南京市房地產(chǎn)廣廈南京鄧府巷項目商業(yè)市場研究報告商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 鎖 6 大娘水餃 4家、藍(lán)與白 2家 意大利餐廳 3 王府大街 1家、洪武路 1家、中山東路 1家 巴西燒烤 2 金絲利酒店 1家、金輪大廈 1家 上海菜、杭邦菜 5 上海人家 2家、杭州張生記、上海公館菜、咸亨酒店 各地風(fēng)味菜 17 王府大街 6家、石鼓路 5家、漢府食街 4家、新街口商業(yè)區(qū) 2家 川菜、東北菜、膠東海鮮、粵菜 少數(shù)民族風(fēng)味 2 漢府食街 1家、新街口 1家 苗族、傣族 合計 82 機會：本項目要抓住市場空隙，招商引進(jìn)知名的美食商家，做到結(jié)合當(dāng)?shù)叵M水平和消費習(xí)慣，側(cè)重選擇特色品牌商家，尤其是目前南京市場沒有的國際風(fēng)味餐飲，分區(qū)域吸引大眾消費和高檔消費兩個方面。 商場名稱 樓層 經(jīng)營規(guī)模 經(jīng)營品類 備注 東方商城 3F 300 平米 絲妍麗美容院 金陵百貨 2F 不祥 美容美發(fā) 大洋百貨 2F 300 平米 大生 機會：本項目位于總統(tǒng)府旅游區(qū)和新街口購物區(qū)結(jié)合部，有著得天獨厚的旅游資源，建議采取特色經(jīng)營方式引進(jìn)高檔洗浴，在硬件和軟件兩方面占領(lǐng)市場，既要吸引當(dāng)?shù)馗呦M階層，也能充分利用旅游人群。月） 出租率 物管收費 （單位：元 /平米 1F（沿街鋪面）：王春美容院、諾基亞客服中心、外貿(mào)服裝店、回味鴨血粉絲店、四明眼鏡店、寶島眼鏡店 2F、 3F：新新公社休閑商務(wù)吧（產(chǎn)權(quán)購買） 4F：百納巴西烤肉餐廳、 e 家攻略科技休閑概念店（產(chǎn)權(quán)購買） 5F：金鷹大酒樓（裝修進(jìn)行中） 項目特點 地理位置優(yōu)越，位于新街口商圈內(nèi)，鄰近 金鷹國際、華聯(lián)商廈、東方 商城、金陵百貨，商業(yè)氛圍較好； 商業(yè)空間采用店鋪分割成市內(nèi)步行街形式； 項目裙樓部分的招商現(xiàn)狀來看，初步形成了一定的休閑美食特色， 但經(jīng)營狀況一般。美凱龍品牌家具專業(yè)店 商戶比例 萬達(dá)名店街共有 101 家店鋪，其中服裝類 56 家，皮鞋皮具類 9 家，飾品類 16 家，民俗工藝類 8 家、通訊服務(wù)類 2 家，煙酒糖茶類 3 家，鐘表眼鏡類 3 家，休閑餐飲類 4 家。美凱龍的經(jīng)營狀況不是很理想。 盤古亞泰廣場租售狀況分析： 據(jù)李先生介紹盤古亞泰廣場原是一座爛尾樓，后來由泰國亞泰集團(tuán)出資收購，重新裝 修后， 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，前期發(fā)商做了諸多承諾，例如包租、保證一定的投資回報率、開業(yè)以后聘請專業(yè)商業(yè)運營公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理和營銷推廣等。 盤古亞泰廣場倒閉原因 盤古亞泰廣場近日宣告倒閉，究其原因，李先生認(rèn)為主要有以下幾點： ? 開發(fā)商盲目承諾，無法兌現(xiàn)，商場缺乏統(tǒng)一營運管理 前期發(fā)商做了諸多 承諾，例如包租、保證一定的投資回報率、開業(yè)以后聘請專業(yè)商業(yè)運營公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)管理和營銷推廣等。 ? 租售價格過高，無法保證投資者和經(jīng)營者收益 銷售價格和租金價格在市場上均居于領(lǐng)先地位，而后其經(jīng)營管理的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了經(jīng)營狀況很不理想，經(jīng)營商 戶最差的每月僅有 1000 元營業(yè)額，嚴(yán)重虧損，而投資者更是無法得到租金保障，開發(fā)商和管理公司卻遲遲不予解決，久而久之矛盾激化， 6 月下旬頻頻出現(xiàn)經(jīng)營戶鬧事事件，加速了該商場的倒閉。月，無其他物業(yè)管理費，出租率在 98%以上，客流量較大，業(yè)主經(jīng)營狀況良好。