【導(dǎo)讀】廣廈（南京）鄧府巷項(xiàng)目。商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告。瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)。二○○四年七月二十日。析、市場(chǎng)消費(fèi)特征研習(xí)依據(jù)；新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)營(yíng)規(guī)模均在1萬(wàn)平米以。態(tài)失衡導(dǎo)致該地區(qū)百貨店同業(yè)間難以真正實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。金陵購(gòu)物中心新街口商業(yè)區(qū)4300高檔品牌服飾。3時(shí)尚休閑、牛仔服飾、女士?jī)?nèi)衣、名品眼鏡5thstreet、Lee、戴安芬。3少女休閑、運(yùn)動(dòng)休閑、男士休閑、女士?jī)?nèi)衣。較好，品牌知名度高，與金鷹國(guó)際購(gòu)物中心一同穩(wěn)固占據(jù)南京高檔消費(fèi)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。負(fù)一層引入整層餐飲概念，現(xiàn)已有數(shù)家主題店開業(yè)，且各具特色。4男士正裝、商務(wù)休閑、男鞋男包、襯衫領(lǐng)帶羅蒙、金利來(lái)、卡帝樂鱷魚、久牧王

　　

【正文】 3F：沃爾瑪超市 4F：紅星美凱龍品牌家具專業(yè)店 商戶比例 萬(wàn)達(dá)名店街共有 101 家店鋪，其中服裝類 56 家，皮鞋皮具類 9 家，飾品類 16 家，民俗工藝類 8 家、通訊服務(wù)類 2 家，煙酒糖茶類 3 家，鐘表眼鏡類 3 家，休閑餐飲類 4 家。 項(xiàng)目特點(diǎn) 借助沃爾瑪和紅星美凱龍的品牌優(yōu)勢(shì)，打造萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)整體優(yōu)勢(shì)。 1F 名店街和 4F 紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想。 案例 3：盤古亞泰廣場(chǎng) 對(duì)于盤古亞泰 廣場(chǎng)的調(diào)研我們采取訪談的形式，下面是采訪人的分析： 李先生，年齡30 歲左右，浙江人，有 5 年經(jīng)商經(jīng)歷，目前在盤古亞泰廣場(chǎng) 1F 經(jīng)營(yíng)音像制品和隨身聽、 MP3等。 訪談時(shí)間： 2020 年 6 月 25 日 主要內(nèi)容整理： 本人經(jīng)商情況： 李先生是浙江人，來(lái)南京做生意 2 年多了，主要經(jīng)營(yíng)音像制品和隨身聽、 MP3 等產(chǎn)品，目前在南京有三個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，分別在山西路附近和盤古亞泰廣場(chǎng)。從業(yè)績(jī)來(lái)看盤古亞泰廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)最差，租金最高。 盤古亞泰廣場(chǎng)租售狀況分析： 據(jù)李先生介紹盤古亞泰廣場(chǎng)原是一座爛尾樓，后來(lái)由泰國(guó)亞泰集團(tuán)出資收購(gòu)，重新裝 修后， 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，前期發(fā)商做了諸多承諾，例如包租、保證一定的投資回報(bào)率、開業(yè)以后聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理和營(yíng)銷推廣等。以至于銷售狀況比較好，售價(jià)炒到很高，據(jù)說(shuō) 1F 商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)可達(dá) 80000 元 /平米， 2F 商鋪售價(jià)也達(dá)近 60000 元 /平米，大量投資客戶購(gòu)買，其中不乏江蘇、浙江等地商人。而租金價(jià)格也高達(dá) 800— 1000 元 /平米月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水平。 盤古亞泰廣場(chǎng)倒閉原因 盤古亞泰廣場(chǎng)近日宣告倒閉，究其原因，李先生認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)： ? 開發(fā)商盲目承諾，無(wú)法兌現(xiàn)，商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)管理 前期發(fā)商做了諸多 承諾，例如包租、保證一定的投資回報(bào)率、開業(yè)以后聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理和營(yíng)銷推廣等。待到銷售一空后，開發(fā)商不履行承諾，導(dǎo)致開業(yè)后各經(jīng)營(yíng)戶分散經(jīng)營(yíng)，招商不利，原來(lái)計(jì)劃開至 1— 9 層也由于招商原因，僅開業(yè)了 3 層，而且出租率只有 70%左右，無(wú)法形成整合優(yōu)勢(shì)。并且物業(yè)管理也極端滯后， 6 月份的高溫天氣里，商場(chǎng)居然不開空調(diào)、不開自動(dòng)扶梯，導(dǎo)致客流稀少。經(jīng)營(yíng)戶怨聲載道。 ? 租售價(jià)格過(guò)高，無(wú)法保證投資者和經(jīng)營(yíng)者收益 銷售價(jià)格和租金價(jià)格在市場(chǎng)上均居于領(lǐng)先地位，而后其經(jīng)營(yíng)管理的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)狀況很不理想，經(jīng)營(yíng)商 戶最差的每月僅有 1000 元營(yíng)業(yè)額，嚴(yán)重虧損，而投資者更是無(wú)法得到租金保障，開發(fā)商和管理公司卻遲遲不予解決，久而久之矛盾激化， 6 月下旬頻頻出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶鬧事事件，加速了該商場(chǎng)的倒閉。 ? 