【正文】 比上年同期增長(zhǎng) 95％。 萊西市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析萊西房地產(chǎn)的啟動(dòng)相對(duì)其他周邊市晚，最近 3 年才有了較快的發(fā)展。目前，萊西的商品住宅主流均價(jià)在每平方米 1200 元－1600 元左右。單體別墅以2－3 層為主，面積 200－300 平方米，聯(lián)排別墅以 150－200 平方米為主。時(shí) 代 印 象 萊 西 市 新 市 政 府 西側(cè)青 島 天 泰 置 業(yè) 總 建 13 萬(wàn) —— 起 價(jià) ： 2980山 水 景 園 青 島 路 與 梅 花 山 前路 交 匯青 島 銀 泰 房 地 產(chǎn) 總 建 萬(wàn)255～ 268（ 別 墅 ）起 價(jià) ： 1968楓 林 綠 洲 煙 臺(tái) 路 與 上 海 路 交界青 島 歐 美 房 地 產(chǎn) 總 建 萬(wàn) 81～ 125 起 價(jià) ： 1318月 湖 豪 庭 文 化 東 路 月 湖 公 園南 門青 島 寶 景 房 地 產(chǎn) —— 106～ 230 起 價(jià) ： 1860海 景 山 莊 青 島 路 7 號(hào) 青 島 海 星 建 筑 總 建 4 萬(wàn) 144～ 240 起 價(jià) ： 1318盛 泰 萬(wàn) 象 園 上 海 路 北 青 島 盛 泰 置 業(yè) 98～ 128 起 價(jià) ： 1198盛 泰 山 莊 新 市 府 正 南 600米青 島 盛 泰 置 業(yè) —— 221～ 248（ 別 墅 ）起 價(jià) ： 2600香 港 旺 角 花 園 北 京 路 與 香 港 路 交界青 島 銀 泰 房 地 產(chǎn) 占 地 310 畝 244～ 292（ 別 墅 ）起 價(jià) ： 2300潤(rùn) 發(fā) 新 城 北 部 新 區(qū) 的 中 心 青 島 潤(rùn) 發(fā) 新 城 總 建 35 萬(wàn) 253～ 318（ 別 墅 ）均 價(jià) ： 2420御 苑 楓 景 新 市 府 附 近 青 島 歐 美 房 地 產(chǎn) 總 建 萬(wàn)82～ 132. 均 價(jià) ： 1300雍 景 園 （ 二 期 ） 上 海 路 南 新 市 政 府前青 島 海 星 建 設(shè) 總 建 88～ 135 均 價(jià) ： 1168在城市中心北移的帶動(dòng)下，吸引了大批本區(qū)域以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抓住城市新區(qū)建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇前來(lái)投資建設(shè)。時(shí)代印象、盛泰山莊、潤(rùn)發(fā)新城、御苑楓景等 10 多個(gè)小區(qū)，由于該區(qū)域是萊西市未來(lái)的商務(wù)，生活核心區(qū)域，并與世紀(jì)廣場(chǎng)、體育場(chǎng)，文化廣場(chǎng)，相連，為萊西市區(qū)的最佳位置，具有很大的增值潛力，因此成為消費(fèi)者購(gòu)房的首選。? 隨著萊西市舊城改造和拆遷步伐加快，市政工程路網(wǎng)與城市公用設(shè)施建設(shè)的不斷完善，也為萊西市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了新的活力。 萊西市房地產(chǎn)特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)投資量增長(zhǎng)較快2022 年房地產(chǎn)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) 81％，占去年計(jì)劃的％。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其它投資 6376 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) 40％。2022 年，商品住宅平均銷售價(jià)格 1000 元／平方米，同比增長(zhǎng) ％，營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià) 3200 元／平方米，同比增長(zhǎng) ％。