【正文】 無(wú)疑2004年后的房地產(chǎn)西部板塊又將圍合機(jī)場(chǎng)路區(qū)域，掀起新的投資浪潮。二、市場(chǎng)狀況本公司對(duì)桂林地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的33個(gè)樓盤進(jìn)行的詳細(xì)的調(diào)研，其中包括純別墅盤8個(gè)，別墅與洋房組合4個(gè)，純洋房盤18個(gè)及商鋪3個(gè)。 大部分的樓盤聘請(qǐng)專業(yè)的策劃公司進(jìn)行項(xiàng)目操作，市場(chǎng)分工細(xì)化。規(guī)模、戶型和面積比較項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 總占地面積（m2） 總建筑面積（m2） 戶型 面積（m2)金水灣花園 608 54000 98180 洋房、別墅 22：8286 / 32：113120 / 42：145時(shí)代花園 1300　 153000 198420 洋房、別墅 22：80 / 32：116金源太陽(yáng)城 622 75183 洋房、別墅 11：4455/22：8085/32：110130 /42：140米蘭春天 350 　/ 　/ 洋房、復(fù)式 單間：35/22：7981/32：92112/42：123136 / 復(fù)式：135恒利花園 350 27000 28668 洋房、 32：118 / 22：92金世紀(jì)豪庭 57 　/ 58000 洋房、電梯洋房、 32：131178 / 21：104彰泰利好時(shí)代 132 4500　 40000　 酒店式公寓 單間：2527先鋒天地 192 5000　 35000　 電梯洋房 單間：28 / 11：3645七彩小康城 1240 90004 10924 電梯和多層洋房 322：105135/11：40/22：5680/復(fù)式：140175金馬大廈 530 4280 30000 12~14層電梯洋房 11：4050 / 32：80110　羅馬花園 720 23000 70000 洋房、電梯洋房 11：6870 / 21：77117 / 32：77149恒祥花園 360 22500　 56000　 電梯洋房 42：165220 / 32：130141金色嘉苑 720 27840 45000 洋房 22：90100 / 33：100120 / 42：140180/52：200260富庭苑 252 11000 300000 洋房 32：豐澤園 / 　30000 　/ 洋房 11：3845 / 21：6575/32：78114 / 42：130150安廈世紀(jì)城 2870 368000 4600002 獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層 　42：149分析與判斷：樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模不大，占地面積多數(shù)在1萬(wàn)㎡到10萬(wàn)㎡之間，僅安廈世紀(jì)城的規(guī)模較大（占地368000m2），但是非純粹洋房小區(qū)。樓盤多以小區(qū)型形式出現(xiàn)，只有在市區(qū)存在單體樓樓盤。套內(nèi)空間設(shè)計(jì)較為豐富有平層、錯(cuò)層、復(fù)式等。戶型：整體市場(chǎng)上單間、1房2廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式等供應(yīng)品種齊全，消費(fèi)者有多種選擇。面積分布一房約30－50㎡，二房約70－90㎡，三房100－120㎡，四房約140－160㎡；市區(qū)邊緣和郊區(qū)樓盤房型面積較大，沒(méi)有單房套型，其他相同套型的戶型面積對(duì)比市區(qū)盤的戶型約大15％左右。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱 建筑特色 綠化率 容積率 周邊設(shè)施 裝修標(biāo)準(zhǔn)金水灣花園 歐式 35% 幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、會(huì)所 清水房時(shí)代花園 歐式 % 幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)、 清水房金源太陽(yáng)城 歐式 % 門球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、幼兒園、菜市、銀行 清水房米蘭春天 歐式 % 　 電信局、藥店、會(huì)所 清水房恒利花園 歐式 % 　 （自有）會(huì)所 清水房金世紀(jì)豪庭 歐式 % 　 汽車站、銀行、超市、菜市 清水房彰泰利好時(shí)代 歐式 　 　 （自有）游泳池、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、 精裝修先鋒天地 歐式 　 　 　 清水房七彩小康城 歐式 % （自有）商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園 清水房金馬大廈 歐式 　 　 　 清水房羅馬花園 歐式 47% 　 　 清水房恒祥花園 歐式 % 　 會(huì)所、商場(chǎng)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院 清水房金色嘉苑 歐式 % 學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、幼兒園 清水房富庭苑 歐式 28% （自有）休閑中心、兒童游樂(lè)中心 清水房豐澤園 歐式 　 　 超市、市場(chǎng) 清水房安廈世紀(jì)城 歐式 幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部 清水房分析與判斷：小區(qū)整體布局規(guī)劃市區(qū)內(nèi)的多數(shù)住宅盤規(guī)劃比較簡(jiǎn)單，多采用按照朝向原則的橫排布置，而且一般的小區(qū)樓距都過(guò)小，在小區(qū)環(huán)境品位的提升上比較欠缺。