某房地產(chǎn)市場調(diào)研報告分析-在線瀏覽
2025-02-19 22:09本頁面
【正文】 倫藍鉆 天明第一城 上海城市花園 30 40 50 帝景南苑 上城一品 聯(lián)盟新城 匯豪天下 盛大世紀名城 60 兩房 聯(lián)盟新城 三房 匯豪天下 40 50 60 70 80 帝景南苑 巴比倫藍鉆 水木清華 上城一品 天明第一城 30 兩房主流總價為 3040萬元 ， 4045萬 是兩房價格空白段； 中端三房的主流總價為 4555萬元，高端市場三房總價在 6575萬， 6065萬 是市場空白段； ? 物業(yè)類型分析 ?從區(qū)域典型個案的物業(yè)類型分布來看，目前商丘 多層 市場占據(jù)很大的市場份額，尤其在城西板塊和老城板塊，多層市場占據(jù)主導，同時，小高層產(chǎn)品投放量也較大； ?高層 市場逐漸火爆，據(jù)調(diào)查在新開項目的后期都規(guī)劃有較大體量的高層產(chǎn)品，另外弘景麗都和華府新天地等項目則規(guī)劃為純高層； 緊隨市場動態(tài)，物業(yè)類型多元化趨勢越來越明顯 ? 建筑風格分析 水木清華 上東一品 目前商丘房地產(chǎn)市場建筑風格主要分為三大類型： ?一是以帝和水上公園、天明第一城、華府新天地等為代表的 現(xiàn)代簡約建筑風格 ，發(fā)揮空間巨大，品質(zhì)高低參差不齊，這種建筑風格也是目前商丘房地產(chǎn)市場較為流行、接受度最高的風格之一； ?其次是以水木清華、上海城市花園、普羅旺斯為代表的 歐式建筑風格 ，此風格具備建筑內(nèi)涵和底蘊，也得到了市場的認同； ?最后是以聯(lián)盟新城、東方蘭亭苑為代表的 中式建筑風格 ，目前商丘市場上此風格較為普通，易受到市場的認可。品牌：如建業(yè)、帝和等；產(chǎn)品：花園洋房、電梯多層（洋房）、別墅； ?在景觀上， 大面積的水系運用、入口景觀廣場等都取得了良好的效果； ?在配套上， 除老城區(qū)外，雙水、雙氣成為中、高檔樓盤的必備； ? 客戶分析 高 高端 客戶 中端客戶 中 端 客 戶 高 端 客 戶 頂端 客戶 ?神火大道板塊是目前商丘房地產(chǎn)市場的主流購買區(qū)域。 由此可推導 20232023年商丘房地產(chǎn)的供應量為 萬方。 ?20232023年預計年均供應商品住宅 190200萬方 ，預計年均需求商品住宅 200230萬方 ； ?預計這兩年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場供需基本平衡，如果考慮到市場因素以及政策因素的影響，局部期間可能會導致需求下降。較 2023年銷售均價普遍上漲 200元 /㎡左右； ?戶型設計尚有挖掘點 商丘項目大三房占絕對主力，面積在 120140㎡之間，新區(qū)及神火大道南端個別高檔項目戶型較其他區(qū)域面積偏大。 ? 6 本項目優(yōu)劣勢分析 Contents ? 項目優(yōu)勢： 金融：城市信用社、工行、農(nóng)行等 教育：一高分校、六中分校、科技學院等 醫(yī)院：第二人民醫(yī)院、京華醫(yī)院、睢陽區(qū)中醫(yī)院 超市：東方科技超市、好樂家超市、聯(lián)華超市等 交通相對便利，項目對面為公交公司。 項目劣勢： 項目地處郊區(qū)，周邊相對雜亂，區(qū)域檔次低，不利于項目的檔次提升 項目地塊小，且兩邊緊緊的靠著老居民樓，在項目操作上有一定的影響 為降低成本，提高容積率如做點狀建筑的話，銷售上需引導 ? 7 本項目 地塊分析 Contents ? ? （一）地塊資料 ? 土地面積 ㎡（計 25畝）； ? 地塊較偏，靠邊道北，屬于城郊結(jié)合區(qū)，區(qū)域檔次較低。 ? 附件：地塊草圖 ? （二）項目市場定位、概念定位及產(chǎn)品企劃 ? 一、項目基本概況 ? 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù) ? 占地： (約 25畝 ) ? 容積率：由于地塊面積較小 ,容積率很難做高 ,估計在 ? 建筑密度：約 3040% ? 綠化率：居住 ≥30% ? 擬總建筑面積： 5萬㎡（含商業(yè)） ? 項目概況 ? 本項目位處開發(fā)區(qū)睢陽大道市公交公司對面，即文化路與睢陽大道交叉口（現(xiàn)為一中印刷廠和六安汽修廠）項目用地約 ,屬居住 /商業(yè)相結(jié)合的用地規(guī)劃，本項目比較方正 ,但項目規(guī)模小 ,可發(fā)揮空間不大 ,經(jīng)濟指標地方相關部門末批準 ,容積率可調(diào)高的余地較大 . ? ? （ 三 ） 、項目定位建議 ? 項目開發(fā)檔次定位分析與建議 ? 從本項目地理情況結(jié)合商丘市商品房及商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀，給合開發(fā)商實情況，建議本項目在項目開發(fā)檔次定位為： ? ? 中檔次的產(chǎn)品定位，結(jié)合商丘市場空白切入點的建設產(chǎn)品 ? 本項目位處城郊結(jié)合區(qū)且做靠邊道北，作為居住來講地理位置并不突出，區(qū)域位置為本市消費者不太認可為中低檔的居住區(qū)。 ? （ 四 ） 、項目規(guī)劃定位分析與建議 ? 住宅形態(tài)： ? 風格 :建議以簡歐風格 ,迎合市場 ? 建設格式：為提高容積率 ,建議做點狀加板狀建筑格式 ? 層次：目前本市商品房基本上都是 8層 16層帶電梯建筑，小高層的設計通過市場調(diào)查分析，買方 ? 市場目前接受層度較高，建議做 1216層的部分點狀小高層建筑最為讓市場接受 . ? 商業(yè)形態(tài) :本項目的商業(yè)可發(fā)揮操作空間不大 ,在規(guī)劃上基本屬于沿街市商業(yè)門面房 . ? （ 五 ）、項目戶型定位建議 結(jié)合市場現(xiàn)狀，本項目的各項分析，按本項目的建筑面積總比例對項目戶型配比建議如下： 戶型 戶型面積 戶型配比 二房二廳一衛(wèi) ≤90㎡ 15% 三 房二廳一衛(wèi) 100㎡ 1
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