【正文】 聚居區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域明顯，目前城西、城中是人們居家購物首選之地。 ※ 商品住宅成交價格穩(wěn)步上漲， 2021 年 1 月商品住宅成交價為 3548 元 /㎡， 2021 年 10 月成交價達到 4225元 /㎡，相比年初增長 19%。 2021 年 2021 年西寧地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資情況表 明細 地區(qū)生 比上年增 全社會固 比上年增 房地產(chǎn)完 比上年增 房地產(chǎn)投 房地產(chǎn)投 9 年份 產(chǎn)總值 （億元） 長 （ %） 定資產(chǎn)投資 （億元） 長 （ %） 成投資 （億元） 長 （ %） 資占地區(qū)生產(chǎn)總值比重（ %） 資占全社會固定資產(chǎn)投資比重（ %） 2021 年 2021 年 2021 年 9 月 3. 土地成交情況 2021 年 1 月 11 月，西寧市掛牌出讓 14 塊土地，共計成交 土地面積為 118 萬㎡，累計成交額 29 億元，總建筑面積 277 萬㎡。 ，今后幾年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也將是一個房地產(chǎn)重點開發(fā)的對象。 。 三 .分析綜述 ，也是青藏高原上居住條件最好的城市，其房地產(chǎn)的開發(fā)空間很大，前景很好。開發(fā)區(qū)位于城東區(qū)內(nèi)，西起青海民族學(xué)院東側(cè)，東至小峽口，北起湟水河，南至南山，第一期開發(fā)面積 平方公里，控制面積 8 平方公里。一個集房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、信息產(chǎn)業(yè)、行政辦公、觀光旅游、文化娛樂、生態(tài)園林、青藏高原特色資源精深加工的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)，將在 5 至 7 年內(nèi)崛起。以漢族為主，有回、藏、滿、土等 27 種 民族，其中回族約占總?cè)丝诘?29％，其它少數(shù)民族占 3％ 城東區(qū)轄 7 個街道、 2 個鎮(zhèn)：東關(guān)街道、清真巷街道、大眾街街道、周家泉街道、火車站街道、八一路街道、林 5家崖街道、樂家灣鎮(zhèn)、韻家口鎮(zhèn)。 城北區(qū)地處交通要道，寧張、青藏公路以及寧大、青藏鐵路橫貫轄區(qū)，便利的交通和開闊地域為興建工礦企業(yè)提供了得天獨厚的條件，現(xiàn)已經(jīng)成為西寧市主要工業(yè)區(qū)，轄區(qū)內(nèi)國有大中型企業(yè) 53 家，區(qū)屬工業(yè)企業(yè)近 200 家。西區(qū)是青藏高速公路的起始點，是西寧通往青海湖、柴達木盆地的主要通道。山岳挾持盆地的特殊的地形塑造了 “錯位十字”的特殊城市結(jié)構(gòu)。這里地形復(fù)雜、溝壑縱橫、梁峁起伏，是典 型的黃土地貌景觀。 西部的區(qū)域中心城市 西寧市是青藏高原唯一的大城市，也是青藏高原最適宜居住的城市。 2021 年市域總?cè)丝?202 萬人，市區(qū)戶籍人口 萬人，總?cè)丝诠? 萬。 高原城市 西寧地處青藏高原與黃土高原交界處。西寧市的國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的三分之一，工業(yè)產(chǎn)值占全省近三分之二，地方財政收入占全省二分之一。境內(nèi)多發(fā)生暴雨，歷時短、強度大。 二 .西寧市行政區(qū)域劃分 1. 城中區(qū) 城中區(qū)地處青海省省會西寧市中心，是古城西寧的發(fā)祥地，迄今已有 2100 多年的歷史，也是全省政治、文化、商貿(mào)信息中心和對外開放的窗口。