【正文】 在增加，更主要的是消費者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以 5000 元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢，而對3500 元/平米以下的期望比例趨于下降。%%%%%%%350以 下 % % % %350500 % % % %500700 % % % %700以 上 % % % %第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度17 / 63第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了2022 年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場容量結(jié)構(gòu)，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了 2022 年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。一、2022 年市場供給總量1. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢。2022 年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀錄，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，比 2022 年增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2022 年住宅投資 億元，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長 %；辦公樓投資 億元，同比下降 %。2022 年全市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，其中新開工面積 780 萬平米，商品房竣工面積 萬平方米，與 2022 年相比下降了 10%。2022 全市批準上市商品房面積為 598 萬平方米（包括江寧、江北和六合） ，其中城中城地區(qū)為 368 萬平方米，與 2022 年數(shù)據(jù)持平。表 2—1 1995—2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標一覽表房地產(chǎn)業(yè)直接指標年份 固定資產(chǎn) 投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施工面積（萬㎡）住宅施工面積(萬㎡)房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡）住宅竣工面積（萬㎡）住宅交易面積（萬㎡）1995 /1996 1781997 21518 / 631998 2531999 2022 2022 111 1053 2022 2022 從表中可以看出：2022 年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在 24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長。從這個角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說是過熱。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因為辦公樓投資開發(fā)處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。圖 2—1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積增長率示意圖從上圖可以看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢創(chuàng)造高潮，特別是從 1999 年以來，投資增速不斷上升。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與 2022 年之前差不多，竣工面積增長率在 1999 年以后表現(xiàn)得相當平穩(wěn)，維持在 10%以下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自 99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在 2022 年甚至出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象，這就不難解釋 2022 年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。開發(fā)投資從 99 年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表明 2022 年的商品房供給將會有大的增速。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標拍賣制度以來，對于促進土地市場發(fā)育、完善土地20%10%0%10%20%30%40%196 197 198 199 200 201 202 203開 發(fā) 投 資 竣 工 面 積 住 宅 銷 售 面 積19 / 63市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。但是 2022 年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價格漲幅較大。土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自 2022 年以來，南京房地產(chǎn)市場交易日益火爆，需求高速增長。然而土地供應(yīng)量增長的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需求增長的速度，土地的供應(yīng)不足導致目前土地市場的火爆。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。2022 年經(jīng)營性項目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長，采用招標、拍賣和掛牌等市場化運作方式共出讓土地 公頃，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積 62 幅，共 公頃，成交金額 億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。表 2—2 2022 年—2022 年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長率 轉(zhuǎn)讓金額（億元）2022 / 2022 122% 2022 536% 2022 281% 3. 2022 年存量房供應(yīng)狀況從整個房地產(chǎn)市場來看，存量房（即二手房）市場表現(xiàn)最為活躍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。由于商品房價格不斷走高，供應(yīng)無法滿足需求，而且總房價超過部分居民的承受能力，導致一部分購房者購買存量商品房。2022 年存量房交易全面超過商品房，2022 年全市存量房交易共 萬件，交易金額 億元，比上年分別增長 %和%，交易面積達到 429 萬平方米，存量房交易各項指標均有大幅增長。價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現(xiàn)退出市場，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了 2022 年底，存量房供需形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個存量房市場供大于求。供需比也從上半年的 逐漸縮小到 ，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2022 年存量房交易面積、件數(shù)均超過了商品房。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據(jù)發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，在一個成熟的房地產(chǎn)市場，其商品房、存量20 / 63房市場的交易量大致為 1：3 到 1：4，因此，南京的存量房市場還將繼續(xù)高速發(fā)展。4. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設(shè)情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。南京城鎮(zhèn)居民的 2022 人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個收入水平，讓他們購買均價在 4000 以上的商品房對于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。因為關(guān)系到社會穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內(nèi)不太可能，因為房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動是各方面都不愿意看到的情景。因此經(jīng)濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟適用房建設(shè)速度在 2022 年驟然加快，2022 年全市僅僅開工建設(shè) 20 萬平方米經(jīng)濟適用房，到 2022 年底竣工包括 6 個項目 平方米經(jīng)濟適用房，安置了 12900 戶低收入家庭。除此以外，2022 年全年共劃撥 9 個片區(qū)近 600 畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟適用房建設(shè)，建設(shè)面積將達到 370 萬平方米近 萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應(yīng)嚴重不足的不平衡狀況。盡管 2022 年經(jīng)濟適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，2022 年拆遷 萬多居民，預(yù)計 2022 年拆遷量將達到 4 萬戶。除了經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位置條件較好的中低價商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。二、2022 年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1. 2022 年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2022 年商品房的市場容量為 850 平方米，存量房的市場容量為 550 萬平方米左右，本常規(guī)研究報告僅研究商品房的供需狀況。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2022 年全市新商品房的上市面積為 598 萬平方米，經(jīng)濟適用房供應(yīng) 萬平方米，整個商品房市場需求大于供給。盡管 2022 年全年南京房地產(chǎn)市場總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況比較緊張，排隊購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)象。隨著二級市場的高速發(fā)展以及各種鼓勵政策出21 / 63臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度，以及 2022 年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2022 商品房供給量將比 2022 年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于 1，說明該區(qū)域市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說明該區(qū)域市場供給過剩。2022 年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資源的浪費。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫對南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測資料，結(jié)合我中心會員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出 2022 年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。圖 22 2022 年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022 年各片區(qū)房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)，供給份額比需求份額高 27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場的熱點，有數(shù)個大盤在開發(fā)，但 2022 年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的 44%。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在 2022 年發(fā)生了一些變化，如圖。 城 東 城 南 城 北 河 西 城 中 江 寧 、 江 北供 需 比22 / 63圖 23：2022 年河西片區(qū)全年供需比走勢圖 2022 年底，河西土地供應(yīng)大幅上升，同時奧體中心片區(qū)樓盤開始全面啟動，有數(shù)個大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費心理，致使供給緊張狀況有所緩解。3. 價格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無疑問，無論消費者還是開發(fā)商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的價格層次容量供需比是該價位檔次內(nèi)總供給面積與該價位檔次內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于 1，說明該價格層次市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說明該價格層次市場供給過剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：圖 24 價格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/平米）抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,中低檔價位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500 元以下/平米價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的 58%；5000 元以上/平米價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。然而在 3500 元以下/平米區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。但是這個價位上卻有超過 15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。因此進一步結(jié)合購房者購房意向地區(qū)指標進行交叉分析，我們就會發(fā)現(xiàn)更多問題。下面以 3500—5000 元價位區(qū)間為例： 350以 下 350500 500700 700以 上供 需 比 河 西 片 區(qū) 供 需 第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度23 / 63圖 2—5 3500—5000 元/平米價位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體 3500—5000 元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。4. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析利用抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)對樓型供需結(jié)構(gòu)進行分析。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。數(shù)值小于 1，說明該樓型市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說明該樓型市場供給過剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：圖 2—6 樓型供需結(jié)構(gòu)圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的 62%，預(yù)示多層樓型的價格將要繼續(xù)堅挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場供給過剩，這部分樓盤