【正文】 在板塊 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 南區(qū) 金港名都 1 棟 7F 多層 40 2200 4146 4 棟 7F 90 2100 121125 4 棟 7F 168 2200 103108 華建新村 20201110 2 棟 6F 53 3000 127142 名陽帝景 0769 2 棟 9F 80 3500 131138 第三部分 地塊評估 一、地塊分布圖 地塊 三、地塊分析 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于萬安西路南側(cè)，美倫大飯店西側(cè)，項(xiàng)目目前為荒地，未經(jīng)過工地平整。 （ 2） 從主力面積來看，市中心目前主要以小戶型為主，而東僑及城南主要是以 120140 ㎡為主力區(qū)間。 ◎ 城南板塊：將閩東路以南的部分劃分為城南板塊。 寧德在售樓盤各面積段戶型銷售對比圖01002003004005006007000%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)量（套） 615 97 161 135 33 128 132 255 617 334 586平均銷售率（% ） 58% 92% 87% 87% 82% 79% 99% 98% 95% 83% 76%50以下5060 6070 7080 809090100100110110120120130130140140以上 (1) 從寧德在售樓盤各總價(jià)區(qū)間戶型銷售對比圖中我們可以發(fā)現(xiàn) ,寧德房地產(chǎn)整體價(jià)格消費(fèi)需求呈多點(diǎn)分散 ,在整體市場中 ,45 萬以下的戶型產(chǎn)品銷售速度較快 ,是寧德的熱銷戶型。 三房的面積主要集中在 120130 ㎡的標(biāo)準(zhǔn)三房為主 四房及 140160 ㎡是寧德市場上供應(yīng)量較少的產(chǎn)品，主要是由于這一類型產(chǎn)品在寧德市場上的需求不是很強(qiáng)勁。 寧德住宅總價(jià)比例圖( 單位: % )9%9%14%12%25%20%11%1 5 萬以下 1520萬 2030萬 3040萬4050萬 5060萬 6 0 以上從圖表上看，目前寧德住宅的總價(jià)主要集中在 4050 萬這個(gè)區(qū)間內(nèi) ,占比例的 27%。 從寧德商品住宅戶型的整體供應(yīng)情況來看，寧德的戶型產(chǎn)品偏向于居住型的三房。 而在 2020 年一年中，寧德局部地段商品住宅價(jià)格漲浮多達(dá) 40%。 寧德2 0 0 5 2 0 0 6 年商品房供求關(guān)系圖7 9 .9 49 2 .8 69 5 .0 28 0 .4 21 .0 2 30 .9 9 47075808590951002020年 2020年1預(yù)售面積( 萬平米) 銷售面積( 萬平米) 供求比 完成投資及“三工”面積 從寧德 20202020 年完成投資及“三工”面積增長對比圖 中，我們可以發(fā)現(xiàn) 2020 年寧德 完成投資增幅 開始 偏緩，商品房竣工面積下降 ，同時(shí) 商品房施工面積繼續(xù)增加，新開工面積增幅較大 。 東僑開發(fā)新區(qū)，是近幾年來寧德房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展的板塊。 到 2020 年底，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)法人單位共有 254 家 ，比 2020 年第二次基本單位普查增加 78 家，年末從業(yè)人員 4352 人。 由于受到山體等地理?xiàng)l件的限制， “東擴(kuò)面海、北展南移”是寧德城市發(fā)展的主要趨勢。 （ 2）老城居住改造以加強(qiáng)居住的配套設(shè)施和綠化建設(shè)為重點(diǎn)，全面改善居住環(huán)境。鐵基灣等地的灘涂區(qū)經(jīng)圍墾和工程改造后亦可以作為城市遠(yuǎn)期發(fā)展用地和遠(yuǎn)景發(fā)展備用地。 “兩港” —— 指城澳港、漳灣港。 市區(qū)整體布局 寧德市市區(qū)總體布局為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài) ， 規(guī)劃結(jié)構(gòu) “ 為 一心一核，三軸兩港七片區(qū)”的緊湊組團(tuán)式城市。 三、城市規(guī)劃發(fā)展 總體規(guī)劃 寧德城市定位為 閩東中心、海 灣 港口城市 。 這與寧德近期大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系。 二、宏觀經(jīng)濟(jì) 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 2020 年，寧德市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長 %，比上年增加了 億元。 ※ 小結(jié)： 從城市整體區(qū)位來看寧德做為閩、浙兩省的交接的邊緣城市，緊臨浙江的溫州市與省會(huì)福州市，城市發(fā)展資源 易被分流，缺乏大規(guī)模房地產(chǎn)市場開發(fā)的市場條件與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 3） 工業(yè) 初步形成了電機(jī)電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的 “ 中國電機(jī)電器城 ” ，已經(jīng)成為世界微型電機(jī)生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)的中堅(jiān)力量，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷 40 多個(gè)國家和地區(qū)；民營企業(yè)建造的萬噸輪船已順利下水，開創(chuàng)了全國民營造船業(yè)之先河。 