【正文】 在不斷增長(zhǎng)。成都的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)90年代初快速發(fā)展以來(lái)，成都房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中，存在大約以5年為長(zhǎng)度的周期波動(dòng)。高檔公寓的需求也很旺盛，達(dá)到12%，高端市場(chǎng)仍有較大的市場(chǎng)容量。（二）2005年買房需求較強(qiáng)成都房地產(chǎn)信息中心在2004年9月做的一次購(gòu)房者情況調(diào)查顯示：馬上要買房的數(shù)量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買房的占多數(shù)，半年內(nèi)買房的也占有很大比例，說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心度較高，持幣觀望的潛在消費(fèi)者較多。一般說(shuō)來(lái)，過高的“房?jī)r(jià)住金比”會(huì)一定程度上刺激住房的租賃市場(chǎng)，而對(duì)住房的一、二級(jí)市場(chǎng)需求有一定的抑制作用。2004年建造的商品房住宅價(jià)格變化如下圖： 2004年房屋價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)“WW型”波動(dòng)， 2004年的“單方價(jià)格”曲線以6月為界呈現(xiàn)2個(gè)W形，而整體價(jià)格只在年末有小幅上揚(yáng)，說(shuō)明價(jià)格上漲已然動(dòng)力不足。而觀察20022004年全年我們發(fā)現(xiàn)主要的漲價(jià)區(qū)間在2003年初和年末。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格為“第一梯度價(jià)格”，也是各物業(yè)銷售均價(jià)最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價(jià)差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此為內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格為“第二梯度價(jià)格”，與“第一梯度價(jià)格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格為“第三梯度價(jià)格”，價(jià)格與“第二梯度價(jià)格”相差一定幅度。、%、%；、%、%。城市向外發(fā)展是成都房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)必然趨勢(shì)，三環(huán)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將成為2005年的主力發(fā)展區(qū)域。99年至2004年，二手房成交面積占同期房屋總成交面積的比重從10%%。另外，一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是：前三季度市場(chǎng)供應(yīng)較冷淡，進(jìn)入第四季度市場(chǎng)則開始表現(xiàn)出住宅供應(yīng)大大加強(qiáng)的情況，這是兩年來(lái)第一次出現(xiàn)供大于求（注：，）。因此我們根據(jù)20022004年不同年份上市的住宅市場(chǎng)消化率情況來(lái)了解市場(chǎng)真實(shí)供銷情況。房?jī)r(jià)上漲過快。，%，%。由于2004年市場(chǎng)本身很火暴，空置房下降很容易理解，但是，由于當(dāng)前的房屋銷售主要手段仍以預(yù)售為主導(dǎo)，以現(xiàn)房為統(tǒng)計(jì)口徑事實(shí)上大大縮小了實(shí)際空置狀況。二是房地產(chǎn)投資比重大幅回落。目前面臨的最主要問題是開發(fā)跟不上需求。當(dāng)年萬(wàn)科欲以一已之力去啟動(dòng)?xùn)|部板塊，并且如期完成了開發(fā)和銷售，但事實(shí)上直至2003年消費(fèi)大潮仍未東移。在2004年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地和金融兩大要素進(jìn)一步規(guī)范化，對(duì)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力要求大為提高。表1：19992004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速比較(%)1999年2000年2001年2002年2003年2004年地區(qū)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額13數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局（二） 政策環(huán)境在2004年進(jìn)行的新一輪宏觀調(diào)控對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的作用。到目前為止，已經(jīng)取得了一定的成果。由于受沿海城市房?jī)r(jià)上漲、建筑材料漲價(jià)、地價(jià)上漲以及人們購(gòu)房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購(gòu)房熱度高漲，市場(chǎng)價(jià)格受短期需求膨脹的影響較大，價(jià)格的上漲隨之引發(fā)了一些非理性購(gòu)房行為，排號(hào)購(gòu)房普遍，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的和后市發(fā)展的理解混亂，某些不恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)輿論誤導(dǎo)了消費(fèi)者。（一） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境2004年，成都經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度指標(biāo)均保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)。 （3）行政措施：中國(guó)人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行窗口指導(dǎo)，限制對(duì)鋼鐵、電解鋁、水泥等過熱行業(yè)的貸款；銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查過熱行業(yè)和地區(qū)的貸款，全面清理金融機(jī)構(gòu)對(duì)在建、擬建項(xiàng)目已發(fā)放或已承諾的固定資產(chǎn)貸款的使用；國(guó)家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于控制鋼鐵、電解鋁、水泥三行業(yè)投資的意見；等等。