【正文】 ，今年年 底開始不再觀望，開始選購(gòu)住房。 6. 2021 年西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 觀望情緒漸淡 今 年，開發(fā)商想借“金九銀十”熱賣一把，西寧市樓市卻隨著全國(guó)大氣候遇冷降溫了。這主要是，西寧市周邊的州縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，價(jià)格漲幅較快的原因。 城東區(qū)主要是回族聚居區(qū)，近年來(lái)老城區(qū)改造步伐加快，也推動(dòng)了城東區(qū)銷售價(jià)格的上漲，現(xiàn)銷售價(jià) 14格在 44005600 元 /㎡。 城中、城西是西寧市最為繁華的區(qū)域，目前住宅銷售均價(jià)在 5600 元 /㎡ 6200 元 /㎡。分區(qū)域來(lái)看有升有降，其中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)可售住宅面積有所下降，其他區(qū)域可售住宅面積環(huán)比都有所上漲，其中尤以城西區(qū)最為突出。 ※ 西寧市 2021 年可售住宅套數(shù)為 28821 套，可售住宅面積為 ㎡。 2021 年 2021 年西寧市商品房銷售價(jià)格走勢(shì) 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021（ 110 月） 均價(jià)（元 /㎡） 2022 2421 2766 2900 3440 3641 上漲金額（元 /㎡） 145 399 313 134 540 327 上漲幅度 （ %） 數(shù)據(jù)來(lái)源：西寧統(tǒng)計(jì)局（以上數(shù)據(jù)包含西寧四區(qū)、三縣） ※ 2021 年 110 月西寧市商品房住宅累計(jì)成交面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，成交 22062套，同比 2021 年同期 12的事 15589 套上漲 42%。西寧市正處在土地供應(yīng)充足、開發(fā)環(huán)境較好的時(shí)期。 2021 年 2021 年西寧商品房供需情況 年份 開工面積 （萬(wàn)㎡） 竣工面積 （萬(wàn)㎡） 銷售面積 （萬(wàn)㎡） 銷售額 （億元） 銷售額增長(zhǎng)率 （ %） 2021 211 75 176 32． 8 2021 480 146 309 2021 552 259 363 82021（ 110） 246 181 228 83 2021 年 2021 年西寧住房建設(shè)規(guī)劃信息 年份 計(jì)劃開工建設(shè)住 房 面積（萬(wàn)㎡） 套數(shù)（萬(wàn)） 計(jì)劃建成各類 住房面積（萬(wàn)㎡） 套數(shù)（萬(wàn)） 政策性住房建設(shè) 面積（萬(wàn)㎡） 2021 年 350 170 2021 年 340 140 2. 房地產(chǎn)投資 西寧 經(jīng)濟(jì)屬投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)西寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展胡主要?jiǎng)恿κ峭顿Y肯消費(fèi)，而房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市投資和消費(fèi)的核心，占西寧 市全社會(huì)固定資產(chǎn) 投的五分之一。 7 運(yùn)營(yíng) ，作為樞紐的西寧將會(huì)受到更高重視和得到更大的發(fā)展。 。 ，其交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)。 ，對(duì)城市的街道和舊房的改造也正在加大力度。 ，但其規(guī)模和檔次不高。將辦成青海改革開放的試驗(yàn)地、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的聚集地、高新技術(shù)的孵化器、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵 。首期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目主要包括： 3 條道路、中心廣場(chǎng)、高科技工業(yè)園區(qū)和中心形象區(qū) ，以及配套的水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ?