【導(dǎo)讀】西寧市是青海省省會，全市轄城東、城中、城北、城西四區(qū)，及大通回族土族自治縣、湟中、湟源三縣，2021年市域總?cè)丝?02萬人，市區(qū)戶籍人口萬人，總?cè)?。西寧地處青藏高原與黃土高原交界處。西寧市有漢、土、藏、回、蒙、滿、撒拉等35個民族，少數(shù)民族人口約占總?cè)丝诘乃姆种?。西寧市是青藏高原唯一的大城市，也是青藏高原最適宜居住的城市。西寧市的國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的三分。之一，工業(yè)產(chǎn)值占全省近三分之二，地方財(cái)政收入占全省二分之一。全省人口的70%集中在西寧及其周圍的海東地。西寧市既是進(jìn)出高原和省內(nèi)聯(lián)系的必經(jīng)之地，又處于地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)地區(qū)。境內(nèi)多發(fā)生暴雨，歷時(shí)短、強(qiáng)度大。緊鄰的南北山地區(qū)多次發(fā)生崩滑、泥石流災(zāi)害。轄區(qū)總面積約20平方公里，下轄6個街道辦事處和四個行政村，人口。城東區(qū)位于西寧市東部。2021年7月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)成立。9月，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，開發(fā)區(qū)管委會正式成立。

　　

【正文】 策略采用集中轟炸和 持續(xù)推介兩種形式，在樓盤開盤前后一段采用大量廣告，向公眾時(shí) 刻傳達(dá)錦繡江南的工程進(jìn)度和營銷策略。在廣告形式的選擇上，香格里拉 .城市花園 可以說是軟硬兼施，現(xiàn)有宣傳樓盤信息的大量圖片廣告，更多方位，分時(shí)段的文字抄作，在宣傳樓盤的同時(shí)，加強(qiáng)消費(fèi)者對開發(fā)商的認(rèn)知度和對其開發(fā)樓盤的認(rèn)可度，從而逐步建立公司品牌，并最終達(dá)到二者互相促進(jìn)的作用。 廣告媒體選擇 67 香格里拉 .城市花園 的廣告媒體選擇多樣，除了在西寧晚報(bào)，西海都市報(bào)，青海廣播電視報(bào)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)廣告投放媒體投放大量廣告外，還選擇有電視廣告、路牌廣告、車體廣告 等。其特點(diǎn)為 幾乎西寧市有的廣告媒體和廣告形式，香格里拉 .城市花園都在做，讓您聽到，看到，拿到， 覆蓋面廣，投入大。 總體分析 優(yōu)勢： 1. 開發(fā)商信譽(yù)好，定位鮮明。 2. 西寧市第一大盤。 3. 品質(zhì)好，環(huán)境優(yōu)美。 4. 建筑風(fēng)格獨(dú)特，外觀是一大亮點(diǎn)。 5. 戶型好。 6. 內(nèi)部配套完善。 7. 具有收藏價(jià)值和升值潛力。 8. 前期客戶積累量大，在西寧家喻戶曉。 9. 所有廣告形式都做，宣傳力度大。 劣勢： 1. 交通和周邊配套一般。 2. 交房后的住宅建筑質(zhì)量存在很多問題 。 683. 價(jià)格高。 第四 部分 西寧 主要 項(xiàng)目及競爭 對手分析 位置及開發(fā)商 序號 項(xiàng)目名稱 位 置 開發(fā) 商 分值 1 恒大名都 城北區(qū)柴達(dá)木路旁（丁香面粉廠后），此區(qū)域現(xiàn)屬于海湖新區(qū) 恒大地產(chǎn)集團(tuán) 2 三榆 .山水文園 海湖新區(qū)昆侖大道（西寧交警支隊(duì)東側(cè)） 青海三榆地產(chǎn) 9 3 新千國際廣場 城東區(qū)建國南路與夏都大街交匯處（龍電賓館對面） 青海新千地產(chǎn) 8 694 香格里拉 城中區(qū)香格里拉大道 8 號 江蘇偉業(yè)集團(tuán)西寧偉業(yè)地產(chǎn) 分析： 從開發(fā)商的實(shí)力、口碑來看這幾家公司都在伯仲之間，但從地段來看還是略有差異。 