南面是公認(rèn)的富人區(qū)，由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒有，因此，南面的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)的城南開發(fā)將漸入尾聲。城北的住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場(chǎng)。事實(shí)上，明年市場(chǎng)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將變大，主要面臨兩個(gè)問題：一是2005年將是眾多大盤集中上市、供應(yīng)量急劇擴(kuò)張的一年，將是回歸供需平衡點(diǎn)的一年，如何與這個(gè)平衡點(diǎn)結(jié)合，就需要樓盤有“先人”的定位；二是由于部分被動(dòng)市場(chǎng)需求的減少：如大規(guī)模城市拆遷已經(jīng)完畢，這部分需求是過去三年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府將推出大批經(jīng)濟(jì)適用房等等。新開工房屋減少，消費(fèi)者選擇渠道變窄，房屋銷售市場(chǎng)保持旺盛。其中，%。%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的持續(xù)下降說(shuō)明當(dāng)前的金融貸款的宏觀調(diào)控作用已見成效，開發(fā)商的銀行貸款難度逐漸加大，對(duì)于其他融資渠道的依賴性逐漸加強(qiáng)。（注：由于成都統(tǒng)計(jì)局在2004年銷售數(shù)據(jù)采用新口徑計(jì)算，在銷售這一指標(biāo)上將預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售這計(jì)入銷售，因此銷售價(jià)格顯得增速非?？?。由此可以認(rèn)為2002年新增住宅3年內(nèi)已基本被市場(chǎng)消化。供應(yīng)過量46萬(wàn)平方米，剔除合理空置及開發(fā)商自營(yíng)部分，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)仍過量較多，按照商業(yè)用房均價(jià)10000元/平米計(jì)算，占用資金量達(dá)到46億。但同時(shí)隨著城東一大批“重量級(jí)”開發(fā)商如：萬(wàn)科、盛吉立、華潤(rùn)、天津融創(chuàng)等的項(xiàng)目紛紛上市，可以看出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。由于2003年小戶型的大量供應(yīng)使得2004年的小戶型市場(chǎng)逐漸平靜。郊宅郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的一個(gè)過程，成都的住宅郊區(qū)化建設(shè)在最近幾年發(fā)展非常迅速。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用銷售總體均價(jià)為市中心的71%，二環(huán)以外卻不到市中心價(jià)格的一半，僅為44%。據(jù)“4月移動(dòng)平均”趨勢(shì)線觀察，3年中有2個(gè)上漲區(qū)間?？梢?，市區(qū)的住房?jī)r(jià)格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場(chǎng)價(jià)格與租金的表現(xiàn)是比較同步。另外，由于城市的開放性，購(gòu)房者的構(gòu)成也在改變。另外，由于目前城南、城西的房?jī)r(jià)都較高，而城東相對(duì)較低，也使得一部分消費(fèi)者開始傾向于東邊。目前成都購(gòu)房對(duì)于住宅需求強(qiáng)勁。19931996年為第一個(gè)波動(dòng)周期，1991994和1995年為持續(xù)擴(kuò)張期，1996年開始下滑。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析，%，%，%。從有效需求來(lái)看，如果假定每年有5%的家庭每戶相增加20平方米的改善性住房要求?？傮w而言，2005年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾將趨緩，供求基本平衡面上來(lái)，這也可以從南京等城市近期的市場(chǎng)行情看出，南京在2004年已經(jīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅N售也從往日的火爆轉(zhuǎn)為清淡。（五）城南三環(huán)外和城東南開發(fā)升溫根據(jù)20032004年土地拍賣情況，去年市區(qū)二環(huán)至三環(huán)拍賣出17宗土地，其中就有11宗位于東南區(qū)域，因此，2005年?yáng)|南（二環(huán)至三環(huán)區(qū)域）的開發(fā)會(huì)升溫。但事實(shí)上，由于房地產(chǎn)價(jià)格的變化受到的影響因素較多，不能簡(jiǎn)單的用一個(gè)線性關(guān)系得出結(jié)論。而2005年將迎來(lái)一個(gè)轉(zhuǎn)變。2002年開始的大規(guī)模危舊房改造，三年拆遷改造危舊房410萬(wàn)平米，加上城市道路通暢工程、沙河整治工程、東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改造引起了城市居民大量的住房被動(dòng)需求。從2002年、2003年、2004年成都的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況看，上述三年處于第三個(gè)周期的擴(kuò)張階段，根據(jù)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)5年一周期的發(fā)展趨勢(shì)顯示2005年市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)回落。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素中，考慮成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)是必要的。（四）普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大各種物業(yè)中，普通住宅占多數(shù)，達(dá)到83%。成都經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實(shí)力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，成都是居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而成都市區(qū)商品房銷售外地人個(gè)人購(gòu)買比重日漸上升。略超出了理論上較為合理的“房?jī)r(jià)租金比”的范圍，這也說(shuō)明了當(dāng)前成都市區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲速度高于租金的上漲速度。建造于2004年住宅的銷售價(jià)格分析?；旧厦磕甑木鶅r(jià)漲幅保持在5