天津房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告與未來預(yù)測(存儲(chǔ)版)
【正文】 季度，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)“國六條”及“十五條”政策。本周似乎受天氣炎熱和世界杯賽事影響，市區(qū)樓市不僅新盤寥寥，而且成交不佳。今年一直表現(xiàn)優(yōu)異的南開區(qū)，本周也未能止住頹勢。如此一來，本周新四區(qū)、濱海新區(qū)及其它區(qū)縣的成交量之比為31：25：44，包括武清、寧河、寶坻、薊縣、靜海在內(nèi)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交比重首次超過其它板塊。本周一直保持成交量高企的郊縣樓市出現(xiàn)小幅回調(diào)，而上周表現(xiàn)低迷的市區(qū)樓市再整旗鼓，成交量升至6萬平米以上。近期市區(qū)樓市成交量在窄幅內(nèi)波動(dòng)，顯示市區(qū)樓市在消化新政影響方面尚需要更多的時(shí)間。特別是五縣樓市顯示出巨大的成長空間，促使郊縣樓市的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)三大板塊輪流坐莊的現(xiàn)象。從長遠(yuǎn)來看，天津樓市的剛性需求仍然非常可觀，并且房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度也日益提高。雖然市場觀望氣氛會(huì)影響部分樓盤成交，但總體來看，天津樓市在應(yīng)對(duì)政策沖擊方面仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，這也與天津以自住為主的需求結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系?！ 〗伎h樓市小幅下挫 上周雖然有新政頒布在前，但郊縣樓市成交量仍然保持在11萬平方米的較高水平上。 建設(shè)部出臺(tái)“十五條”新解 建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，“套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)”；“套型是按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型”；“套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和”；“標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積”?？傮w來看，房價(jià)高企的中心城區(qū)成交量出現(xiàn)較大幅度下滑，而郊縣樓市表現(xiàn)穩(wěn)定，顯示市區(qū)樓市觀望氣氛較濃，且新增供應(yīng)仍然鮮有亮點(diǎn)，導(dǎo)致近期市區(qū)商品住宅成交量不斷下挫?！ 〗伎h樓市巋然不動(dòng) 上周在濱海新區(qū)的強(qiáng)勢帶動(dòng)下，郊縣成交量大漲30%。從長遠(yuǎn)來看，在政策引導(dǎo)下，市場小戶型供應(yīng)將成為主流，住宅超前消費(fèi)的現(xiàn)象將逐步得到控制，對(duì)土地其他珍貴資源的節(jié)約使用將愈發(fā)成為社會(huì)共識(shí)；消費(fèi)者的居住觀念將更為理性，改善居住品質(zhì)的需求將從過去的主要追求更大面積，轉(zhuǎn)向主要追求住宅性價(jià)比和全面居住體驗(yàn)的提升?！ ≈性J(rèn)為，今后一段時(shí)間，天津樓市仍然需要通過自身調(diào)整以適應(yīng)“”對(duì)樓市的全方位影響。在6月1日，市區(qū)成交量又恢復(fù)至正常水平。根據(jù)建設(shè)部實(shí)施細(xì)則，地方政府也將出臺(tái)相關(guān)規(guī)劃措施，從而確?！皣鶙l”得到貫徹實(shí)行。這也是連續(xù)4周濱海樓市成交量占據(jù)郊縣樓市的一半強(qiáng)，此前濱海與新四區(qū)在郊縣“領(lǐng)頭羊”之爭中各有勝負(fù)。據(jù)中原了解，近期天津商品房新增供應(yīng)量并無顯著增加，本周成交量基本反映天津房市正常水平。本周一直保持成交量高企的郊縣樓市出現(xiàn)小幅回調(diào)，而上周表現(xiàn)低迷的市區(qū)樓市再整旗鼓，成交量升至6萬平米以上。在“十五條”相關(guān)細(xì)則出臺(tái)之前，市場仍然存在觀望心理。具體各區(qū)而言，%%。而南開、河北、紅橋及和平區(qū)，成交量均有所上揚(yáng)。對(duì)于天津居民來說，今后購房可以更多關(guān)注價(jià)格更便宜，選擇余地更多的郊縣區(qū)域。 郊縣樓市高位企穩(wěn) 上周在新四區(qū)及濱海新區(qū)表現(xiàn)欠佳的情況下，武清、薊縣、寧河均走出翻番行情，從而帶動(dòng)當(dāng)周郊縣商品住宅量再次突破11萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，環(huán)比下降25%。