【正文】 較為寬闊 。另外，樣板房通過設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)手法的運(yùn)用，能夠?qū)粜偷娜毕萦行У膹浹a(bǔ)，從這些作用來看，目前的西寧的樓盤沒有設(shè)置樣板房說明了西寧發(fā)展商的觀念和意識(shí)還需要提高。 附近視青海省最大的批發(fā)市場(chǎng) ，所以對(duì)購買力較好 市場(chǎng)客戶 有一定的吸引力。 即盛載西寧城市更新之名，更承擔(dān)東區(qū)城市化進(jìn)程提速的重任，實(shí)現(xiàn)片區(qū)生活配套豐富、居住生活質(zhì)量提升之實(shí)，快速、高速轉(zhuǎn)瞬之間，俯仰之間、從容中心，未來區(qū)位優(yōu)勢(shì)自可預(yù)見。 環(huán)境設(shè) 計(jì) 新千國際廣場(chǎng) 環(huán)境設(shè)計(jì)以人為本，充分考慮園景藝術(shù)的相融，動(dòng)靜結(jié)合。 。 二、付款方式 51新千國際廣場(chǎng) 采用兩種付款方式，一次性和按揭付款 ,一次性打 折 。 值得注意的是 售房部將整體區(qū)位圖上背景墻的理念比較新穎，感觀沖擊力較強(qiáng)，很能吸引客戶的眼球。 3. 新千地產(chǎn)以前開發(fā)項(xiàng)目 的品質(zhì)和環(huán)境 較 好，在西寧市有一定的口碑。香格里拉 .城市花園是西寧第 一大盤，不管從哪個(gè)方面方面說， 無論是在開發(fā)理念上，還是在建筑布局、環(huán)境營造、戶型設(shè)計(jì)上，乃至到后期的物業(yè)管理等各 個(gè)方面，都領(lǐng)先于目前西寧眾多的在售樓盤，它都是西寧的排頭項(xiàng)目，引領(lǐng)了西寧房地產(chǎn)的潮流。 停車位 設(shè)立 10000 平方米的地下車庫。質(zhì)樸的休閑度假氣息，清雅的色彩格調(diào)，浸透生命力的建筑。 生活，是細(xì)節(jié)的完美組合。兩房的建筑面積 80104 平方米，三房建筑面積 120— 147 平方米，四房建筑面積 180 平方米。 五、工程進(jìn)度 小區(qū) 三期 將于 13 年 68 月交工。 二、定價(jià)原則 根據(jù)所處樓層、位置不同，價(jià)格不同 1）樓層差價(jià) 60120 元／平方米 642）位置差價(jià) 6080 元／平方米 付款方式不同，價(jià)格也不同：一次性 折， 現(xiàn)房不打折 。 66 二、廣告定位 主題 “令人神往的地方 ” “西山 .100 萬平方米 .新東方主義人文社區(qū) ” “置業(yè)西寧，看過香格里拉再做決定” 廣告策略： 偉業(yè) 集團(tuán)在扎扎實(shí)實(shí)做好樓盤素質(zhì)，不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)，對(duì)樓盤的營銷宣傳方面同樣處處領(lǐng)先一步。 4. 建筑風(fēng)格獨(dú)特，外觀是一大亮點(diǎn)。 683. 價(jià)格高。 72平均戶型面積比較分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 平均戶型面積 1 恒大名都 108 ㎡ 2 三榆 .山水文園 121 ㎡ 3 新千國際廣場(chǎng) 104 ㎡ 4 香格里拉 127 ㎡ 平均指數(shù) 115 ㎡ 分析：從縱向上看，西寧市目前平均戶型差距高達(dá) 52 平方米，說明市場(chǎng)在進(jìn)一步的細(xì)分，從橫向上比較， 71%的樓盤平均面積均在 115 平方米以上，說明三房應(yīng)是市場(chǎng)主力。 78 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%一房 二房 三房 四房系列1 79附表 西寧市其它主要在售項(xiàng)目調(diào)查表 西寧市其它 主要 在售項(xiàng)目調(diào) 查 表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 開發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)模 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 金科凱旋廣場(chǎng) 城東區(qū) 金科房地產(chǎn) 占地 340畝 ,共 63棟 3760 元 /㎡ 4010 元 /㎡ 4250 元 /㎡ 華庭 政府各職能部門出臺(tái)的相關(guān)管理文件和行業(yè)內(nèi)部約束文件。 