規(guī)模分析 序 號 項(xiàng) 目 名 稱 建筑面積 （㎡） 容積率 綠化率 （ %） 分值 1 恒大名都 57 萬 42 9 2 三榆 .山水文園 萬 38 3 新千國際廣場 120 萬 42 9 704 香格里拉 35 萬 45 分析：現(xiàn)有市場上的開發(fā)規(guī)模基本 上都是 30 萬平方米左右的項(xiàng)目。 小區(qū)停車位分析 序號 項(xiàng)目名稱 停車方式 分值 1 恒大名都 地下停車位 9 2 三榆 .山水文園 地下停車位 9 3 新千國際廣場 地下停車位 9 4 香格里拉 地下停車位 9 分析：在高層住宅中以地下停車為主 ； 從另一角度看，隨著人 民生活的提高，中國入關(guān)，未來幾年內(nèi)私家車擁有將出現(xiàn)量的變化，在本小區(qū)設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮未來的需求。 價(jià)格分析 71序 號 項(xiàng)目名稱 起價(jià) （元 /㎡） 均價(jià) （元 /㎡） 最高價(jià) （元 /㎡） 1 恒大名都 4988 5100 6000 2 三榆 .山水文園 5100 5800 6500 3 新千國際廣場 5288 6200 6700 4 香格里拉 5400 6500 7200 平均指數(shù)： 5194 5900 6600 分析：目前，在西寧市場上，房價(jià)基本可分為三個檔次， 30004000 元 /平方米以下、 40006000 元 /平方米左右、 6000 元 /平方米以上。從起價(jià)上看， 5000 元 /平方米以下的樓盤占了 50%強(qiáng)，說明大多發(fā)展商還是走低開高走的價(jià)格策略。從均價(jià)上看，有 50%的樓盤集中在 40006000 元 /平方米這一價(jià)位，且 %的樓盤均價(jià)在 6000 元 /平 方米以下。從平均指數(shù)看，起價(jià)和均價(jià)差距不大，說明西寧市消費(fèi)檔次剛剛 拉開或激活，存在一定 很小范圍內(nèi) 的價(jià)格空間。 72平均戶型面積比較分析 序號 項(xiàng)目名稱 平均戶型面積 1 恒大名都 108 ㎡ 2 三榆 .山水文園 121 ㎡ 3 新千國際廣場 104 ㎡ 4 香格里拉 127 ㎡ 平均指數(shù) 115 ㎡ 分析：從縱向上看，西寧市目前平均戶型差距高達(dá) 52 平方米，說明市場在進(jìn)一步的細(xì)分，從橫向上比較， 71%的樓盤平均面積均在 115 平方米以上，說明三房應(yīng)是市場主力。 戶型比例分析（ %） 73序 號 項(xiàng)目名稱 2 房 3 房 4 房 1 恒大名都 % 47% 16% 2 三榆 .山水文園 55% 32% 13% 3 新千國際廣場 46%（含一房） 42% 12% 4 香格里拉 40% 50% 10% 平均指數(shù)： % % % 分析：三房是絕對主力，但不能忽視四房與二房。 三房戶型分析 序號 項(xiàng)目名稱 戶型面積（㎡） 1 恒大名都 742 三榆 .山水文園 3 新千國際廣場 4 香格里拉 120147 平均指數(shù)： 分析：三房面積集中在 115— 150 平方米之間，占絕大多數(shù)。 建筑風(fēng)格分析 序號 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 1 恒大名都 后現(xiàn)代 派 752 三榆 .山水文園 簡約 派 3 新千國際廣場 現(xiàn)代派 4 香格里拉 地中海式 分析：從表內(nèi)容可 知，目前的西寧市場大多以歐陸風(fēng)格或糅和了現(xiàn)代主義和歐陸風(fēng)格為主 。 分析：從屋面造型上看，大多數(shù)的樓盤都設(shè)計(jì)了坡屋頂，這是不是和西寧市政府規(guī)劃要求有關(guān)，本項(xiàng)目亦可考慮。從色彩上看，幾乎所有樓盤都采用冷色調(diào)。 外墻顏色及材料 序號 項(xiàng)目名稱 外墻材料 顏色 761 恒大名都 高級外墻漆 灰色 2 三榆 .