【正文】 略適當(dāng)調(diào)整了價(jià)格， 310 月份西寧市在售樓盤的價(jià)格漲幅比較緩慢。從區(qū)域看，房源較為充足的是西寧市城北區(qū)和城東區(qū)，這兩個(gè)地區(qū)的銷售量也占領(lǐng)先地位。 7. 2021 年西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)多年的洗禮后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已不再是先前的買塊地，造幾幢房子的情形了。 2021 型新盤上市明顯增多，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升 首先， 0 0 10 年項(xiàng)目銷售的火熱，有些開(kāi)發(fā)商在 2021 年底都在運(yùn)作一些大型的新盤，準(zhǔn)備在 2021 年上市。最主要是經(jīng)過(guò)國(guó)十一條影響，去年全國(guó)房地產(chǎn)都比較低迷，在經(jīng)過(guò)一年的觀望后，大部分的居民還是從新走進(jìn)了售房部，因此對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的契機(jī)。中小戶型項(xiàng)目和多層項(xiàng)目仍然是客戶競(jìng)相追逐的焦點(diǎn)。據(jù)了解 2021 年進(jìn)駐西寧的外地開(kāi)發(fā)商占到全部開(kāi)發(fā)企業(yè)的 40%左右（據(jù)悉， 2021 年西寧市光是被別人摘了桃子的項(xiàng)目就有 4 個(gè)， 18這說(shuō)明現(xiàn)在很多的外來(lái)資金雄厚的企業(yè)找不項(xiàng)目），預(yù)計(jì)明年還會(huì)有更多的外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐西寧，樓盤開(kāi)發(fā)只會(huì)增不會(huì)減。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重心區(qū)域?qū)⒓性诔菛|區(qū)和城北區(qū)等市郊地區(qū)。所以，今明兩年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 依然是海湖新區(qū)的建設(shè)。且由于目前開(kāi)發(fā)商品住宅無(wú)論是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，還是在建筑材料上，還有地價(jià)上都相比以往的住宅有所提高，市民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力沒(méi)有超過(guò)其心理預(yù)警線，并且政府大規(guī)模的舊城改造和大面積的城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資必將帶動(dòng)整個(gè)西寧市的土地價(jià)值攀升，所以價(jià)格還會(huì)上漲。 綜上所述，由于未來(lái)住宅新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)一步上漲，同時(shí)樓盤數(shù)量增多，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的重心將開(kāi)始進(jìn)入營(yíng)銷時(shí)代和物業(yè)綜合素質(zhì)時(shí)代，將使西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。 2021年恒大地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)入西寧，開(kāi)發(fā)位于西寧市主干道柴達(dá)木路旁（丁香面粉廠后）的恒大名都項(xiàng)目。 恒大名都 戶型 設(shè)計(jì)較為合理 ， 以二房、三房為主 ， 有少量四房，面積從 平方米， 較好的滿足了不同目標(biāo)客戶的需求，另外， 恒大名都 的戶型方正、實(shí)用，通風(fēng)采光都比較好。 恒大名都項(xiàng)目 致命 的 弱點(diǎn)是 價(jià)格偏高 。 發(fā)展商及合作伙伴 由 恒大地產(chǎn)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，并由其集團(tuán)設(shè)計(jì)，中天建設(shè)施工。 二、規(guī)劃布局及風(fēng) 格 規(guī)劃布局 整個(gè)小區(qū)由 9 幢 33 層 的 高層組成。 