、在線電視、計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)建設(shè)，總投資達(dá) 2 億元。 2021 年 4 月 24 日，開發(fā)區(qū)正式開工建設(shè)。 （國(guó)家級(jí)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2021 年 7 月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)成立。 2021 年 4 月 25 日正式開工 奠基。 建設(shè)中的城南區(qū) 隨著西部大開發(fā)，根據(jù)要把西寧建設(shè)成為青藏高原區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的奮斗目標(biāo)和 擴(kuò)市提位 的發(fā)展戰(zhàn)略， 十五 期間，將重點(diǎn)建設(shè)城南新區(qū)，并使其初具規(guī)模。 2021 年底，總?cè)丝?214028 人。 城東區(qū)位于西寧市東部。 城北區(qū)位于西寧市的西北部，總面積 平方公里，人口近 20 萬(wàn)，是西寧最大的市轄區(qū)，轄 3 個(gè)鄉(xiāng)和 6 個(gè)辦事處，共 39 個(gè)行政村和 69 個(gè)居（家）委會(huì)。境內(nèi)西山雄立于西南，林木茂盛，郁郁蔥蔥，東南方 4是西寧重要風(fēng)景區(qū)之一的鳳凰山，奔騰不息的南川河與黃河上游的主要支流湟水河在城西區(qū)的東北部交匯，形成了富饒的 “ 三角洲 ” 地帶。 城 西區(qū)位于西寧市版圖的中心位置，北臨湟水河，西靠風(fēng)景秀麗的湟源峽，東與城中區(qū)吡連。 二 .西寧市行政區(qū)域劃分 1. 城中區(qū) 城中區(qū)地處青海省省會(huì)西寧市中心，是古城西寧的發(fā)祥地，迄今已有 2100 多年的歷史，也是全省政治、文化、商貿(mào)信息中心和對(duì)外開放的窗口。市區(qū)緊鄰的南北山地區(qū)多次發(fā)生崩滑、泥石流災(zāi)害。境內(nèi)多發(fā)生暴雨，歷時(shí)短、強(qiáng)度大。 ww 特殊的城市形態(tài) 西寧市既是進(jìn)出高原和省內(nèi)聯(lián)系的必經(jīng)之地，又處于地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)地區(qū)。西寧市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的三分之一，工業(yè)產(chǎn)值占全省近三分之二，地方財(cái)政收入占全省二分之一。 多民族城市 西寧市有漢、土、藏、回、蒙、滿、撒拉等 35 個(gè)民族，少數(shù)民族人口約占總?cè)丝诘乃姆种弧? 高原城市 西寧地處青藏高原與黃土高原交界處。 1 XX 西寧 項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)研 分析 報(bào)告 西寧 XX 房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷部 起始時(shí)間： 2021 年 1 月 4 日 2第一部分 項(xiàng)目所在城市 西寧市介紹 一 .城市概況與特征 西寧市是青海省省會(huì)，全市轄城東、城中、城北、城西四區(qū)，及大通回族土族自治縣、湟中、湟源三縣，總面積 平方公里，市區(qū)面積 350 平方公里。 2021 年市域總?cè)丝?202 萬(wàn)人，市區(qū)戶籍人口 萬(wàn)人，總?cè)丝诠? 萬(wàn)。市區(qū)平均海拔 2100 米，氣壓低，含氧量 只有海平面的 70%。 西部的區(qū)域中心城市 西寧市是青藏高原唯一的大城市，也是青藏高原最適宜居住的城市。全省人口的 70%集中在西寧及其周圍的海東地 3區(qū)。這里地形復(fù)雜、溝壑縱橫、梁峁起伏，是典 型的黃土地貌景觀。暴雨洪水過(guò)程陡漲陡落，水土流失嚴(yán)重。山岳挾持盆地的特殊的地形塑造了 “錯(cuò)位十字”的特殊城市結(jié)構(gòu)。轄區(qū)總面積約 20 平方公里，下轄 6 個(gè)街道辦事處和四個(gè)行政村，人口 萬(wàn)人，有漢、回、藏、蒙、滿、土、撒拉等 28 個(gè)民族。