某房地產市場研究報告(ppt42頁)(編輯修改稿)
2025-03-27 20:17 本頁面
【文章內容簡介】 2個競品銷售較差。 ?橫向分析 環(huán)境配套對比 05交通規(guī)劃市政配套環(huán)境衛(wèi)生北湖滏河大街分析：北湖區(qū)域的競爭，主要來源不北湖周邊及滏河北大街兩片區(qū)域，根據綜合配套得出兩個區(qū)域的各項優(yōu)勢： 交通環(huán)境北湖區(qū)域的綜合路網優(yōu)于滏河大街的城市道路。 規(guī)劃方面，北湖作為未來的旅游文化片區(qū)發(fā)展?jié)摿糜阡婧哟蠼值淖≌瑓^(qū)規(guī)劃。 環(huán)境方面，北湖的田園、景觀進好于城內的嘈雜環(huán)境。 市政配套方面，目前北湖區(qū)域市政、生活等配套落后于相對成熟的滏河大街。因此，如果北湖區(qū)域的各項生活配套能夠提升，居住價值將進高于滏河大街區(qū)域。 ?橫向分析 銷售價格對比 750048005000 4900010002023300040005000600070008000趙都華府 心海假日月亮灣萬浩酈城一季度分析：從上圖得知，調研項目的定價基本平衡，其中滏河大街的新建住宅項目較多競爭壓力大，使得該區(qū)域售價沒有明顯的差距。北湖區(qū)域的趙都華府因自然景觀較好所以在定位、售價方面高于其他項目，而心海假日因地段、配套丌足等原因無法支撐較高的價格。 ?橫向分析 營銷手段 分析：根據上述 4個項目過往的營銷手段分析，推廣力度方面趙都華府 月亮灣 心海假日 =酈城；包裝水平方面：趙都華府 月亮灣心海假日 酈城；銷售活動的水平：趙都華府 月亮灣 心海假日 酈城 。體驗營銷方面：趙都華府 月亮灣 心海假日 酈城。 05推廣力度包裝水平銷售活動體驗營銷趙都華府月亮灣心海假日萬浩酈城分析：該項目規(guī)劃為完全的大戶型 ， 客戶定位方向明確 ， 但是對于一個尚在起步階段的新城區(qū)來講目前的銷售狀態(tài)足以證明市民對該地段高價住宅的理解 ， 銷售速度難以保證；戶型配置比例符合項目整體定位 戶型配比 趙都華府 主力戶型為花園洋房 200340㎡ ，高層 110230㎡ ，約 15種戶型。洋房、小高層僅有 200戶，戶型布局定位果斷，主要針對高端人群，整體資源占比 70%，戶數占比確僅為 22%；高層戶型參考洋房戶型設計，價格中端，舒適度較高且面積可選空間較大。 分析：該項目規(guī)劃的戶型整體偏大，表現出該項目初期定位的夙愿 中高端住宅，但是由于項目起價及售價較低，客戶群發(fā)生偏離，目前主要客戶群為剛需客戶，從而導致目前銷售的尷尬局面。 戶型問題：（ 1）三室戶型均為 140㎡ 以上，剛需客戶群丌愿承受總價及契稅的壓力，價格在邯鄲市場售價偏低，營銷了中高端客戶群對項目的價值認知，整體去化率較低。 （ 2）戶型設計丌合理，大戶型不小戶型混搭，個別戶型分割畸形，同類產品布局差異明顯。 3） 15萬平的小型社區(qū)，僅 8棟樓就分割出 17種戶型布局，使得項目整體定位混亂，銷售過程中，形成一邊倒的局面，即常規(guī)二室（ 8590平米）銷售最好、三室戶型（ 140150平米）銷售次之，大戶型 (160以上）庫存積壓難以出手。 戶型配比 心海假日 該項目戶型跨度較大，從 86㎡ 到 199㎡ 應有盡有。其中 86121平的二室戶型約 756套，占比 68%； 145150三室戶型 246套，占比約為 22%； 169以上的四室戶型 116套，占比約 10%左右。 分析：月亮灣的戶型規(guī)劃明顯傾向于中高端客戶 ， 少量的二室戶型基本可以滿足個別需求 。 戶型問題：該項目三室的戶型全部為 140㎡ 以上戶型 ， 產品線較短 。 另外根據邯鄲 140㎡ 額外增收 %契稅的政策來講 ， 140150㎡ 之間的戶型銷售障礙可能較大 。 戶型配比
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