建筑風(fēng)格桂林地區(qū)的建筑多采用歐美風(fēng)格與當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格的簡(jiǎn)單組合，他們一方面追求時(shí)下流行的通透式歐美建筑風(fēng)格，另一方面又不肯完全放棄當(dāng)?shù)氐闹惺浇ㄖL(fēng)格，使一些建筑有一種“土洋結(jié)合”的感覺(jué)，整體感覺(jué)尚處于簡(jiǎn)單模仿階段，并未形成自己的風(fēng)格。世紀(jì)城就擁有會(huì)所、超市、幼兒園、商場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，足不出門就得到都市化享受，是桂林的“城中城”。如七彩會(huì)所以會(huì)所作為主要營(yíng)銷訴求點(diǎn)的樓盤比較少，普遍缺少增值服務(wù)的意識(shí)。裝修當(dāng)?shù)氐慕粯菢?biāo)準(zhǔn)普遍采用清水房，通過(guò)對(duì)客戶的深入訪談，他們普遍不認(rèn)同豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為自己裝修會(huì)比較有個(gè)性，不會(huì)雷同。在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)相當(dāng)部分樓盤吸取了先進(jìn)地區(qū)的觀念，但限于開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力等問(wèn)題，產(chǎn)品的水平總體偏低，“形似而神不似”，但也有相當(dāng)部分產(chǎn)品素質(zhì)較高的樓盤（如安廈世紀(jì)城、彰泰利好時(shí)代、七彩小康城等），顯示市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平參差不齊。 內(nèi)部環(huán)境各樓盤園林綠化率相差較大，從28％－62％，％，金水灣綠化率為35％；許多樓盤內(nèi)部環(huán)境大多只有簡(jiǎn)單園林綠化，比較粗糙，沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的主題綠化。 物業(yè)管理普遍小區(qū)對(duì)物管的要求還只是流于表面，并未真正的發(fā)揮物管的作用。他們特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的保安功能，已經(jīng)采用了紅外線防盜系統(tǒng)、指膜識(shí)別，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、家居安防報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一些先進(jìn)的安全系統(tǒng)，另外在小區(qū)智能化也有小區(qū)應(yīng)用了背景音樂(lè)和水電表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)等。近期新出的樓盤多以首層架空或半架空的形式來(lái)滿足停車的需求。居住理念發(fā)展商與消費(fèi)者對(duì)居住理念仍處于實(shí)用型為主，但市場(chǎng)上已有部分產(chǎn)品開(kāi)始走向高檔享受型。市場(chǎng)整體需求相當(dāng)旺盛。消費(fèi)群體以桂林市區(qū)本地客戶為主，存在相當(dāng)數(shù)量的下屬縣區(qū)前來(lái)置業(yè)的客戶，也有部分市外、省外，甚至海外客戶前來(lái)置業(yè)。規(guī)模、戶型和面積比較項(xiàng)目名稱 總戶數(shù) 總占地面積（m2） 總建筑面積（m2） 戶型 面積（m2)漓江華府 別墅20套 　 　 聯(lián)排別墅 2892923825173175江岸美廬 102 41056 20528 獨(dú)立別墅10戶、復(fù)式公寓樓16戶、聯(lián)排76戶 238麒麟灣 410 340000 136000 獨(dú)立、聯(lián)排 275426九里香堤 1期聯(lián)排21套、獨(dú)立16套 380000 25000 獨(dú)立、聯(lián)排 2280、350龍聚山莊 400 200000 110000 獨(dú)立、聯(lián)排 252830320金山龍谷 109（一期） 266680 130000 獨(dú)立、聯(lián)排、疊加 16171720303133350藍(lán)洲灣別墅 約200多戶 　 　 獨(dú)立、聯(lián)排、多層 3290、2202325282漓江奧林苑 360 429000 120000 獨(dú)立別墅、聯(lián)排、疊加聯(lián)排 　分析與判斷：樓盤規(guī)模別墅盤的規(guī)模迅速擴(kuò)大，從市區(qū)的微型別墅盤（漓江華府）到市郊的四、五百畝（麒麟灣、九里香堤）的大盤，且此趨勢(shì)還在繼續(xù)。層高一般有3米。在所調(diào)查的別墅盤中，大部分別墅多為兩層半設(shè)計(jì)，所占比例為60％；三層占40％面積獨(dú)立別墅平均面積在300－430㎡之間，聯(lián)排平均面積在230－320㎡之間，聯(lián)排疊加平均面積在170－260㎡之間。