【正文】 域突破、創(chuàng)新推動(dòng)、東向發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展”等五大戰(zhàn)略，按照“新區(qū)開發(fā)、老城提升、組團(tuán)展開、整體推進(jìn)”的思路，逐步把合肥打造成為全國重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，區(qū)域性的商貿(mào)物流中心、旅游會(huì)展中心和金融中心，“引領(lǐng)皖中、輻射全省、聯(lián)動(dòng)中部、接軌長三角”的區(qū)域性中心城市和全國重要的科技創(chuàng)新城市。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 39 二、 中遠(yuǎn)期規(guī)劃中合肥的區(qū)域劃分 根據(jù)合肥市建設(shè)規(guī)劃 (2020～ 2020年），可以看到規(guī)劃將中 心城區(qū)劃分為老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)八個(gè)城市分區(qū)。 4．西區(qū) 蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán) 城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以 312 國道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 48萬左右。 7．高新區(qū) 東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬 漢 蓉高速鐵路，包 括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 35萬左右。 ⑵．西南組團(tuán) 以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和上派鎮(zhèn)為基礎(chǔ)形成西南組團(tuán) 。 核心區(qū) 將打造 “現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)”，與南部的濱湖新區(qū)呼應(yīng)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 42 3． “一個(gè)濱湖新區(qū)” 沿巢湖周邊逐步興建一個(gè)生態(tài)型、綜合性的現(xiàn)代化新城區(qū)。 濱湖新區(qū)的核心功能將體現(xiàn)為行政辦公中心、商務(wù)文化會(huì)展中心、省級(jí)休閑旅游基地和綜合居住等。隆 興嘉苑預(yù)開 盤階段（前 期和公開）市 場推廣 一． 目的 全面介紹紫薇隆興嘉苑冠以 “紫薇 ”前綴命名，充分利用地段概念，以享有盛名的 “紫薇 ”拉近人的心中距離。為了更好地使兩者凸現(xiàn)出來，確定了以下規(guī)劃指導(dǎo)思想： 根據(jù)住戶各種淺表的、深層的需求，在整體布局上以大而開放的公共空間與居住相對(duì)來說小而私密的戶內(nèi)空間相結(jié)合 ，使人的心理產(chǎn)生認(rèn)同感和歸屬感，然后再輔以一些半開放半隱蔽的休閑空間使人產(chǎn)生親切感，尊重與表達(dá)人對(duì)空間的要求。 強(qiáng)調(diào)通透景觀、綠色生態(tài)、精致的人工景觀小品等各種要素，力求創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，使居室生活因情趣與品位充實(shí)其中而變得意義非 凡。 傳達(dá)本樓盤，突出樓盤的特色及人文設(shè)計(jì)思想。 ④ 休閑地帶：售樓部南側(cè)的休閑區(qū)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 44 售樓部內(nèi)通過大量采用項(xiàng)目旗、 POP等宣傳材料，營造出銷售的氛圍，并以大量的裝修材質(zhì)，來凸顯一種獨(dú)特、時(shí)尚、生態(tài)的動(dòng)感。 郵政廣告：隨 報(bào)投遞，到達(dá)率高，適合直擊目標(biāo)消費(fèi)群。 （五） 其他 路牌：從售樓部到工地現(xiàn)場（電線桿），起到引導(dǎo)、宣傳作用。 紫薇隆興嘉苑的銷售推廣范圍是一期 —幢樓的預(yù)發(fā)售部分，有鑒于此，在廣告部署上，廣告基調(diào)以形象宣傳 +少許促銷信息的路線。 戶外廣告：優(yōu)點(diǎn)是比較靈活，展露重復(fù)性強(qiáng)，成本低；缺點(diǎn)是不能選擇對(duì)象，創(chuàng)造力受局限。 。 