路面硬化改變了以往單一混凝土路面的做法，鋪設(shè)彩磚。住宅設(shè)計(jì)造型優(yōu)美、線條流暢，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅寧?kù)o、格調(diào)高雅。樓型由以多層為主，且具有建筑容積率低，注重景觀建設(shè)，體現(xiàn)了人性化設(shè)計(jì)等特點(diǎn)，因此吸引了不少圖價(jià)廉物美的青島市買家投資用作度假。 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅為主，商業(yè)為輔截至 2022 年萊西市完成房地產(chǎn)投資 億元，其中住宅投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) 95％。 觀點(diǎn)：? 萊西發(fā)展迅速快，但不協(xié)調(diào)。? 目前影響萊西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素在于，大的商業(yè)生活配套設(shè)施還不夠完善，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識(shí)相對(duì)滯后，消費(fèi)能力較低。? 目前萊西市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目供給中，95%以上為住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)萊西市投資性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在有較大的市場(chǎng)空間。萊西市的商業(yè)正經(jīng)歷著由傳統(tǒng)街鋪、商業(yè)街、到超市百貨、到大型購(gòu)物廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，商業(yè)形態(tài)更趨多元化。萊西市的三大超市，包括利客來(lái)萊西購(gòu)物中心，糧貿(mào)大廈，月宮超市，環(huán)繞在月湖廣場(chǎng)的周邊；以服飾、鞋帽零售為主的商業(yè)街位于月湖廣場(chǎng)西面；以美食、娛樂(lè)為主的豪帝商城位于月湖廣場(chǎng)東北面；萊西市汽車站位于核心商業(yè)圈西面的青島路上；批發(fā)和零售一體的昌隆市場(chǎng)位于商圈的南面，本項(xiàng)目的正北面。電器：海爾、聯(lián)想、格蘭氏、海信、飛利浦、創(chuàng)維、格力、LG、麗聲、中國(guó)移動(dòng)珠寶：翠麗首飾、金大?；瘖y品：愛(ài)斯化妝品、羽西、鄭明明、玉蘭油餐飲：肯德基二樓生鮮食品、煙酒糖茶、生活用品、設(shè)有餐飲、風(fēng)味小吃、冷飲等。女裝：納雨、紫滕羅、阿青娜、瑞和菲馬、黑騎（休） 、吸引力（運(yùn)動(dòng)） 、雪妮兒、以純（休） 、斯?fàn)桘惸醒b：保羅騎士、保馬服裝、積派、 爾多斯、金利來(lái)、瑞和、與狼共舞、華倫天奴、派克服飾、 賽爾妮、九牡王、卡迪璐、喜鵲、夢(mèng)特嬌、寶馬服飾、英國(guó)藍(lán)旗、雄、袋鼠（意大利） 、金絲狐、花花公子、太子龍男裝、老人頭、步云西褲。優(yōu)勢(shì)：? 位于萊西市商業(yè)中心的黃金地段，緊鄰萊西人氣最旺的商業(yè)街；? 該項(xiàng)目的主力店利客來(lái)超市是目前萊西市環(huán)境最好、最有影響力、規(guī)模最大的超市，以此吸引大量的消費(fèi)者；? 該項(xiàng)目是萊西市購(gòu)物環(huán)境最好、經(jīng)營(yíng)檔次最高的集購(gòu)物中心；? 利客來(lái)的商業(yè)氣氛比較成熟，且品牌知名度較高，已造就了一定的固定客20 / 95流，星期六、日人流量大，相對(duì)于其他商廈，是經(jīng)營(yíng)情況最好的一個(gè)；? 臨近萊西市最大、人氣最旺的月湖廣場(chǎng)，能夠匯聚大量消費(fèi)人流，有充足的客流保證。 