【正文】 新的風(fēng)潮正慢慢刮來，城北以嶄新的面貌面對到來的人們，經(jīng)濟上來了，區(qū)域內(nèi)人們的物質(zhì)生活水平也上升了，這將為城北的房地產(chǎn)市場帶來無限商機。雖然目前本區(qū)域在南京各項排名中略顯劣勢，但是跟著發(fā)展“第三商圈”的勢頭，一切都是嶄新的開始，城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，終將發(fā)展成為最有勢力的區(qū)域，在南京房地產(chǎn)市場中領(lǐng)導(dǎo)一個不可獲缺的地位！ 經(jīng)濟方面，該區(qū)域主要在近五年來，在秦淮區(qū)和雨花臺區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶領(lǐng)下，廣大人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，適時調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，使經(jīng)濟和各項社會事業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢頭。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地”之美譽。猶值一提的是新開通的地鐵一號線穿境而過，大大方便了該區(qū)域內(nèi)居民的日常出行。改革開放以來，特別是在近年來，該區(qū)域在經(jīng)濟、文化尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了巨大的發(fā)展。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次，根據(jù)有關(guān)部門最近年調(diào)查顯示，區(qū)域家庭年收入13萬占被調(diào)查家庭的48%，%，二者約占85%，%，%。 城南房地產(chǎn)市場概況及分析216。近年來，城南以住宅為重點，著力加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；以舊城改造和新區(qū)開發(fā)為著力點，全面推進(jìn)住宅建設(shè)；隨著生活配套的不斷完善，交通線路逐漸增多，省市重點學(xué)區(qū)的進(jìn)入。 從城南規(guī)劃部門了解到，政府準(zhǔn)備全力打造南京城南新天地具有獨特的環(huán)境及高檔名盤。她獨特的氣質(zhì)和魅力，吸引著越來越多的年輕白領(lǐng)及事業(yè)成功人士的關(guān)注。 216。178。 大明路板塊：大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。該地區(qū)目前新項目主要有：御水灣花園、上河明苑、良城美景、。不可回避的一點是現(xiàn)有居民素質(zhì)在某些方面限制了該地區(qū)的進(jìn)一步突破。 從前段時間市場調(diào)研走訪分析大明路板塊開發(fā)房地產(chǎn)較早，怡馨花園、九龍新寓、秦虹小區(qū)等現(xiàn)已入住，大大增加了人氣，省重點中學(xué)、市重點小學(xué)及幼兒院的進(jìn)入,市政配套，交通線路都慢慢的日益完善，秦虹小區(qū)——大明路又是南京汽車行的一條街，綜合以上表格、樓盤均價基本掌握在4800元/平米、銷售火爆面積大都在三房兩廳兩衛(wèi)、兼有大明路的便捷交通與秦紅路的成熟配套，是城東南的又一新興居住中心。178。 安德門板塊 安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西，距離奧體中心約四公里路程，區(qū)域優(yōu)勢比較明顯。 178。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。近年來，在“加大力度發(fā)展寧南”措施的引導(dǎo)下，該區(qū)域交通生活配套等設(shè)施逐步完善。主要集中項目有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國際等。老人在湖邊垂釣，小孩在草地上玩耍，讓你的生活靜悄悄融入到大自然中?，F(xiàn)在交通線路有：1860、8101080804路等。隨著人們的生活不斷提高，經(jīng)濟收入漸漸增加，寧南板塊現(xiàn)已被南京人民所認(rèn)可。 (2)、獨特賣點分析 城南新區(qū)是全市重點開發(fā)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。政府部門充分認(rèn)識到市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對推動經(jīng)濟發(fā)展、拉動城市建設(shè)的重要作用，自始至終把市政配套，基礎(chǔ)的生活設(shè)施放在重要位置。以改善居民居住條件為重點，切實加大舊城環(huán)境改造和新區(qū)開發(fā)力度。引進(jìn)重點學(xué)區(qū)，由：二十七中分校、夫子廟小學(xué)分校完成對路改造工程任務(wù)，建設(shè)城南汽車銷售一條街發(fā)展策略。 178。政府15億巨資打造,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街—大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。城南板塊的優(yōu)勢更加突出，其也將會吸引更多的購房者178。 劣勢分析(W) 城南房地產(chǎn)區(qū)域除了大明路板塊起步比較早外，其他區(qū)域起步都比較晚。另外由于近期城南建設(shè)力度比較大，給當(dāng)?shù)氐纳顜砹酥T多不便，比如：光華路到大明路一帶堵車嚴(yán)重，噪音灰塵大。從本次市場調(diào)研可以看到，周邊居住人員比較復(fù)雜，外地人口比較多，給當(dāng)?shù)氐闹伟矌肀容^大的安全隱患。 178。有關(guān)專家預(yù)測，今年城南板塊至少有兩個熱點值得關(guān)注，一個是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個居住面積達(dá)1000萬平方米的大型社區(qū)。很多人士預(yù)測，2005年由于眾多新盤的紛紛亮相，城南板塊將比以往更加熱鬧，也將再次給這里帶來一個新的發(fā)展契機。 178。業(yè)內(nèi)人士表示在目前土地存量日益稀缺的趨勢下，城南的各大開發(fā)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮團(tuán)隊精神，由相關(guān)部門牽頭組織，開發(fā)商之間整體協(xié)調(diào)起來，形成城南板塊自己的特色。尷尬的是，城南的拓寬和改變似乎并沒有為這里贏得更多的掌聲。 城南房地產(chǎn)市場展望 城南的環(huán)境優(yōu)勢是不言而喻的。可以說，對自然環(huán)境的要求將會空前絕后地排在舉足輕重的第一位。只要揚長避短，城南房地產(chǎn)一定能夠在南京樓市里爭取一個更大的市場份額。在今后510年乃至更長的時間里獨領(lǐng)風(fēng)騷，城南將保持一個比較旺盛的勢頭，成為購房者的居住樂園。第三節(jié) 河西板塊發(fā)展綜述河西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。北部為龍江板塊，中部為以奧體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。 自然狀況概述178。 行政區(qū)劃 河西新城區(qū)位于南京市的西南面，城市主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向。西臨長江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個部分：（1）、北部為緯七路以北、外秦淮河以西，長江以東地區(qū)，占地面積20平方公里；（2）、中部為緯七路以南、馬東廣場以北地區(qū)，占地面積約21平方公里；（3）、南部為馬東廣場以南、新秦淮河以北地區(qū)，占地面積約15平方公里；（4）、長江南京段第二大島一一江心洲總面積約15．3平方公里，為河西新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展儲備用地。、淤泥質(zhì)亞粘土、粘土等。該土層分布較厚，且不均勻，由北向南逐漸加厚。從北向南埋深逐漸加深，承載力很好。主要湖泊為莫愁湖。（4）、噪聲 河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于其中。 北部地區(qū)經(jīng)過近20年開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過510年的開發(fā)建設(shè)，將該地區(qū)建成可容納56萬人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬人左右。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。地鐵線3條：1號線、2號線和4號線。 規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長江和秦淮河的地理優(yōu)勢，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運會。 規(guī)劃引導(dǎo)：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見縫插針項目，全市住宅建設(shè)實行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。 