【正文】 的定價方法， 靠中心花園近的貴一些，遠 一點便宜些，位置差價在 50150 元 /平方米間 。 二、售樓處 52新千國際廣場 的售樓處安排共和南路小區(qū) 主入口處 旁邊 ，面積大約 1000 平方米，分為三個功能 區(qū)，分別為戶型展示區(qū)、接待區(qū)和洽談區(qū)，總體來看售樓處顯得較為明亮 。銷售人員的素質 較高，對樓盤的優(yōu)勢介紹極為 詳盡 。 三、銷售狀況 11 年 8 月份開盤，據銷售人員介紹一期 公寓樓的 銷售接近 80%。 四 、廣告定位 主題 “ 新千國際廣場 就是城市中心 ” “ 六星級酒店式精裝貴族公寓 ” 廣告策略： 新千國際廣場 的廣告策略采用集中轟炸和持續(xù)推介兩種形式，在樓盤開盤前后一段采用大量廣告，向公眾時刻 53傳達 新千國際廣場 的工程進度和營銷策略。 廣告媒體選擇 新千國際廣場 的廣告媒體選擇多樣，除了在西寧晚報，西海都市報，青海廣播電視報等傳統(tǒng)房地產廣告投放媒體投放大量廣告外，還 選擇有電視廣告、路牌廣告、車體廣告等。 2. 升值潛力大。 4. 前期的客戶積累量大。 劣勢： ，生活配套有待完善。 。提及香格里拉 .城市花園更是無人不 知 無人不曉 。 香格里拉 .城市花園是西寧唯一一個獲得全國住宅產業(yè)最高獎“廣廈獎”的項目。 產品定位 55一、項目概況 香格里拉 .城市花園 效果 圖 位置 香格里拉 .城市花園位于市城西區(qū)香格里拉大道 8 號（高心所西側 50 米 ）。不但如此，為了能更好的銷售其高品質的樓盤， 近期還專門請來了香港的一家 策劃 公司 負責其的整合營銷。 一期、二期總的建筑面積為 36 萬平方米，已建成北會所 萬平方米，內外商業(yè)街 萬平方米，現在建三期建筑面積為 35 萬平方米。 二、規(guī)劃布局及風格 規(guī)劃布局 整個小區(qū)采用不規(guī)則的排列布局手法，基本上 是南北朝向。 還有獨有的坡地設計，組團式圍合 排列。將傳統(tǒng)會所內所具有的各種娛樂設施如棋牌室、健身房、乒乓球室、閱覽室與戶外活動的籃球場、網球場有機結合、相互滲透，讓休閑、運動、娛樂遍布小區(qū)，既增加了靜態(tài)空間的趣味性，又能領略動態(tài)空間的多樣性，給你一個全新的生活領域。 建筑風格 香格里拉 .城市花園的風格屬于典型的地中海古典建筑 風格， 意大利質樸的建筑形式的延續(xù)。富于想象力的活力建筑，就是一部豐富的生活哲學。充分利用綠色能源和資源循環(huán)技術，保持和促進生態(tài)平衡。香格里拉 .城市花園多采用高品質的環(huán)保建筑材料，給西寧人一個健康環(huán)保的家。 58 多重 貫通，多重疊錯，多重圍合，多重組合， 香格里拉 .城市花園 突破景觀單調，樹建多層次，多變幻，多形態(tài)生活席地。從山林到湖水，從花草到綠徑，從廊橋到水榭，無不苛求細微的雕琢，讓家在林?；ㄌ锢铩＞吧珮阗|，儀態(tài)萬方的純自然園林，讓傳說中的美麗在你的家園里復興。 注重人文精神釋放，尊崇自然和諧的法則，讓建筑與人與自然親密衍生。 三、戶型定位 戶型狀況 香格里拉 .城市花園 的共有多種戶型，具體有兩房、三房、四房，共攤在 20%。 戶型比例： 二房 套數： 約 2700 套 所占比例： 40% 三房 套數： 約 4200 套 所占比例： 50% 59 四房 套數： 150 套 所占比例： 5% 別墅 套數：少量 所占比例：約 5% 戶型特點 整個香格里拉 .城市花園采用全框架結構，采用一梯兩戶或兩梯四 戶的設計，南北通透；其三期戶型設計更注重人性化，功能分區(qū)，在秉承以前開發(fā)成功優(yōu)點的同時，更加明確并且實用率更高，所有臥室均設外凸窗，視野開闊，采光充足，將室內和小區(qū)緊密結合，親密無間。 60 61香格里拉 .城市花園 主力 戶型圖 四、配套設施 區(qū)內配套 香格里拉人有著讓被人羨慕的內部配套：南北雙會所，集餐飲、娛樂、運動、休閑于一體。 360 米風情商業(yè)街、15000 平方米超市，繁華就在家門口。