【正文】 所傾斜。最重要的是，地鐵一號(hào)線延伸段將在三年內(nèi)建成，從小行車站開(kāi)始建輕軌環(huán)繞江寧，未來(lái)江寧的交通將會(huì)非常便利，同時(shí)也縮短了南京市區(qū)居民的心理距離。 216。 江寧區(qū)政府的規(guī)劃：這幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。在城市化建設(shè)中，將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，以江寧開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計(jì)劃用10年時(shí)間投入50億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟(jì)、城市服務(wù)和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合。江寧區(qū)建設(shè)局曾組織上海同濟(jì)大學(xué)、南京大學(xué)、市規(guī)劃設(shè)計(jì)院等單位的專家進(jìn)行新一輪?wèn)|山城市總體規(guī)劃編修。2平方公里擴(kuò)張到110平方公里，城市結(jié)構(gòu)將形成“一軸兩片”。同時(shí)江寧區(qū)政府也在大力實(shí)施舊城改造，建設(shè)市場(chǎng)特色街。 216。 優(yōu)勢(shì)：A、 南京市政府大力建設(shè)新區(qū)，對(duì)江寧實(shí)行政策傾斜；B、 江寧區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極其關(guān)注，在各方面對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持，提出多項(xiàng)優(yōu)惠措施；C、 有山有水的自然風(fēng)光是江寧的優(yōu)勢(shì)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以山水為本，宣揚(yáng)人與自然的完美結(jié)合；D、 江寧屬于新區(qū)，可塑性強(qiáng)，如果搞好規(guī)劃，那么其實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展會(huì)非常快；E、 江寧的樓盤都是近幾年開(kāi)發(fā)的。216。 江寧各區(qū)域比較 江寧按地理位置和開(kāi)發(fā)程度可以劃分為四個(gè)區(qū)：岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖、將軍路、科學(xué)園板塊等。岔路口地區(qū)的樓盤主要有：紫薇花園、經(jīng)緯城市花園、南方花園、碧水灣、天地新城、瀛洲灣、南方楓彩園、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉園、武夷商城、天地新城、明月港灣等項(xiàng)目。相對(duì)江寧其他幾片區(qū)域交通便利，隨著繞城公路的建設(shè)完善，寧溧公路的現(xiàn)代化改造成功，從中華門乘車到岔路口只需10多分鐘，新東線及新東區(qū)間車、南金線、武白線及各類中巴等車輛很多，2005年地鐵雙龍站建成，這里交通將不成為問(wèn)題；B、地勢(shì)平坦，視野開(kāi)闊，利于大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)；C、商業(yè)日趨繁榮；D、已開(kāi)發(fā)的樓盤量很大，各種生活配套設(shè)施會(huì)隨即跟上。 東山鎮(zhèn)：東山鎮(zhèn)是江寧的舊城區(qū)，同時(shí)也是江寧區(qū)政府所在地。區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析（1）優(yōu)勢(shì)：A、由于東山是江寧的舊城區(qū)，因此該地段相對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施較好，醫(yī)療、教育、商業(yè)設(shè)施完善，為居住者提供比較方便的生活條件。江寧區(qū)政府投入了巨大的人力物力進(jìn)行改造；C、該地區(qū)背靠東山，有一定的風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì)；D、區(qū)內(nèi)交通便利，中巴線眾多；E、區(qū)內(nèi)樓盤檔次不一，可選擇性強(qiáng)。（2）劣勢(shì)：A、開(kāi)發(fā)商水平不一，樓盤開(kāi)發(fā)質(zhì)量不一。區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃一般。 