糧貿(mào)大廈、糧貿(mào)家電項(xiàng)目名稱 糧貿(mào)大廈 地理位置 煙臺(tái)路 52 號(hào)所屬企業(yè) 萊西市糧貿(mào)大廈有限公司商場(chǎng)規(guī)模 營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)平方米；經(jīng)營(yíng)品種 萬(wàn)余種糧貿(mào)家電樓層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 主要品牌一樓 電腦、電信等 海爾、東芝、惠普、IBM、聯(lián)想、方正、三星、正泰電工二樓 電冰箱、洗衣機(jī)、廚房設(shè)備等 海爾、松下、科龍、海信、容聲、TCL、LG、榮事達(dá)、帝森抽油煙機(jī)、金正、櫻花熱水器、康佳、愛(ài)德、格蘭仕、科龍21 / 95三樓 電視、音響 電視：海爾、海信、TCL、松下、創(chuàng)維、長(zhǎng)虹音響：奇聲、萬(wàn)事達(dá)、步步高、新科糧貿(mào)大廈樓層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 主要品牌一樓 女裝、男裝后面為超市女裝：法詩(shī)菲、淺秋、依卡路、春竹、豪健、唐龍、美標(biāo)、華倫天奴、亨奴、蒙姿莎、緯爾菲二樓男裝、內(nèi)衣、羊毛衫皮具、箱包、珠寶百貨、手表、首飾、眼鏡、化妝品、洗滌用品男裝：夢(mèng)特嬌、老爺車、華倫天奴、BOSS、花花公子、圣約克、啄木鳥、老人頭、純愛(ài)、蒙域王子、塔斯?卡尼亞、兔皇、志億、皮爾卡丹、袋鼠、美國(guó)寶馬、利郎、波斯登、柒牌、萬(wàn)里馬內(nèi)衣：萬(wàn)康、帝夢(mèng)詩(shī)、紅豆箱包：皇冠、威豹皮具：鱷魚、金利來(lái)、老人頭、夢(mèng)特嬌珠 寶：亞冠珠寶、行行行珠寶化妝品：玉蘭油、雅芳、麗人坊、資生堂、卡斯美、羽西、比倩、湯碧爾、達(dá)芬妮、安尚秀、強(qiáng)生、東洋之花、清妃、詩(shī)維婭三樓 童裝、男裝、休閑裝、牛仔服、鞋類童裝：斑點(diǎn)狗、米奇、肯迪、風(fēng)火哪吒品牌休閑裝：棋牌王、天意、羅蒙、增致、道一、萍果鞋類：康耐、孚德、金猴、意爾康、美克?亞雷、奧倫雙嬌、路友、聲樂(lè)、斯帕丁、雙星、金威、富貴鳥、卡帝、鱷魚、花花公子、紅蜻蜓、金帝貝爾、達(dá)夫尼、杰豪優(yōu)勢(shì)：? 位于萊西市核心商圈，地理位置極佳，交通便利且與萊西人氣最旺的商業(yè)街相連；? 該商場(chǎng)是萊西市三大百貨超市之一，擁有較高的知名度；? 商品品種齊全，基本具備百貨業(yè)的各類主要的商品種類；? 該商場(chǎng)的超市價(jià)格較有競(jìng)爭(zhēng)力，在萊西擁有較好的口碑。22 / 95 月宮超市項(xiàng)目名稱 月宮超市 地理位置 萊西市月湖廣場(chǎng)東北角(威海東路 90 號(hào))所屬企業(yè) 月宮食品商場(chǎng)有限責(zé)任公司,商場(chǎng)規(guī)模 主要分地上四層和地下停車場(chǎng),建筑面積為 15000 平方米,經(jīng)營(yíng)面積為 10000平方米.樓層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 主要品牌一樓生鮮食品,蔬菜水果,南北干散貨,海鮮,肉食,肉類制品,冷凍食品,面食加工,金銀首飾,高檔煙酒,調(diào)味品.大型超市名品世家、海倫劣勢(shì)：? 該項(xiàng)目定位比較模糊，主題不明確，且缺乏商場(chǎng)整體形象包裝；? 整個(gè)商場(chǎng)的管理機(jī)制滯后，柜臺(tái)分布不整齊，裝修顯得較為陳舊，燈光昏暗，無(wú)法顯示商場(chǎng)的形象和檔次；? 業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂，沒(méi)有系統(tǒng)而有機(jī)分布及點(diǎn)綴，造成消費(fèi)者不能達(dá)到有效的購(gòu)物目的；? 商場(chǎng)里也沒(méi)有明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)、購(gòu)物；? 超市的購(gòu)物環(huán)境較差，商品的擺設(shè)陳列不合理，且生鮮類食品顯得不夠新鮮。 全街現(xiàn)有各色商家近百戶，形成了以各品牌服裝專賣店、潮流飾品、精品店、家具等為特色的街區(qū)。24 / 95商業(yè)街是目前萊西市最熱鬧、最有人氣的一條街，商業(yè)街內(nèi)成熟的商鋪林立，具有很旺的商業(yè)氛圍，附近是利客來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)、糧貿(mào)大廈等萊西市目前最具影響力的大型百貨商城。