【導(dǎo)讀】一．南京市房地產(chǎn)總體狀況分析；二．南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分及其屬性；三．政府房地產(chǎn)發(fā)展政策；四．政府城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響；五．城市發(fā)展中交通發(fā)展的影響；七．江寧板塊詳細(xì)資料；九．民信將軍路項(xiàng)目SWOT分析及預(yù)見(jiàn)性建議；□新的土地批租政策——拍賣，預(yù)示著南京的土地市場(chǎng)開始進(jìn)入市場(chǎng)化階段。老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地。市人口和平衡各區(qū)之間開發(fā)水平的目的。南京中心城區(qū)內(nèi)空間十分狹小，可提供的土地。這種現(xiàn)象的原因很多，其中包括改善城市面貌與環(huán)境需要大量公用土地；公。開發(fā)，因此城區(qū)外擴(kuò)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。供銷量持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)——這一點(diǎn)也可以從南京歷年開發(fā)供應(yīng)總量看出來(lái)。萬(wàn)平方米，而目前，全市商品房空置面積僅為萬(wàn)平方米。市人民政府駐玄武區(qū)，郵政編碼210008。浦口區(qū)面積平方千米，人口萬(wàn)?？h人民政府駐淳溪鎮(zhèn)，郵政編碼211300。郊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯加速?！熬G色南京”工程開始啟動(dòng)，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)建設(shè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)

　　

【正文】 納為： ? 低價(jià)： 多層房?jī)r(jià)在 2500 以下， 2000 元左右，期房更低。市區(qū)很多普通工薪階層只能承受這樣的房?jī)r(jià)水平。因此就房?jī)r(jià)的視角，江寧有其特定的客戶群體。 ? 環(huán)境 ：牛首山、將軍山、翠屏山、韓府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖 、九龍湖、高湖三大名湖，外加一條秦淮河，共計(jì) 59 萬(wàn)畝山林， 12 萬(wàn)畝水面，為“城 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問(wèn) , 加入 必要時(shí)可將此文件解密 南綠肺”。 ? 新區(qū)： 都市發(fā)展區(qū)的次區(qū)域中心，未來(lái)發(fā)展三大定位：南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)。 ? 交通： 目前開通 10 10 103 刷卡公交車，但未深入老城區(qū)腹地。將軍路全線貫通，使江寧到達(dá)市中心區(qū)的駕乘時(shí)間縮短近 1/4，未來(lái)三到五年輕軌及地鐵的通達(dá)將進(jìn)一步改善交通狀況。 ? 配套設(shè)施、開發(fā)水平及入住率： 配套有待進(jìn)一步完善，開發(fā)水平參差不齊，入住率不高。 ? 產(chǎn)業(yè)及人口移動(dòng)： 根據(jù)市府規(guī)劃，南京市相當(dāng)一部分企事業(yè)單位將遷往江寧（ 江寧有兩個(gè)國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū)），因此將帶動(dòng)部分人口遷至江寧。 ? 教育氛圍： 目前有 3 萬(wàn)多名大學(xué)生在江寧就讀。南京大學(xué)、東南大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)及多所民辦高校落戶江寧，江寧大學(xué)城的建設(shè)使江寧形成濃郁的教育氣氛。 片區(qū)基本特征闡述 : A、大學(xué)城 \民營(yíng)科技園片區(qū) 處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的初級(jí)階段 ,各項(xiàng)配套設(shè)施極度匱乏 竹山路周邊社區(qū)建設(shè)初步完成 ,已能夠滿足基本的生活需要 隨著建設(shè)的推進(jìn)本區(qū)域?qū)⑿谐筛咂肺徊⒀笠缰幕瘹庀⒌默F(xiàn)代型生活社區(qū)和投資區(qū)域 B、開發(fā)區(qū)片區(qū) 借助百 家湖優(yōu)越的天然環(huán)境第一輪住宅開發(fā)已基本完成 。 廠區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模 ,并不斷的向百家湖以南伸展 。 入住率低人氣不足 ,各項(xiàng)生活機(jī)能極不完善 。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問(wèn) , 加入 必要時(shí)可將此文件解密 各項(xiàng)配套正在加緊建設(shè) ,一個(gè)滿足人們休閑及享受需要的現(xiàn)代型消費(fèi)中心正在逐步形成 (東新南路一帶 ) C、東山鎮(zhèn)片區(qū) 傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)生活圈 。 有著完善的生活機(jī)能 ,但規(guī)模不大 ,品位不高 。 人口密度較高 ,居住的人群以擁有穩(wěn)定收入的工職人員為主 。 短期內(nèi) ,在現(xiàn)有城中心的基礎(chǔ)上 ,借助已有的人氣優(yōu)勢(shì) ,商業(yè)中心的位置將有所增強(qiáng) 。 長(zhǎng)期看 ,隨著人們生活水平的提升 , 商業(yè)中心的位置可能會(huì)被東新南路一帶取代 . D、 岔路口片區(qū) 以汽車消費(fèi)為主體的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，并不斷發(fā)展壯大（如朗馳集團(tuán)將拆資 億建設(shè)江蘇省最大的汽車物流中心） 金盛路一帶住宅區(qū)的建設(shè)將形成服務(wù)于南京較低收入及年輕家庭的大型生活區(qū) E、湯山地區(qū) 未納入本次調(diào)查范圍 八． 