百家湖：百家湖地區(qū)是江寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域，江寧的房地產(chǎn)熱點(diǎn)就是由百家湖地區(qū)帶起來(lái)的。（1）百家湖地區(qū)的優(yōu)勢(shì)：A、開(kāi)發(fā)較早，開(kāi)發(fā)規(guī)模大；B、擁有江寧最大的水面——百家湖，親水性好，景觀優(yōu)勢(shì)非常明顯；C、百家湖是南京最后一個(gè)零污染的天然湖，有一千余畝，是江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的一塊天然“綠肺”，空氣質(zhì)量高于市區(qū)5倍。（2）劣勢(shì)：A、目前可開(kāi)發(fā)地塊不多，發(fā)展?jié)摿σ话?；B、江寧開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至將軍路沿線，相對(duì)來(lái)說(shuō)，政府對(duì)此處的投資會(huì)減少；C、由于開(kāi)發(fā)早，景觀優(yōu)勢(shì)大，所以房?jī)r(jià)也居高不下；D、配套設(shè)施不全，缺乏教育、醫(yī)療、生活方面設(shè)施，入住率較低，人氣不旺。但將軍路的位置稍偏，因此開(kāi)發(fā)較晚。首先，江寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，占今后五年南京新區(qū)110平方公里區(qū)域的64%，是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶，不僅使高新技術(shù)區(qū)成為科研基地，也成為生產(chǎn)基地，提供了非常多的工作崗位。由于此類工作和IT工作均屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，高薪、穩(wěn)定是其一大特征，因此，未來(lái)創(chuàng)造的購(gòu)買力會(huì)非常巨大。第三，江南文樞苑、中國(guó)人家等項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推出，已經(jīng)吸引了相當(dāng)多的南京市民的關(guān)注，不僅帶動(dòng)了自身樓盤的銷售，而且也炒熱了將軍路，為今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做了很好的鋪墊。按某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)，將軍路的定位應(yīng)是中山南路的延伸。第五，將軍路沿線有山有水，景觀資源極為豐富。 目前該區(qū)域樓盤有：翠屏灣花園城、愛(ài)濤漪水園、翰海翠庭、山水華門、白鷺洲山莊、瑪斯蘭德（二期）、托樂(lè)嘉街區(qū)、江南青年城、翠屏清華、水韻別墅、復(fù)地朗香別墅、運(yùn)盛美之國(guó)、翠屏國(guó)際城、左岸名苑等。南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，真正意義上市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于92年，受中國(guó)第一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的影響，南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務(wù)樓開(kāi)發(fā)上，從92年開(kāi)始，商務(wù)樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升，93年為44%，97年已經(jīng)上升到58%。因?yàn)橥顿Y主要進(jìn)入商務(wù)樓市場(chǎng)，所以商務(wù)樓市場(chǎng)在短短幾年時(shí)間內(nèi)就已出現(xiàn)供給相對(duì)過(guò)剩的趨勢(shì)。99年底舊的住房制度正式結(jié)束，住宅市場(chǎng)開(kāi)始全面啟動(dòng)。98年到2000年底，南京的商務(wù)樓開(kāi)發(fā)處于相對(duì)沉寂狀態(tài)。大量住宅房拋向租賃市場(chǎng)，使原本租賃水平就低的住宅租賃市場(chǎng)一再走低。但從總體上說(shuō)寫字樓市場(chǎng)仍表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢(shì)，一方面，包括東宇大廈、陽(yáng)光大廈等占據(jù)核心位置的寫字樓，仍舊冷風(fēng)颼颼。此前，南京寫字樓價(jià)格大多賣不過(guò)住宅，業(yè)內(nèi)人士稱此為“價(jià)格倒掛”，而業(yè)界幾乎把所有的原因都?xì)w咎為城市的經(jīng)濟(jì)地位欠缺。