【正文】 長(zhǎng)灘美墅 名城港灣 居住主題公園 中天桂湖云亭 運(yùn)盛美之國(guó) 五四北板塊 西區(qū)板塊 金山板塊 城南板塊 東江濱板塊 ? 五四北板塊（北郊） 區(qū)位形象：國(guó)家森林公園懷抱中的別墅 共有資源：森林公園、八一水庫(kù)、登云水庫(kù)、五四北商務(wù)圈 典型樓盤(pán)特征：山地別墅（居住主題公園） 市場(chǎng)概述：五四北別墅板塊可稱(chēng)為是鼓樓區(qū)綠色的后花園，主要在規(guī)劃三環(huán)路以北的福州北大門(mén)區(qū)域，以國(guó)家森林公園為核心。 （四）福州別墅板塊市場(chǎng)狀況 福州市板塊劃分理論的形成 板塊的形成，往往是由政府規(guī)劃、地理環(huán)境、生活配套、生活形態(tài)及歷史文化等綜合因素集合而成。 ? 別墅市場(chǎng)供應(yīng)以聯(lián)排別墅為主（ 75%），獨(dú)立別墅為輔（ 25%） 2020 年，福州在售別墅項(xiàng)目 14 個(gè)，總體供應(yīng)量約為 82 萬(wàn)平方米。以城市中心為原點(diǎn)，向四個(gè)方向放射發(fā)展，形成 15 分鐘車(chē)程之內(nèi)的等距離同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 從“居住主題公園”與“融僑溫泉水鄉(xiāng)”的成功開(kāi)發(fā)后，福州的別墅開(kāi)發(fā)商們看到了開(kāi)發(fā)別墅的希望之路，紛紛改進(jìn)產(chǎn)品，重新進(jìn)行市場(chǎng)定位與形象包裝，在短時(shí)間內(nèi)，福州的別墅產(chǎn)品無(wú)論是在整體布局上還是在單體設(shè)計(jì)上，均有質(zhì)的提高。而像金橋別墅、鼓山上的一些別墅項(xiàng)目，雖然是統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上完全不考慮人性化，立面陳舊，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，花園小，樓幢距近，居住在這樣的項(xiàng)目里，完全體驗(yàn)不了別墅的生活品味，所以福州的別墅市場(chǎng)在 2020 年以前長(zhǎng)期處于低迷之中。而且早期出現(xiàn)過(guò) 98 年“亞青別墅”被洪水淹，鼓山、荔園、金橋幾個(gè)別墅項(xiàng)目爛尾的情況，使不少人聞別墅色變，別墅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)，使別墅這種產(chǎn)品長(zhǎng)期游離于住宅市場(chǎng)之外，別墅這 種的高雅生活方式的代表也因?yàn)楫a(chǎn)品的原因而久久不能深入人心。如今，它將不再是人們可望而不可及的產(chǎn)品，而這也為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大的機(jī)遇。 2020 年 — 2020 年（別墅多樣化時(shí)期） ? 別墅風(fēng)格多樣化，中式庭院、街坊模式、新亞洲主義等 2020 年到 2020 年間，福州的別墅市場(chǎng)開(kāi)始逐步繁榮起來(lái)，主要表現(xiàn)為產(chǎn)品風(fēng)格多樣化，從傳統(tǒng)的以山或水等資源為賣(mài)點(diǎn)，轉(zhuǎn)移到了以風(fēng)格形式為賣(mài)點(diǎn)的推廣思路上去。 ? 原先銷(xiāo)售情況并不理想 這期間的別墅多屬于休閑度假式別墅，原先銷(xiāo)售情況并不理想，但 2020 年至 2020年，由于受 到福州別墅熱銷(xiāo)帶動(dòng)，銷(xiāo)售情況有所轉(zhuǎn)好，現(xiàn)多已售完。 金山板塊不同類(lèi)型別墅總價(jià)區(qū)間分布圖8075200751001403601100100200300400蘭庭 金海岸和公園道一號(hào)三個(gè)樓盤(pán)。 （四）倉(cāng)山區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格狀況 ? 金山板塊商品住宅價(jià)格梯度較大，不同類(lèi)型住宅 價(jià)格在 2500~7000 元 /平方米 目前倉(cāng)山區(qū)的房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在金山板塊內(nèi)，由于其規(guī)模巨大，樓盤(pán)眾多，因此也形成了多樣化的區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，加上近來(lái)土地拍賣(mài)火熱而激烈，地價(jià)不斷攀升，不同類(lèi)型的產(chǎn)品價(jià)格梯度較大。中心區(qū)北起上三路、南至南二環(huán)路，規(guī)劃總面積 1935 畝，建成倉(cāng)山區(qū)行政中心、公建及居住區(qū)，帶動(dòng)南臺(tái)大道兩側(cè)的開(kāi)發(fā)，形成現(xiàn)代化新城區(qū)。 