生活方便狀況。 消費(fèi)喜好調(diào)查。 周邊人口。 房地產(chǎn)市場(chǎng)：居民居住狀況、住宅開發(fā)量。 調(diào)查區(qū)域 西寧市，由于西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不大，因此對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查。 外墻顏色及材料 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 外墻材料 顏色 761 恒大名都 高級(jí)外墻漆 灰色 2 三榆 .山水文園 高級(jí)外墻漆 黃灰色 3 新千國際廣場(chǎng) 高級(jí)外墻漆 黑灰色 4 香格里拉 高級(jí)外墻漆 黃色 +紅色 分析：在現(xiàn)售樓盤中，冷色調(diào)與暖色調(diào)的涂料成為首選。從均價(jià)上看，有 50%的樓盤集中在 40006000 元 /平方米這一價(jià)位，且 %的樓盤均價(jià)在 6000 元 /平 方米以下。 劣勢(shì)： 1. 交通和周邊配套一般。 2. 西寧市第一大盤。 售樓地點(diǎn)及售樓處特點(diǎn)（室內(nèi)布置、售樓人員）： 香格里拉 .城市花園的售樓處設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)，為 香格里拉大道旁。 外地成功人士及二次置業(yè)者。 區(qū)外配套 香格里拉 .城市花園 位于 西寧市 西區(qū) 香格里拉大道，高心所西側(cè) 50 米處。 給人的感覺是，它建造的不是一個(gè)項(xiàng)目而是一個(gè)小型的城鎮(zhèn)。香格里拉 .城市花園建筑的外觀在西寧市 一個(gè)很大的亮點(diǎn)。 整個(gè)小區(qū)地塊形狀呈梯形，由主入口進(jìn)入小區(qū)，依次有主題水景廣場(chǎng)，綠蔭大道等，形成小 區(qū)的軸線景觀。 規(guī)模 香格里拉 .城市花園 總占地面 積 3700 畝 ，總建筑面積 100 萬 平方米，容積率 ，綠化率 39％， 項(xiàng)目分 10 年開發(fā)，未來居住人口約 12 余萬人 。 肆 香格里拉 .城市花園 4P 營銷組合分析 項(xiàng)目概述 提及西寧房地產(chǎn)的樓盤和開發(fā)商，江蘇偉業(yè)建設(shè)集團(tuán) /西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該是一個(gè)不可回避的話題，江蘇偉業(yè)的成長代表了西寧本地新一代開發(fā)的新思想、新行為。 總體分析 優(yōu)勢(shì)： 1. 開發(fā)區(qū)域 正在打造一個(gè) 未來西寧 民族 經(jīng)濟(jì)和文化的中心 。從其戶型模型和整個(gè)樓盤模型來看，做工比較 精致 ，整個(gè)模型的色彩運(yùn)用和細(xì)部表現(xiàn)都比較差。 而且其三棟高層的價(jià)格也不一樣，靠中心花園近的貴一些，遠(yuǎn)一點(diǎn) 便宜些，位置差價(jià)在 50150 元 /平方米間。 500 強(qiáng)沃爾瑪將進(jìn)駐本項(xiàng)目。具有簡約 風(fēng)格的特征。 新千國際廣場(chǎng) 是新千集團(tuán)代表之作 ，是一個(gè)集五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、甲級(jí)寫字樓、大型高檔購物中心、大型娛樂中心、民族食品文化街、特色旅游產(chǎn)品、下沉式民族文化廣場(chǎng)、蟲草商城、民族文化藝術(shù)活動(dòng)中心、 SOHO 辦公樓和大型高尚住宅社區(qū)為一體的大型城市綜合體 。 一期住宅采光極佳 。 近年來，由于外地先進(jìn)理念的引進(jìn)，大部分開發(fā)商開始重視樣板間的建立。 三、價(jià)格策略 三榆 .山水文園 采用 格策略采用了“低開高走，逐步拉起房價(jià)”的策略 ，每期均價(jià)幅度為 400 元 /平方米 。 七、工程進(jìn)度 目前， 三榆 .山水文園 一期 今 年年初交房 。 三、戶型定位 三榆 .