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱 建筑特色 綠化率 容積率 配套設(shè)施 裝修標(biāo)準(zhǔn)漓江華府 歐式 　 　 　 清水房江岸美廬 歐式 % 會(huì)所、 清水房麒麟灣 歐式 70% 會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池、 清水房九里香堤 歐式 % 會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球、籃球、足球、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、泳池、 清水房龍聚山莊 徽派中式古建筑 50% 會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 清水房金山龍谷 英式、美式、法式、羅馬式 53% 會(huì)所、游泳池 清水房藍(lán)洲灣別墅 歐式 45% 會(huì)所、商鋪 清水房漓江奧林苑 歐式 62% 會(huì)所、保健中心、排球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、幼兒園 清水房分析與判斷：建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格為主，個(gè)別盤有中式風(fēng)格的（龍聚山莊）生活配套除少數(shù)市內(nèi)盤外，其余的都有一定自身生活配套。教育配套沒(méi)有大打教育牌的別墅盤，最多配套幼兒園。 競(jìng)爭(zhēng)因數(shù)桂林目前的別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要在“硬件”上，沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。各發(fā)展商普遍強(qiáng)調(diào)園林綠化；市區(qū)較好的有安廈而臨桂的一些別墅盤會(huì)用較大的面積做環(huán)境氛圍的營(yíng)造，通過(guò)水道、花園、廣場(chǎng)等大面積公共環(huán)境來(lái)提升小區(qū)整體品位； 物業(yè)管理目前交付使用的別墅盤不多，但從發(fā)展商的營(yíng)銷宣傳來(lái)看，物業(yè)管理并不是他們比拼的要點(diǎn)。郊區(qū)獨(dú)立別墅均價(jià)約3300元/㎡，聯(lián)排別墅約2700元/，疊加別墅約2500元/㎡。但有部分滯銷。能開(kāi)發(fā)別墅盤的發(fā)展商都具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。有相當(dāng)部分的桂林市區(qū)人購(gòu)買臨桂別墅的目的是希望它升值，但由于交通與配套的不完善，使入住率非常低。商業(yè)現(xiàn)狀（1）寫(xiě)字樓：桂林的寫(xiě)字樓價(jià)格大都在3500－4100元/㎡之間，集中在象山區(qū)。B、商場(chǎng)商鋪比較：項(xiàng)目 地址 月租(元/㎡) 售價(jià)(元/㎡) 出租率%南方大廈 解放西路2號(hào) 70 15000 20文化大廈 解放東路137號(hào) 60－70 10000 40大世界 秀峰區(qū)桂林市十字街 50－70 11000 60康美大廈 秀峰區(qū)中山中路33號(hào) 20－80 7000 50八桂大廈 秀峰區(qū)中心廣場(chǎng)正對(duì)面 70－80 15000 90l 步行街商鋪比較：項(xiàng)目 地址 月租(元/㎡) 售價(jià)(元/㎡) 出租率%小香港 中山中路中心廣場(chǎng)地下層 100－150 15000 90正陽(yáng)步行街 正陽(yáng)路 200－400 26000 95流行港 苗圃路28號(hào) 在售 20000 在售天下桂林 機(jī)場(chǎng)高速公路和榕山路交界處 20－30 2700起 20l 管理費(fèi)用：管理費(fèi)用方面，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為7元/㎡30元/㎡,跨度比較大。商業(yè)投資者中，私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占了70%的比例，此類人士一般入行較早，對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)把握較好，投資決策也相對(duì)比較果斷；公務(wù)員等有穩(wěn)定收入，具有一定的投資能力，占到了被調(diào)查人數(shù)的20%，商業(yè)投資者中桂林本地居民約占80%，外地居民則占了20%，這其中又以桂林周邊的市縣居民為主。調(diào)查結(jié)果表明，超過(guò)半數(shù)以上的商鋪業(yè)主表示選擇現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)的商鋪是由于該商場(chǎng)（鋪）優(yōu)越的地理位置；有不少商業(yè)投資者還認(rèn)為，市政規(guī)劃、交通狀況、治安狀況、噪音污染等周邊環(huán)境因素也是其投資時(shí)要考慮的重要因素；此外，商場(chǎng)（鋪）自身的各項(xiàng)軟、硬件配套措施，如發(fā)展商的實(shí)力、商場(chǎng)（鋪）的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境、鋪位分割、柜臺(tái)擺放以及商場(chǎng)（鋪）的物業(yè)管理等，都是投資時(shí)需要考慮的因素。兩三年前桂林掀起了商鋪投資熱潮，商鋪銷售興旺，所有商鋪都是供不應(yīng)求的，甚至達(dá)到了40000/㎡的良好售價(jià)。l 桂林的開(kāi)發(fā)商普