巴厘島作為南江濱建設(shè)的第一個(gè)高檔社區(qū)已率先啟航，南江濱將建設(shè)成福州的標(biāo)志性地段。數(shù)十年的積累也使城南板塊擁有完善的生活商業(yè)配套。以?xún)?yōu)質(zhì)的教育來(lái)帶動(dòng)人氣和商業(yè)發(fā)展或許是金山板塊取得更大發(fā)展后勁的良方。 金山板塊是“東擴(kuò)南進(jìn)”形成較為成熟發(fā)展的具體體現(xiàn)，完全具有現(xiàn)代城的規(guī) 模，隨著市政配套建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投入，該區(qū)房產(chǎn)升值的空間顯然，近來(lái)地塊拍賣(mài)火熱而激烈，其商品房開(kāi)發(fā)特別是北區(qū)的商品房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向中高檔住宅，如中天 ? 可以滿(mǎn)足兩全其美的人居理想：不會(huì)因?yàn)樽非筇飯@風(fēng)光而遠(yuǎn)離都市繁華，也不會(huì)因?yàn)樽非蠖际蟹比A而失去田園風(fēng)光。 二、倉(cāng)山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）土地供應(yīng)情況 ? 倉(cāng)山區(qū)依舊是全市土地出讓的重點(diǎn) 2020 年出讓的面積占全市總面積的五分之四強(qiáng)， 2020 年倉(cāng)山區(qū)出讓土地 畝，占全市總量的 63%。 2020 年到 2020 年福州市土地出讓價(jià)格從每畝均價(jià)為 115 萬(wàn)元上升到 萬(wàn)元/畝， 2020 年 19 月份平均每畝地價(jià) 202 萬(wàn)元，地價(jià)比去年同期上漲 %，地價(jià)上升成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的直接原因。 市區(qū)商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)同比情況圖%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%≥ 100 80100 7080 6070 5060 4050 3040 2030 10~20 10萬(wàn)元2020 年 1 9 月 （ % ）2020 年 1 9 月 （ % ） （六）結(jié)論 目前福州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于高位運(yùn)行狀態(tài)，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅開(kāi)始減弱，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。 房地產(chǎn)單價(jià)情況 ? 單價(jià)在 4000 元 /平方米以上的普通商品住宅主要集中在市中心和北江濱板塊 根據(jù)福州市各板塊普通住宅價(jià)格分布，普通商品住 宅公寓價(jià)格在 4000 元 /平方米以上的主要集中在市中心城區(qū)板塊和北江濱板塊；而單價(jià)在 4000 元 /平方米以下的主要分布于東區(qū)、西區(qū)、金山及五四北板塊等區(qū)域。一些縣（市）住房潛在需求量大，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)。這也進(jìn)一步驗(yàn)證了近年來(lái)福州“類(lèi)別墅市場(chǎng)”、“經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)”銷(xiāo)售火爆的銷(xiāo)售狀況。其中普通住宅均價(jià)為 30萬(wàn)，高級(jí)公寓住宅 62 萬(wàn)，別墅住宅均價(jià)為 120 萬(wàn)。其中住宅 2983 元 /平方米，比去年均 價(jià) 2724 元 /平方米上漲 259 元 /平方米，增幅 個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售量倉(cāng)山區(qū)位居榜首，占 %，臺(tái)江區(qū)居第二，占 % ? 倉(cāng)山區(qū)商品住宅供略大于求，臺(tái)江、晉安、鼓樓三區(qū)則供不應(yīng)求 商品房購(gòu)買(mǎi)者主要以本地居民為主，外地人購(gòu)房比例約占 35% 2020年19月份各區(qū)住宅供需對(duì)比圖020406080100120140160180萬(wàn)平方米供給面積 銷(xiāo)售面積 75 倉(cāng)山區(qū) 臺(tái)江區(qū) 晉安區(qū) 鼓樓區(qū) 馬尾區(qū) （四）房商品房空置情況 ? 福州市商品住宅空置比例快速上升 截止 2020 年 10 月底，商品房空置面積 萬(wàn)平方米，同比上升 %。 附表： 2020 年公開(kāi)出讓土地一覽（見(jiàn)附件） （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 ? 