媒體部署（略） 宣傳階段劃分： 分為三個(gè)階段，每個(gè)階段為一個(gè)星期時(shí)間。 郵政：優(yōu)點(diǎn)是彈性大、及時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅母采w率高，易被接受和被信任；缺點(diǎn)是 時(shí)效短，轉(zhuǎn)閱讀者少。隆興嘉苑的獨(dú)特優(yōu)勢、悠閑環(huán)境及沉淀的文化底蘊(yùn)等充分體現(xiàn)出來。 四． 宣傳策略 現(xiàn)代營銷理念認(rèn)為，營銷即是傳播。 禮品：費(fèi)用低、美觀、實(shí)用，用于傳遞信息，能夠制造銷售熱點(diǎn)。 項(xiàng)目： 大型工地廣告牌、引導(dǎo)旗、形象工地圍墻等。 ② 展示區(qū)：擺放位置需明顯，在模型周圍 需設(shè)置有兩三個(gè)人同時(shí)并肩通過的空間。 2． 功能分區(qū)： ① 接待區(qū)：銷售人員迎接客戶，設(shè)有巨型公司形象展示畫。 所以本小區(qū)建筑風(fēng)格則以現(xiàn)代風(fēng)格表述，這在海寧尚屬第一家。小區(qū)以一各明確的環(huán)形路作為主干道，圍合中心花園，人車分流，做到交通便利、流暢、安全、有序。隆興嘉苑遙對(duì)正在建造的 “江南第一亭 ”——紫薇閣，并與海寧博物館、錢君陶藝術(shù)館、惠力寺等文化場所、文化古跡遙相呼應(yīng)，互為映襯，一開始沉淀了海寧的歷史文化底蘊(yùn)。隆興嘉苑的 “人文生態(tài)環(huán)境 ”的概念，并針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體實(shí)施具體銷售措施誘導(dǎo)，令其產(chǎn)生購買欲望。并通過“十一五”及更長時(shí)間的努力將濱湖新區(qū)打造成獨(dú)具魅力的現(xiàn)代新城區(qū)和城市未來的新名片。區(qū)域內(nèi)自然 景觀良好，水系較多，其具體范圍為南依巢湖，北靠二環(huán)南路，西接上派河和合安高速、東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約 190 平方公里，其中 312國道以北（北部片區(qū)）規(guī)劃面積約 27平方公里； 312國道以南至十五里河（中部片區(qū)）規(guī)劃面積約 80平方公里；十五里河至巢湖岸邊（南部片區(qū)）規(guī)劃面積約 83平方公里。區(qū)內(nèi)有雙鳳湖等五大水庫，一個(gè)高爾夫球會(huì) 。 ⑷．北部組團(tuán) （目前初步規(guī)劃方案已出） 市區(qū)北部，總面積 170 平方公里， 整合長豐雙墩鎮(zhèn)、三十頭鄉(xiāng)、雙鳳及廬陽工業(yè)區(qū) ， 合肥市一個(gè)重要的城市副中心，定位 為“ 雙墩為中心，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)以及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)，最終成為一個(gè)集現(xiàn)代制造加工基地、高檔住宅、休閑旅游為一體 ” 的城市組團(tuán)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 41 三、 “ 141”規(guī)劃介紹 近期規(guī)劃中，合肥城市建設(shè)圍繞著“ 141”而展開，即一主城、四組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū)。建設(shè)用地面積約 ，人口 47萬左右。 2．東區(qū) 瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 88萬左右。 2．重點(diǎn)發(fā)展地區(qū) 近期確定濱湖區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店片區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等 6個(gè)地區(qū)為近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。初步估算整個(gè)區(qū)域的建設(shè)成型 需十年 左右 時(shí)間 。 但合肥市的 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不鮮明，人口導(dǎo)入能力較差，房產(chǎn)市場去化基本依靠內(nèi)需，如果出現(xiàn)政府換屆即導(dǎo)致規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)象，對(duì)于開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)行業(yè)而言，則會(huì)發(fā)生使本已較為固定的消費(fèi)人群再度分流的問題。 