交通和周邊配套都很一般， 區(qū)外配套不是小區(qū)的優(yōu)勢，項目所在地是一個新建地段。 六、智能化程度 寬帶局域網絡系統(tǒng)：錦繡江南和中國電信合作在小區(qū)內全面預埋接入小區(qū)寬帶，同時引入多種智能化管理 62設施，使未來小區(qū)內業(yè)主生活更加便利和輕松。其具體特色有： 1）智能化 2）封閉式 3）全天候 4）提供家政服務 香格里拉 .城市花園 的物業(yè)管理費用為 元／平方米。 二、買家區(qū)域細分 西寧市及州縣的商人、部分教師、企業(yè)管理層、公務員為主力客戶購買群體。 價格定位 一、價格情況 三期 平均價： 6200 元／平方米 ；二期剩余的現房均價 6500 元／平方米 ；商鋪現只剩余一間價格為 25000 元／平方米 （一層）。 營銷定位 一、銷售策略 在營銷推廣上，偉業(yè) 公司采用多種營銷手段和方法，同樣是走在了西寧房地產開發(fā)商的前列。 現場銷售， 香格里拉 .城市花園 培養(yǎng)了一支素質不錯的隊伍，采用直銷的方式。 銷售策略 發(fā)展商直接預售遠期樓花（基礎施工階段） 65對樓盤銷售實行控制，整體把握銷售節(jié) 奏，具體的手法有： 1）、分批推出，推量變化由小到大再到小 2）、待前批基本售罄后，再推出下一批 3）、在具體單位的銷售中，采用靚女先嫁的形式 銷售狀況 2021 年 以來 ， 銷售情況一直很平穩(wěn)， 一二期已基本售罄，三期的銷售較一二期銷售較為差些，雖然此項目已經是西寧市的第一大盤、第一優(yōu)盤，但由于其一二期項目中出現了較多的質量問題，對銷售的影響較大；再者西寧市大型高尚社區(qū)的不斷開發(fā)建設，居民對香格里拉的認同度下降趨勢劇增 。 香格里拉 .城市花園 的售樓處面積?。s 200 平方米），與樓盤建筑風格不一致；售樓資料齊全，功能齊全 ，現有洽談室、展示區(qū)、前臺，銷售表，營造熱銷氛圍，樹公司簡牌，塑企業(yè)形象，售樓素質不錯，統(tǒng)一著裝，約 20個人。 香格里拉 .城市花園 的廣告策略采用集中轟炸和 持續(xù)推介兩種形式，在樓盤開盤前后一段采用大量廣告，向公眾時 刻傳達錦繡江南的工程進度和營銷策略。 廣告媒體選擇 67 香格里拉 .城市花園 的廣告媒體選擇多樣，除了在西寧晚報，西海都市報，青海廣播電視報等傳統(tǒng)房地產廣告投放媒體投放大量廣告外，還選擇有電視廣告、路牌廣告、車體廣告 等。 總體分析 優(yōu)勢： 1. 開發(fā)商信譽好，定位鮮明。 3. 品質好，環(huán)境優(yōu)美。 5. 戶型好。 7. 具有收藏價值和升值潛力。 9. 所有廣告形式都做，宣傳力度大。 2. 交房后的住宅建筑質量存在很多問題 。 第四 部分 西寧 主要 項目及競爭 對手分析 位置及開發(fā)商 序號 項目名稱 位 置 開發(fā) 商 分值 1 恒大名都 城北區(qū)柴達木路旁（丁香面粉廠后），此區(qū)域現屬于海湖新區(qū) 恒大地產集團 2 三榆 .山水文園 海湖新區(qū)昆侖大道（西寧交警支隊東側） 青海三榆地產 9 3 新千國際廣場 城東區(qū)建國南路與夏都大街交匯處（龍電賓館對面） 青海新千地產 8 694 香格里拉 城中區(qū)香格里拉大道 8 號 江蘇偉業(yè)集團西寧偉業(yè)地產 分析： 從開發(fā)商的實力、口碑來看這幾家公司都在伯仲之間，但從地段來看還是略有差異。 小區(qū)停車位分析 序號 項目名稱 停車方式 分值 1 恒大名都 地下停車位 9 2 三榆 .山水文園 地下停車位 9 3 新千國際廣場 地下停車位 9 4 香格里拉 地下停車位 9 分析：在高層住宅中以地下停車為主 ； 從另一角度看，隨著人 民生活的提高，中國入關，未來幾年內私家車擁有將出現量的變化，在本小區(qū)設計中應充分考慮未來的需求。從起價上看， 5000 元 /平方米以下的樓盤占了 50%強，說明大多發(fā)展商還是走低開高走的價格策略。從平均指數看，起價和均價差距不大，說明西寧市消費檔次剛剛 拉開或激活，存在一定 很小范圍內 的價格空間。 