2020 年 ~2020 年福州市商品房供求逐年擴(kuò)大，總體供求平衡 2020 年到 2020 年四年時(shí)間里，福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量逐年增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度較為緩慢平穩(wěn)，供應(yīng)量平均年增幅為 12%，需求量平 均年增幅為 16%，總體供求關(guān)系基本平衡。 2020 年土地每畝均價(jià)為 115 萬(wàn)元， 2020 年土地每畝均價(jià)為 120 萬(wàn)元， 2020 年全市平均地價(jià)達(dá)到 萬(wàn)元 /畝，其中 2020 上半年的土地出讓平均地價(jià)達(dá)到 140 萬(wàn) /畝。 圖表標(biāo)題3 7 0 . 0 01 4 7 7 . 0 03 4 3 4 . 0 04 0 3 0 . 5 72 5 2 6 . 1 60100020203000400050002020 2020 2020 2020 2020年公開(kāi)出讓成交土地（畝） 趨勢(shì)線 ? 受宏觀調(diào)控影響，土地供應(yīng)正在放緩 福州市自 2020 年 6 月實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛出讓方式供地以來(lái)，每年公開(kāi)出讓土地逐年大幅度增加， 2020 年后受宏觀調(diào)控影響，福州市實(shí)際供應(yīng)土地每年約 2200畝，與過(guò)去每年供應(yīng)土地 3800 畝左右相比，政府土地實(shí)際供應(yīng)量每年減少約 1600 畝。 5 0 . 5 45 9 . 3 67 5 . 8 58 9 . 5 29 9 . 9 91 6 7 . 0 92 2 3 . 8 32407 . 2 2 %2 7 . 7 7 %1 7 . 4 6 %1 8 . 0 3 %1 1 . 6 9 %3 3 . 9 5 %6 7 . 1 2 %0501001502002501998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 200 5(估計(jì))0%10%20%30%40%50%60%70%80%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 投資增幅% 趨勢(shì)線 ? 2020~2020 年房地產(chǎn)投資急劇增加 2020 年至 2020 年四年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增幅達(dá) %，高于全省平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)，其中 2020 年后，房地產(chǎn)投資急劇增加， 03 年和 04 年投資增幅分別達(dá)到 %和 %。占全市 GDP 比重的 14%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的 42%，占全省房地產(chǎn)投資總量的 %。 2020 年以前福州人均可支配收入增幅大于商品房?jī)r(jià)格增幅，為支撐福州房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ) 2020 年以前福州市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)平緩，而居民人均可支配收入增加幅度大于 商品房?jī)r(jià)格增幅，這對(duì)支撐未來(lái)福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了一定的基礎(chǔ)。 目前福州中心城區(qū)人口為 224 萬(wàn)人，按照“一個(gè)中心，七個(gè)組團(tuán)”發(fā)展思路， 2020年城區(qū)面積要達(dá)到 350 平方公里，人口達(dá)到 350 萬(wàn)人，每年新增約 10 萬(wàn)人，按人均30 平方米計(jì)算，每年可產(chǎn)生 300 萬(wàn)平方米以上的住宅需求。 （三）其他政策 ? 福州市針對(duì)二手房交易嚴(yán)格執(zhí)行交易所得稅政策 2020 年房產(chǎn)新政策出臺(tái)后，二手房轉(zhuǎn)讓登記量劇增，新政實(shí)施后前 5 天，二手房交易量比往日增加三層；同時(shí)， 6 月起隨著 營(yíng)業(yè)稅政策的實(shí)施，二手房市場(chǎng)觀望氛圍加大，買(mǎi)賣(mài)行情轉(zhuǎn)淡；另外，隨著禁止期房轉(zhuǎn)讓政策的出臺(tái)，二手房市場(chǎng)中次新房房源大大減少。 三、相關(guān)政策分析 （一）落戶(hù)政策 ? 