境內(nèi)西山雄立于西南，林木茂盛，郁郁蔥蔥，東南方 4是西寧重要風(fēng)景區(qū)之一的鳳凰山，奔騰不息的南川河與黃河上游的主要支流湟水河在城西區(qū)的東北部交匯，形成了富饒的 “ 三角洲 ” 地帶。 城東區(qū)位于西寧市東部。 建設(shè)中的城南區(qū) 隨著西部大開發(fā)，根據(jù)要把西寧建設(shè)成為青藏高原區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的奮斗目標(biāo)和 擴市提位 的發(fā)展戰(zhàn)略， 十五 期間，將重點建設(shè)城南新區(qū)，并使其初具規(guī)模。 （國家級）經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 2021 年 7 月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)成立。首期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目主要包括： 3 條道路、中心廣場、高科技工業(yè)園區(qū)和中心形象區(qū) ，以及配套的水、電、燃氣、通信、在線電視、計算機寬帶網(wǎng)建設(shè)，總投資達 2 億元。 ，但其規(guī)模和檔次不高。 ，其交通便利、商業(yè)發(fā)達。 7 運營 ，作為樞紐的西寧將會受到更高重視和得到更大的發(fā)展。西寧市正處在土地供應(yīng)充足、開發(fā)環(huán)境較好的時期。 ※ 西寧市 2021 年可售住宅套數(shù)為 28821 套，可售住宅面積為 ㎡。 城中、城西是西寧市最為繁華的區(qū)域，目前住宅銷售均價在 5600 元 /㎡ 6200 元 /㎡。這主要是，西寧市周邊的州縣房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，價格漲幅較快的原因。日前，一直在選擇、比較、觀望的市民，今年年 底開始不再觀望，開始選購住房。從夏都一號、海德堡等樓盤的銷售量看，今年的銷售量與去年同期基本持平，銷售情況比去年下半年 略好， 這個現(xiàn)象可以看出，西寧市的居民還是比較喜歡買準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房。其中，去年就推向市場、均 價在每平方米 3000 元左右的商品住宅，是目前西寧市場成交較多的。其次，現(xiàn)有西寧的開發(fā)量明顯不足，尤其是小面積的戶型的供應(yīng)量明顯不足；另外居民的 購房需求將進一步釋放， 17商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場良好的態(tài)勢將持續(xù)全年。 外地眾多開發(fā)商進駐西寧 ，樓市開發(fā)有增無減 西寧房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外資房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機遇，而且西寧的人均住宅水平很低，為開發(fā)商提供了契機。 近來年，西寧市政府在大力發(fā)展 海湖新區(qū)的建設(shè) ，而 且近年來這 個地區(qū)的被西寧市居民的認(rèn)同度越來越高， 逐步成為 大家選擇的首選。但經(jīng)過 0709 年的大幅度漲幅后 及國家和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺等原因 ， 2021 年的漲幅不會 太大。恒大名都項目總建筑面積約 34 萬平方米，項目內(nèi)規(guī)劃有兩個生態(tài)湖、豪華會所、歐式風(fēng)情商業(yè)街、 33 層高層住宅，項目建成后將會是西寧首個帶精裝修的湖景住宅小區(qū)。 產(chǎn)品定位 一、項目概況 21 恒大名都 效果 圖 位置 西寧市城北區(qū)柴達木路旁（丁香面粉廠后） 。 