【正文】 ? 規(guī)劃方向： 包括仙林在內(nèi)的“一城三區(qū)”（河西新城和江寧、仙林、江北 3 個(gè)新市區(qū)）將承擔(dān)吸納老城疏散人口和城市新增人口的職能，成為全市住宅開(kāi)發(fā)和人口導(dǎo)入的主要區(qū)域。 仙林新市區(qū)的板塊定位和開(kāi)發(fā)潛力優(yōu)于江寧、江北新市區(qū)，與河西新城區(qū)相當(dāng) 表 12 南京市新區(qū)開(kāi)發(fā)潛力比較 指標(biāo) 河西 仙林 江寧 江北 投資主體 市政府 市政府 區(qū)政府 區(qū)政府 與市中心的距離 城區(qū)的一部分 平均距離 7Km 最近距離 2Km 平均距離 17Km 最近距離 12Km 平均距離 15Km 最近距離 12Km 與城區(qū)隔江相望 平均距離 17Km 最近距離 10Km 與城區(qū)的交通聯(lián)系 交通便捷 515分鐘到市中心 快 速干道直達(dá) 1015分鐘進(jìn)城 2530分鐘到市中心 快速干道直達(dá) 1015分鐘進(jìn)城 2530分鐘到市中心 過(guò)橋收費(fèi)、經(jīng)常堵車(chē) 正常 1015分鐘進(jìn)城 3035分鐘到市中心 市場(chǎng)形象 新的市中心 精心規(guī)劃的、環(huán)境優(yōu)美的大學(xué)城 混亂的、缺乏規(guī)劃的郊區(qū) 混亂的、缺乏規(guī)劃的郊區(qū) 土地市場(chǎng) 市場(chǎng)基本規(guī)范，可通過(guò)招投標(biāo)公平獲取土地 市場(chǎng)規(guī)范，可通過(guò)招投標(biāo)公平獲取土地 暗箱操作，市場(chǎng)混亂，低價(jià)存量土地 1萬(wàn)畝 暗箱操作，市場(chǎng)混亂，低價(jià)存量土地 34萬(wàn)畝 江北和江寧具有明顯劣勢(shì)：江北的主要劣勢(shì)在于交通，在 2020年之前，江北與城區(qū)的交通聯(lián)系不可能改善， 2020 年之后能否改善，目前來(lái)看還不能確定。 仙林與河西具有優(yōu)質(zhì)的資源稟賦和政策利好：從現(xiàn)狀看，仙林的開(kāi)發(fā)與投資進(jìn)度并不比河西差，加上環(huán)境優(yōu)勢(shì)，仙林的開(kāi)發(fā)潛力與河西相當(dāng)，只不過(guò)概念和市場(chǎng)定位不同，河西是新的市中心概念的高檔居住區(qū)，而仙林則是自然環(huán)境突出、大學(xué)城與高新產(chǎn)業(yè)概念的中高檔居住區(qū)。 區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 ? 山體和河道占全區(qū)總面積的 20%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七 鄉(xiāng)河 、 九鄉(xiāng) 等。南京市環(huán)保局評(píng)估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家一級(jí)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 具體規(guī)劃上 以東西向 “ 紫金山— 龍王山 — 桂山 — 靈山 — 寶華山 ” 綠色生態(tài)主廊道、南北向 “ 棲霞山 — 青龍山 — 黃龍山 ” 綠色生態(tài)次廊道形成 “ 十 ” 字形生態(tài)廊道為骨架 ， 構(gòu)建 “ 四個(gè)片區(qū) +二個(gè)工業(yè)園 ” 的組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)。 圖 18 大學(xué)城景觀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ? 以仙林為核心的城東區(qū)域是全市最具有科技文化氛圍的區(qū)域 ? 仙林是南京市新經(jīng)濟(jì)（教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)）發(fā)展的主要 空間，區(qū)內(nèi)有大學(xué)城、大學(xué)城高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、珠江路軟件科技園（已取消）和馬群科技園。 