【導(dǎo)讀】仙林是政府規(guī)劃的3個新市區(qū)之一，在南京老城資源稀缺，城市化進程加速，都市圈擴。府今后投資開發(fā)的主要區(qū)域。仙林位于南京城東郊，地處紫金山、棲霞山風(fēng)景區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，從功能定位為“新。更具有開發(fā)中高檔和高檔居住區(qū)的資源稟賦。經(jīng)過5年的建設(shè)，仙林大學(xué)城一期已初具規(guī)模，社區(qū)配套和市政配套日益完善，將在今。明年完成，交通網(wǎng)絡(luò)已基本成型。從一個新區(qū)開發(fā)的角度來判斷，仙林大規(guī)模住宅開發(fā)。經(jīng)過10年的發(fā)展，仙林已經(jīng)成為全市住宅開發(fā)的重要板塊之一，并形成了高檔別墅和。中檔住宅開發(fā)相結(jié)合的市場形象，市場認(rèn)知度高。仙林多層項目較少，由于市場需求量大，因此，市場機會明顯。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律以招投標(biāo)方式出讓。表仙林真正的地價水平。仙林處于土地出讓初期，先期進入市場的低價土地僅400畝，目前是進入的較佳時機。仙林，位于南京主城東部，一環(huán)線外側(cè)，距主城核心距離17公里，行政隸屬棲霞區(qū)，

　　

【正文】 檔定位 ，差價應(yīng)在 10001200元 /㎡左右，由于客戶定位不同，因此，競爭的影響不大。 城東：主要是楊莊和顧家營一帶，預(yù)期售價略高于仙林，在 4800元 /㎡左右，對城東客戶分流較大，但是，該區(qū)域資源條件差，受鐵路和繞城公路影響大，只要仙林的產(chǎn)品突出，完全可以競爭過該區(qū)域。另外，城東也不是仙林的主要客戶群，因此，對仙林影響不大。 城北：全市的工業(yè)區(qū)所在地，污染嚴(yán)重，大環(huán)境極差，改造難度大，對仙林的競爭不大。 綜上所述，仙林以其獨特的生態(tài)、人文（大學(xué)城）和高新產(chǎn)業(yè)定位，自身具備開發(fā)中高檔住宅的潛力，同時在與周邊 區(qū)域的競爭中處于優(yōu)勢地位，加上本身供應(yīng)量不大，是適合投資的區(qū)域。 片區(qū) 項目名稱 發(fā)展商 占地面積(㎡ ) 建筑面積（㎡） 其中：未售面積（㎡） 建筑形態(tài) /容積率 樓面地價 （元 /㎡） 售價 （元 /㎡） 開發(fā)計劃 銷售狀況 仙林 香溪月園等 亞東 400畝 25萬 25萬 別墅 /多層 早期協(xié)議土地 聯(lián)排 5000 公寓 3950 搶購 馬術(shù)場地塊 國資公司 14萬 12萬 12萬 小高層 /別墅 1950 未定 預(yù)計 05年開盤 —— 江蘇星漢 6萬 6萬 多層 /別墅 2104 未定 預(yù) 計下半年開盤 —— 棲霞建設(shè) 29萬 29萬 小高層 1227 未定 預(yù)計下半年開盤 —— 賽世實業(yè) 19萬 20萬 小高層 1223 未定 預(yù)計下半年開盤 04年計劃掛牌地塊 —— 360畝 30萬 30萬 小高層 預(yù)計 05年開盤 —— 2550畝 120萬 120萬 多層 /別墅 預(yù)計 05年開盤 合計 92萬 馬群 天悅花園 棲霞建設(shè) —— 5萬 多層 早期協(xié)議土地 3000 天鴻山莊 棲霞建設(shè) 20萬 別墅式公寓 早期協(xié)議土地 48005500 03/10月開盤 麒麟 陽光之旅 香港泰盈 20萬 13萬 多層 后期土地 686 3100 二期年底交付 錦繡花園 江蘇錦繡 —— 30萬 8萬 多層 后期土地 1101 3000 二期年底交付 百勝清城 百勝麒麟 1912畝 130萬 130萬 多層 早期協(xié)議土地 未定 平整場地 56月份開盤 麒麟山莊 麒麟山莊 500畝 30萬 30萬 多層 /別墅 早期協(xié)議土地 未定 平整場地 78月份開盤 —— 南京常錦 10萬 10萬 多層 /小高層 876 未定 預(yù)計下半年開盤 —— 常州華光 10萬 10萬 多層 /小高層 724 未定 預(yù)計下半年開盤 基本面分析 產(chǎn)品特征分析 從目前來看，多層產(chǎn)品稀缺，但是仙林規(guī)劃以低密度產(chǎn)品為主，今年多層項目用地將集中出讓，因此，多層產(chǎn)品的市場空白在新項目操作周期內(nèi)不存在。 ? 別墅為近年來的主要產(chǎn)品：較典型的多層項目只有“詠梅山莊”一個， 2020 年開發(fā)銷售完畢，品質(zhì)與經(jīng)濟適用房相似，參考意義不大。 ? 目前已出讓的地塊以小高層為主，因此 ， 04年的主導(dǎo)產(chǎn)品為小高層。 ? 多層項目用地集中在今年出讓，因此，在這些項目上市之前，基本不會有參考項目。 ? 從規(guī)劃來看，除了中心區(qū)有 80 萬㎡ 的小高層之外，其余區(qū)域全部為低密度多層 /別墅，供應(yīng)量約 160萬㎡ ，今年全部出讓，每年的上市銷售量預(yù)計在 40萬㎡ 左右。 