規(guī)費政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價格按樓面地價計算，包含土地征地拆遷補償費、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費。居住地塊面積：每幅出讓土地2050公頃，可開發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積：150公頃，可分塊出讓。2005年舉辦全國十運會，該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善，人氣興旺；400米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。 216。 河西房地產(chǎn)宏觀概況 ，主要分為北、中、南三段。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設(shè)為重點，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實施新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。寬45米、大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營造出舒適的生態(tài)環(huán)境；16幢高層建筑氣勢雄偉、各具特色、錯落有致。 在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。所以帶給樓盤的契機也是不可多得的。216。配合省奧體場館的建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保證總建筑面積40萬平方米的十運會主場館如期建成運行。十運會之前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實現(xiàn)營運。重點建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運會提供服務(wù)，另也可實現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個泵站的改擴建及12條河道的整治；重點建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建設(shè)2所區(qū)級醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場館。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。 216。 河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個新市區(qū)——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。在此框架下，南京市委常委會已經(jīng)正式通過了河西新城區(qū)建設(shè)計劃，將用5到10年時間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺南路以西、建成一個現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。 二是有十運會的強力促進(jìn)：2005年召開的第十屆全國運動會在南京舉行，河西作為十運會的主要場館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場館。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年5月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。 江北房地產(chǎn)市場狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價達(dá)到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價也超過3000元/平方米。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動。泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個大盤等都紛紛熱銷，且項目規(guī)模都在10萬平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應(yīng)量還是比較大。 板塊分布及重點板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價格對主城區(qū)中低收入有購房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強的吸引力。 216。 橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競爭最為激烈的板塊。216。今年年初開盤的樓盤銷售均價都已經(jīng)突破2500元/平米。主力房型為三房兩廳，面積在110㎡—130㎡之間。 ● 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。 216。 珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設(shè)的老山大道，則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。 珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。216?！?樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在80100㎡的兩房，95120㎡的三房?！?居民以改善居住環(huán)境為主要購買目的。 市場分析216。其中，浦口片區(qū)最受購房者的歡迎，江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房，市場前景最好。● 政府總體規(guī)劃，“以長江為主軸”將是未來城市格局調(diào)整的大趨勢216?！?總價在26－35萬元/套、46－60萬元/套的住房也有少量的消費者有意向購買但銷售難度較大。216?！?消費者能夠承受的單價水平多在2500元／㎡以下，其中2000－2500元／㎡的單價接受者最多，也有一定數(shù)量的消費者能夠承受2500－3000元／㎡的單價，單價超過3000元／㎡，只有極少的消費者能夠承受。216?！?江北市場項目以多層公寓為主，缺乏特色。● 大戶型在江北市場中去化速度慢，江北普通住宅市場還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。昭富高爾夫球場，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。泰來苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。 216。 客群特征：● 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的?！衲壳?，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場還未吸引大量的市區(qū)居民。 216。 江北地區(qū)總體銷售狀況：● 江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完?！?江北地區(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶是江北樓盤的主要客群。 216。 江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。江寧經(jīng)濟實力雄厚，區(qū)內(nèi)有國家級、省級開發(fā)區(qū)７個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個，工業(yè)經(jīng)濟形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。新建的華東地區(qū)最大機場——祿口國際機場坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國道、１０４國道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯，公路密度居全國之首。江寧自然資源豐富，擁有５９萬畝山林、１２萬畝水面。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域為新設(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級經(jīng)濟管理權(quán)限。江寧撤縣設(shè)區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。 216。根據(jù)南京2010年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，住宅建設(shè)以新區(qū)開發(fā)為重點，鼓勵投資以提高新區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和設(shè)施配套水平。南京市也將江寧作為南京高科技開發(fā)區(qū)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在政策和各項投入上都有