西區(qū)是青藏高速公路的起始點(diǎn)，是西寧通往青海湖、柴達(dá)木盆地的主要通道。 城西區(qū)全區(qū)總面積 平方公里，人口 萬(wàn)，現(xiàn)轄一個(gè)鎮(zhèn)六個(gè)街道辦事處和十八個(gè)行政村，是一個(gè)集科研、文化、教育、通訊為中心，金融、商貿(mào)和旅游為一體的區(qū)域性現(xiàn)代園林文明城區(qū)和西寧市城市 化新型城區(qū)。 城北區(qū)地處交通要道，寧張、青藏公路以及寧大、青藏鐵路橫貫轄區(qū)，便利的交通和開闊地域?yàn)榕d建工礦企業(yè)提供了得天獨(dú)厚的條件，現(xiàn)已經(jīng)成為西寧市主要工業(yè)區(qū)，轄區(qū)內(nèi)國(guó)有大中型企業(yè) 53 家，區(qū)屬工業(yè)企業(yè)近 200 家?？偯娣e 平方千米。以漢族為主，有回、藏、滿、土等 27 種 民族，其中回族約占總?cè)丝诘?29％，其它少數(shù)民族占 3％ 城東區(qū)轄 7 個(gè)街道、 2 個(gè)鎮(zhèn)：東關(guān)街道、清真巷街道、大眾街街道、周家泉街道、火車站街道、八一路街道、林 5家崖街道、樂(lè)家灣鎮(zhèn)、韻家口鎮(zhèn)。新區(qū)位于西寧市南郊水磨地區(qū)以南、湟中縣徐家寨三岔路口以北，南北長(zhǎng)約 公里，東西寬約 公里，面積 30 平方公里。一個(gè)集房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、信息產(chǎn)業(yè)、行政辦公、觀光旅游、文化娛樂(lè)、生態(tài)園林、青藏高原特色資源精深加工的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)，將在 5 至 7 年內(nèi)崛起。 9 月，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，開發(fā)區(qū)管委會(huì)正式成立。開發(fā)區(qū)位于城東區(qū)內(nèi)，西起青海民族學(xué)院東側(cè)，東至小峽口，北起湟水河，南至南山，第一期開發(fā)面積 平方公里，控制面積 8 平方公里。開發(fā)區(qū)實(shí)行 三為主、一致力 的辦區(qū)方針，即以工業(yè)項(xiàng)目為主、以利用外資為主、以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技 6術(shù)產(chǎn)業(yè)。 三 .分析綜述 ，也是青藏高原上居住條件最好的城市，其房地產(chǎn)的開發(fā)空間很大，前景很好。 西寧對(duì)外的知名度，再加上幾屆青洽會(huì)的舉行，大大吸引了不少外地的投資者。 。 20214500 元左右。 ，今后幾年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也將是一個(gè)房地產(chǎn)重點(diǎn)開發(fā)的對(duì)象。 第二部分 西 寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 總體供求狀況 西寧市 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（見下表）顯示， 西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供銷從不 2021 年 2021 年連續(xù) 呈上升態(tài)勢(shì)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，市場(chǎng)正處于持續(xù)發(fā)展期，主要以剛性需求占主導(dǎo)， 市場(chǎng)仍然有一定的發(fā)展空間。 2021 年 2021 年西寧地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資情況表 明細(xì) 地區(qū)生 比上年增 全社會(huì)固 比上年增 房地產(chǎn)完 比上年增 房地產(chǎn)投 房地產(chǎn)投 9 年份 產(chǎn)總值 （億元） 長(zhǎng) （ %） 定資產(chǎn)投資 （億元） 長(zhǎng) （ %） 成投資 （億元） 長(zhǎng) （ %） 資占地區(qū)生產(chǎn)總值比重（ %） 資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重（ %） 2021 年 2021 年 2021 年 9 月 3. 