而近期位于長(zhǎng)江路上的“德基大廈”、新街口的“商茂世紀(jì)廣場(chǎng)”和鼓樓的“匯杰廣場(chǎng)”等新生代純寫字樓，始終保持著90%以上的入住率，企業(yè)提前打招呼要求入住的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。在東宇大廈、森葆大廈等樓盤，二手交易及租賃市場(chǎng)萎靡的現(xiàn)象依舊。根據(jù)土地儲(chǔ)備中心公示的近期上市量來(lái)看，2005年商務(wù)辦公房預(yù)計(jì)新上市面積可達(dá)95萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年43萬(wàn)平方米的兩倍多。第二節(jié)、南京市寫字樓市場(chǎng)分析南京的寫字樓基本形成了以新街口洪武路、鼓樓山西路、珠江路、大行宮長(zhǎng)江路地區(qū)為中心向其周邊輻射的四大商務(wù)圈以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大的第五大商務(wù)圈—河西區(qū)域，各個(gè)商務(wù)圈的分布也呈現(xiàn)出了較為明顯的行業(yè)劃分，如珠江路及洪武路商圈便出現(xiàn)了以其區(qū)域特色行業(yè)（IT行業(yè)和金融行業(yè)）為主流的商務(wù)氛圍。該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂信渲煤廊A、功能完備等特點(diǎn)，因此它成為大型企業(yè)的首選。此外，停車位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴(yán)重的影響了這里的辦公環(huán)境。新街口洪武路商務(wù)圈寫字樓商住樓具體分布中山南路商貿(mào)廣場(chǎng)、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈。石鼓路華威大廈、陽(yáng)光大廈、體仁大廈、東方名苑新街口洪武路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案 名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層 高建筑面積地 點(diǎn)開(kāi)發(fā)商金輪大廈2002年底5800商住2527000M2漢中路金輪地產(chǎn)天安國(guó)際2003年底7500商住44120000M2石鼓路天都實(shí)業(yè)福鑫國(guó)際大廈7000綜合40洪武路南京市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司隆盛大廈2002年初7150辦公31洪武路鐵路實(shí)業(yè)金鷹199913000（現(xiàn)價(jià)）綜合60㎡漢中路南京金鷹國(guó)際國(guó)際貴都7200辦公2512萬(wàn)㎡中山南路泛亞集團(tuán)投資大廈2002年底7400辦公28㎡中山南路南京三盟實(shí)業(yè)商貿(mào)中心8500綜合5611萬(wàn)㎡中山南路南京盛貿(mào)此外其北可遠(yuǎn)眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴寺，自然條件很好。但相對(duì)于新街口商圈而言，鼓樓商圈仍然缺少綜合的配套設(shè)施，如商業(yè)配套、餐飲娛樂(lè)設(shè)施等。鼓樓山西路商務(wù)圈的快速崛起，為南京寫字樓市場(chǎng)注入了新的活力，隨著鼓樓山西路區(qū)域的外在配套逐步完善，這一區(qū)域必然成為南京商務(wù)、寫字樓市場(chǎng)的中心發(fā)展區(qū)域。 價(jià)格分布鼓樓山西路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開(kāi)發(fā)商宏圖大廈2003年底7200辦公23，地下3層28726M2山西路24號(hào)宏圖高科房地產(chǎn)新晨國(guó)際大廈余少量6700綜合28層，地下2層中山北路26號(hào)南京金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天鶴文云現(xiàn)房6000辦公13云南路38號(hào)南京廣廈置業(yè)天環(huán)大廈現(xiàn)房7400綜合27層1～5層商場(chǎng)6萬(wàn)㎡中山北路88號(hào)南京天環(huán)世界貿(mào)易中心6500商住5層商業(yè)裙樓23層27－28別墅10萬(wàn)㎡山西路67號(hào)鼓樓城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)金源大廈 珠江路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn)珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍?bào)绰返戎饕傻?。