戶型比例分析（ %） 73序 號 項目名稱 2 房 3 房 4 房 1 恒大名都 % 47% 16% 2 三榆 .山水文園 55% 32% 13% 3 新千國際廣場 46%（含一房） 42% 12% 4 香格里拉 40% 50% 10% 平均指數： % % % 分析：三房是絕對主力，但不能忽視四房與二房。 建筑風格分析 序號 項目名稱 建筑風格 1 恒大名都 后現代 派 752 三榆 .山水文園 簡約 派 3 新千國際廣場 現代派 4 香格里拉 地中海式 分析：從表內容可 知，目前的西寧市場大多以歐陸風格或糅和了現代主義和歐陸風格為主 。從色彩上看，幾乎所有樓盤都采用冷色調。 ■ 海湖新區(qū)項目調查表 本項目周邊 主要 樓盤 調查表 77項目名稱 項目規(guī)模 容積率 均價 二房比例 三房比例 四房比例 海湖名揚 16 萬㎡ 4100 52% 32% 16% 海湖陽光 20 萬㎡ 4378 81% 19% 金座晟錦 62 萬㎡ 5900 41% 39% 20% 世通國際 26 萬㎡ 4700 46% 42% 12% 安泰華庭 43 萬㎡ 5200 48% 36% 16% 海湖星城 45 萬㎡ 4200 58%（含一房） 42% 世 紀麗都 10 萬㎡ 5000 41% 38% 21% 西城名邸 33 萬㎡ 未報價 38% 44% 18% 寶豐綠洲 17 萬㎡ 未報價 38% 46% 16% 中房 .薩爾斯堡 66 萬㎡ 未報價 未 對外公布 恒昌 .戛納春天 萬㎡ 未報價 雍城名筑 萬㎡ 未報價 小結：在周邊項目中， 二房、三房分別占總市場供應 量 的 41%， 四房占 10%； 二房的面積分布在 70118 平方米，以 80100 平方米最為集中；三房產品覆蓋 100150平 方米，以 120140最為普遍。仁和國際 城東區(qū) 豪都華庭房地產 一期已售罄 2800 元 /㎡ 3500 元 /㎡ 3820 元 /㎡ 二期 4 棟 ,2 棟已團購 ,2 棟未開 團購均價 3300 元/㎡ 夏都之林 城東區(qū) 西寧平興房地產 共 6 棟 3200 元 /㎡ 3600 元 /㎡ 3900 元 /㎡ 文峰庭翠 城東區(qū) 西寧房地產集團 共 4 棟高層 2980 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 3420 元 /㎡ 泛泰東城明珠 經濟開發(fā)區(qū) 青海金坤房地產 三期 9 棟未開 3200 元 /㎡ 3400 元 /㎡ 3698 元 /㎡ 一期剩 5% 二期團購 80 第五部分 客戶需求 問卷調查分析 第一 節(jié) 調查說明 一、 調查目的 通過對西寧市社會、經濟宏觀發(fā)展環(huán)境房地產業(yè)發(fā)展環(huán)境，金融、建筑行業(yè)以及區(qū)內的旅游業(yè)、娛樂業(yè)、科教、文化、體育等第三產業(yè)發(fā)展的現狀及特點分析；以及重點對海湖新區(qū)房地產市場分析，包括宏觀市場（供給、需求、競爭），區(qū)內消費者的居住情況，區(qū)域市場的分析研究；再輔以對個案項目的地塊及周邊的情況如：已有生活居住便利狀況、可利用的自然景觀、人口結構及消費潛力等方面內容的分析來獲得有關信息，并采取一定的統(tǒng)計分析、歸類、整理、提煉等方法形成對開發(fā)中的 本項目 項目真正有益的數據、資料，為 順利完成本項目的定位、營銷策劃打下堅實的基礎。 特別說明：由于這次問卷調查的時間段處于元旦、春節(jié)前后，調查難度較大，且調查人員少，時間又緊，因此 81此調查報告是在筆者 2021 年 67 月間調查問卷報告的基礎上編寫的，但其數據的可信度、真實度完全符合本項目調查問卷的要求。 三、 調查對象 （一） 對象一 政府發(fā)展規(guī)劃。 XX 地產入寧后收集、整理的相關資 料。 （二） 對象二 （需求調查）區(qū)內普通消費者。 消費環(huán)境。 （二） 地塊環(huán)境調查 地塊環(huán)境。 商務頻繁狀況。 居住圈狀況。 83 未來發(fā)展。 （三） 針對性調查 購買能力調查。 消 費趨勢調查。