【正文】 總長232公里。氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫞箨懶约撅L(fēng)性氣候，176。176。C；176。C。年均相對濕度50%，年均降雨量約625毫米，為華北地區(qū)降水量較均衡的地區(qū)之一，全年降水的75%集中在夏季。境內(nèi)已探明的礦藏有煤、泥炭、水泥灰?guī)r、大理石、砂石料及黏土等，其中煤、泥炭、大理石、砂石料儲量分別是100萬、900萬和1億立方米 。12個鎮(zhèn)為：張鎮(zhèn)、大孫各莊、北務(wù)、李遂、木林、南彩、北小營、李橋、高麗營、趙全營、北石槽、龍灣屯；7個地區(qū)辦事處有：仁和、馬坡、南法信、天竺、后沙峪、牛山、楊鎮(zhèn)；2個街道辦事處為：光明、勝利。特別是經(jīng)過多年的精心培育和發(fā)展，以空港工業(yè)區(qū)、北京天竺出口加工區(qū)為依托的空港高科技產(chǎn)業(yè)群落，以林河工業(yè)區(qū)、北京汽車生產(chǎn)基地為依托的現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)群落，以燕京、匯源、鯤鵬等企業(yè)為代表的都市型飲料食品產(chǎn)業(yè)群落，以空港物流基地、潮白河旅游產(chǎn)業(yè)帶、溫榆河綠色生態(tài)走廊為載體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落，以“三高”農(nóng)業(yè)示范區(qū)為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落發(fā)展迅速，已經(jīng)成為促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的支撐力量。其中：，%；，%，%；，%。%。%。順義水土豐沃，風(fēng)光秀麗，景色宜人，是觀光旅游、休閑度假的勝地。潮白河兩岸先后建起了北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、北京高爾夫俱樂部、馬坡垂釣宮、綠色度假村、潮白溫泉、潮白賽車城等旅游景點(diǎn)以及別墅、賓館、娛樂、醫(yī)療保健等配套設(shè)施，吸引了眾多的國內(nèi)外游客。區(qū)內(nèi)峰巒疊嶂，山水相依，青山綠水，風(fēng)景如畫。順義東部正在恢復(fù)保護(hù)的漢石橋濕地，水面清澈，綠色蒼茫，百花爭艷，水鳥鳴啼。隨著順義經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的健康成長，以及其自身的景觀資源優(yōu)勢，度假產(chǎn)業(yè)已經(jīng)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，度假村項(xiàng)目在順義市場存在巨大的發(fā)展空間。北京順義區(qū)李遂鎮(zhèn)位于首都的東北郊潮白河畔。李遂鎮(zhèn)處于北京市13個風(fēng)景區(qū)之一的潮白河旅游度假區(qū)內(nèi)，這里是您開發(fā)旅游，投資辦廠，興建新項(xiàng)目最有希望的地方。這里不僅是瓜果之鄉(xiāng)，蔬菜之鄉(xiāng)而且是香菇生產(chǎn)大鎮(zhèn)，年產(chǎn)香菇1000萬公斤，鎮(zhèn)南有幾十家工業(yè)企業(yè)。開放的李邃，旅游業(yè)發(fā)展迅速。溫泉療養(yǎng)院、鐵道部療養(yǎng)院都坐落在此，而著名的北京市潮百河骨傷科醫(yī)院正是我們項(xiàng)目的所在。力求通過不同市場形態(tài)的分析找到市場空白點(diǎn)，使項(xiàng)目獲得準(zhǔn)確定位。針對本案所處的地理位置，我們首先對本次市場調(diào)研的范圍進(jìn)行確定，針對區(qū)域內(nèi)度假村的分布狀況和對本案的競爭威脅程度，考慮到度假村市場的特殊性，本項(xiàng)目區(qū)域市場具最終界定為：順義，而懷柔、昌平等區(qū)域?qū)τ诒卷?xiàng)目的影響并不是很大，因此不做重點(diǎn)分析。本次調(diào)研的樣本是根據(jù)貴司的意見，經(jīng)過敝司內(nèi)部討論并和貴司商討最終確定的，在當(dāng)初確定的樣本中經(jīng)過敝司初步調(diào)研，最終確定了9個度假村項(xiàng)目作為調(diào)研樣本。 區(qū)域市場的總體供應(yīng)量216。216。然后選定2個項(xiàng)目進(jìn)行橫向點(diǎn)評分析，更清楚地明確競爭對手的情況，找出成功項(xiàng)目對本案的借鑒之處，以及應(yīng)避免的問題。表 1：區(qū)域樣本供應(yīng)量列表項(xiàng)目名稱接待量安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊536順鑫綠色度假村678北京怡生園國際會議中心644春暉園度假村（溫泉）560鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村320華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所312鄉(xiāng)村樂園280小湯山龍脈溫泉旅游度假村1000人左右九華山莊2000人左右通過樣本供應(yīng)量分析看出，目前區(qū)域內(nèi)和周邊比較有競爭力的度假村其接待能力大致在7000人左右，個別度假村項(xiàng)目的接待能力達(dá)到了千人以上。