月，經(jīng)營戶普遍反映價格較高，預(yù)計今年 10 月會降至 400 元 /平米 商戶經(jīng)營 情況 初步確定 2020 年 12 月初開業(yè)，預(yù)計 有可能提前 主力商戶 據(jù)稱星巴克、季諾咖啡、真鍋等品牌已經(jīng)有明確合作意向 項目特點 依托緊鄰總統(tǒng)府的地理優(yōu)勢，主打休閑文化牌，無論從地理位置、建筑形式等各個方面，都有其獨到特點。 商業(yè)步行街開發(fā)模式初顯市場，有待培育 目前，新街口區(qū)域僅有的一條在建商業(yè)步行街是位于總統(tǒng)府西鄰的南京 1912 項目，該項目有著很好的旅游文化資源，建筑本身具有濃郁的民國風(fēng)格，規(guī)劃為以餐飲休閑為主的文化休閑步行街，采取只租不售形式，統(tǒng)一招商運營，日租金 5~7 元 /平米不等，據(jù)了解意向客戶較多，但正式簽約狀 況不甚理想，市場有待培育。 二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式特點剖析 產(chǎn)權(quán)式商場開發(fā)模式占主導(dǎo)地位 ? 所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離原則運作 采用國際流行的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離原則運作，物業(yè)產(chǎn)權(quán)購買者中投資型客戶居多，開業(yè)后經(jīng)營狀況普遍不理想，尤其是盤古亞泰廣場，其管理方缺乏統(tǒng)一的營銷推廣，盲目追求高租金，致使后期經(jīng)營出現(xiàn)問題， 造成不良社會影響。 商業(yè)步行街形式 案例：南京 1912 項目 物業(yè)名稱 南京 1912 地理位置 太平路與長江路交匯處 （總統(tǒng)府西鄰） 發(fā)展商 南京東方三采投資有限 公司 物業(yè)形式 2~3 層獨立商鋪 單鋪面積 63~2960 平米不等 商鋪總面積 約 25000 平方米 租金價格 （元 /平米） 1F 日租金 7 元， 2F 日租金 5 元；物業(yè)管理費： 15 元 /平米月，出租率在 95%以上，但客流量不大。李先生認(rèn)為如果該建筑物規(guī)劃成餐飲娛樂項目， 更可能在市場上立足。并且物業(yè)管理也極端滯后， 6 月份的高溫天氣里，商場居然不開空調(diào)、不開自動扶梯，導(dǎo)致客流稀少。而租金價格也高達(dá) 800— 1000 元 /平米 訪談時間： 2020 年 6 月 25 日 主要內(nèi)容整理： 本人經(jīng)商情況： 李先生是浙江人，來南京做生意 2 年多了，主要經(jīng)營音像制品和隨身聽、 MP3 等產(chǎn)品，目前在南京有三個經(jīng)營點，分別在山西路附近和盤古亞泰廣場。美凱龍的品牌優(yōu)勢，打造萬達(dá)購物廣場整體優(yōu)勢。月 物業(yè)管理費 29 元 /平米月 物業(yè)管理費 4 元 /平米 產(chǎn)權(quán)式商場開發(fā)模式 目前主要有萬達(dá)名店街、盤谷亞泰廣場、金輪大廈裙樓和東方名苑裙樓四個項目，其 中位于石鼓路大洋百貨西南側(cè)的東方名苑裙樓 1— 5F 層商業(yè)部分，銷售及招商情況很不理想，除 5F 跆拳道館已開業(yè)外，其他區(qū)域全部空置。 九、 洗浴類 目前規(guī)模較大、檔次較高的場所開始出現(xiàn)，且經(jīng)營狀況不錯，但都較為分散，缺乏知名品牌進(jìn)入。 機會：引進(jìn)國際、國內(nèi)知名品牌專賣店，提高檔次。 地點名稱 位置 規(guī)模 品類 金鷹國際 5F 400平米 云錦工藝品、玉器、錫器、琉璃工藝品、黃金掛件 藝術(shù)裝飾畫、木質(zhì)品 萬達(dá)購物廣場 1F 8家店鋪 玉器等工藝品 機會：該品類有較大的市場空間等待發(fā)掘，而本項目位于商業(yè)區(qū)和旅游文化區(qū)的交匯處，有著得天獨厚的先天資源，但應(yīng)在傳統(tǒng)工藝、品質(zhì)、品位等諸方面下功夫，重點考慮中高檔民俗工藝市場的營造和培育。 地點名稱 位置 品類 品牌 備注 東方商城 1F 圖書音像 先鋒
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