由于新政本意不在于打壓房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)未來改善型購房需求方興未艾，預(yù)計(jì)經(jīng)過短期調(diào)整后，天津房地產(chǎn)市場還將保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。由薊縣、武清、寶坻、寧河、占據(jù)郊縣樓市成交量的42%，顯示出了相當(dāng)充沛的發(fā)展后勁。相對(duì)而言，新政對(duì)于房價(jià)高企的中心城區(qū)影響更為直接，同時(shí)新增供應(yīng)量不足也是造成近期市區(qū)樓市表現(xiàn)欠佳的關(guān)鍵原因。 天津樓市進(jìn)入暑期淡季——本周天津住宅市場走勢分析 上周市區(qū)樓市成交量探至5萬平米以下，郊縣樓市表現(xiàn)喜人，成交量維持在10萬平米的高位。 郊縣樓市穩(wěn)扎穩(wěn)打 上周新四區(qū)及其它區(qū)縣未能繼續(xù)高歌猛進(jìn)，成交量出現(xiàn)預(yù)期之中的回調(diào)。這一項(xiàng)目在6月份推出帶電梯的小高層，以140平米的大戶型為主。本周市區(qū)樓市延續(xù)6月份以來的疲軟態(tài)勢，而郊縣成交量小有增長，促進(jìn)本周全市商品住宅成交量略有反彈。塘沽區(qū)成交量暴漲是造成本周濱海新區(qū)大幅飆升的直接原因，據(jù)統(tǒng)計(jì)，比上周增長60%，僅塘沽區(qū)一區(qū)成交量，就占據(jù)全市商品住宅成交量的29%。近期市區(qū)樓市低迷一方面受新政影響，另一方面卻顯示天津高檔房成交阻力日益加大。 市區(qū)樓市下周有望收復(fù)失地——本周天津住宅市場走勢分析 上周市區(qū)樓市延續(xù)6月份以來的疲軟態(tài)勢，而郊縣成交量小有增長，促進(jìn)本周全市商品住宅成交量略有反彈。根據(jù)156號(hào)文件，所得稅按“轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20%征收。具體各大板塊來看，%%，而新四區(qū)則領(lǐng)跑大市，成交量環(huán)比增長55%。前者本周成交量再次逼近2萬平米，；后者本周成交環(huán)比增幅超過1倍。個(gè)稅的開征，有利于抑制投機(jī)性購房，但這一舉措并不能降低房價(jià)，還會(huì)加大二手房的社會(huì)交易成本，造成房價(jià)上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成交均價(jià)為5253元/平方米。本周郊縣樓市表現(xiàn)最突出的是寧河縣，在全市18個(gè)區(qū)縣中占據(jù)榜首，郊縣樓市的增長潛力由此可見一斑。據(jù)了解，近期本市新上市項(xiàng)目較為密集，主要有河北區(qū)的北斗星城，河西區(qū)的碧海在買方市場逐漸確立的情況下，市場將進(jìn)入一個(gè)拼細(xì)節(jié)，拼綜合能力，拼整體價(jià)值鏈的階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成交均價(jià)為3698元/平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(8月11日至8月17日)，環(huán)比下降10%；成交均價(jià)為4596元/平方米，房價(jià)與上周持平。 中原認(rèn)為，本周郊縣成交量走低可視為前一段時(shí)間的高位回調(diào)。 相較之下，南開區(qū)成交量保持穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(8月18日至8月24日)，%；成交均價(jià)為4804元/平方米，%。目前天津市人均住房建筑面積是２５．８平方米，與建設(shè)小康社會(huì)的住房指標(biāo)還有一定的距離，進(jìn)一步提高群眾住房條件的空間還很大。新開工住宅１６００萬平方米，上半年開工８００萬平方米。新華網(wǎng)天津頻道２月２１日電?。?quán)超）２００６年天津房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。繼續(xù)完善住房保障體系，妥善做好中低收入群眾的住房安置工作。 天津良好的市場環(huán)境對(duì)外埠投資商形成了強(qiáng)大吸引力，外埠資金介入天津房地產(chǎn)開發(fā)更加積極、更加理性。南開區(qū)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢 從上圖中可知，本周除南開區(qū)商品住宅成交量超過2萬平米，其它區(qū)的成交量均在1萬平米以下，南開區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢得以進(jìn)一步鞏固。 郊縣樓市整體下挫 上周新四區(qū)進(jìn)入爆發(fā)期，
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