【文章內(nèi)容簡介】 ② ．多層占比顯著下降，高層占比明顯增加 從瑤海區(qū)新建商品住宅的建筑類型占比上看，與 2020 年同期相比高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則呈現(xiàn)不同程度的下降。 2020 年底，瑤海行政區(qū)的在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層的占比依次為 49%、 24%和 27%；到 2020年底，高層已經(jīng)占據(jù)絕對領(lǐng)先的地位，占比達到 57%，多層和小高層的占比則分別下降為 23%和 19%。其中新站區(qū)高層住宅為主體，占到六成左右，而龍崗開發(fā)區(qū)則是以多層為主體，占到八成以上。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 16 ③．均價 3121元 /㎡，居四大行政區(qū)之末位，小高層和多層均價都 不超過 3000元 /㎡ 2020年 12月，瑤海區(qū)的在售新建商品住宅均價為 3121元 /㎡，與上年同期相比，增長了 %。其中，多層在售新建商品住宅的均價為 2706元 /㎡，與上年同期相比上升了 %；小高層的均價為 2996元 /㎡，與去年同期相比下降了 %；高層住宅的均價為 3525 元 /㎡，比上年同期上升了 %?，幒^(qū)住宅總體價格上升了 %，究其原因，高層的供應(yīng)體量比多層、小高層上升更快，是其主導(dǎo)因素。 ④．與合肥市整體銷售均價的價差不斷減少 2020年瑤海區(qū)與包河區(qū)、廬陽區(qū)以及蜀山區(qū)之間的價格差距 不斷減少。截至 2020年年底瑤海區(qū)的整體銷售均價僅低于合肥市 170元 /㎡，而在 2020年，瑤海區(qū)與合肥市整體銷售均價的差距還超過 260元 /㎡。 ⑤．區(qū)內(nèi)各板塊銷售均價差距較大 主要體現(xiàn)在新站區(qū)和龍崗開發(fā)區(qū)不同板塊之間的價格差距較大，新站區(qū)的在售商品住宅 3395元 /㎡，而龍崗開發(fā)區(qū)的則僅有 2433元 /㎡，之間差距近 1000元 /㎡。 ⑥．站后板塊的房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫 瑤海區(qū)作為合肥市重點發(fā)展的商貿(mào)和物流區(qū)域，內(nèi)有安徽大市場、長江批發(fā)市場、安徽國際汽車城、建材市場、家具市場等多個大型市場，而且合肥新火車站以及 汽車站都坐落在該區(qū)域內(nèi)。由此帶來的龐大的生意人和相關(guān)從業(yè)人員這促進了瑤海區(qū)尤其是新站區(qū)板塊房地產(chǎn)快速發(fā)展。但新站區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，原先規(guī)劃面積已不能其快速發(fā)展的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)也受到一定的制約。但是近年來站后板塊開始不斷活躍，供應(yīng)體量不斷增加在一定程度上緩和了這一矛盾。此外站后板塊又坐擁生態(tài)公園和瑤海公園兩大良好景觀環(huán)境，也越來越受到消費者的關(guān)注。與新站區(qū)站前板塊相比，諸多樓盤的住宅的價格僅在 3000元 /㎡左右，與新站區(qū)的銷售均價相比每㎡低 400～ 600元 /㎡左右，因此從周邊環(huán)境和價格等方面考慮，站后 板 塊 倍受 青睞。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 17 3．產(chǎn)品研究 ⑴．多層 2020年合肥多層商品住宅銷售均價 2884元 /㎡。 由于受到消費習(xí)慣、規(guī)劃限制等多重因素的影響，合 肥市商多層品住宅的供應(yīng)比重正在急速下滑，從 2020年 78%下降到 2020年的 32%，區(qū)域分布上則主要集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)兩個行政區(qū)域上，分別占到合肥市總體的 46%和 40%。成交均價亦在 2020年下滑，區(qū)域分布是造成合肥新建商品多層住宅銷售價格下降的主要原因。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 18 ⑵．小高層 2020年合肥小高層商品住宅均價 3235元 /㎡，與多層之間的價差逐年上升， 20202020年，小高層與多層每平面的售價價差分別為 510元、 268元、292元、 351元。多層的分布越來越邊緣化，小高層的分布區(qū)域則相對較優(yōu)是造成這一情況的 主要動因。 另一方面，小高層商品住宅的供應(yīng)比重從 2020年的 15%開始增長，在 2020年 4月達到了最高點占比為 42%，隨后一直緩慢下降，到 2020年 12月回調(diào)為整體供應(yīng)的 27%。區(qū)域分布相對集中在蜀山區(qū)和瑤海區(qū)，分別占到總量的 50%和 29%。 ⑶．