回顧近年來合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程，不難發(fā)現(xiàn)歷任政府對(duì)規(guī)劃的強(qiáng)勢推行極大 地 帶動(dòng)了合肥外圍區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，包括高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、政務(wù)新區(qū)以及目前正在大力推進(jìn)的濱湖區(qū)和北部生態(tài)區(qū)。 2．合肥房價(jià)漲幅繼續(xù)滯緩 一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控收到 了明顯效果，合肥房價(jià)漲幅明顯滯緩，自住型購房消費(fèi)將成為市場主體，持幣觀望型消費(fèi)開始緩慢釋放，由于新開工面積的不斷攀升以及市場存量商品房呈放量性供應(yīng)，使得今年各樓盤的銷售壓力依然很大，房價(jià)漲幅繼續(xù)滯緩的現(xiàn)象不會(huì)改變，房價(jià)走向?qū)⒊尸F(xiàn)區(qū)域性分化。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 35 3．房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌重組 土地增值稅征收和城市建設(shè)用地等新政策的出臺(tái)，加上市場日益激烈，營銷手段不斷翻 新，現(xiàn)方銷售現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了個(gè)那更高要求，一些資金實(shí)力不濟(jì)、營銷觀念陳舊的房地產(chǎn)公司面臨淘汰局面，有實(shí)力的品牌企業(yè)會(huì)贏得更多的機(jī)會(huì)，合肥房地產(chǎn)行業(yè)洗牌重組加劇。相對(duì)應(yīng)的是，由于投資者把手中的次新房和準(zhǔn)新房投入到市場中，導(dǎo)致了 2020年以后的房源比例增加。 1990年以前的房源只占到 %，并且房源供應(yīng)呈現(xiàn)下降趨勢。所以 60100㎡的戶型面積成為市場上供應(yīng)的主流。面積占比最小的為 140㎡以上房《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 33 源，從整個(gè)年度來看，總體呈現(xiàn)下降趨勢。由于國家宏觀調(diào)控的限制，大戶型交易所承擔(dān)的費(fèi)用增加 ， 導(dǎo)致四居室等戶型的成交有所下降。三居室則上升速度減緩。 ? 配置： 市政供暖、 24小時(shí)熱水、部分中央空調(diào)、寬帶、有線電視?? ? 銷售率 :80% 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 32 三、 二手房市場 1． 2020年度 二手房年度均價(jià) 3207元 /㎡比新建商品住宅略低 % 2020年，二手房 成交均價(jià) 呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，全年均價(jià)為 3207元 /㎡ ， 比新建商品房全年 成交均價(jià)略 低 %。 ? 配置：四部客梯，一部貨梯。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 30 3．案例 ⑴．香港廣場 ? 樓盤位置：廬陽區(qū) 榮事達(dá)大道與淮河路交匯處 ? 開發(fā)商：合肥 合邦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ? 投資商：澳大利亞曼爾頓實(shí)業(yè)有限公司 ? 承建商：安徽廣廈建筑 (集團(tuán) )有限公司 ? 建筑設(shè)計(jì)單位：安徽省建筑設(shè)計(jì)院 amp。專業(yè)市場的繁榮帶動(dòng)了整個(gè)新站區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住宅消費(fèi)。且在營銷中大多模糊辦公和公寓的概念，以公寓的形式銷售辦公產(chǎn)權(quán)， 成為事實(shí)上的“商住兩用房” 。 同時(shí)項(xiàng)目還首推了“海底世界地下車庫”吸引眼球，將地下車庫建在人工湖下，車庫頂面采用水族館海底世界的處理方式，可直接看到湖底景象。