山水文園 戶型面積比例： 一期推出的產(chǎn)品同樣以 平方米為主，占總供應(yīng)量的 55%；三房面積從 平方米，占總供應(yīng)量的 32%，四房和復(fù)式產(chǎn)品分別占 10%和 3%。 1 2 3 4 8 10 106 等多路公交經(jīng)停 。不要 象 恒大名都 一樣手段眾多但 重點(diǎn)不突出（現(xiàn)在好多了，漸漸地在適應(yīng)本地化） ，沒有取到應(yīng)有的效果。 項(xiàng)目中有一些 160 平方米左右， 靠近湖景的住宅，總價(jià)過高，一般居民很難接受。 ，其先后考察了很多大城市的成功的開發(fā)理念，結(jié)合西寧市的實(shí)際情況制定了發(fā)展策略。 二、廣告定位 主題 “ 夏都豪門 雙湖御城 ” “ 世界級(jí)皇家園林 國際級(jí)航母配 套 滿屋名牌 9A 精裝 ” 30廣告策略： 家園 實(shí)業(yè)在扎扎實(shí)實(shí)做好樓盤素質(zhì)，不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)，對(duì)樓盤的營銷宣傳方面同樣 也力爭(zhēng) 處處領(lǐng)先一步。 項(xiàng)目所處工程階段不同，價(jià)格不同：入住價(jià) 竣工價(jià) 封頂價(jià) 樓體工程價(jià) 基礎(chǔ)工程價(jià)。 智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 周界紅外線防范系統(tǒng) 各單元可視對(duì)講防盜門 七、物業(yè)管理 恒大名都 的物業(yè)管理由發(fā)展商所屬的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，其管理特色以提供最專業(yè)的家居服務(wù)，讓 26業(yè)主真正享受“無憂服務(wù)”，在物業(yè)管理 服務(wù)的內(nèi)容上，除了一般的物業(yè)管理外，還有 醫(yī)療衛(wèi)生， 24 小時(shí)全天候保安等。一期開發(fā)建設(shè)中，加大了二房的比重 ，以低總價(jià)來更好的吸引客戶，更快的占領(lǐng)市場(chǎng)，促進(jìn)項(xiàng)目品牌形象的樹立。 整個(gè)小區(qū)采用圍合和排列相結(jié)合的布局手法，整個(gè)小區(qū) 界限 面全部為 高層建筑 ，從而把整個(gè)小區(qū)圍合起來，全部為 南北朝向。恒大名都項(xiàng)目總建筑面積約 34 萬平方米，項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有兩個(gè)生態(tài)湖、豪華會(huì)所、歐式風(fēng)情商業(yè)街、 33 層高層住宅，項(xiàng)目建成后將會(huì)是西寧首個(gè)帶精裝修的湖景住宅小區(qū)。 近來年，西寧市政府在大力發(fā)展 海湖新區(qū)的建設(shè) ，而 且近年來這 個(gè)地區(qū)的被西寧市居民的認(rèn)同度越來越高， 逐步成為 大家選擇的首選。其次，現(xiàn)有西寧的開發(fā)量明顯不足，尤其是小面積的戶型的供應(yīng)量明顯不足；另外居民的 購房需求將進(jìn)一步釋放， 17商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的態(tài)勢(shì)將持續(xù)全年。從夏都一號(hào)、海德堡等樓盤的銷售量看，今年的銷售量與去年同期基本持平，銷售情況比去年下半年 略好， 這個(gè)現(xiàn)象可以看出，西寧市的居民還是比較喜歡買準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房。這主要是，西寧市周邊的州縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，價(jià)格漲幅較快的原因。 ※ 西寧市 2021 年可售住宅套數(shù)為 28821 套，可售住宅面積為 ㎡。 7 運(yùn)營 ，作為樞紐的西寧將會(huì)受到更高重視和得到更大的發(fā)展。 ，但其規(guī)模和檔次不高。 （國家級(jí)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2021 年 7 月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)成立。 城東區(qū)位于西寧市東部。 