高層 2020 年高層商品住宅成交均價為 3566 元 /㎡，供應(yīng)量大幅 度增加，大有取代多層成為商品住宅主體供應(yīng)的趨勢。從 2020 年開始，合肥在售的高層住宅比例持續(xù)增長。造成這種現(xiàn)象的主要原因是由于合肥目前的土地供應(yīng)中容積率的指標相對較高。同時由于市場供應(yīng)的不斷增加，消費者的認同度有所提高，但高層的需求仍然排在多層和小高層之后。 目前合肥市高層商品住宅的區(qū)域分布并不均衡，其中包河區(qū)在售住宅主要集中在二還以內(nèi)，由于較好的地理位置和較高的規(guī)劃容積率，從而導(dǎo)致該區(qū)域在建筑形態(tài)上以較為節(jié)地的高層形態(tài)為主。因此該區(qū)域雖總體在售量較少，但高層的比例卻位居全市之首，達 %。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 19 ⑷．別墅 作為高端產(chǎn)品，別墅的成交價格波動不大， 2020年合肥商品別墅的成交均價為 4331元 /㎡，漲幅較微。在售別墅住宅持續(xù)減少，而新供應(yīng)的項目幾乎沒有，從而導(dǎo)致別墅的供應(yīng)比例不斷下降，僅占商品住宅供應(yīng)總量的 2%。 與此同時，市場對別墅產(chǎn)品的認可度不高，尤其是獨立別墅。僅從經(jīng)濟承受力的角度考慮，合肥市別墅的主體客群為政府公務(wù)人員，由于購房資金多為灰色收入，不適合高調(diào)曝光，因而通常不考慮獨立式別墅， 更 傾向于聯(lián)排或疊加產(chǎn)品。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 20 4．典型案例 ⑴．百協(xié)?大溪地 ? 樓盤地址：黃山路與懷寧路交界處 ? 銷售企劃：泛城 (中國 ) ? 開發(fā) 商：合肥百協(xié)置業(yè)有限公司 ? 建筑設(shè)計：上海日清建筑設(shè)計有限公司；深圳華陽國際建筑設(shè)計有限公司。 ? 景觀設(shè)計：香港和華建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司 ? 占地面積： 440000㎡ ? 總建面積： 800000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 53% ? 裝修情況：毛坯 ? 工程進度：一期天籟軒 已交付，目前開發(fā)二期 ? 物業(yè)管理費： /平方米?月 ? 車位： 1: ? 開盤時間： 2020年 5月 ? 交房日期： 2020年 12 月 ? 物業(yè)形態(tài)：普通住宅＋商業(yè)街＋ SOHO公寓 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 688戶（一期） 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 21 ? 面積劃分： － ㎡ ? 主力面積： － ㎡ ? 價格： 3400－ 4000元 /平方米 ? 均價 3700元 /平米 ? 主力總價： － ? 產(chǎn)品構(gòu)成 ：住宅及沿街商鋪，板式高層建筑。附帶游泳池 、 停車場 、 會所 、 衛(wèi)星電視 、 兒童樂園 、 寬帶接入 、 智能安保。不拘泥于傳統(tǒng)小區(qū)形態(tài)，擁有包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)， SOHO公寓、 IEO 型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)。 ? 商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃 170000㎡大型商業(yè)設(shè)施，包括 5種商業(yè)形態(tài)：高端百貨商場、休閑消費商業(yè)、大型購物 MALL、風(fēng)情步行街、 SOHO類休閑商業(yè)街等。 ? 推廣主題： 80萬平米國際 BLOCK街區(qū)，引領(lǐng)合肥未來人居。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 22 ⑵．綠城?百合公寓 ? 樓盤地址：蜀山區(qū)合作化南路 25號 ? 銷售企劃：和聲機構(gòu) ? 開發(fā)商：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 規(guī)劃設(shè)計：浙江中天 ? 景觀設(shè)計：香港貝爾高林 ? 占地面積： 100000㎡ ? 總建面積： 250000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： % ? 裝修情況：毛坯 ? 物業(yè)管理 : /平方米?月 ? 車位 : 1:1 ? 開盤日期 : ? 交房日期 : ? 物業(yè)形態(tài) :高層公寓；沿街商鋪 ? 規(guī)劃戶數(shù) :1500戶 ? 面積劃分 :㎡ ,主力面積 :120180㎡ ? 價格范圍 :36004800元 /㎡ 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 23 ? 