土地成交情況 2021 年 1 月 11 月，西寧市掛牌出讓 14 塊土地，共計(jì)成交 土地面積為 118 萬(wàn)㎡，累計(jì)成交額 29 億元，總建筑面積 277 萬(wàn)㎡。 2021 年 1 月 11 月西寧部分地塊成交情況 地塊名稱 位置 面積（公 方式 用途 容積率 成交價(jià) 竟得人 成交日期 10頃） (萬(wàn)元 ) 雍城名筑 海湖新區(qū) 掛牌出讓 其他普通商品房住房用地 10343 雍城地產(chǎn) 2021824 恒大名都 柴達(dá)木路 掛牌出讓 其他普通商品房住房用地 13229 恒大地產(chǎn) 2021324 恒昌 .清華帝景 海湖新區(qū) 掛牌出讓 其他普通商品房住房用地 24427 陽(yáng)光恒昌（青海） 202117 薩爾斯堡 海湖新區(qū) 掛牌出讓 其他普通商品房住房用地 36542 中房銀川 202117 11薩爾斯堡 海湖新區(qū) 掛牌出讓 其他 普通商品房住房用地 40532 中房銀川 202117 4. 商品房住宅走勢(shì) 2021 年 110 月西寧商品房總體價(jià)格為 3641 元 /㎡，較往 2021 年同期 3314 元 /㎡上漲 327 元 /㎡。 ※ 商品住宅成交價(jià)格穩(wěn)步上漲， 2021 年 1 月商品住宅成交價(jià)為 3548 元 /㎡， 2021 年 10 月成交價(jià)達(dá)到 4225元 /㎡，相比年初增長(zhǎng) 19%。隨著海湖新區(qū)大量樓盤的相繼開盤，同比 2021 年可售住宅 數(shù)漲幅達(dá)到 %，同比 2021 年可售住宅面積上升 %。 區(qū)域 可售套數(shù) 可售面積（㎡） 可售住宅套數(shù) 可售住宅面積（㎡） 城中區(qū) 3434 3223 城西區(qū) 10875 10089 城北區(qū) 6702 6347 城南新區(qū) 165 146 13城東區(qū) 10303 8672 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 430 344 生物園區(qū) 1 合計(jì) 31910 28821 5. 商品房住宅板塊 西寧市由于是多民族聚居區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域明顯，目前城西、城中是人們居家購(gòu)物首選之地。 城北區(qū)是西寧近年西寧房地產(chǎn) 開發(fā)新區(qū)之一，住宅銷售均價(jià)上漲明顯在 4600 元 /㎡ 5100 元 /㎡ . 城南是就表正在建設(shè)的新區(qū)，由于各種方面的原因，城南的發(fā)展并未達(dá)到預(yù)期的效果，因此其各種配套設(shè)施并不齊全，近年西寧市決定將城南并入城中區(qū)行政劃分，但由于城南的房地產(chǎn)項(xiàng)目多為州縣客戶較能接受胡多層項(xiàng)目，其住宅銷售價(jià)格從建區(qū)時(shí) 1000 元 /㎡，上漲到現(xiàn)在的 3500 元 /㎡左右。 特別注意： 在實(shí)際調(diào)查中，西寧市今年的房地產(chǎn)比較清談， 各樓盤的價(jià)格隨有一定的上漲，但均 未 超過(guò) %，和官方公布的數(shù)據(jù)還是有些出入的。其實(shí)在實(shí)際調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，西寧市今年和去年同期相比較，銷售率有明顯的下降，看上去雖然各個(gè)樓盤都在不停漲價(jià)，其實(shí)各個(gè)樓盤今年在實(shí)際銷售中的打折力度也是往年來(lái)最高的，實(shí)際的價(jià)格漲幅也是歷年來(lái)最低。大量的商品房降價(jià)信息也給西寧市樓市帶來(lái)不 小的沖擊，青海消費(fèi)者也開始觀望。雖然全國(guó)的房?jī)r(jià)都跌了，但是西寧市的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有降，反而有小幅度的上漲，主 15要是因?yàn)榍嗪Ｓ兴牡赜蛱厥庑?，全省乃至于整個(gè)青藏高原只有西寧市一個(gè)比較適合居住的地方，而西寧市城區(qū)又有局限性，要是等待房?jī)r(jià)跌，好地段的房子都買不上了。出乎開發(fā)企業(yè)意料的是，在不少新盤還沒(méi)有推向市場(chǎng)的這個(gè)空隙，這些尾房銷售看好 。 價(jià)位保持穩(wěn)定 西寧市部分樓盤根據(jù)自身銷控策