以前該地段辦公地點(diǎn)主要是沿街店面為主，檔次不高，中高檔商務(wù)樓比較少。該區(qū)域的代表物業(yè)有：長(zhǎng)發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽(yáng)世紀(jì)大廈、長(zhǎng)發(fā)數(shù)碼港、匯杰廣場(chǎng)等。廣州路是珠江路向河西的延伸，廣州路現(xiàn)階段雖然有較高檔次的商務(wù)樓——蘇寧環(huán)球大廈、君臨國(guó)際、豐匯大廈、易發(fā)科技等，但從整體上來(lái)看，廣州路的規(guī)模不夠，無(wú)法單獨(dú)建立起商務(wù)氛圍，只有依托珠江路，與珠江路產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，借助珠江路商務(wù)圈的外延輻射達(dá)到自身區(qū)域的快速發(fā)展。南京市政府也加大了對(duì)大行宮區(qū)域的政策支持，如建設(shè)以長(zhǎng)江路為主體的歷史文化景觀帶，中國(guó)近現(xiàn)代歷史遺址博物館的建設(shè)，亮化漢府街美食廣場(chǎng)，建設(shè)曹雪芹故居紀(jì)念館，云錦藝術(shù)博物館和紅樓夢(mèng)文學(xué)館，規(guī)劃建設(shè)鄧府巷商貿(mào)城等。大行宮長(zhǎng)江路商務(wù)圈是珠江路廣州路商務(wù)圈和新街口洪武路商務(wù)圈兩大商圈的有利補(bǔ)充，是聯(lián)系兩者的紐帶，大行宮區(qū)域改造完成以后，大行宮長(zhǎng)江路商務(wù)圈、珠江路廣州路商務(wù)圈、新街口洪武路商務(wù)圈就會(huì)在南京市中心區(qū)域就會(huì)形成一個(gè)大的聯(lián)動(dòng)發(fā)展區(qū)域，三個(gè)區(qū)域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展商各有側(cè)重，但又相互補(bǔ)充，以聯(lián)動(dòng)效應(yīng)帶來(lái)南京新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大行宮長(zhǎng)江路商務(wù)圈樓盤基本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開(kāi)發(fā)商日月大廈5600商住1－4裙樓4－28商住太平南路和中山東路交界處西南中南置業(yè)慶盛地產(chǎn)國(guó)際貴都10000（寫字樓）綜合5裙樓2座塔樓為46層25層10萬(wàn)M2太平南路與中山北路交匯處泛亞集團(tuán)新鋪發(fā)展華泰證券大廈現(xiàn)房8900辦公28層，地下2層中山東路90號(hào)新地房地產(chǎn)長(zhǎng)安國(guó)際6700商住30㎡中山東路南京奧勃爾河西商務(wù)中心短期內(nèi)還未形成氣候，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)區(qū)域發(fā)展來(lái)看，河西商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展前景相當(dāng)可觀，代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場(chǎng)、文薈大廈等。文薈大廈現(xiàn)房5000辦公18層草場(chǎng)門大街101號(hào)江河房產(chǎn)將商業(yè)作為南京市重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，空間布局上向多中心、集中和分散相結(jié)合、總體均衡的方向引導(dǎo)；規(guī)劃中至2007年擁有816萬(wàn)平方米的商業(yè)總營(yíng)業(yè)面積：地區(qū)級(jí)商業(yè)中心12個(gè)，大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)440處，營(yíng)業(yè)面積達(dá)590萬(wàn)平方米；新規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)50處，營(yíng)業(yè)面積150萬(wàn)平方米，使全市大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到243處，營(yíng)業(yè)面積達(dá)530萬(wàn)平方米；新建2條市級(jí)商業(yè)街。