南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 首期開(kāi)發(fā)區(qū)域 大學(xué)城 高校、科研院 所集中區(qū) 大學(xué)城高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 馬群科技園 圖 16 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 人文環(huán)境 —— 大學(xué)城建設(shè) ? 仙林大學(xué)是南京規(guī)模最大、學(xué)生最多、用地最集中的大學(xué)集中區(qū) ? 9所高校：南京師范大學(xué)、南京經(jīng)濟(jì)學(xué)院、南京中醫(yī)藥大學(xué)，南京郵電學(xué)院、應(yīng)天學(xué)院、南京森林公安高等?？茖W(xué)校、南京理工大學(xué)紫金學(xué)院 、南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院。 ? 除南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院之外，其余 8所全部招生，師生總數(shù)達(dá)到 。 ? 截止 2020 年底 ,園區(qū)教職工總數(shù) 7000 人，截止 2020 年底 ,園區(qū)教職工總數(shù)將突破10000人。 ? 南京大學(xué)進(jìn)入仙林已基本確定 ,占地 5000畝 ,含 2個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室。 ? 外圍以教師公寓為主，中間為大型綜合性中心，包括大型商場(chǎng)、超市、銀行、賓館、酒店、醫(yī)院、圖書(shū)館、科技展覽館、學(xué)術(shù)交流中心等內(nèi)容。 圖 14 中心區(qū)規(guī)劃平面圖 中心區(qū) 小高層住宅 中心區(qū) 小高層住宅 圖 15 中心區(qū)模型 教育配套 中小學(xué)建設(shè) 特點(diǎn) 進(jìn)程 南師附中 民營(yíng)合辦 ,全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)，占地100多畝，學(xué)生 1800人 已經(jīng)建成招生 南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)，建成后占地 300畝、學(xué)生 3000人 現(xiàn)一期招生，計(jì)劃入學(xué) 1000人 南京國(guó)際學(xué)校 民營(yíng)，只收外國(guó)學(xué)生；占地 100畝，學(xué)生 480 人，外籍教師 70余人 今年 8月完工，正在招生 仙林中、小學(xué) 占地 ，共有小學(xué) 30班、中學(xué) 36班 已經(jīng)建成招生 ① 南師附中 ② 南京外 國(guó)語(yǔ)學(xué)校 市政 內(nèi)部道路建設(shè) 2020 年 8 月以來(lái)，仙林大道、仙霞路、文苑路二期、學(xué)院路、仙堯路、亞?wèn)|一號(hào)路南延等 6條道路陸續(xù)開(kāi)工 ， 2020年 9月，這幾條道路將全部完工 。屆時(shí)， 大學(xué)城 “ 兩橫兩縱一環(huán) ” 的道路布局初步 形成。大道西段西接環(huán)陵路，可在 10分鐘內(nèi)抵達(dá)中山門(mén)。 目前大學(xué)城一期境內(nèi)路面已完成，正在做綠化 仙霞路 呈 L 性，南北貫 穿 3號(hào)地塊，棲霞建設(shè)地塊，南師大、南財(cái)大、森林公安學(xué)校用地；東西接學(xué)子路，將南郵學(xué)校用地、 6號(hào)地塊分為兩半。 現(xiàn)路面已出，將于 9月完工。 6 車(chē)道，紅線路幅 45米，綠線路幅 60米。 靈山北路 大學(xué)城一期的南端邊界。 學(xué)子路 南北走向公共設(shè)施軸線， 南起靈山，北達(dá)寧鎮(zhèn)公路，由南向北穿過(guò) 1號(hào)地塊、 2號(hào)地塊、中心區(qū)（ 4號(hào)地塊）、 6號(hào)地塊。 