表 22 分產(chǎn)品類型的供應(yīng)量預(yù)計 年份 小高層 多層 /別墅 2020年 08萬㎡ 2萬㎡ 2020年 1520萬㎡ 2025萬㎡ 2020年 2025萬㎡ 3540萬㎡ 2020年 2025萬㎡ 3540萬㎡ 價格分析：未來的價 格走勢？ （ 1）區(qū)內(nèi)售價 ? 多層： 2020年為 28003000元 /㎡ ，目前沒有多層項目；亞東香溪月園別墅項目中有少量多層公寓，均價 3950元 /㎡ 。 ? 聯(lián)排別墅： 5000元 /㎡ ? 獨立別墅： 70008000元 /㎡ （ 2）城區(qū)均價： 2020年為 4107元 /㎡ 。 （ 3）周邊價格 ? 馬群和麒麟的多層售價已經(jīng)達到 3100元 /㎡ 。 ? 馬群的 45層別墅式公寓售價 52005500元 /㎡ 。 目前，仙林多層項目的合理價位在 40004200 元 /㎡ 左右， 05 年將達到 42004500 元 /㎡ ， 06年將達到 45004800元 /㎡ 。 指標(biāo) 2020G45 2020G46 2020G47 開發(fā)商 毛地面積 ㎡ ㎡ ㎡ 市政配套用地面積 21897㎡ ㎡ ㎡ 凈地面積 ㎡ 49950㎡ ㎡ 容積率 可建建筑面積 206430㎡ 79920㎡ 192086㎡ 建筑高度 56米 日照間距 配套要求 按小區(qū)級規(guī)模統(tǒng)一安排社區(qū)中心、物 業(yè)管理等配套設(shè)施 總價 樓面價 趨勢分析 —— 高檔概念居住區(qū) 仙林所處的城東 —— 月牙湖區(qū)域是南京傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)，聚寶山和鐘山高爾夫球場等高檔住宅區(qū)的開發(fā)，恰好將仙林與城東 2個片區(qū)聯(lián)系在一起，仙林成為城東高檔居住區(qū)的延伸，從而具備了高檔居住區(qū)的概念。 聚寶山地塊 鐘山高爾夫球場 城東高檔居住區(qū) 馬術(shù)場 首期開發(fā)區(qū)域 四、土地市場分析 土地政策 （ 1）土地運作 ? 開發(fā)建設(shè)由 仙林大學(xué)城管委會 統(tǒng)一負(fù)責(zé)，與河西指揮部一樣， 管委會 屬市直屬單位，享受市級管理權(quán)限 。 ? 市土地資源儲備中心在管委會設(shè)立分中心，負(fù)責(zé)對土地劃撥、出 讓的具體操作，核發(fā)土地使用權(quán)證。 ? 出讓土地的收入全部留交管委會，實行專戶存儲，收支兩條線。 ? 土地按 市場化 方式運作， 實行 “ 六統(tǒng)一 ” 政策 ，即 “ 統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征用、拆遷和安置，統(tǒng)一出讓、劃撥，統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一招投標(biāo)，統(tǒng)一扎口管理 ” 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地一律通過招投標(biāo)方式出讓。 （ 2） 拆遷 ? 管委會 下設(shè)大學(xué)城開發(fā)有限公司，負(fù)責(zé)土地征用 和拆遷 、 安置 。 ? 2020年上半年完成大學(xué)城 27 Km2區(qū)域的拆遷，累計拆遷農(nóng)戶 6300多戶，房屋面積100多萬 ㎡ ，安置農(nóng)業(yè)人口 21000多人。 ? 科技產(chǎn)業(yè)園 20 Km2的拆遷工作將于 今年完成。 ? 管委會在仙鶴門建設(shè)了 75萬 ㎡ 的經(jīng)濟適用房，定向安置大學(xué)城、珠江路軟件科技園的拆遷居民，其中，一期 50萬 ㎡ 已經(jīng)于今年 9月份交付使用，二期 25㎡ 正在進行建設(shè)招標(biāo)。 （ 3）報批報建程序 ? 相關(guān)職能 部門 均在 大學(xué)城管委會 設(shè)立分支機構(gòu)，或 授權(quán)管委會 辦理審批手續(xù)，報批報建所有審批手續(xù)全部集中在 管委會 內(nèi)部完成。 ? 管委會 采取 “ 一站式 ” 辦公 ， 并 執(zhí)行 “ 首問負(fù)責(zé)制 ” 和 “ 限期辦結(jié)制 ” ，簡化了辦事手續(xù)，報批時間相對市區(qū)要快 。 土地出讓 已經(jīng)進入市場的土地： ? 去年出讓了 5塊住宅用地：棲霞 2塊，賽世 1塊，星漢 1塊，南京 市國資公司馬術(shù)場地塊（住宅建筑面積 12萬） ? 亞東： 400畝 亞東 G35地塊 G47地塊 G46地塊 G45地塊 大學(xué)城土地 現(xiàn)狀 1 號地 現(xiàn)規(guī)劃拆分為 3 塊，分別掛牌 本期未能進入儲備中心，預(yù)計 8 月份以后上市 新市區(qū)土地 現(xiàn)狀 仙鶴門地塊 編號 :2020XW3 總用地面積 萬 住宅用地 260 畝 住宅用地 410 畝 住宅用地 680 畝 中心區(qū)商業(yè)用地 573 畝 住宅用地 360 畝 商住用地 1200 畝 中低價商品房 仙林打倒北側(cè)，寧蕪鐵路東側(cè)，土城頭路從中穿過 攝山地塊 編號 :2020QX10 總用地面積 萬 中低價商品房 寧鎮(zhèn)公路南側(cè)，攝山中心小學(xué)外圍