整個小區(qū)采用圍合和排列相結(jié)合的布局手法，整個小區(qū) 界限 面全部為 高層建筑 ，從而把整個小區(qū)圍合起來，全部為 南北朝向。 建筑風(fēng)格 23恒大名都 的風(fēng)格屬于 后現(xiàn)代 簡約風(fēng)格 ，建筑細部處理簡單、流暢、自然 。一期開發(fā)建設(shè)中，加大了二房的比重 ，以低總價來更好的吸引客戶，更快的占領(lǐng)市場，促進項目品牌形象的樹立。 歐陸風(fēng)情商業(yè)街，一站式購物。 智能停車場管理系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 周界紅外線防范系統(tǒng) 各單元可視對講防盜門 七、物業(yè)管理 恒大名都 的物業(yè)管理由發(fā)展商所屬的物業(yè)管理公司對小區(qū)進行管理，其管理特色以提供最專業(yè)的家居服務(wù)，讓 26業(yè)主真正享受“無憂服務(wù)”，在物業(yè)管理 服務(wù)的內(nèi)容上，除了一般的物業(yè)管理外，還有 醫(yī)療衛(wèi)生， 24 小時全天候保安等。 青海省州縣收入較穩(wěn)定的人群， 州縣 以 海北 人群為多數(shù)。 項目所處工程階段不同，價格不同：入住價 竣工價 封頂價 樓體工程價 基礎(chǔ)工程價。 海大集團 這是第一次 在西寧 做公開對外銷售的項目 ，對 銷售人員要求很高，希望能一次樹立起來公司和項目品牌 。 二、廣告定位 主題 “ 夏都豪門 雙湖御城 ” “ 世界級皇家園林 國際級航母配 套 滿屋名牌 9A 精裝 ” 30廣告策略： 家園 實業(yè)在扎扎實實做好樓盤素質(zhì)，不斷進行產(chǎn)品創(chuàng)新的同時，對樓盤的營銷宣傳方面同樣 也力爭 處處領(lǐng)先一步。 總體分析 優(yōu)勢： ， 柴達木路 路片區(qū)先后修建了 9 個小區(qū)， 漸漸 形成了居住氛圍， 借海湖新區(qū)火爆建設(shè)契機，創(chuàng)西寧首 31個精裝精品社區(qū) 多巴、湟源 ，對 海北 居民的吸引力大 ，且 海北 居民購買能力 較 強 。 ，其先后考察了很多大城市的成功的開發(fā)理念，結(jié)合西寧市的實際情況制定了發(fā)展策略。 10000 平方米的綠化，有 8000 平方米的 豪華 會所。 項目中有一些 160 平方米左右， 靠近湖景的住宅，總價過高，一般居民很難接受。 吸取的教訓(xùn)： ，以盡短的時間內(nèi)打響項目的知名度。不要 象 恒大名都 一樣手段眾多但 重點不突出（現(xiàn)在好多了，漸漸地在適應(yīng)本地化） ，沒有取到應(yīng)有的效果。 該項目由于位于城東區(qū) ， 其是西寧現(xiàn)銷售的樓盤中，為數(shù)不多的大型 綜合社區(qū) ，對西寧及州縣的客戶有相當(dāng)?shù)奈?，是西寧市重點居住項目 ； 另外，整個小區(qū) 位于海湖新區(qū)中心地段 ，又距離城市主干道有一定距離，環(huán)境幽靜，居家氛圍較好 ，是本項目的主要競爭對手 。 1 2 3 4 8 10 106 等多路公交經(jīng)停 。 交通組織 三榆 .山水文園 的交通組織采用人車分流，人流主要從小區(qū)的主入口進入，在小區(qū)的西面 另有一車入口，車行道路系統(tǒng)完全不進入小區(qū)內(nèi)部，避免了車輛對小區(qū)內(nèi)部人員活動的干擾，噪音和尾氣的污染均降至最低限度。 三、戶型定位 三榆 .山水文園 戶型面積比例： 一期推出的產(chǎn)品同樣以 平方米為主，占總供應(yīng)量的 55%；三房面積從 平方米，占總供應(yīng)量的 32%，四房和復(fù)式產(chǎn)品分別占 10%和 3%。 五、裝修情況 交樓標(biāo)準(zhǔn)：清水 房 外墻：主體部分淺色涂料、基座仿石材料 窗：配綠玻、 鋁塑 門窗 陽臺： 全封閉落地 窗式觀景陽臺 39六、智能化程度 紅外線管理防盜預(yù)警系統(tǒng)。 