項(xiàng)目成本預(yù)算 成本估算： 序號(hào) 名稱 費(fèi)用 備注 1 土地費(fèi)用 1000 元 /㎡ 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問(wèn) , 加入 必要時(shí)可將此文件解密 2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 100 元 /㎡ 3 教育附加費(fèi)用 10 元 /㎡ 經(jīng)營(yíng)性的費(fèi)用： 20 元 /㎡ 4 新墻體材料基金 10 元 /㎡ 5 白蟻防治費(fèi)用 元 /㎡ 別墅： 10 元 /㎡ 6 人防費(fèi)用 48 元 /㎡ 7 備案費(fèi)（測(cè)繪費(fèi)） 3 元 /㎡ 8 審圖費(fèi)用 3 元 /㎡ 9 銷售證 每證 5500 元 10 水、電、煤、有線等內(nèi)部配套費(fèi)用 150 元 /㎡ 合 計(jì) 元 /㎡ 建安成本：多層為 750－ 800 元，小高層為 950－ 1100 元。 九． 將軍路項(xiàng)目 SWOT 分析及預(yù)見(jiàn)性建議 項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì) 1. 將軍山、翠萍山、牛首山得天獨(dú)厚的秀麗 風(fēng)光，綠色健康的居住環(huán)境； 2. 公司多年來(lái)積累豐富的公寓開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 3. 周邊環(huán)境的逐漸成熟，以別墅為主的競(jìng)爭(zhēng)格局有利于公寓的推廣。 弱勢(shì) ，交通很不方便； ，人居環(huán)境冷清； ，對(duì)南京本土不夠了解。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問(wèn) , 加入 必要時(shí)可將此文件解密 威脅 1. 開發(fā)區(qū)板塊混合型社區(qū)中的多層及小高層的威脅； 2. 寧南板塊小高層及多層住宅的威脅； 3. 將被大量開發(fā)的下關(guān)版快、河西版快的威脅； 4. 南京市政府明年將提供 20萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入市場(chǎng)； 機(jī)會(huì) 水平低于其它各板塊； ，是別墅集中地區(qū)，沒(méi)有純多層社區(qū)； ，消化比較快。明年新區(qū)板塊的宣傳會(huì)繼續(xù)增加。 遇見(jiàn)性建議： 開發(fā)時(shí)間建議： 建議盡快進(jìn)行本次項(xiàng)目開發(fā)，河西奧體中心、城運(yùn)會(huì)場(chǎng)等地大量開發(fā)，預(yù)計(jì)河西板塊將有 400 萬(wàn)平方米的開發(fā)量，下關(guān)寶善地塊就有 200 萬(wàn)平方米左右開發(fā)量。由于土地的大量拍賣導(dǎo)致開發(fā)量大增，對(duì)整個(gè)南京的市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生比較大沖擊。 快速循環(huán)開發(fā)有利于公司的形象塑造，并最終在南京立足發(fā)展。 未來(lái)投資方向 浦口地區(qū)目前對(duì)南京的沖擊還不是很大，主要是由于交通原因，現(xiàn)在 的房?jī)r(jià)在 2000元左右， 2020 年政府規(guī)劃的過(guò)江隧道如果建成，將對(duì)浦口產(chǎn)生重大影響，房?jī)r(jià)翻倍很有可能。 公司形象及品牌戰(zhàn)略 目前南京市場(chǎng)逐漸向品牌化發(fā)展，一些大品牌公司的樓盤銷售情況都非常好，萬(wàn)科的金色家園房?jī)r(jià)在 8000 元 /平方米左右，但銷售情況很好。公司的品牌和形象塑造不是靠一個(gè)樓盤、一個(gè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的，要想在南京立足發(fā)展，必須不斷進(jìn)行循環(huán)開發(fā)，逐漸樹立公司的形象。 分析：從威脅分析 A．寧南板塊由于多層價(jià)格高于江寧板塊的 1000 元每平方的價(jià)格原因和居住環(huán)境的差距，對(duì)本次項(xiàng)目的威脅很??； 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 , 不要隨意相信 . 請(qǐng)?jiān)L問(wèn) , 加入 必要時(shí)可將此文件解密 B．河西 板塊和下關(guān)板塊，目前尚未開始大規(guī)模開發(fā)，預(yù)計(jì)明年下半年將進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)，由于開發(fā)面積巨大，提供的大量住宅將對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成巨大沖擊；并且這兩大板塊由于地域原因與江寧板塊同質(zhì)程度較高，對(duì)江寧板塊的沖擊最大； C．一直以來(lái)江寧板塊在南京市各板塊中以較低價(jià)格存在， 20 萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)適用房有很大可能對(duì)本次項(xiàng)目造成沖擊； 價(jià)格預(yù)測(cè)： 目前，江寧板塊的多層住宅平均價(jià)格在 2900 元 /平方米，如果明年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)升溫，加上本次項(xiàng)目在居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，在明年下半年開盤賣到 3200 元 /平方米的價(jià)格是有可能的。 產(chǎn)品定位及 目標(biāo)消費(fèi)者定位： 從優(yōu)勢(shì)分析 —— A. 將軍山、翠萍山、牛首山得天獨(dú)厚的秀麗風(fēng)光，綠色健康的居住環(huán)境，這是一塊在南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)景獨(dú)特的地區(qū)。 B. 公司多年來(lái)積累豐富的公寓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 從機(jī)會(huì)分析 —— .A. 開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)，是別墅集中地區(qū)，沒(méi)有純多層社區(qū)； 結(jié)合以上兩方面因素，建議建造多層公寓住宅，針對(duì)那些注重居住區(qū)自然環(huán)境，但尚距離購(gòu)買別墅有相當(dāng)距離的人群銷售；