn)行有效宣傳。或者選用綜合頻道1 電視劇前的新聞時段以新聞的形式播出，這樣一可以增加項目可信度，二可以選擇觀眾層次與廣度。選擇報紙時應(yīng)注重湖塘人所關(guān)注的幾大報紙。 ? 媒體選擇 報紙廣告： 借助報紙的巨大發(fā)行量，傳播樓盤信息。因此，對于本案，要做品牌，做出市場美譽度，一方面要防止“炒房族”的爛炒房現(xiàn)象，促使房價不合理上漲；另一方面要合理控制銷售進(jìn)度，以達(dá)到利潤最大化、項目和開發(fā)商市場美譽度最大化。 ⑶鑒于市場對本案的熱情度不高，需要促銷活動期間建議可采?。? 組合貸款付款方式（限制一定名額） 首付一成，二成開發(fā)商一年免息貸款，七成二十年銀行組合貸款。 ? 均價： 樓盤定價方法有很多種，有“成本 +利潤”定價法，有根據(jù)市場行情定價法，有根據(jù)項目區(qū)域均價結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)定價法，我們建議采用根據(jù)項目綜合質(zhì)素與周邊競爭樓盤比較后然后取加權(quán)平均值的方法來制定均價，此定價方法科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。 ⑥所有售樓人員的穿著顏色與樓盤的主色調(diào)保持一致性。 ①售樓資料的準(zhǔn)備如售樓書、宣傳單張、認(rèn)購協(xié)議書、付款方式價目表和辦證程序等，全面介紹樓盤的情況和購樓者相關(guān)注意事項。 ⑵接待中心包裝： 售樓處形象包括室外和室內(nèi)兩部分，兩者均不可偏，室外部分是一個整體的樓盤視覺引導(dǎo)系統(tǒng)，旨在營造出醒目、濃重的銷售氛圍，該部分內(nèi)容有： 室外展示： ①大型戶外廣告展示牌：小區(qū)整體效果圖展示 ②燈箱展示：展示小區(qū)繁 華的景象。 包裝策略 ? 硬性銷售包裝 ⑴工地包裝： 工地作為買家關(guān)注和行人注目的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和最直接的媒體。 ? 營銷推廣方式 是漫天撒網(wǎng)、大而無當(dāng)?shù)臑E炸，還是一擊中的、“精而準(zhǔn)”的宣傳？不同的階段，有不同的要求。 在宣傳上，一定要突出核心賣點，強勢出擊，不同階段宣傳側(cè)重點不同，并形成一個整體的宣傳系列。 在分期推廣上，既要結(jié)合拆遷開發(fā)進(jìn)度，又要根據(jù)市場行情，合理控制銷售節(jié)奏，在照顧資金快速回籠的同時，保證項目利潤最大化。 明年金雞路改擴(kuò)建后，恰好為本項目開發(fā)，樹立項目形象打下基礎(chǔ)。 分期開發(fā)應(yīng)根據(jù)項目實際情況進(jìn)行，目前沿金雞路拆遷已基本完畢，可優(yōu)先開發(fā)，然后分期向南推進(jìn)。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名，組團(tuán)名分為梅園、蘭園、竹園、菊園。即局部不同風(fēng)格的園林與建筑風(fēng)格融合一致，相輔相成，形成數(shù)個園區(qū)，而每個園區(qū)均有其相應(yīng)的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。 配置一定數(shù)量的戶外健身運動器材，部分散落在小區(qū)的內(nèi)部，部分集中在健身休閑廣場，提高運動設(shè)施的利用 率。 ? 運動休閑 強調(diào)景觀的可參與性，融合自然、運動、健康的生活居住主題，是小區(qū)規(guī)劃的一個重要方面。 水、綠色、石、雕塑，是造園的基本元素。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣， 流動顯示生命活力。因此建筑擺設(shè)、朝向、布局應(yīng)盡量面向景觀資源，做到“推窗見景、戶戶有景”。 景觀陽臺： 面積控制在 56 平方米，形狀有變化以豐富立面效果。 