【正文】 門等。由此帶來的 房價(jià) 上漲，將不低于 20xx 年的市場漲幅 (20%左右 )。 資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松 宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再 地被收緊。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上將出現(xiàn)縱向整合的趨勢。這些政策 出臺的主要目的是力圖解決當(dāng)前一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住 房價(jià) 格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。此后出臺的補(bǔ)充通知劃定，已購公房、危改回遷房等六大類具有保障性質(zhì)的住房首次上市交易，也可享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠。由于相關(guān)政策的出臺，不僅會對二手市場產(chǎn)生一定的影響，甚至?xí)暗揭皇质袌龅慕灰缀蛢r(jià)格變化趨勢，因此值得業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。 除此以外，需要特別指出的是， 20xx 年的新 房價(jià) 格還將受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)、剛性成本以及裝修升級等諸多因素的影響。主要原因有： (1)供不應(yīng)求的局面是推動 20xx 年二手房交易均價(jià)上升的主要所在。而伴隨著政策的持續(xù)影響，部分央產(chǎn)房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資客也將轉(zhuǎn)換投資回收方式，紛紛出租這部分房屋。 論述：新房市場供應(yīng)不容樂觀 20xx 年的房地產(chǎn)市場新房供應(yīng)量主要可以從以下兩個(gè)方面來看：首先，上年度的土地供應(yīng)會對其產(chǎn)生較大的影響。然而，如果政府通過更為嚴(yán)厲的手段促使發(fā)展商所持有的存量土地加快進(jìn)入市場，也不排除新房供應(yīng)的矛盾有 所緩解。兩方面合力帶動下，公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)等收益型物業(yè)將成為外籍客戶投資的重點(diǎn)。 購房者判斷 房價(jià) 仍會上漲 北京市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布 “20xx 年 110月，全市商品住宅期房平均價(jià)格 6781 元 /平方米，同比上漲了 1196 元 /平方米，漲幅為 %；其中普通商品住宅 6754 元 /平方米，同比增長 %” 。而 20xx 上半年的另一次市調(diào)表明當(dāng)時(shí)的購房客戶中單純投資型比例比目前高出一倍，接近 20%，這意味著 宏觀調(diào)控 形勢下的短期投資客戶大為減少，多數(shù)購房客戶認(rèn)同房地產(chǎn)長期投資方式，同時(shí)也說明了他們在正確的解讀了宏觀調(diào)控措施后，對市場預(yù)期依舊充滿信心。 據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心日常客戶需求問卷抽樣調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示： 43%的受訪者表示，當(dāng)一手新房中不能選出自己滿意的房屋時(shí)，他們會考慮購買二手房作為一手房的替代品，二手房市場正在逐漸成為新房市場的強(qiáng)有力補(bǔ)充。 交通、配套催熱西南 西南三環(huán)、四環(huán)被京石、京開兩條高速路所夾，歷史原因造成這一區(qū)域人口密度相對較低，房價(jià)相對經(jīng)濟(jì)，區(qū) 域認(rèn)可度也不高。 老 “ 城 ” 區(qū)域二手火熱 海淀、朝陽、豐臺作為中心城區(qū)的外圍部分， 具有房源多、地理位置優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟(jì)繁榮、人文歷史深厚等諸多優(yōu)點(diǎn)，歷來就是二手房市場的熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。面對此趨勢， 20xx 年房地產(chǎn)市場投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局， REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)話題。這主要基于下面三個(gè)原因：其一，信托對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款支持一定程度上干擾了宏觀調(diào)控的正常進(jìn)行；其次，由于信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足，而且從信托公司獲得貸款的多為業(yè)務(wù)運(yùn)作尚欠規(guī)范化的中小發(fā)展商，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托貸款風(fēng)險(xiǎn)加大；而近期部分到期 的信托計(jì)劃出現(xiàn)的問題也加劇了房地產(chǎn)信托貸款的緊縮。兩方面因素使得銀行在 20xx 年會相對放松對個(gè)人購房按揭貸款的審查，爭取更大的市場份額。 持有型寫字樓比例增加 寫字樓方面， 20xx 年全年成交 萬㎡。 服務(wù)式公寓方面，根據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心日常監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 20xx 年開始，市場供應(yīng)套數(shù)以超過每年 200%的速度增長 (見圖 81)。 