【導(dǎo)讀】一．南京市房地產(chǎn)總體狀況分析；二．南京市房地產(chǎn)市場板塊劃分及其屬性；三．政府房地產(chǎn)發(fā)展政策；四．政府城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響；五．城市發(fā)展中交通發(fā)展的影響；七．江寧板塊詳細(xì)資料；九．民信將軍路項目SWOT分析及預(yù)見性建議；□新的土地批租政策——拍賣，預(yù)示著南京的土地市場開始進(jìn)入市場化階段。老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地。市人口和平衡各區(qū)之間開發(fā)水平的目的。南京中心城區(qū)內(nèi)空間十分狹小，可提供的土地。這種現(xiàn)象的原因很多，其中包括改善城市面貌與環(huán)境需要大量公用土地；公。開發(fā)，因此城區(qū)外擴已經(jīng)是大勢所趨。供銷量持續(xù)穩(wěn)定增長——這一點也可以從南京歷年開發(fā)供應(yīng)總量看出來。萬平方米，而目前，全市商品房空置面積僅為萬平方米。市人民政府駐玄武區(qū)，郵政編碼210008。浦口區(qū)面積平方千米，人口萬。縣人民政府駐淳溪鎮(zhèn)，郵政編碼211300。郊縣經(jīng)濟發(fā)展明顯加速。“綠色南京”工程開始啟動，重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)建設(shè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)

　　

【正文】 納為： ? 低價： 多層房價在 2500 以下， 2000 元左右，期房更低。市區(qū)很多普通工薪階層只能承受這樣的房價水平。因此就房價的視角，江寧有其特定的客戶群體。 ? 環(huán)境 ：牛首山、將軍山、翠屏山、韓府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖 、九龍湖、高湖三大名湖，外加一條秦淮河，共計 59 萬畝山林， 12 萬畝水面，為“城 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請訪問 , 加入 必要時可將此文件解密 南綠肺”。 ? 新區(qū)： 都市發(fā)展區(qū)的次區(qū)域中心，未來發(fā)展三大定位：南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)。 ? 交通： 目前開通 10 10 103 刷卡公交車，但未深入老城區(qū)腹地。將軍路全線貫通，使江寧到達(dá)市中心區(qū)的駕乘時間縮短近 1/4，未來三到五年輕軌及地鐵的通達(dá)將進(jìn)一步改善交通狀況。 ? 配套設(shè)施、開發(fā)水平及入住率： 配套有待進(jìn)一步完善，開發(fā)水平參差不齊，入住率不高。 ? 產(chǎn)業(yè)及人口移動： 根據(jù)市府規(guī)劃，南京市相當(dāng)一部分企事業(yè)單位將遷往江寧（ 江寧有兩個國家級的開發(fā)區(qū)），因此將帶動部分人口遷至江寧。 ? 教育氛圍： 目前有 3 萬多名大學(xué)生在江寧就讀。南京大學(xué)、東南大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)及多所民辦高校落戶江寧，江寧大學(xué)城的建設(shè)使江寧形成濃郁的教育氣氛。 片區(qū)基本特征闡述 : A、大學(xué)城 \民營科技園片區(qū) 處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的初級階段 ,各項配套設(shè)施極度匱乏 竹山路周邊社區(qū)建設(shè)初步完成 ,已能夠滿足基本的生活需要 隨著建設(shè)的推進(jìn)本區(qū)域?qū)⑿谐筛咂肺徊⒀笠缰幕瘹庀⒌默F(xiàn)代型生活社區(qū)和投資區(qū)域 B、開發(fā)區(qū)片區(qū) 借助百 家湖優(yōu)越的天然環(huán)境第一輪住宅開發(fā)已基本完成 。 廠區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模 ,并不斷的向百家湖以南伸展 。 入住率低人氣不足 ,各項生活機能極不完善 。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請訪問 , 加入 必要時可將此文件解密 各項配套正在加緊建設(shè) ,一個滿足人們休閑及享受需要的現(xiàn)代型消費中心正在逐步形成 (東新南路一帶 ) C、東山鎮(zhèn)片區(qū) 傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)生活圈 。 有著完善的生活機能 ,但規(guī)模不大 ,品位不高 。 人口密度較高 ,居住的人群以擁有穩(wěn)定收入的工職人員為主 。 短期內(nèi) ,在現(xiàn)有城中心的基礎(chǔ)上 ,借助已有的人氣優(yōu)勢 ,商業(yè)中心的位置將有所增強 。 