二 .西寧市行政區(qū)域劃分 1. 城中區(qū) 城中區(qū)地處青海省省會(huì)西寧市中心，是古城西寧的發(fā)祥地，迄今已有 2100 多年的歷史，也是全省政治、文化、商貿(mào)信息中心和對(duì)外開放的窗口。西寧市的國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的三分之一，工業(yè)產(chǎn)值占全省近三分之二，地方財(cái)政收入占全省二分之一。 2021 年市域總?cè)丝?202 萬人，市區(qū)戶籍人口 萬人，總?cè)丝诠? 萬。這里地形復(fù)雜、溝壑縱橫、梁峁起伏，是典 型的黃土地貌景觀。西區(qū)是青藏高速公路的起始點(diǎn)，是西寧通往青海湖、柴達(dá)木盆地的主要通道。以漢族為主，有回、藏、滿、土等 27 種 民族，其中回族約占總?cè)丝诘?29％，其它少數(shù)民族占 3％ 城東區(qū)轄 7 個(gè)街道、 2 個(gè)鎮(zhèn)：東關(guān)街道、清真巷街道、大眾街街道、周家泉街道、火車站街道、八一路街道、林 5家崖街道、樂家灣鎮(zhèn)、韻家口鎮(zhèn)。開發(fā)區(qū)位于城東區(qū)內(nèi)，西起青海民族學(xué)院東側(cè)，東至小峽口，北起湟水河，南至南山，第一期開發(fā)面積 平方公里，控制面積 8 平方公里。 。 2021 年 2021 年西寧地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資情況表 明細(xì) 地區(qū)生 比上年增 全社會(huì)固 比上年增 房地產(chǎn)完 比上年增 房地產(chǎn)投 房地產(chǎn)投 9 年份 產(chǎn)總值 （億元） 長 （ %） 定資產(chǎn)投資 （億元） 長 （ %） 成投資 （億元） 長 （ %） 資占地區(qū)生產(chǎn)總值比重（ %） 資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重（ %） 2021 年 2021 年 2021 年 9 月 3. 土地成交情況 2021 年 1 月 11 月，西寧市掛牌出讓 14 塊土地，共計(jì)成交 土地面積為 118 萬㎡，累計(jì)成交額 29 億元，總建筑面積 277 萬㎡。 區(qū)域 可售套數(shù) 可售面積（㎡） 可售住宅套數(shù) 可售住宅面積（㎡） 城中區(qū) 3434 3223 城西區(qū) 10875 10089 城北區(qū) 6702 6347 城南新區(qū) 165 146 13城東區(qū) 10303 8672 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 430 344 生物園區(qū) 1 合計(jì) 31910 28821 5. 商品房住宅板塊 西寧市由于是多民族聚居區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域明顯，目前城西、城中是人們居家購物首選之地。大量的商品房降價(jià)信息也給西寧市樓市帶來不 小的沖擊，青海消費(fèi)者也開始觀望。從區(qū)域看，房源較為充足的是西寧市城北區(qū)和城東區(qū)，這兩個(gè)地區(qū)的銷售量也占領(lǐng)先地位。中小戶型項(xiàng)目和多層項(xiàng)目仍然是客戶競(jìng)相追逐的焦點(diǎn)。且由于目前開發(fā)商品住宅無論是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，還是在建筑材料上，還有地價(jià)上都相比以往的住宅有所提高，市民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力沒有超過其心理預(yù)警線，并且政府大規(guī)模的舊城改造和大面積的城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資必將帶動(dòng)整個(gè)西寧市的土地價(jià)值攀升，所以價(jià)格還會(huì)上漲。 恒大名都項(xiàng)目 致命 的 弱點(diǎn)是 價(jià)格偏高 。 整個(gè)小區(qū)地塊形狀呈矩形 ，由主入口進(jìn)入小區(qū)， 由中心 湖景 為中心軸線向四面展開園林景觀 。 中央湖景： 10000 平方米的兩個(gè)生態(tài)大湖穿插坡地景觀、精致噴泉廣