恒大名都 的環(huán)境設(shè)計(jì)，更加注重人與建筑，人與環(huán)境的融合，將小區(qū)環(huán)境營(yíng)造和未來(lái)小區(qū)業(yè)主的生活息息相關(guān)，強(qiáng)調(diào)環(huán)境是為人服務(wù)的理念，強(qiáng)調(diào)人的參與性，小區(qū)內(nèi)所有環(huán)境都盡量能為人所服務(wù)。 整個(gè)小區(qū)地塊形狀呈矩形 ，由主入口進(jìn)入小區(qū)， 由中心 湖景 為中心軸線向四面展開(kāi)園林景觀 。 三、戶型定位 戶型狀況 恒大名都 的共有 三 種戶型，具體有 二 房、三房、四房。 具體 的比例 ： 二房占 %；三房占 47%；四房占 16%。 戶型特點(diǎn) 恒大名都 一期 高層 采用全框 剪 結(jié)構(gòu)，采用 二 梯 四 戶 ， 中間兩戶小戶型采用 全明設(shè)計(jì)； 兩邊為大戶型采用 南北通透 的設(shè)計(jì) ；其戶型設(shè)計(jì)注重人性化，功能分區(qū)更加明確并且實(shí)用率更高，所有臥室均設(shè)外凸 窗 或景觀陽(yáng)臺(tái) ，視野開(kāi)闊，采光充足，將室內(nèi)和小區(qū)緊密結(jié)合 ，親密無(wú)間。 中央湖景： 10000 平方米的兩個(gè)生態(tài)大湖穿插坡地景觀、精致噴泉廣場(chǎng)、分色花帶、異域風(fēng)情的景觀小品； 豪華會(huì)所：內(nèi)設(shè)瑜伽館、舞蹈室、美術(shù)音樂(lè)室、恒溫泳池、桌球室、兒童活動(dòng)中心、建設(shè)中心、多媒體室等各類運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所。 25區(qū)外配套 恒大名都 周邊配套一般，住戶必須 依靠恒大名都的內(nèi)部配套設(shè)施。 六、智能化程度 寬帶局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 恒大名都 和中國(guó)電信合作在小區(qū)內(nèi)全面預(yù)埋接入小區(qū)寬帶，同時(shí)引入多種智能化管理設(shè)施，使未來(lái)小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活更加便 利和輕松。其具體特色有： 1）智能化 2）封閉式 3）全天候 4）提供家政服務(wù) 恒大名都 的物業(yè)管理費(fèi)用為 元 /平方米（高層） 。 二、買家區(qū)域細(xì)分 附近方圓 5 平方公里范圍內(nèi)的本地居民、商人、部分教師、企業(yè)管理層 、軍人 為主力客戶購(gòu)買群體。 還有部分準(zhǔn)備結(jié)婚買房的年輕人，這部分人群基本上是不太在乎區(qū)域的。 二、 恒大名都 價(jià)格情況 起價(jià)： 5088 元／平方米 （實(shí)際售價(jià)） 平均價(jià)： 5100 元／平方米 （實(shí)際售價(jià)） 折扣： 折（ 1 月底結(jié)束） 三、定價(jià)原則 根據(jù)所處樓層、位置、朝向不同，價(jià)格不同 1）位置差價(jià) 50 元／平方米：臨街邊較低； 3） 位置 差價(jià) 5001000 元／平方米： 南向湖面的住宅最高 ； 付款方式不同，價(jià)格也不同：一次性 折， 其他不打折， 不采用分期付款方式 。 28營(yíng)銷定位 一、銷售策略 在營(yíng)銷推廣上， 海大集團(tuán) 采用 多種營(yíng)銷手段和方法，爭(zhēng)取走在了西寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的前列。 現(xiàn)場(chǎng)銷售， 恒大名都 培養(yǎng)了一支 素質(zhì) 較強(qiáng) 的隊(duì)伍，采用直銷的方式。 銷售策略 發(fā)展商直接預(yù)售遠(yuǎn)期樓花（ 封頂 ） 對(duì)樓盤銷售實(shí)行控制，整體把握銷售節(jié)奏，具體的手法有： 1）、分批推出，推量變化由小到大再到小 ，首批推出的主要是小面積和不好消化的戶型 2）、待前批基本售罄后，再推出下一批 293）、在具體單位的銷售中，采用靚女先嫁的形式 銷售狀況 恒大名都 一期 開(kāi)盤至今共銷售了 約 131 戶住宅，占 25%； 據(jù)說(shuō)恒大項(xiàng)目正在洽談團(tuán)購(gòu)事宜，西寧市有幾個(gè)單位對(duì)此都很感興趣，現(xiàn)已經(jīng)在價(jià)格洽談階段（以上數(shù)據(jù)及事件僅供參考）。 恒大名都 的售樓處面積?。s 30 平方米），與樓盤建筑風(fēng)格 一致；售樓功能簡(jiǎn)單，現(xiàn)有洽談室、展示區(qū)、前臺(tái)，銷售一覽表 ，營(yíng)造熱銷氛圍，樹(shù)公司簡(jiǎn)牌，塑企業(yè)形象，售樓 員 素質(zhì) 較好 ，統(tǒng)一著裝，約 13 個(gè)人。 恒大名都 的廣告策略有以下幾種形式； ； ； ； ； ； 上派單宣傳 。