福州市落戶(hù)政策起點(diǎn)較低，購(gòu)買(mǎi) 25 平方米以上商品房便可取得福州戶(hù)籍 根據(jù)福州購(gòu)房落戶(hù)政策有關(guān)規(guī)定，自 2020 年 11 月 23 日起，凡在福州市區(qū)購(gòu)買(mǎi)成套商品房已實(shí)際入住并取得房屋所有權(quán)證的房屋產(chǎn)權(quán)人，隨其共同居住的直系親屬人均建設(shè)面積 25 平方米的，可以申請(qǐng)將戶(hù)口遷入居住 地。鼓山分區(qū)是城市近期發(fā)展的主要地區(qū)，以生活居住和工業(yè)為主要功能。洪山橋以北的淮安地區(qū)，是城市的重要文教區(qū)。在中心商務(wù)區(qū)東面，用地面積 平方公里，建設(shè)國(guó)際中心。該分區(qū)是城市的文教區(qū)和居住區(qū)。 ? 倉(cāng)山區(qū)進(jìn)入未來(lái)中心城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi) 福州城市規(guī)劃區(qū)范圍為：福州市區(qū)、杜塢、官頭、上街、峽南、長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)航空城和松下港，總面積 1170 平方公里。 到 2020 年福州中心城區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)到 125 平方公里，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到53%，到 2020 年將達(dá)到 161 平方公里。按照福州市政府規(guī)劃目標(biāo)： 2020 年 2020 年城市化水平每年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，到 2020 年，城市化水平可達(dá) 60%，城鎮(zhèn)人口控制在 393 萬(wàn)人。 消費(fèi)性支出的穩(wěn)定增長(zhǎng)使福州人民的生活品質(zhì)步步提高，其中對(duì)住房品質(zhì)的要求也是與日俱增。這種市、縣無(wú)差別的可支配收入狀況決定了福州的住房消費(fèi)可以輻射整個(gè) 福州市。 %% %%% %%% %0%10%20%30%40%50%60%2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 圖：福州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 ? 第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第三產(chǎn)業(yè)及第一產(chǎn)業(yè) 從發(fā)展速度來(lái)看，隨著各個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長(zhǎng)，福州市第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第二產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升，這表明福州市的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 790 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%。福州市區(qū)用地面積 1043 平方公里，扣除新店以北五個(gè)山區(qū)、鄉(xiāng)土地面積 430 多平方公里后，市區(qū)可發(fā)展的土地空間約 600 平方公里，與全國(guó)許多省會(huì)中心城市的發(fā)展空間相比相對(duì)狹小。 ? 長(zhǎng)期受到制約，城市化進(jìn)程的加速，急需擴(kuò)展市區(qū) 由于政治和歷史因素的影響，福州市的發(fā)展長(zhǎng)期受到制約。從漢高祖五年（公元前 202 年）閩越王無(wú)諸建冶城至今，已有 2200 多年的歷史。 目 錄 宏觀篇 ......................................................................................................................................3 一、宏觀經(jīng)濟(jì) .....................................................................................................................3 （一）城市性質(zhì)與規(guī)模 ................................................................................................3 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 ...................................................................................................4 經(jīng)濟(jì)