規(guī)劃中新街口商業(yè)地區(qū)是以金融貿(mào)易、商務(wù)辦公和大型商業(yè)為特色的現(xiàn)代化商貿(mào)中心：用地范圍：以新街口環(huán)路以內(nèi)為核心區(qū)，包括周邊發(fā)展地區(qū)，；鼓勵(lì)設(shè)置：市區(qū)購(gòu)物中心、百貨店、大型專業(yè)店、專賣店、自動(dòng)售貨亭和文化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置：超市、便利店、折扣店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)和生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，；限制設(shè)置：大型超市、家居建材商店、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；規(guī)劃中河西市級(jí)商業(yè)中心（新街口商業(yè)中心補(bǔ)充）將建設(shè)成為高檔次、多功能的綜合商業(yè)中心：用地范圍：規(guī)劃中的發(fā)展空間是在緯八路以南，沿經(jīng)四路和緯九路布局，其中商業(yè)設(shè)施主要分布在經(jīng)四路以東和緯九路以北。夫子廟地區(qū)：仍將主要發(fā)展旅游商業(yè)和特色商業(yè)。規(guī)劃中主城外的商業(yè)副中心包括江寧新市區(qū)中心、浦口新市區(qū)中心、仙林新市區(qū)中心：江寧副中心：主要功能是為以江寧區(qū)為主的南京南部地區(qū)居民服務(wù)，規(guī)劃發(fā)展空間為秦淮新河以南以西，百家湖以北，通淮路以東的地區(qū)。仙林副中心：將以服務(wù)仙林新市區(qū)為主，兼顧輻射新堯、龍?zhí)逗玩?zhèn)江西部等地區(qū)，空間將集中在仙鶴片區(qū)。鼓勵(lì)建設(shè)：社區(qū)購(gòu)物中心、大型超市、專業(yè)店、專賣店等；限制設(shè)置：家居建材商店、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、大型專業(yè)店和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；其他區(qū)域商業(yè)規(guī)劃中央門地區(qū)西邊：將結(jié)合現(xiàn)有的南京長(zhǎng)途汽車站在南京商廈的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)展；中央門地區(qū)東邊：將結(jié)合南京火車站進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)布局，規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)對(duì)該地區(qū)應(yīng)注意處理好對(duì)外交通和市內(nèi)交通之間的關(guān)系，并解決好對(duì)環(huán)境的影響問(wèn)題。江東門地區(qū)：規(guī)劃商業(yè)面積也是10萬(wàn)平方米，發(fā)展重點(diǎn)在金陵裝飾城和石林裝飾城一帶，主要對(duì)現(xiàn)在的建材市場(chǎng)進(jìn)行業(yè)態(tài)改造，建設(shè)社區(qū)購(gòu)物中心，重點(diǎn)發(fā)展日常消費(fèi)型的中小網(wǎng)點(diǎn)。 新街口商圈 　　到2010年，整個(gè)新街口商貿(mào)商務(wù)區(qū)的商貿(mào)從業(yè)人員規(guī)劃控制目標(biāo)為8萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)收入1200億元，其中零售業(yè)為300億元，占全市商貿(mào)業(yè)零售總量的三分之一左右；賓館酒店業(yè)的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到45億元，控制建筑面積為80萬(wàn)平方米；文化休閑與餐飲娛樂(lè)業(yè)的控制面積為155萬(wàn)平方米，餐飲娛樂(lè)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到15億元(不包括賓館酒店和商場(chǎng)內(nèi)的餐飲娛樂(lè)業(yè))。 　　主要的供應(yīng)項(xiàng)目為鼓樓區(qū)小粉橋地塊、鼓樓區(qū)中山路地塊、長(zhǎng)江路與中山路交匯處地塊、白下區(qū)太平南路小松濤巷地塊以及白下區(qū)鐵管巷A地塊、C地塊等。目前街區(qū)內(nèi)共有各類商店296家，其中名牌、精品、專賣店占83%以上，全街區(qū)總營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)平方米，就業(yè)人數(shù)約5000余人。具體規(guī)劃是，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街，西起山西路市民廣場(chǎng)，東至中央路，全長(zhǎng)約1130米，寬20米。 　　2005年，湖南路商圈的商業(yè)面積供應(yīng)量預(yù)計(jì)為7萬(wàn)平方米以上。預(yù)計(jì)2006年的供應(yīng)量在5萬(wàn)平方米以