節(jié)能、環(huán)保、高舒適度 進(jìn)入 20xx年之后，能源短缺問題日益成為全社會關(guān)注的問題，建造節(jié)約型社會的口號深入人心； 20xx 年 7 月 1 日，我國第一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn)—— 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施，標(biāo)志著其后的建筑產(chǎn)品中，節(jié)能成為驗(yàn)收的重要考評指標(biāo)；進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的同時(shí)，高新技術(shù)同節(jié)能設(shè)計(jì)手法相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)隔熱、保溫、通風(fēng)等既節(jié)能又舒適的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，從而 變被動達(dá)標(biāo)為主動提升住宅附加值 —— 這種設(shè)計(jì)原則將在 20xx 年得以凸顯。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上將出現(xiàn)縱向整合的趨勢。 橫向聯(lián)合的趨勢 在新的市場環(huán)境中，原本處于 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上的競爭者在競爭中合作將成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要趨勢。 論述：縱向整合的趨勢 經(jīng)歷了 20xx年的 宏觀調(diào)控 和政策頻出后，原有的行業(yè)規(guī)則被打破，老的操作手段漸漸失靈，驅(qū)使各類機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)鏈的縱向上進(jìn)行整合。但由于購房客戶的需求不同，再加上目前裝修行業(yè)的不規(guī)范性，從而會使得裝修的作用可能是為項(xiàng)目錦上添花，也可能是畫蛇添足。第三，住宅產(chǎn)品精裝修將成為提升附加值的主要手段，但精裝修管理水平是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 不同區(qū)域以及不同業(yè)態(tài)之間的商業(yè)物業(yè)租金水平差異拉大 從區(qū)域來講，南城商業(yè)物業(yè)租金的升幅將達(dá)北京地區(qū)最高；石景山、望京等區(qū) 域?qū)⒊蔀橥顿Y的重點(diǎn)；國貿(mào)商圈商業(yè)供應(yīng)漸趨飽和；三環(huán)以內(nèi)由于政策限制開發(fā)大型商業(yè)，20xx 年商業(yè)租金將上漲有望超過 15%。相信隨著 20xx 北京奧運(yùn)的逐步臨近，中國 面向 WTO 和世界的進(jìn)一步開放，北京的收益型物業(yè)會被越來越多的海內(nèi)外人士所看好。 銀行開發(fā)貸款進(jìn)一步緊縮 從圖 71 中可以看 出， 20xx 年以來我國銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款緊縮的趨勢已經(jīng)形成。因此，國內(nèi)發(fā)展商必然會進(jìn)一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求，房地產(chǎn)融資渠道會進(jìn)一步多元化。而望京區(qū)域隨著周邊交通條件的逐步改善，以及生活條件設(shè)施的極大完善，也由之前的 “ 睡城 ” 重新成為廣大購房者的投資熱土。 雙 “ 村 ” 區(qū)域房價(jià)熱漲 中關(guān)村是北京市重點(diǎn)發(fā)展的三大商務(wù)區(qū)之一，核心區(qū)以及周邊地區(qū)聚集著越來越多的科研機(jī)構(gòu)、高校和創(chuàng)投企業(yè)的各層面購房需求，其獨(dú)一無二的學(xué)區(qū)優(yōu)勢也吸引著大量的外地購房客戶，同時(shí) 逐漸顯現(xiàn)出來的國際化趨勢還使其成為全市投資回報(bào)率最好的區(qū)域之一。 另一方面，東部區(qū)域也是最具矛盾的一個(gè)區(qū)域。其余購房因素的重要程度均不足 500 點(diǎn)，說明區(qū)位、交通和總價(jià)因素在購房者甄選房屋時(shí)成為絕對主因，消費(fèi)者的購房理念正在進(jìn)行理性的轉(zhuǎn)變。 綜上所述，隨著各項(xiàng)利好消息的逐漸落實(shí)，各類購房者的購房信心越來越足，加上北京需求市場剛性特征顯著，可以預(yù)計(jì)， 20xx 年是有效需求開始放量的一年。同時(shí)，其他奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和陸續(xù)完工，將進(jìn)一步改善北京的居住環(huán)境和居住質(zhì)量。但是，目前北京市二手房市場上的供需比例依然有極大的不匹配，大致在 1：5 左右，而且更值得關(guān)注的是，我愛我家的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年二手房的客戶需求增加量比同期的房源供給增加量高出 80%。其次， 20xx 年的新開工面積也會直接影響 20xx 年的新房供應(yīng)。但不同檔次的房屋租賃市場的表現(xiàn)是有所不同的：由于面臨著房屋租賃市場供求兩旺的態(tài)勢，以及閑置空房的良好調(diào)劑作用和北京房屋租賃市場已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期的局面， 20xx 年普通住宅租金將有平緩上漲趨勢。 (4)北京城區(qū)土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致住宅新房市場新增供應(yīng)減少，且開發(fā)區(qū)域外伸，導(dǎo)致城區(qū)二手房市場供求矛盾加劇，進(jìn)而推動二手房交易均價(jià)的攀升。而城區(qū)居 住情結(jié)和戀舊心態(tài)促使這部分人群更加傾向于選擇原居住地周邊購房，城區(qū)日益攀高的一手房價(jià)又促使購房需求向二手房轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致二手房的購買需求會迅猛增長。 論述：新房市