另外家園 公司還利用先進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)，建立了公司網(wǎng)站，在網(wǎng)上推介公司開(kāi)發(fā)的樓盤和公司 形象。 ， 可乘坐 2 8 10 10專線 專線 專線 3 等 路公交汽車到達(dá)小區(qū)。 ，可滿足不同階層的客戶需要。 實(shí)力強(qiáng) ，建筑質(zhì)量可以保證。 合理、方正，采光通風(fēng)效果好 。 。 ，導(dǎo)致價(jià)格漲幅過(guò)快，價(jià)格偏高。 ， 但效果不明顯；說(shuō)明有很多營(yíng)銷手段有待本地化。 。 項(xiàng)目中有一些 160 平方米左右， 靠近湖景的住宅，總價(jià)過(guò)高，一般居民很難接受。 ，要么全方位的轟炸，要么抓住幾個(gè)重點(diǎn)宣傳。 特別 銷售 培訓(xùn) ，以避免引起不必要的麻煩。 三榆 .山水文園 戶型多樣， 較好的滿足了不同目標(biāo)客戶的需求，另外， 三榆 .山水文園 的戶型方正、實(shí)用， 而且戶型配比也很合理， 通風(fēng)采光都比較好。 產(chǎn)品定位 一、項(xiàng)目概況 34 三榆 .山水文園 平 面圖 位置： 三榆 .山水文園 地處西寧市海湖新區(qū)昆侖大道，西寧市交警支隊(duì)東側(cè) 。 從地理位置拉看，交通便利，周邊配套 情況和恒大名都相仿 ，算是個(gè)鬧中取靜的社區(qū)。 發(fā)展商和合作伙伴： 三榆 .山水文園 由 青海三榆房地產(chǎn)集團(tuán) 開(kāi)發(fā) 。 二、規(guī) 劃和風(fēng)格 建筑布局 整個(gè)小區(qū)采用傳統(tǒng)的排列式 布局，由南向北，自西向東，逐步降低，全部為南北朝向，在建筑風(fēng)格上采用了簡(jiǎn)潔、流暢的簡(jiǎn)約風(fēng)格，色調(diào)明快、淡雅又不失高貴，造就軒昂的氣質(zhì)和雅致的神韻 。 環(huán)境設(shè)計(jì) 三榆 .山水文園 環(huán)境設(shè)計(jì)以人為本，充分考慮園景藝術(shù)的相融，動(dòng)靜結(jié)合。 會(huì)所 36小區(qū)內(nèi)設(shè)立大型的便民會(huì)所。 37 三榆 .山水文園 主力戶 型圖 戶型特色 三榆 .山水文園 所有單元全部采用 二 梯 四 戶的平面布局結(jié)構(gòu) 為主 ，戶型有二房、三房、四房等，主力戶型為二 38房和三房，二房和三 房在總的戶型中占絕對(duì)主力 (87%)。 四、配套設(shè)施 項(xiàng)目配套：商業(yè)街、中心噴泉廣場(chǎng)及人工打造的疊水景觀和社區(qū)活動(dòng)中心。 電力網(wǎng)、因特網(wǎng)、有線網(wǎng)、電信網(wǎng)綜合線路總設(shè)。 周邊紅外線報(bào)警系統(tǒng)。 八、物業(yè)管理 三榆 .山水文園 的物業(yè)管理由自己物業(yè)管理公司進(jìn)行管理， 物業(yè)管理費(fèi)為 元月 /平方米。 40市場(chǎng)定位 從 三榆 .山水文園 的目標(biāo)客戶的區(qū)域分布 來(lái)看， 城 西 區(qū) 及西寧市公務(wù)員 這部分人對(duì)本片區(qū)較為熟 悉，購(gòu)買的占了很大的比例 。 三榆 .山水文園 的買家從目前來(lái)看，首次置業(yè)所占的比例要明顯高于二 次置業(yè)。 二、付款方式 三榆 .山水文園 采用兩種付款方式，一次性和按揭付款 ,一次性付款打 折 。 營(yíng)銷定位 一、銷售模式 三榆 .山水文園 是自己組建的銷售團(tuán)隊(duì)， 銷售的隊(duì)伍 一般（因三榆集團(tuán)前身是事業(yè)單位，原單位職工較多，有很大一部分現(xiàn)在在售樓） ，自身的素質(zhì) 和銷售理念 都 一般，尤其是紀(jì)律性較差 。從其戶型模型和整個(gè) 樓盤模型來(lái)看，做工比較一般，整個(gè)模型的色彩運(yùn)用和細(xì)部表現(xiàn)都比較一般。另外，銷售人員的對(duì)待客戶的態(tài)度一般 。 從西寧市的整體樓盤來(lái)看，以前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大部分項(xiàng)目都不做樣板間 。根據(jù)大城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，售樓處設(shè)置樣板房可以達(dá) 到促進(jìn)人們購(gòu)買欲望，加快落訂。 總體分析 優(yōu)勢(shì)： ，本項(xiàng)目規(guī)模較大也是一個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)。 43 二房和三房 為主 ，戶型配比 較 好。 海湖新區(qū)及劉家寨 的建設(shè)，對(duì) 三榆 來(lái)說(shuō)是個(gè)很好契機(jī)。 海湖新區(qū) 眾多的項(xiàng)目中是非常不錯(cuò)的。 