路線原址為兩道高壓走廊，目前正在建設(shè)南段，北段（中心區(qū)以北）尚未拆遷。本報(bào)告中所指仙林大道建設(shè)，如無(wú)特殊說(shuō)明，均指大學(xué)城段。 已建成道路 04 年完工道路 靈山北路 仙霞路 學(xué)子路 學(xué)院路 仙林大道 文苑路 亞?wèn)| 1 號(hào)路 圖 13 內(nèi)部路網(wǎng)建設(shè)進(jìn)度 市政管線隨道路建設(shè)同時(shí)鋪設(shè)，水電氣條件已經(jīng)具備 ① 供水 城北水廠 供水， 800毫米的城市 給水管由文苑路接入 。 ? 由于自然排水條件較好，雨水將充分利用地形，排入九鄉(xiāng)河。 ③ 供電 ? 現(xiàn)有 10千伏輸電線路 2條，變壓器 28臺(tái)，總?cè)萘繛?6085KVA，二條 1萬(wàn)伏高壓線穿區(qū)而過(guò)， 11萬(wàn)伏亞?wèn)|變電站 1個(gè) 。接入?yún)^(qū)內(nèi)的 11萬(wàn)伏電力線全部埋入地下。 ⑤ 供氣 ? 管道煤氣已接入亞?wèn)|新區(qū)。 交通條件 北部快速道路直達(dá) 模范馬路 —— 玄武湖隧道 —— 寧鎮(zhèn)公路為快速道路，直接通往仙林。 ? 寧杭公路 —— 麒麟 —— 仙林：由于馬術(shù)場(chǎng)建設(shè)，麒麟 —— 仙林的道路最遲 2020 年十運(yùn)會(huì)前完成拓寬改造。 ? 97路是今年新開(kāi)的，隨著入住人口 的增多，仙林的公交系統(tǒng)將逐步發(fā)達(dá)。 仙林的公交線路數(shù)量與江寧、江北差不多，但 線路 覆蓋面更廣，出行更方便：江寧公交在市內(nèi)的終點(diǎn)站都集中在城南中華門(mén)、雨花臺(tái)，江北公交在市內(nèi)的終點(diǎn)站集中在大橋和漢中門(mén)，而仙林公交可直達(dá)鼓樓（丹鳳街）市中心，并通往城北（模范馬路玄武湖隧道入口、南京火車(chē)站）、城東（孝陵衛(wèi)）等多個(gè)區(qū)域。 ? 4號(hào)線 尚未立項(xiàng)批復(fù)。 4 號(hào)線 亞?wèn)|站 南師大站 圖 14 軌道交通規(guī)劃 三、房產(chǎn)市場(chǎng)分析 發(fā)展沿革 ? 長(zhǎng)期以來(lái)，仙林地區(qū)只有亞?wèn)|一個(gè)發(fā)展商。由于當(dāng)時(shí)仙林市場(chǎng)的影響力有限，且開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)一般，公司及項(xiàng)目在市場(chǎng)上一直默默無(wú)聞， 2020年以前該區(qū)別墅價(jià)格維持在 3000元 /㎡ 左右。同時(shí)價(jià)格空間也被打開(kāi)，雙拼別墅達(dá)到 45005000 元 /㎡ ，獨(dú)立別墅達(dá)到 55006500元 /㎡ 。隨后，亞?wèn)|開(kāi)發(fā)的沁蘭雅筑、香溪月園項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)上有了大幅提升，售價(jià)也進(jìn)一步提高，獨(dú)立別墅達(dá)到 75008000元 /㎡ 。 ? 自去年以來(lái)，仙林開(kāi)始了純市場(chǎng)化運(yùn)作的土地出讓方式，棲霞、星漢、賽世、大成等外區(qū)域公司相應(yīng)拿地，一改亞?wèn)|公司獨(dú)大仙林的局面，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了一個(gè)全面競(jìng)爭(zhēng)的階段。 供求形勢(shì)分析 區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) ? 現(xiàn)有項(xiàng)目少，競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈 ? 已出讓項(xiàng)目 5個(gè) ：可售住宅面積 92萬(wàn)㎡。以平均開(kāi)發(fā)銷售周期 3年計(jì)算，每年的上市供應(yīng)量約 30萬(wàn)㎡ ，