廚房： 建議“ L”設(shè)計，動線合理，實用方便，有操作平臺。 臥室： “大廳小臥”曾經(jīng)流行，但不能走極端，建議客廳面積在 2130 平方米，臥室 1215 平方米。 而 130150平方米的戶型為補充戶型，而 150平方米以上的戶型只是點綴，主要為提升樓盤檔次需要。 九、戶型建議 ? 設(shè)計原則 由于本項目定位中高檔，因此設(shè)計應(yīng)秉承“以人為本”設(shè)計理念，堅持實用適用原則，進(jìn)行戶型創(chuàng)新。 ③建議增加大角度觀景窗 ,比如用 270 度觀景窗 ,讓業(yè)主感受到“溪石共嬉戲，水月相玲瓏”的江南風(fēng)情。 ⑤建議用較活潑的暖色作為主色調(diào)如黃色、藍(lán)色等。 ? 建筑立面 ① 小高層三段式設(shè)計，以基座、腰線、線板等進(jìn)行分段化處理。 ? 建筑布局 ①建筑單體的走線盡量平行，秩序感強并可避免漏斗效應(yīng)而產(chǎn)生強風(fēng)帶。另外在會所的經(jīng)營管理上可對外招標(biāo)也可自己經(jīng)營。 在整體規(guī) 劃布局中，之所以建議沿大通河處設(shè)計幾幢聯(lián)排疊加別墅，實則醉翁之意不在酒，而在于畫龍點睛，來提升項目檔次，以提高業(yè)主“期望價格勢能”。 小區(qū)整體規(guī)劃建議采用圍合布局，前低后高，前面臨大通河為多層住宅，建議設(shè)計成聯(lián)排疊加別墅，但數(shù)量不宜太多，后面為六層多層成行列式排列，最后面沿街為底商純小高層設(shè)計，部分商鋪可做成會所 。其中烈帝、 降子村是湖塘鎮(zhèn)綜合實力十強村，華家村、降子村是湖塘鎮(zhèn)工業(yè)十強村。對仗工整，便于傳播、易于記憶。 璀璨陽湖家，比喻本案為陽湖地界新升起的一顆耀眼明星。末尾一個“特”字表現(xiàn)項目的尊貴，表達(dá)了一種都市生活新主張。 其他案名建議：時代逸居 /水清木華 /江南世家 /陽湖春天 ? 主題概念建議 (一 ) 一條路 一條河 一個家 水漾年華 繽紛水漾嘉年華 — 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) 一條路，擴(kuò)建中的金雞路 ,一條河，天然水景大通河 ,項目最大的優(yōu)勢 ! 一個家， 水漾年華。既有諸事一帆風(fēng)順之意，又涵概新金雞路開通之意，同時暗示入住本園將家事、業(yè)事、事事順暢。此案名與路名相應(yīng)和，又兼具詩情畫意?！八敝复笸ê?，表明該項目的親水特征，“灣”說明項目規(guī)模大并給人心靈港灣的豐富聯(lián)想。語言簡短，上口快、易于傳播。 六、項目形象主題定位 ? 案名建議 水 漾 年 華 繽紛水漾嘉年華 14 萬平米雙水景中央生活特區(qū) 釋義： 此廣告語時尚感強，親水特征一目了然。 項目周邊環(huán)繞著淹城森林公園、惲南田購物公園、花園街商業(yè)步行街等多個大型項目。 四、競爭對手分析 新 城 南 都 新城南都位于武宜與長虹中路交界處，占地面積 700 畝，體現(xiàn)了武進(jìn)房地產(chǎn)界“堅持成片開發(fā)，提高房地產(chǎn)規(guī)模檔次”的發(fā)展戰(zhàn)略，由實力雄厚業(yè)績卓著口碑良好的新城房產(chǎn)開發(fā)，其金字招牌具有相當(dāng)?shù)奶栒倭Α? 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 湖塘經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市拆遷量大，需求量大、購房能力較強； ? 地處湖塘與蘭陵的交界點，臨近 312 國道，緊依金雞路、在武宜路與常漕路中間，交通十分便利； ? 周邊為成熟生活區(qū)，小區(qū)配套的菜場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等都為現(xiàn)成資源，適宜居??； ? 金雞路改造工程在即，政府規(guī)劃金雞路以南、項目家門口為綠化區(qū)，足以使土地價值脫胎換骨； ? 