。 。 叁 新千 .國(guó)際廣場(chǎng) 4P 營(yíng)銷組合分析 44 項(xiàng)目概述 新千國(guó)際廣場(chǎng) 是有 青海新千房地產(chǎn)集團(tuán) 投資開(kāi)發(fā)的， 發(fā)展商作為西寧一 家比較知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在西寧市民中有一定的知名度和信譽(yù)度，初步 建立品牌效應(yīng) ，前期開(kāi)發(fā)的新千蟲(chóng)草大世界及麗晶公寓項(xiàng)目有一定的口碑 。 涵蓋了 80 萬(wàn)方高端住宅， 30 萬(wàn)方高端商業(yè)，擁有住宅、五星級(jí)酒店、 5A 寫字樓大型商業(yè)和公共配套等綜合形態(tài)，以大型購(gòu)物中心、高端人文住區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心三者為核心構(gòu)成的復(fù)合功能型城市建筑群，具有地標(biāo)級(jí)城市 綜合體的全部核心特征，建成后為區(qū)域帶來(lái)前沿的、都市化的、便捷的生活，將以 “MALL 上的新都會(huì) ”形象確立西寧新中心城市地標(biāo)，將代表西寧最繁華一極的國(guó)際尖端都市生活方式，全面推動(dòng)西寧商業(yè)升級(jí)換代。 45產(chǎn)品定位 一、項(xiàng)目概況 新千國(guó)際廣場(chǎng) 效果 圖 46位置： 新千國(guó)際廣場(chǎng) 位于西寧市 城東區(qū)建國(guó)南路與夏都大街交匯處 。 規(guī)模 新千國(guó)際廣場(chǎng) 由 50 棟樓宇組成，其中 28 棟高層住宅， 2 棟寫字樓，一棟公寓，總建筑面積為 120 萬(wàn)平方米，住宅總建筑面積為 80 萬(wàn)平方米， 6 萬(wàn)平方米時(shí)尚步行 街， 14 萬(wàn)平方米大型綜合商場(chǎng) 。立面為典型的三段式設(shè)計(jì) 手法，在細(xì)部的處理上則采用凸窗，在典型歐陸風(fēng)情的基礎(chǔ)上又根據(jù)西寧 的實(shí)際情況 47做了一定的調(diào)整。 交通組織 新千國(guó)際廣場(chǎng) 的交通組織采用人車分流，人流主要從小區(qū)的主入口進(jìn)入，在小區(qū) 另有 二個(gè) 車入口，車行道路系統(tǒng)完全不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，避免了車輛對(duì)小區(qū)內(nèi)部人員活動(dòng)的干擾，噪音和尾氣的污染均降至最低限度。整個(gè)小區(qū)分為多個(gè)主題景觀， 萬(wàn)平方米的 屋頂生態(tài)花園 ，新型綠色 材料，環(huán)保節(jié)能 。 新千國(guó)際廣場(chǎng) 主力戶型圖 戶型特色 新千國(guó)際廣場(chǎng) 現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的 公寓樓， 戶型有 一 房、 二 房為主力戶型 。 ，對(duì)州縣及城東區(qū)的回族居民吸引力較大。 ，是西寧市至今為止最大的城市綜合體項(xiàng)目。周邊的國(guó)際村 1 號(hào)公寓和國(guó)際村公寓樓成功開(kāi)發(fā)銷售，對(duì)其項(xiàng)目的催進(jìn)較大，因此大批的投資者在購(gòu)買公寓樓。 客戶 定位 50從 新千國(guó)際廣場(chǎng) 的目標(biāo)客戶的區(qū)域分布來(lái)看，城 東 區(qū)居民占了其買家的 50%以上，州縣客戶占了 40%以上 ， 尤其是 循化、化隆 的 居民為多數(shù) ，這部分人對(duì)本片區(qū)較為熟悉， 對(duì)片區(qū)認(rèn)同度較高。 價(jià)格定位 一、 價(jià)格情況 公寓樓南向 均價(jià) 7500 元 /平方米；北向 均價(jià) 7000 元 /平方米；住宅 均價(jià) 6200 元 /平方米 . 從目前來(lái)看，其樓層差價(jià)沒(méi)有一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)不同單位而有所變化，總的來(lái)看，樓層差價(jià)最少 60 元 /平方米，最高為 100 元 /平方米。 商鋪 一層為 萬(wàn)元 /平方米；二層為 萬(wàn)元 /平方米；三層為 萬(wàn)元 /平方米 。 三、價(jià)格策略 新千國(guó)際廣場(chǎng) 從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到公開(kāi)發(fā)售到現(xiàn)在，價(jià)格進(jìn)行了一定的 調(diào)整。 新千國(guó)際廣場(chǎng) 的定價(jià)針對(duì)不同位置的樓宇 采用了不同