商業(yè)街臨街商鋪約 60 間，主要經(jīng)營(yíng)中檔的貨品，現(xiàn)時(shí)該商業(yè)街平均的租金維持在 20～50 元／平方米，商鋪靠近東面的租價(jià)較高。 萊西市專業(yè)市場(chǎng)分析 萊西溫州商貿(mào)城25 / 95? 萊西溫州商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)概況：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商成功開(kāi)發(fā)即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)，在行內(nèi)具有一定的知名度，而且由于前期得到政府的大力支持，更運(yùn)用大戶招商先行的策略，利用相對(duì)優(yōu)惠的政策，吸引了大批溫州行內(nèi)龍頭商戶進(jìn)駐，帶動(dòng)不少散戶進(jìn)場(chǎng)，因此萊西溫州商貿(mào)城首期開(kāi)發(fā)得到空前的成功，公開(kāi)推出后租售兩旺，在較短的時(shí)間全部招滿開(kāi)業(yè)，由于開(kāi)發(fā)商不注重后期的經(jīng)營(yíng)管理及缺乏相應(yīng)的營(yíng)銷推廣，導(dǎo)致商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目名稱 萊西溫州商貿(mào)城 地理位置 黃海西路投資開(kāi)發(fā) 溫州人連巖奎先生獨(dú)資創(chuàng)建商場(chǎng)規(guī)模 占地 100 多畝，建筑面積 10 萬(wàn)多平方米。配套設(shè)施 配有進(jìn)貨免費(fèi)接送車、及大型客、貨運(yùn)中心一處。進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)品牌男裝：華倫天奴、花花公子、BOSS、調(diào)滾男孩、啄木鳥西褲等女裝：麗迪莎女裝、南韓多多娜、格溫多琳、海螺服飾、千狐女裝、諾爾多丹等休閑：愛(ài)樂(lè)斯休閑、好年華休閑服飾、碧仕達(dá)休閑、紅谷休閑等鞋類：亨達(dá)皮鞋、夢(mèng)特嬌鞋業(yè)、雙信鞋行、風(fēng)光鞋業(yè)等26 / 95慘淡的局面。? 綜合點(diǎn)評(píng)：該商貿(mào)城的溫州經(jīng)營(yíng)商戶占了50％以上，且普遍都存在一定的投機(jī)性，是導(dǎo)致該專業(yè)市場(chǎng)失敗的最主要原因，由于該商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)管理不善，目前經(jīng)營(yíng)慘淡，大批的溫州主力商戶紛紛退場(chǎng)，給商業(yè)城造成人去樓空的尷尬經(jīng)營(yíng)局面。 昌隆市場(chǎng)? 昌隆市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)概況：昌隆市場(chǎng)是 90 年代初萊西市與香港中隆市場(chǎng)推廣有限公司合資開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)27 / 95過(guò)十幾年的“開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理” ，目前已成為萊西乃至膠東半島有名的大型商貿(mào)城。昌隆市場(chǎng)的商鋪主要以經(jīng)營(yíng)中低檔的家具用品、生活用品、服裝、鞋帽、等為主， 而靠近文化東路的臨街商鋪以經(jīng)營(yíng)品牌服裝、辦公用品、體育文化用品、化妝品為主。? 綜合點(diǎn)評(píng)：由于昌隆市場(chǎng)屬于較早期興建的商業(yè)物業(yè)，因此在業(yè)種組合上顯得較為混亂，缺乏良好的規(guī)劃，各種類型的經(jīng)營(yíng)商店自發(fā)的組合在一起，經(jīng)營(yíng)種類較為繁雜，檔次高低參差不齊。 豪帝商城28 / 95? 豪帝商城經(jīng)營(yíng)概況豪帝商城位于萊西威海東路，是萊西市首個(gè)最具規(guī)模的集休閑、娛樂(lè)、餐飲于一身的大型休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)。而服裝、眼鏡、精品、電腦維修等業(yè)態(tài)主要集中在緊靠威海東路的臨街商鋪。