七、工程進度 目前， 三榆 .山水文園 一期 今 年年初交房 。 從 三榆 .山水文園 的買家的職業(yè)構(gòu)成來看，工薪階層和機關(guān)工作人員居多，在附近 海湖批發(fā)市場 做生意的人也占有一定比例。 三、價格策略 三榆 .山水文園 采用 格策略采用了“低開高走，逐步拉起房價”的策略 ，每期均價幅度為 400 元 /平方米 。 三榆 .山水文園 目前沒有 樣板房，這點未免有點遺憾。 近年來，由于外地先進理念的引進，大部分開發(fā)商開始重視樣板間的建立。尤其上本項目 事現(xiàn)在唯一一個靠近火燒溝景觀帶最近的海湖新區(qū)項目 ， 對 客戶有很大的吸引力。 一期住宅采光極佳 。 劣勢： 。 新千國際廣場 是新千集團代表之作 ，是一個集五星級酒店、商務(wù)酒店、甲級寫字樓、大型高檔購物中心、大型娛樂中心、民族食品文化街、特色旅游產(chǎn)品、下沉式民族文化廣場、蟲草商城、民族文化藝術(shù)活動中心、 SOHO 辦公樓和大型高尚住宅社區(qū)為一體的大型城市綜合體 。 發(fā)展商和合作伙伴： 新千國際廣場 由 青海新千房地產(chǎn)集團 投資 開發(fā) 的 ，建筑施工單位為 浙江海納建設(shè)有限公司 ， 建筑 設(shè)計單位 為江蘇省建設(shè)設(shè)計院，園林設(shè)計公司為廣東城建達設(shè)計院 。具有簡約 風(fēng)格的特征。 三、戶型定位 新千國際廣場 戶型面積比例： 一房 所占比例： 8% 二房 所占比例： 38% 48 三房 所占比例： 42% 四房 以上 所占比例： 12% 現(xiàn)正在銷售的是一棟公 寓樓和一棟在建 33 層高層，公寓樓的面積為 平方米，高層以二房 、 平方米的戶型為主， 平方米三房為輔。 500 強沃爾瑪將進駐本項目。 四 、工程進度 目前， 新千國際廣場 公寓樓 正在進行主體施工 ， 預(yù)計明年 年底交工。 而且其三棟高層的價格也不一樣，靠中心花園近的貴一些，遠一點 便宜些，位置差價在 50150 元 /平方米間。 價格上浮力度在每平方米 100200 元 左右 。從其戶型模型和整個樓盤模型來看，做工比較 精致 ，整個模型的色彩運用和細部表現(xiàn)都比較差。但從西寧 今年 整體銷售 大環(huán)境 情況來看，開盤三個月 多月 銷售 1000 戶 以上的公寓樓還是比較困難的，我估計真實銷售應(yīng)為 400500 套范圍內(nèi)。 總體分析 優(yōu)勢： 1. 開發(fā)區(qū)域 正在打造一個 未來西寧 民族 經(jīng)濟和文化的中心 。 5. 項目在同等區(qū)域內(nèi)規(guī)模 最 大。 肆 香格里拉 .城市花園 4P 營銷組合分析 項目概述 提及西寧房地產(chǎn)的樓盤和開發(fā)商，江蘇偉業(yè)建設(shè)集團 /西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該是一個不可回避的話題，江蘇偉業(yè)的成長代表了西寧本地新一代開發(fā)的新思想、新行為。香格里拉 .城市花園以實力打造百萬平方米超大規(guī)模人文社區(qū)。 規(guī)模 香格里拉 .城市花園 總占地面 積 3700 畝 ，總建筑面積 100 萬 平方米，容積率 ，綠化率 39％， 項目分 10 年開發(fā)，未來居住人口約 12 余萬人 。 香格里拉 .城市花園 的住宅排列不僅僅局限與傳統(tǒng)的正南北朝向，而是根據(jù)項目地塊的形狀和小區(qū)景觀的布置有一定變化。 整個小區(qū)地塊形狀呈梯形，由主入口進入小區(qū)，依次有主題水景廣場，綠蔭大道等，形成小 區(qū)的軸線景觀。高品質(zhì)的鍛造，成就 香格里拉 .城市花園的建筑靈魂。香格里拉 .城市花園建筑的外觀在西寧市 一個很大的亮點。高達 39%的綠化率，一如西寧城市中的綠肺。 給人的感覺是，它建造的不是一個項目而是一