在區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的度假村比較多，雖然其接待能力不是很強(qiáng)，但是憑借其產(chǎn)品特點(diǎn)及服務(wù)特色仍舊吸引了大量的消費(fèi)者，帶來了穩(wěn)定的客源。表：區(qū)域市場項(xiàng)目規(guī)模列表項(xiàng)目名稱占地面積（萬平方米）安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊順鑫綠色度假村北京怡生園國際會議中心春暉園度假村（溫泉）鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所鄉(xiāng)村樂園龍脈溫泉度假村九華山莊規(guī)模分組列表規(guī)模分組小于10萬平方米 10萬—100萬100萬以上總計(jì)個數(shù)（個）4239個數(shù)比例44．44%22．22%33．33%100%供應(yīng)比例1．31%8．53%90．16%100%供應(yīng)面積加和（萬平方米）9．0158．7620．31688．02通過統(tǒng)計(jì)可以看出所選樣本規(guī)模差距非常明顯，小規(guī)模項(xiàng)目有4個，其數(shù)量較多，但是其在總體供應(yīng)數(shù)量中所占比例非常小，%，%。本項(xiàng)目占地28698平方米，屬于小規(guī)模項(xiàng)目，目前市場上供應(yīng)的小規(guī)模項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)作為我們重點(diǎn)比較的對象，其不同的經(jīng)營模式及經(jīng)營特色，可以為本項(xiàng)目尋找市場空白點(diǎn)提供具體而有價值的參考，增加項(xiàng)目入市的勝算。另外，通過規(guī)模分析及產(chǎn)品比較，我們還發(fā)現(xiàn)占地在100萬平方米以上的大規(guī)模項(xiàng)目，其建筑物占地比例非常小，大部分是水系及綠地占地，這種水系及綠地資源，使得大規(guī)模度假村的優(yōu)勢明顯，由此可以看出，目前消費(fèi)者選擇度假村首先考慮的還是其整體環(huán)境以及與自然的親合度，這一點(diǎn)非常值得關(guān)注。 表 ：樣本建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊歐式建筑風(fēng)格順鑫綠色度假村休閑中式風(fēng)格、木質(zhì)別墅、日式特色房北京怡生園國際會議中心歐美式風(fēng)格春暉園度假村（溫泉）歐式風(fēng)格、湖畔別墅中式風(fēng)格鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村歐式風(fēng)格華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所鄉(xiāng)村木屋鄉(xiāng)村樂園鄉(xiāng)村木屋龍脈溫泉度假村現(xiàn)代簡約風(fēng)格九華山莊古典園林式風(fēng)格通過統(tǒng)計(jì)可以看出，目前度假村市場建筑形式仍舊風(fēng)格迥異，各不相同。從圖表得出，目前度假村的建筑形式仍舊以歐式為主，%，這一建筑形式作為北京周邊度假村普遍采用的形式，已經(jīng)受到了市場的認(rèn)可。這一形式目前大多體現(xiàn)在運(yùn)營時間相對較長的項(xiàng)目上，而眾多新興的度假村在建筑形式上推陳出新，力求做出自己的特色。因此，選擇中式建筑的多是規(guī)模較大的度假村。就我們這個項(xiàng)目的現(xiàn)狀而言，目前建筑風(fēng)格已經(jīng)鎖定在徽派建筑上，這一建筑風(fēng)格在目前北京度價村市場上還屬于競爭的真空狀態(tài)，這將為項(xiàng)目入市帶來巨大的商機(jī)，如果能夠配合建筑風(fēng)格將本項(xiàng)目內(nèi)部園林也作成江南風(fēng)格，使得項(xiàng)目整體風(fēng)格統(tǒng)一，那么項(xiàng)目的競爭力將會進(jìn)一步增強(qiáng)。小規(guī)模項(xiàng)目由于受自身?xiàng)l件的限制很難配備大型的娛樂項(xiàng)目，而投資小，便于管理娛樂項(xiàng)目十分受青睞。目前消費(fèi)者對于娛樂功能的選擇還是有明顯的傾向性的。高爾夫由于條件的限制，小規(guī)模度假村無法設(shè)置，而溫泉由于需要地?zé)豳Y源，設(shè)立也是有一定的要求的。已經(jīng)為越來越多的消費(fèi)者認(rèn)可。從樣本項(xiàng)目及北京度假村整體市場來看，醫(yī)療保健方面的服務(wù)在市場上目前還有較大的缺口，在本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中可以參考。