目前該商城內(nèi)鋪的租金維持在 6～10 元／平方米，而緊靠威海路的臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄S持在 15～22 元／平方米之間。 萊西市商業(yè)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 缺乏外來(lái)強(qiáng)勁商業(yè)對(duì)手，商業(yè)處在起步的原始階段29 / 95萊西整體的商業(yè)市場(chǎng)形態(tài)還是屬于起步發(fā)展的階段，商業(yè)物業(yè)無(wú)論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)施、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等，都是以原始的市場(chǎng)姿態(tài)出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)代潮流迅速發(fā)展的要求，城市的主要商業(yè)（包括利客來(lái)、糧貿(mào)、月宮三大百貨超市）一直以來(lái)由于缺乏外來(lái)強(qiáng)勁商業(yè)對(duì)手，在經(jīng)營(yíng)模式上安于現(xiàn)狀，呈現(xiàn)明顯的同質(zhì)化，以其目前較為落后的業(yè)態(tài)表現(xiàn)。 萊西商業(yè)還沒(méi)有出現(xiàn)真正的購(gòu)物中心。 商場(chǎng)規(guī)劃超前度不足萊西市大部份商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都缺乏超前性，由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)把握不足，至現(xiàn)在，這些商場(chǎng)已顯得過(guò)時(shí)和老態(tài)了，如：糧貿(mào)大廈、月宮超市等都是由于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)超前度不足，最后進(jìn)行加建、重新裝修。萊西市目前的各超市百貨屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色，普遍存在功能較為單一的特點(diǎn)，缺乏休閑娛樂(lè)等商業(yè)配套功能，商業(yè)的發(fā)展明顯跟不時(shí)代的步伐。 對(duì)調(diào)研涉及行業(yè)選擇的考慮：? 與大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)有關(guān)的行業(yè)；? 項(xiàng)目未來(lái)有可能招商的對(duì)象；? 獲得本地及周邊地區(qū)上述行業(yè)的商業(yè)信息及客戶建議，以作為項(xiàng)目定位的市場(chǎng)參考意見(jiàn)。較有名的夜總會(huì)有天上人間、源杰大酒店（別名韓國(guó)俱樂(lè)部，大多數(shù)韓國(guó)人喜歡到此消費(fèi)） ；而豪帝商城則集中了眾多的中低檔次的練歌房，還有少量的浴室；另外的娛樂(lè)方式有臺(tái)球、網(wǎng)吧、交誼舞（多在月湖廣場(chǎng)于夜晚自發(fā)舉行，為大眾化娛樂(lè)活動(dòng)，沒(méi)有正規(guī)上檔次的交誼舞廳） 。市場(chǎng)需求和市場(chǎng)空白為本項(xiàng)目定位提供了有利參考依據(jù)，其中的正規(guī)量販?zhǔn)?KTV，以及綜合性健身健美中心，調(diào)研結(jié)果市場(chǎng)需求是最高的。目前萊西市較為高檔的餐飲場(chǎng)所有豪班度假村、源杰大酒店等。月宮超市里有月宮天街美食林，有多種風(fēng)味的平價(jià)快餐，吸引周邊不少學(xué)生和商業(yè)就業(yè)人員中午到此就餐。從調(diào)研中我們了解到，目前萊西當(dāng)?shù)厝狈ξ鞑蛷d，休閑酒吧等這一類型的餐飲場(chǎng)所，而這一類場(chǎng)所，卻是情侶會(huì)面或非正式商務(wù)會(huì)談的理想場(chǎng)所；當(dāng)?shù)赜幸恍┎杷囸^，但規(guī)模較小。 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的商鋪的租售形式11%89%買租觀點(diǎn)：目前萊西市場(chǎng)上的商鋪