在園區(qū)的色彩調(diào)理上，綠城?桂花園以赭紅、淡黃、青灰為主色調(diào)，使其如同一個(gè)自然形成的江南聚落小鎮(zhèn)，整個(gè)園區(qū)清新典雅、溫馨秀麗 . ? 推廣主題： 舒適桂花園，一生好居停 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 26 ⑷． 綠地海頓公館 ? 樓盤地址： 包河區(qū)馬鞍山路與太湖路交口 ? 代理商 ： 上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè) ? 開發(fā)商： 合肥建鑫房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 ? 投資商：上海綠地集團(tuán)合肥置 業(yè)有限公司 ? 建筑設(shè)計(jì)： 英國 UA國際建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 ? 景觀設(shè)計(jì)： JAW捷奧國際景觀設(shè)計(jì)公司 ? 占地面積： 198991㎡ ? 總建面積： 597150㎡ ? 容積率： 3 ? 綠化率： 55% ? 裝修情況：毛坯 ? 開發(fā)周期 ： 5期 。由多層公寓、小高層公寓、中心會(huì)館、學(xué)校、幼兒園及各類現(xiàn)代化生活服務(wù)設(shè)施組成。 是一個(gè) 集高層公寓、商務(wù)會(huì)所、雙語幼兒園、地下車庫和沿街商鋪等功能于一體的高品質(zhì)城市居住園區(qū)。不拘泥于傳統(tǒng)小區(qū)形態(tài)，擁有包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)， SOHO公寓、 IEO 型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開放式綜合國際街區(qū)。僅從經(jīng)濟(jì)承受力的角度考慮，合肥市別墅的主體客群為政府公務(wù)人員，由于購房資金多為灰色收入，不適合高調(diào)曝光，因而通常不考慮獨(dú)立式別墅， 更 傾向于聯(lián)排或疊加產(chǎn)品。因此該區(qū)域雖總體在售量較少，但高層的比例卻位居全市之首，達(dá) %。從 2020 年開始，合肥在售的高層住宅比例持續(xù)增長。多層的分布越來越邊緣化，小高層的分布區(qū)域則相對(duì)較優(yōu)是造成這一情況的 主要?jiǎng)右颉? 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 17 3．產(chǎn)品研究 ⑴．多層 2020年合肥多層商品住宅銷售均價(jià) 2884元 /㎡。但新站區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，原先規(guī)劃面積已不能其快速發(fā)展的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)也受到一定的制約。截至 2020年年底瑤海區(qū)的整體銷售均價(jià)僅低于合肥市 170元 /㎡，而在 2020年，瑤海區(qū)與合肥市整體銷售均價(jià)的差距還超過 260元 /㎡。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 16 ③．均價(jià) 3121元 /㎡，居四大行政區(qū)之末位，小高層和多層均價(jià)都 不超過 3000元 /㎡ 2020年 12月，瑤海區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3121元 /㎡，與上年同期相比，增長了 %。 ? 瑤海區(qū)內(nèi)新的板塊供應(yīng)體量不斷增加，如站后板塊以及龍崗開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)的樓盤數(shù)量和供應(yīng)面積都不斷增加，從而使得瑤海區(qū)的整體供應(yīng)體量，僅次于蜀山區(qū)，位列第二。 2020 年瑤海區(qū)新建商品住宅總體供應(yīng)量占到合肥市總體供應(yīng)量的三分之一，截止 2020 年底，瑤海行政區(qū)在售的 110多萬㎡的新建商品住宅中，瑤海行政區(qū)（不含開發(fā)區(qū)）占合肥 總量的 9%，新站區(qū)占總量的 21%。轄下包括瑤海行政區(qū)、新站區(qū)以及龍崗開發(fā)區(qū)三大開發(fā)區(qū)。從每月的成交量看，包河區(qū)的住宅銷量出現(xiàn)多次波動(dòng)變化，其中年頭和年尾成交量大，年中的 9三個(gè)月銷售緩慢。 06年 12月，包河區(qū)的在售新建商品住宅均價(jià)為 3791 元 /㎡，