眾所周知，度假村市場的價格與其規(guī)模、配套設(shè)施有著密切的關(guān)系，在分析價格的同時，我們要充分考慮以上這些相關(guān)因素，對樣本項(xiàng)目進(jìn)行分組分析，力求對本項(xiàng)目起到指導(dǎo)作用。在價格分析中，我們首先對樣本的住宿價格進(jìn)行分析，然后對其配套設(shè)施價格進(jìn)行分析，以期對我們的項(xiàng)目定價起到指導(dǎo)作用。項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)間門市價（元/間/天）安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊430順鑫綠色度假村560北京怡生園國際會議中心580春暉園度假村（溫泉）350鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村280華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所528鄉(xiāng)村樂園320龍脈溫泉度假村380九華山莊480我們將樣本分為三組：大規(guī)模組項(xiàng)目名稱順鑫綠色度假村地春暉園九華山莊占地（萬平方米）價格（元/間/天）560350480均價（元/間/天）463中等規(guī)模組項(xiàng)目名稱安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊龍脈溫泉度假村占地（萬平方米）價格（元/間/天）430380均價（元/間/天）405小規(guī)模組項(xiàng)目名稱北京怡生園國際會議中心鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所鄉(xiāng)村樂園占地（萬平方米）價格（元/間/天）580280528320均價（元/間/天）427通過比較可以看出，樣本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)間報(bào)價與其規(guī)模并不成一定的比例，大規(guī)模度假村的價格并不比中小規(guī)模度假村的價格高，有的項(xiàng)目甚至還要低于小型度假村，但門市價卻有528元/天/間。大規(guī)模度假村往往可以依靠其他附加項(xiàng)目帶來贏利，從而降低房假，吸引更多的消費(fèi)者，從而達(dá)到利潤的最大化，但小規(guī)模度假村往往通過提高自身檔次，帶來贏利。項(xiàng)目名稱桑拿保齡球KTV沙狐球乒乓球棋牌臺球高爾夫游泳健身羽毛球網(wǎng)球排球安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊60元/次80160元/小時100元/小時2030元/小時50元/小時2030元/小時30元/小時2030元/小時順鑫綠色度假村58元/小時1530元/小時280320元/小時40元/小時30元/小時30元/小時☆3040元/小時100元/小時50元/次20元/次30元/小時40元/小時30元/小時北京怡生園國際會議中心58元/次120元/小時400500元/小時60元/小時80元/小時6070元/小時100元/半天20元/次98元/小時268元/小時春暉園度假村（溫泉）98元/位30元/局200元/小時30元/小時35元/小時30元/小時98元/次30元/次30元/小時50元/人鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村30元/人200元/人20元/小時免費(fèi)20元/小時568元/18洞50元/次20元/次40元/小時華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所3050元/人2030元/局300400元/間20元/小時20元3050元/小時50元/小時30元/次20元/小時鄉(xiāng)村樂園20/次1520元/局6080元/小時40元/小時20元/小時20元/小時20元/小時35元/人15元/次龍脈溫泉度假村40/次180元/小時☆200/小時60元/小時30元/小時50元/小時40元/小時20元/小時30元/次50元/小時100元/小時30元/小時九華山莊60/次30元/局200元/小時100元/小時50元/小時50元/小時70元/小時100元/位35元/次☆140元/人30元/小時通過以上統(tǒng)計(jì)可以看出，目前度假村內(nèi)確定價格的主要依據(jù)是其配套設(shè)施及度假村整體檔次，一般高檔度假村其配套設(shè)施相對高檔，其娛樂項(xiàng)目價格也相應(yīng)較高，而項(xiàng)目規(guī)模對于項(xiàng)目娛樂設(shè)施的定價影響并不是很大，有的大型度假村因?yàn)槠淇驮磸V泛、入主率較高，對于娛樂項(xiàng)目采取了薄利多銷的經(jīng)營方式，因此收費(fèi)相對較低。而且，有一些度假村推出了自己特色的娛樂服務(wù)，這部分項(xiàng)目由于自身的稀缺性必然收費(fèi)較高。順鑫度假村項(xiàng)目概況：北京順鑫綠色度假村位于華北最大的平原森林生態(tài)旅游景區(qū)，它座落于北京市順義區(qū)風(fēng)景秀麗的潮白河畔。森林的負(fù)離子比城市高300—500倍，順鑫綠色度假村因其森林茂盛被稱為“