長期看 ,隨著人們生活水平的提升 , 商業(yè)中心的位置可能會被東新南路一帶取代 . D、 岔路口片區(qū) 以汽車消費為主體的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，并不斷發(fā)展壯大（如朗馳集團將拆資 億建設(shè)江蘇省最大的汽車物流中心） 金盛路一帶住宅區(qū)的建設(shè)將形成服務(wù)于南京較低收入及年輕家庭的大型生活區(qū) E、湯山地區(qū) 未納入本次調(diào)查范圍 八． 項目成本預(yù)算 成本估算： 序號 名稱 費用 備注 1 土地費用 1000 元 /㎡ 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請訪問 , 加入 必要時可將此文件解密 2 基礎(chǔ)設(shè)施費用 100 元 /㎡ 3 教育附加費用 10 元 /㎡ 經(jīng)營性的費用： 20 元 /㎡ 4 新墻體材料基金 10 元 /㎡ 5 白蟻防治費用 元 /㎡ 別墅： 10 元 /㎡ 6 人防費用 48 元 /㎡ 7 備案費（測繪費） 3 元 /㎡ 8 審圖費用 3 元 /㎡ 9 銷售證 每證 5500 元 10 水、電、煤、有線等內(nèi)部配套費用 150 元 /㎡ 合 計 元 /㎡ 建安成本：多層為 750－ 800 元，小高層為 950－ 1100 元。 九． 將軍路項目 SWOT 分析及預(yù)見性建議 項目 SWOT 分析： 優(yōu)勢 1. 將軍山、翠萍山、牛首山得天獨厚的秀麗 風(fēng)光，綠色健康的居住環(huán)境； 2. 公司多年來積累豐富的公寓開發(fā)經(jīng)驗 3. 周邊環(huán)境的逐漸成熟，以別墅為主的競爭格局有利于公寓的推廣。 弱勢 ，交通很不方便； ，人居環(huán)境冷清； ，對南京本土不夠了解。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請訪問 , 加入 必要時可將此文件解密 威脅 1. 開發(fā)區(qū)板塊混合型社區(qū)中的多層及小高層的威脅； 2. 寧南板塊小高層及多層住宅的威脅； 3. 將被大量開發(fā)的下關(guān)版快、河西版快的威脅； 4. 南京市政府明年將提供 20萬平方米的經(jīng)濟適用房進(jìn)入市場； 機會 水平低于其它各板塊； ，是別墅集中地區(qū)，沒有純多層社區(qū)； ，消化比較快。明年新區(qū)板塊的宣傳會繼續(xù)增加。 遇見性建議： 開發(fā)時間建議： 建議盡快進(jìn)行本次項目開發(fā)，河西奧體中心、城運會場等地大量開發(fā)，預(yù)計河西板塊將有 400 萬平方米的開發(fā)量，下關(guān)寶善地塊就有 200 萬平方米左右開發(fā)量。由于土地的大量拍賣導(dǎo)致開發(fā)量大增，對整個南京的市場將會產(chǎn)生比較大沖擊。 快速循環(huán)開發(fā)有利于公司的形象塑造，并最終在南京立足發(fā)展。 未來投資方向 浦口地區(qū)目前對南京的沖擊還不是很大，主要是由于交通原因，現(xiàn)在 的房價在 2000元左右， 2020 年政府規(guī)劃的過江隧道如果建成，將對浦口產(chǎn)生重大影響，房價翻倍很有可能。 公司形象及品牌戰(zhàn)略 目前南京市場逐漸向品牌化發(fā)展，一些大品牌公司的樓盤銷售情況都非常好，萬科的金色家園房價在 8000 元 /平方米左右，但銷售情況很好。公司的品牌和形象塑造不是靠一個樓盤、一個項目能夠?qū)崿F(xiàn)的，要想在南京立足發(fā)展，必須不斷進(jìn)行循環(huán)開發(fā)，逐漸樹立公司的形象。 分析：從威脅分析 A．寧南板塊由于多層價格高于江寧板塊的 1000 元每平方的價格原因和居住環(huán)境的差距，對本次項目的威脅很??； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請訪問 , 加入 必要時可將此文件解密 B．河西 板塊和下關(guān)板塊，目前尚未開始大規(guī)模開發(fā)，預(yù)計明年下半年將進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)，由于開發(fā)面積巨大，提供的大量住宅將對整個市場造成巨大沖擊；并且這兩大板塊由于地域原因與江寧板塊同質(zhì)程度較高，對江寧板塊的沖擊最大； C．一直以來江寧板塊在南京市各板塊中以較低價格存在， 20 萬的經(jīng)濟適用房有很大可能對本次項目造成沖擊； 價格預(yù)測： 目前，江寧板塊的多層住宅平均價格在 2900 元 /平方米，如果明年南京房地產(chǎn)市場的繼續(xù)升溫，加上本次項目在居住環(huán)境的優(yōu)勢，在明年下半年開盤賣到 3200 元 /平方米的價格是有可能的。 產(chǎn)品定位及 目標(biāo)消費者定位： 從優(yōu)勢分析 —— A. 將軍山、翠萍山、牛首山得天獨厚的秀麗風(fēng)光，綠色健康的居住環(huán)境，這是一塊在南京市房地產(chǎn)市場，風(fēng)景獨特的地區(qū)。 B. 公司多年來積累豐富的公寓開發(fā)經(jīng)驗。 從機會分析 —— .A. 開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)，是別墅集中地區(qū)，沒有純多層社區(qū)； 結(jié)合以上兩方面因素，建議建造多層公寓住宅，針對那些注重居住區(qū)自然環(huán)境，但尚距離購買別墅有相當(dāng)距離的人群銷售；