緊臨大通河，有天然河景優(yōu)勢， 可充分宣傳“水居時代”概念 ； ? 項目規(guī)模較大，產(chǎn)品有規(guī)劃宣傳后天優(yōu)勢； ? 地塊 多為工業(yè)小區(qū)，拆遷較為容易，項目啟動快。 二、項目簡介 項目位置 項目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)，占地 平方米，原為武進(jìn)拖拉機(jī)廠、塑料廠、居民區(qū)等，區(qū)政府規(guī)劃為大型居住區(qū)域。復(fù)式空中花園多設(shè)計有陽光花房、觀景露臺等，彰顯舒適綠色生活主張。私營業(yè)主等高端消費總價則在 40 萬以上。 ? 交付標(biāo)準(zhǔn) 湖塘樓市的交付標(biāo)準(zhǔn)基本同常州相同，基本是毛坯房，目前還沒有出現(xiàn)全裝修概念。其中新城芳草園 105 平方米三房一廳一衛(wèi)戶型十分好銷，說明經(jīng)濟(jì)實用、功能齊全的房型深受市場歡迎。 今后，武進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展將堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的思路，催生了一些超級大盤。 但就整個常州來說，新北區(qū)均價接近 3000 元 /平方米，而常州老城區(qū)均價已經(jīng)超過 3000 元 /平方米，而湖塘均價不超過 2300 元 /平方米，說明湖塘房地產(chǎn)業(yè)潛力很大，前景十分看好。湖塘版塊，自 1999 年年底開始升溫，直至現(xiàn)在，價位從當(dāng)初的 800 元每平方米升到 2400 每平方米，漲幅尤以今年最高，但炒房程度遠(yuǎn)不如常州市區(qū)，整體是非常健康的。 武進(jìn)目前定位為常州城市副中心，大常州居住中心開始南移，湖塘正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇，城市建設(shè)正發(fā)生著日新月異的變化，放眼二三年內(nèi)，這里將是一片嶄新的天地，這里將上演新城市的傳奇。湖塘 素有紡織之鄉(xiāng)的美譽，日出萬匹，經(jīng)緯天下，紡織造就了湖塘包括湖塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)眾多的富翁，有雄厚的購房消費潛力。 在大常州的宏偉規(guī)劃藍(lán)圖中，武進(jìn)被定位為“大常州的城市副中心”，大常州居住中心南移， 而湖塘首當(dāng)其沖。 20xx 至 20xx 年開盤銷售的住宅類項目，新城芳草苑、新城花苑、四季新 城、中涼六期、豐樂公寓均已售磬，足以說明今后幾年湖塘區(qū)域 購房需求量很大。 ? 項目規(guī)模層次 20xx 至 20xx 年開盤銷售的住宅類項目有，新城芳 草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓，除分幾期開發(fā)的四季新城 50 萬平方米建筑規(guī)模外，其余均為中等偏下規(guī)模，一般在 15 萬平方米以下，檔次大多定位中檔次，其中新城芳草園系武進(jìn)區(qū)第一個純小高層社區(qū)，檔次較高宣傳突出前公園后超市，與教育聯(lián)姻 ,較有特色。 ? 主力戶型導(dǎo)向 湖塘地區(qū)紡織業(yè)發(fā)達(dá)，一般私營業(yè)主老板多是“有車一族”，以在常州市區(qū)購房為榮，實際在湖塘購房的多是機(jī)關(guān)單位企業(yè)中層階層，因此，在湖塘 100130平方米之間，以經(jīng)濟(jì)實用為主的大小三房為主打戶型也是一種必然。市場主打戶型為100130 平方米的大小三房。一般工薪階層購房多選擇 100130 平方米的大小三房，總價 25 萬左右。具體到細(xì)節(jié)方面，主要表現(xiàn)在房型一般大開間、短進(jìn)深，南北通透、采光良好，主臥、客廳