1）海運(yùn) 全市擁有海岸線 878 公里，海域面積 萬平方公里，可造地的灘涂面積 50 萬畝，均約占福建省的三分之一。鐵路以萊（舟）福（州）線上的古田站為中轉(zhuǎn) ， 構(gòu)成與全國公路、鐵路的聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 ３、城市面積和人口 2020 年，寧德全市面積 13452 平方公里，人口總數(shù) 325 萬人。52′。地理坐標(biāo)為北緯 26176。 寧德房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 潘氏機(jī)構(gòu) 目 錄 第一部分 宏 觀環(huán)境 一、城市概況 地理位置 行政區(qū)劃 城市面積和人口 交通狀況 優(yōu)勢資源 二、宏觀經(jīng)濟(jì) 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 產(chǎn)業(yè)比重 城鄉(xiāng)居民年收入 三、城市規(guī)劃發(fā)展 總體規(guī)劃 市區(qū)整體布局 （ 1）寧德城市用地發(fā)展方向 （ 2）工業(yè)用地規(guī)劃 （ 3）居住用地規(guī)劃 第二部分 寧德市房地產(chǎn)市場分析 一、寧德房地產(chǎn)市場概況 二、寧德房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 三、房地產(chǎn)市場分析 （一）商品房市場分析 商品房供求分析 完成投資及“三工”面積 （二）寧德住宅市場分析 寧德住宅分布 價(jià)格走勢 住宅面積比例 住宅戶型面積比例 住宅總價(jià)比例 銷售去化分析 板塊分析 ※市場板塊劃分 （ 1）物業(yè)類型 （ 2）均價(jià)、主力面積、總價(jià) （ 3）面積 （ 4）戶型 （ 5）近期銷售項(xiàng)目資料 第三部分 地塊評估 一、地塊分布圖 三、地塊分析 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 交通狀況 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目分析 個(gè)案分析 ※名陽帝景 （ 1）項(xiàng)目區(qū)位 （ 2）項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 3）營銷推廣 第一部分 宏觀環(huán)境 一、城市概況 １ 、地理位置 寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。32′120176。截至 2020 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個(gè)建制鎮(zhèn) ：１個(gè)市轄區(qū)、 6 個(gè)縣 （ 壽寧縣 、 霞浦縣 、 柘榮縣 、 屏南縣 、 古田縣 、 周寧縣 ） ，代管 2 個(gè)縣級市 （ 福安市 、 福鼎市 ）。 寧德市城區(qū)面積為 3381平方公里 市區(qū)人口數(shù)量為 80 萬 霞浦縣面積為 1726平方公里 人口數(shù)量為 54 萬 福安市面積為 1795平方公里 人口數(shù)量為 67 萬 交通狀況 寧德地區(qū)交通便利，有 104 國道貫穿南北 ，各縣市間都有省道連接。 優(yōu)勢資源 寧德市資源豐富，有海運(yùn)、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢。 2） 種植、養(yǎng)殖 寧德是全國最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是 銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。全 市擁有國家地質(zhì)公園、 “ 海上仙都 ” 太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的 “ 十里水街 ” 白水洋兩個(gè)國家級風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “ 中華奇觀、人魚同樂 ” 的鯉魚溪、 “ 華東第一 ”的九龍際瀑布群、 “ 勝似太湖 ” 的翠屏湖、 “ 海上天湖 ” 三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂皇帝賜為 “ 天下第一山 ” 的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。 從交通狀況來看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個(gè)城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。 從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長變化來看，第二產(chǎn)業(yè)的增長幅度最大，為 %，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的 。 