山水文園 高級外墻漆 黃灰色 3 新千國際廣場 高級外墻漆 黑灰色 4 香格里拉 高級外墻漆 黃色 +紅色 分析：在現(xiàn)售樓盤中，冷色調(diào)與暖色調(diào)的涂料成為首選。 ■ 海湖新區(qū)項(xiàng)目調(diào)查表 本項(xiàng)目周邊 主要 樓盤 調(diào)查表 77項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 容積率 均價(jià) 二房比例 三房比例 四房比例 海湖名揚(yáng) 16 萬㎡ 4100 52% 32% 16% 海湖陽光 20 萬㎡ 4378 81% 19% 金座晟錦 62 萬㎡ 5900 41% 39% 20% 世通國際 26 萬㎡ 4700 46% 42% 12% 安泰華庭 43 萬㎡ 5200 48% 36% 16% 海湖星城 45 萬㎡ 4200 58%（含一房） 42% 世 紀(jì)麗都 10 萬㎡ 5000 41% 38% 21% 西城名邸 33 萬㎡ 未報(bào)價(jià) 38% 44% 18% 寶豐綠洲 17 萬㎡ 未報(bào)價(jià) 38% 46% 16% 中房 .薩爾斯堡 66 萬㎡ 未報(bào)價(jià) 未 對外公布 恒昌 .戛納春天 萬㎡ 未報(bào)價(jià) 雍城名筑 萬㎡ 未報(bào)價(jià) 小結(jié)：在周邊項(xiàng)目中， 二房、三房分別占總市場供應(yīng) 量 的 41%， 四房占 10%； 二房的面積分布在 70118 平方米，以 80100 平方米最為集中；三房產(chǎn)品覆蓋 100150平 方米，以 120140最為普遍。 78 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%一房 二房 三房 四房系列1 79附表 西寧市其它主要在售項(xiàng)目調(diào)查表 西寧市其它 主要 在售項(xiàng)目調(diào) 查 表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 開發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)模 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 金科凱旋廣場 城東區(qū) 金科房地產(chǎn) 占地 340畝 ,共 63棟 3760 元 /㎡ 4010 元 /㎡ 4250 元 /㎡ 華庭仁和國際 城東區(qū) 豪都華庭房地產(chǎn) 一期已售罄 2800 元 /㎡ 3500 元 /㎡ 3820 元 /㎡ 二期 4 棟 ,2 棟已團(tuán)購 ,2 棟未開 團(tuán)購均價(jià) 3300 元/㎡ 夏都之林 城東區(qū) 西寧平興房地產(chǎn) 共 6 棟 3200 元 /㎡ 3600 元 /㎡ 3900 元 /㎡ 文峰庭翠 城東區(qū) 西寧房地產(chǎn)集團(tuán) 共 4 棟高層 2980 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 3420 元 /㎡ 泛泰東城國際 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京泛泰房地產(chǎn) 一期 21 棟已售罄 3000 元 /㎡ 3400 元 /㎡ 3660 元 /㎡ 二期 19 棟剩大戶型 (202 ㎡復(fù)式 ) 寶光 ?翡翠華庭 城中區(qū) 西寧寶光房地產(chǎn) 萬㎡ 5100 元 /㎡ 6760 元 /㎡ 7400 元 /㎡ 海德堡小鎮(zhèn) 城中區(qū) 青海民惠房地產(chǎn) 7 萬㎡ 4600 元 /㎡ 5200 元 /㎡ 5900 元 /㎡ 國 際村 .