均價 :4200元 /㎡ ? 主力總價 : 元 ? 建筑風(fēng)格：板式高層建筑 ? 產(chǎn)品 構(gòu)成 ：占地面積約 148畝，總建筑面積約 25萬平方米（其中地下車庫面積約 5萬平方米），規(guī)劃有 13幢高層住宅，建筑層數(shù)為 1224層，總戶數(shù)約為 1400戶，容積率 ，綠化率 %，建筑密度 %，車位配比率 100%， 供暖。 是一個 集高層公寓、商務(wù)會所、雙語幼兒園、地下車庫和沿街商鋪等功能于一體的高品質(zhì)城市居住園區(qū)。 ? 商業(yè)規(guī)劃：鄰近合作化南路處將規(guī)劃少量沿街商鋪，主要以出售形勢進行去化，目前價格及規(guī)劃未定。 ? 推廣主題：百年建筑?一生好合 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 24 ⑶． 綠城 桂花園 ? 樓盤地址：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)天柱路與黃山路交叉口 ? 銷售企劃： 和聲機構(gòu) ? 開發(fā)商：安徽綠城房產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 建筑設(shè)計： 美國北半球景觀設(shè)計顧問有限公司 ? 景觀設(shè)計： 浙江綠城建筑設(shè)計有限公司 ? 占地面積： 320200㎡ ? 總建面積： 410000㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 42% ? 裝修情況：毛坯 ? 物業(yè)管理費： 多層 ，小高層 ? 車位： 1: ? 開盤時間： 2020年 5月 1日 ? 交房日期： 2020年 7月 31 日 ? 物業(yè)形態(tài)： 多層，小高層 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 2500 ? 面積劃分： 50235㎡ ? 主力面積： 88130㎡ 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 25 ? 價格： 38004200元 /㎡ ? 均價 ： 4000元 /㎡ ? 主力總價： 3560 萬元 ? 產(chǎn)品構(gòu)成 ： 項目 位于合肥市高新區(qū)，與蜀峰灣公園及大蜀山隔路相望，景色宜人。由多層公寓、小高層公寓、中心會館、學(xué)校、幼兒園及各類現(xiàn)代化生活服務(wù)設(shè)施組成。 項目 采用圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依園區(qū)豐富景 觀，各組團高低錯落，形成靈活有序的空間形態(tài)。大規(guī)模的中心花園和組團、宅間綠地及蜿蜒曲折的水系，形成了層次豐富的生態(tài)視域。園區(qū)建筑依據(jù)景觀布置，多層建筑與小高層建筑錯落有致，充滿了意境之美和成熟之美。在園區(qū)的色彩調(diào)理上，綠城?桂花園以赭紅、淡黃、青灰為主色調(diào)，使其如同一個自然形成的江南聚落小鎮(zhèn)，整個園區(qū)清新典雅、溫馨秀麗 . ? 推廣主題： 舒適桂花園，一生好居停 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 26 ⑷． 綠地海頓公館 ? 樓盤地址： 包河區(qū)馬鞍山路與太湖路交口 ? 代理商 ： 上海綠地集團合肥置業(yè) ? 開發(fā)商： 合肥建鑫房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 ? 投資商：上海綠地集團合肥置 業(yè)有限公司 ? 建筑設(shè)計： 英國 UA國際建筑設(shè)計咨詢有限公司 ? 景觀設(shè)計： JAW捷奧國際景觀設(shè)計公司 ? 占地面積： 198991㎡ ? 總建面積： 597150㎡ ? 容積率： 3 ? 綠化率： 55% ? 裝修情況：毛坯 ? 開發(fā)周期 ： 5期 。 ? 車位： 1:1 ? 開盤時間： 2020年 9月 2日 ? 物業(yè)形態(tài)： 高層 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 3044 ? 面積劃分： 65172㎡ ? 主力面積： 92130㎡ 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 27 ? 價格： 38004900 元 /㎡ ? 均價 ： 4200元 /㎡ ? 主力總價： 38－ 55萬元 ? 產(chǎn)品構(gòu)成 ： 項目 位于合肥城市新中心，生活配套 齊全 ，教育配套完善 ，臨近 淝河 。 注重“建筑、生活、 藝術(shù)”三者的融合， 項目由 50多棟 高層建筑組成，其中 1期為 9棟高層 ，將社區(qū)高層建筑結(jié)合社區(qū)水生態(tài)湖景，使濱湖的水景沿社區(qū)軸線得以延續(xù)。 同時項目西北側(cè)配備 25萬㎡大型商業(yè)，由大型公建設(shè)施、公寓式酒店、寫字樓、大型餐飲商業(yè)及配套的城市生