南京人的消費(fèi)習(xí)慣決定了商場(chǎng)命運(yùn) 李先生認(rèn)為盤古亞泰的倒閉也有一定的必然性，南京人的消費(fèi)習(xí)慣更傾向于到大型百貨商場(chǎng)去，有錢人去金鷹、東方，工薪階層去新百、中央、大洋，而低收入者則去了金橋、玉橋這樣的批發(fā)市場(chǎng)，像萬(wàn)達(dá)名店街、盤古亞泰這樣的場(chǎng)所是不被大多數(shù)南京人認(rèn)可和接受的，所以商場(chǎng)倒閉月是必然。李先生認(rèn)為如果該建筑物規(guī)劃成餐飲娛樂項(xiàng)目， 更可能在市場(chǎng)上立足。 專業(yè)型商業(yè)開發(fā)模式 案例 1：時(shí)尚萊迪購(gòu)物中心 該購(gòu)物中心位于新街口地下商城負(fù)二層，是以年輕女性為主力目標(biāo)客群的女性主題商場(chǎng)，該項(xiàng)目采取只租不售的方式，由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商管理，以服裝、飾品為主，租金價(jià)格約 200— 360 元 /平米月，無(wú)其他物業(yè)管理費(fèi)，出租率在 98%以上，客流量較大，業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況良好。 案例 2：溫莎服飾廣場(chǎng) 溫莎服飾廣場(chǎng)位于金鷹國(guó)際購(gòu)物中心北側(cè)國(guó)藥大廈裙樓的 1— 3 層，主營(yíng)服裝、鞋帽、飾品等，大眾化定位，以年輕女性為主力目標(biāo)客戶群，采取店鋪形式分割，進(jìn)行統(tǒng)一招租，單 鋪面積約 20— 60 平米不等，租金價(jià)格約 300— 500 元 /平米月，出租率在 95%以上，但客流量不大。 另外國(guó)藥商大廈負(fù)一層主要由華安商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一招租管理，同樣以經(jīng)營(yíng)服飾為主，以年輕女性為主力消費(fèi)群，但經(jīng)營(yíng)檔次上較溫莎服飾廣場(chǎng)還要低一個(gè)檔次，開業(yè)至今 9 個(gè)月，租金水平 500 元 /平米月，經(jīng)營(yíng)戶普遍反映價(jià)格較高，預(yù)計(jì)今年 10 月會(huì)降至 400 元 /平米月。 商業(yè)步行街形式 案例：南京 1912 項(xiàng)目 物業(yè)名稱 南京 1912 地理位置 太平路與長(zhǎng)江路交匯處 （總統(tǒng)府西鄰） 發(fā)展商 南京東方三采投資有限 公司 物業(yè)形式 2~3 層獨(dú)立商鋪 單鋪面積 63~2960 平米不等 商鋪總面積 約 25000 平方米 租金價(jià)格 （元 /平米） 1F 日租金 7 元， 2F 日租金 5 元；物業(yè)管理費(fèi)： 15 元 /平米月 水電費(fèi)自理 招商形式 只出租，不銷售 招商進(jìn)度 簽訂招商意向書的很多 正式簽約的只有 3 家 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房，有窗戶和門 1F 層高 ， 2F 層高 米 得房率 % 業(yè)態(tài)組合 以休閑餐飲文化為主，沿長(zhǎng)江后街部分規(guī)劃為酒吧一條街，沿太平路部分物業(yè)規(guī)劃為休閑餐飲項(xiàng)目。 商戶經(jīng)營(yíng) 情況 初步確定 2020 年 12 月初開業(yè)，預(yù)計(jì) 有可能提前 主力商戶 據(jù)稱星巴克、季諾咖啡、真鍋等品牌已經(jīng)有明確合作意向 項(xiàng)目特點(diǎn) 依托緊鄰總統(tǒng)府的地理優(yōu)勢(shì)，主打休閑文化牌，無(wú)論從地理位置、建筑形式等各個(gè)方面，都有其獨(dú)到特點(diǎn)。 目前停車位不足。 二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)剖析 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)開發(fā)模式占主導(dǎo)地位 ? 所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離原則運(yùn)作 采用國(guó)際流行的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離原則運(yùn)作，物業(yè)產(chǎn)權(quán)購(gòu)買者中投資型客戶居多，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)狀況普遍不理想，尤其是盤古亞泰廣場(chǎng)，其管理方缺乏統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣，盲目追求高租金，致使后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題， 造成不良社會(huì)影響。 ? 店中店形式，商鋪產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)格過(guò)高 目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)模式，如萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)一樓名店街和盤古亞泰廣場(chǎng)，均采用“店中店”模式銷售、經(jīng)營(yíng)，銷售價(jià)格最高達(dá) 78000 元 /㎡，投資回收期較長(zhǎng)。 商業(yè)步行街開發(fā)模式初顯市場(chǎng)，有待培育 目前，新街口區(qū)域僅有的一條在建商業(yè)步行街是位于總統(tǒng)府西鄰的南京 1912 項(xiàng)目，該項(xiàng)目有著很好的旅游文化資源，建筑本身具有濃郁的民國(guó)風(fēng)格，規(guī)劃為以餐飲休閑為主的文化休閑步行街，采取只租不售形式，統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，日租金 5~7 元 /平米不等，據(jù)了解意向客戶較多，但正式簽約狀 況不甚理想，市場(chǎng)有待培育。 綜合性商業(yè)開發(fā)模式規(guī)模較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 專業(yè)型商業(yè)開發(fā)模式商業(yè)經(jīng)營(yíng)最為成功 瑞爾特地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 2020 年 07 月 20 日