夏都家園 城東區(qū) 中房銀川 地產(chǎn) 10 萬㎡ 5200 元 /㎡ 6000 元 /㎡ 6500 元 /㎡ 佳豪國際廣場 城西區(qū) 青海佳豪房地產(chǎn) 18 萬㎡ 4700 元 /㎡ 6000 元 /㎡ 6800 元 /㎡ 國際 1 號公寓 城東區(qū) 中房銀川 地產(chǎn) 基本售罄 4100 元 /㎡ 5600 元 /㎡ 6200 元 /㎡ 金坤東城明珠 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 青海金坤房地產(chǎn) 三期 9 棟未開 3200 元 /㎡ 3400 元 /㎡ 3698 元 /㎡ 一期剩 5% 二期團(tuán)購 80 第五部分 客戶需求 問卷調(diào)查分析 第一 節(jié) 調(diào)查說明 一、 調(diào)查目的 通過對西寧市社會、經(jīng)濟(jì)宏觀發(fā)展環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，金融、建筑行業(yè)以及區(qū)內(nèi)的旅游業(yè)、娛樂業(yè)、科教、文化、體育等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析；以及重點(diǎn)對海湖新區(qū)房地產(chǎn)市場分析，包括宏觀市場（供給、需求、競爭），區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的居住情況，區(qū)域市場的分析研究；再輔以對個案項(xiàng)目的地塊及周邊的情況如：已有生活居住便利狀況、可利用的自然景觀、人口結(jié)構(gòu)及消費(fèi)潛力等方面內(nèi)容的分析來獲得有關(guān)信息，并采取一定的統(tǒng)計(jì)分析、歸類、整理、提煉等方法形成對開發(fā)中的 本項(xiàng)目 項(xiàng)目真正有益的數(shù)據(jù)、資料，為 順利完成本項(xiàng)目的定位、營銷策劃打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二、 調(diào)查時(shí)間 2021 年 12 月中旬至 2021 年 1 月底。 特別說明：由于這次問卷調(diào)查的時(shí)間段處于元旦、春節(jié)前后，調(diào)查難度較大，且調(diào)查人員少，時(shí)間又緊，因此 81此調(diào)查報(bào)告是在筆者 2021 年 67 月間調(diào)查問卷報(bào)告的基礎(chǔ)上編寫的，但其數(shù)據(jù)的可信度、真實(shí)度完全符合本項(xiàng)目調(diào)查問卷的要求。 調(diào)查區(qū)域 西寧市，由于西寧市房地產(chǎn)市場規(guī)模不大，因此對整個市場進(jìn)行調(diào)查。 三、 調(diào)查對象 （一） 對象一 政府發(fā)展規(guī)劃。 政府各職能部門出臺的相關(guān)管理文件和行業(yè)內(nèi)部約束文件。 XX 地產(chǎn)入寧后收集、整理的相關(guān)資 料。 其他相關(guān)資料：報(bào)紙、雜志、電視、文獻(xiàn)、新聞發(fā)布資料等。 （二） 對象二 （需求調(diào)查）區(qū)內(nèi)普通消費(fèi)者。 （三） 對象三 82地塊周邊情況，如居住圈、生活方便狀況、人口、商務(wù)頻繁狀況、交通、可利用的自然景觀、未來發(fā)展?fàn)顩r等 . 四、 調(diào)查內(nèi)容 （一） 市場環(huán)境調(diào)查 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境：政策、金融、產(chǎn)業(yè)分布、第三產(chǎn)業(yè)等。 消費(fèi)環(huán)境。 房地產(chǎn)市場：居民居住狀況、住宅開發(fā)量。 （二） 地塊環(huán)境調(diào)查 地塊環(huán)境。 生活方便狀況。 商務(wù)頻繁狀況。 居民生活狀況。 居住圈狀況。 可利用的自然景觀。 83 未來發(fā)展。 周邊人口。 （三） 針對性調(diào)查 購買能力調(diào)查。 消費(fèi)喜好調(diào)查。 消 費(fèi)趨勢調(diào)查。 五、 調(diào)查方式 （一） 抽樣調(diào)查 定義：從總體中按隨機(jī)原則抽取一定數(shù)量的單位作為樣本，以樣本數(shù)量特征來推斷總體的數(shù)量特征的調(diào)查方法。