居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期 。 而在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，則在下白石、溪南、城澳 等片區(qū)發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。 “三軸” —— 城市三條功能發(fā)展軸線，分別為南北向的城市發(fā)展軸，貫穿蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、漳灣片區(qū)的城市生活軸，以及上起漳灣片區(qū)下至鐵基灣片區(qū)的沿海的濱海景觀軸。 城市東部的東僑新區(qū)、漳灣南埕平原、六都西陂塘等地是城市近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。 閩東工業(yè)園區(qū) 東僑高科技 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 鐵基灣 工業(yè)區(qū) （ 3）居住用地規(guī)劃 規(guī)劃目標(biāo)： （ 1） 規(guī)劃期末市區(qū) 居住用地為 公頃 ，占總建設(shè)用地的 %， 人均居住用地面積為 平方米。 金涵居住片區(qū) 蕉城居住片區(qū) 金塔居住片區(qū) 東蘭居住片區(qū) 鐵基灣居住片區(qū) ※小結(jié) 寧德城市定位為“ 閩東中心、海 灣 港口城市 ”，隨著城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，多個(gè)工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，其城市輻射力增強(qiáng)，必將吸引大量外來人口進(jìn)入城市，助推房地產(chǎn)市場發(fā)展。 第二部分 寧德市房地產(chǎn)市場分析 一、 寧德房地產(chǎn)市場概況 近年來，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)東北翼中心城市目標(biāo)，寧德市加大了對住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)投入，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年保持較快增長，成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 近年來，寧德市 涌現(xiàn)出了一大批中、高檔次、高質(zhì)量、配套成熟的較大型的住宅小區(qū) ，如逸濤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)的“東湖豪門”項(xiàng)目獲得“中國最佳戶型獎(jiǎng)”。目前寧德商品住宅市場整體發(fā)展良好，需求量較為旺盛。 2020 年住宅均價(jià)為 2500 元 /㎡，比上年上漲 %。其次是一房，占比例的 20%。 其次是 130140 ㎡的大三房戶型。 三房是寧德市場上的主力戶型產(chǎn)品。 （ 2） 從面積供應(yīng)量與銷售率交叉分析 顯示， 110130 ㎡是目前寧德房地產(chǎn)供應(yīng)量最大，同時(shí)也是市場消化量最多的戶型，說明 110130 ㎡戶型是寧德房地產(chǎn)的主力消費(fèi)需求面積。 ◎ 東僑板塊：主要東僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主，以寧川路以西，東湖路以北為東僑板塊。 621106 7 7240246810市中心片區(qū) 東僑片區(qū) 城南片區(qū)寧德各板塊推售項(xiàng)目數(shù)量對比圖(單位:個(gè))售磬項(xiàng)目 在售項(xiàng)目 待推項(xiàng)目 物業(yè)類型 （ 1） 從全市整體物業(yè)類型來看，小高層是全市物業(yè)類型的主導(dǎo)產(chǎn)品，而多層比高層數(shù)量多． （ 2） 從各板塊物業(yè)類型來看，在市中心及城南板塊都沒有在推的高層產(chǎn)品；而城南板塊目前主要以多層產(chǎn)品為主．而市中心及東僑則是以小高層產(chǎn)品為主． （ 3） 從各板塊物業(yè)數(shù)量對比圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，目前寧德房地產(chǎn)市場在物業(yè)類型上已經(jīng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，在未來２ ３年中 ,電梯房的數(shù)量將持續(xù)增加 ,這也為 寧德房價(jià)的增長及住房舒適性的提高起到了重要的作用 . 各板塊物業(yè)類型數(shù)量對比圖（單位：套）030060090012001500市中心 0 490 0東僑 513 813 603城南 347 80 0合計(jì) 860 1383 603多層 小高層 高層 均價(jià)、主力面積、總價(jià) （ 1） 目前寧德各板塊中，東僑板塊的價(jià)格最高，城南板塊受到金港明都的影響價(jià)格最低，而市中心受到放量不足的影響，價(jià)格低于東僑板塊。 （ 3） 東僑板塊的主力面積主要集中在 120130 ㎡，同時(shí)這一面積的放量較大，因此使得此面積成為寧德全市的主力面積。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 自